物业管理企业会计真账实操

1、Il一、物业管理相关知识1、什么是物业管理I物业管理是物业公司受业主委员会的委托，依据物业管理委托合同，对业主的房屋建筑及其设备，公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项 目进行维护、修缮和整治，并向所有人和使用人提供综合性的有偿服务。2、物业管理的内容(1)常规性的公共服务：物业管理企业面向业主提供的最基本的管理与服务工作。包括：建筑主体管理、设备设施管理、环境卫生管理、绿化管理、安保管理、 消防管理、车辆道路管理(2)针对性的专项服务和委托性的特约服务：物业管理企业为满足某些业主的 一定需要而提供的各项服务工作。包括：日常生活服务、商业服务、代理中介服 务等。如：在做好公共服务的

2、同时，在管辖的区域内附属开展 装饰装修、工程维 修、代租房屋等多种经营服务。J3、物业管理的公司形式(1)开发商的子公司或分公司。一(2)具有法人性质的独立的物业公司。(3)挂靠某物业公司的物业管理处。(4)不具备资质的违法经营的物业公司。4、物业管理的业态及分类(1)物业管理的业态是指物业企业为满足不同类型的物业服务而形成的不同经 营形态。(2)可分为五大类：住宅物业、商业物业、办公物业、工业物业、公共设施物业。(3)住宅物业又可细分为普通型住宅物业、别墅型住宅物业。商业物业可分为商场物业、酒店物业等。办公物业可细分为行政办公、写字楼办公等物业形式。公共设施物业可细分为医院、学校、政府等物业

3、。5、物业公司服务的计费方式|(1)包干制：业主向物业公司支付固定物业费用， 盈余或亏损均由物业公司享有 或承担的计费方式。(2)酬金制：在收取的物业费用中，其中的一部分按约定的比例或约定的金额支 付给物业公司，剩余的全部用于服务服务合同约定的支出， 结余或不足均由业主 享有或承担的计费方式。、各项收入构成、分类及适用税率(营改增后)收入构成应税劳 务名称税收分 类名称适用税率税率说明主营业务收入- 物管费收入物管费物业管 理服务6%(-M 纳税人) 3% (小规 模或简易现代服务业。征收一般 纳税人）17%心 纳税人）! 3% （小规 模或简易 征收一般 纳税人）主营业务收入- 电费收入一电

4、力产电费国税2016第54号规定，提 供物业管理的纳税人，向服 务接受方收取的自来水水 费，以扣除其对外支付的自 来水水费的余额为销售额， 按照简易计税方法依 3%勺 征收率计算缴纳增值税。主营业务收入- 水费收入水费自来水3%其他业务收入- 房屋租赁收入场地租 赁费情动营服 他不经赁 其况产租&11%（一« 纳税人）5% （小规 模或简易 征收一般 纳税人）建筑物、构筑物等/、动产按 照经营租赁服务缴纳增值 税。其他情11%（一« 纳税人）5% （小规 模或简易 征收一般 纳税人）其他业务收入- 墙间、电梯广告 收入场地租 赁费况不动 产经营 租赁服 务电梯广告、

5、楼宇广告等按照 不动产经营租赁缴纳增值 税。其他业务收入- 停车场收入场地租 赁费情动营服 他不经赁 其况产租务11%（一« 纳税人）5% （小规 模或简易 征收一般 纳税人）财税201636号规定，车辆 停放服务、道路通行服务（包 括过路费、过桥费、过闸费 等）等按照不动产经营租赁 服务缴纳增值税。其他业务收入- 工程维修收入服务费其他他 民日常 服务6%其他业务收入- 装修服务收入服务费其他他 民日常6%服务其他业务收入- 垃圾清运收入服务费其他居 民日常 1服务6%其他业务收入- 工本费收入服务费其他居 民日常 1服务6%其他业务收入- 垃圾清运收入服务费其他居 民日常 服务6

6、%其他应付款-装 修押金无暂收应付款项，不确认收入， 不缴纳税款。|其他应付款-出 入证押金无如果后期款项不退还业主， 需要确认收入缴纳税款。其他应付款-招 标保证金无、各项成本费用构成、分类1、主营业务成本：(1)物业服务人员工资、社保、公积金和福利费。(2)电费。(3)水费。(4)外聘绿化养护费。(5)外聘清洁卫生费。(6)外聘秩序维护费。(7)公共设施设备日常运行维修和保养费。2、其他业务成本：(D对应其他业务收入发生的成本费用作为配比原则。n(2)如：零星工程维修材料采购成本、垃圾清运成本、材料损耗报废成本等。3、营业税金及附加：城建税、教育费附加、地方教育附加等。4、管理费用：(1)

7、行政办公管理人员工资、社保公积金和福利费。(2)日常经营活动费用：办公费、交通费、差旅费、通讯费、车辆费、印花 税、劳动保护费等。(3)公共设施财产保险费。(4)固定资产折旧费、低值易耗品摊销费、长期待摊费用摊销。(5)财务费用：利息收入和支出、银行手续费、汇兑损益等。(6)所得税费用：利润总额的25科提。四、日常主要经营业务的财税处理1、收取物业管理费案例：某物业公司，一般纳税人，2016年10月，共收取物业管理费50万元，其中收取10月及以前月份物业管理费40万元(已开具增值税专用发票)，收取 11月至12月物业管理费10万元(其中3万元已开具增值税专用发票)。如何确 定纳税义务发生时间？

8、如何确认收入？如何账务处理？解析：(1)企业会计准则第14号一收入规定，长期为客户提供重复的劳务收取的劳务费，在相关劳务活动发生时确认收入。(2)(国税函 2008875号)规定，下列提供劳务满足收入确认条件的，应按规定确认收入：劳务费，长期为客户提供重复的劳务收取的劳务费，在相关劳务活动发生时确认收入。(3)财税201636号文附件1第四十五条第一款规定：纳税人发生应税行为并 收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天应确认增值税纳税义务发生；先开具发票的，开具发票的当天应确认增值税纳税义务发生。(4)收取的10月及以前月份的物业管理费40万元，符合纳税人发生应税行为 并收讫销售款项的当天应

9、确认增值税纳税义务发生的条款。(5)收取的11月-12月物业管理费中已开具发票的3万元，符合先开具发票的， 开具发票的当天应确认增值税纳税义务发生的条款。(6)收取的11月-12月物业管理费中未开具发票的7万元，属于发生应税行为 之前收到的款项，不符合收讫销售款，不能在当期确认纳税义务发生。应按照后 期发生应税行为的时间，分期确认纳税义务时间。借：银行存款500000.0010月收到物管费贷：主营业务收入-物管费377358.49预收账款-物管费98301.89应交税费-应交增值税-销项税 24339.62主营收入销项税400000/1.06*0.06=22641.51主营收入400000-2

10、2641.51=377358.49预收款销项税30000/1.06*0.06=1698.11预收款100000-1698.11=98301.8911月结转10月预收的物管费I1 、 主营收入30000-1698.11=28301.99上月已开票并确认过销 项，本月直接冲减预收 款，同时确认收入，预收 款期末余额70000元。2、其中3万元原理同上， 其中7万元的主营收入销项税 70000/1.06*0.06=3962.26主 营 收 入=70000-3962.26=66037.4预收款期末余额0元。3%（如果是10月已开具发票的3万 元）借：预收账款-物管费 28301.89贷：主营业务收入2

11、8301.89（如果是10月已开具发票的3万元，未开具发票的7万元）借：预收账款-物管费28301.99- 物管费70000.00贷：主营业务收入-物管费28301.99-物管费66037.74应交税费-应交增值税-销项税 3962.262、代收代付自来水费案例：某物业公司，一般纳税人，2017年2月，共收取业主自来水费10万元, 支付自来水公司水费8万元。如何账务处理？ 解析：国税2016第54号规定，提供物业管理的纳税人，向服务接受方收取的自来水水收到水费借： 银 行 存 款100000.00收取水费每天都有发 生，为核算方便，直接确 认收入，月未时价和税 拆分。贷：主营业务收入-水费10

12、0000.00借：主营业务成本-水费 77669.90应交税费-转出未交增值税2330.10贷：银行 存 款支付的水费，价和税拆 分。成本80000/1.03=77669.90税80000/1.03*0.03=2330.10支付水费80000.00贷：应交税费-应交增值税-转出未交 增值税2912.62贷：主营业务收入-水费收到的水费，价和税拆 分。J税月未结转水费费，以扣除其对外支付的自来水水费的余额为销售额，按照简易计税方法依 的征收率计算缴纳增值税。可以全额开具专用发票。-2912.62100000/1.03*0.03=2912.62月未结转水费 增值税借：应交税费-应交增值税-转出未交

13、 增值税582.5贷：应交税费-未交增值税-3%征收率582.52代收代付水费应交增值 税。2912.62-2330.1=582.523、代收代付电费案例：某物业公司，一般纳税人，2017年2月，共收取业主电费10万元，支付 自来水公司电费8万元。如何账务处理？收到的电费，价和税 拆分。收入100000/1.17=85470借：银行存款 100000.00贷：主营业务收入-电费，攵到电费185470.09应交税费-应交增值税-销项税.09100000/1.03*0.03=14529.9114529.91支付的电费，价和税借：主营业务成本-电费拆分。68376.07成本支付电费应交税费-应交增值

14、税-进项税80000/1.17=68379.11623.9307贷：银 行 存 款税80000.0080000/1.03*0.03=11623.93借：应交税费-应交增值税-销项税销项税、进项税月末 无余额，销项大于进 项的差额计入转出14529.91月未结转增贷：应交税费-应交增值税-进项税值税11623.93未交增值税。应交税费-应交增值税-转出未交增值税2905.98月未结转未借：应交税费-应交增值税-转出未交增值税 2905.98转出未交增值税月 末无余额，转至未交交增值税贷：应交税费-未交增值税-水费以外 的未交增值税2905.98增值税科目。J4、收取停车费思考：某物业公司，一般纳

15、税人，2017年2月，收取业主公用部位包月停车费 2 万元，临时停车费1.5万元，业主有产权的车位管理费1万元。包月停车费、临 时停车费适用的税率？有产权的车位管理费适用的税率？可以向停车人提供何 种发票？解析：(1)财税201636号规定，车辆停放服务、道路通行服务(包括过路费、过桥 费、过闸费等)等按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。增值税一般纳税人不动 产租赁的适用税率为11%小规模纳税人征收率为5%(2)业主通过一次性支付几十年的车位使用权，其不动产权利已经属于业主。物业公司所收费用并非不动产的租赁费， 而是车位的管理服务费，应适用现代服 务业6%勺增值税率。(3)根据公司性质，可以向国

16、税申请增值税专用(普通)发票、卷式机打票、通用定额发票。5、收取电梯广告费思考：收取的电梯广告费适用的税率？如何判断广告位出租是广告业还是租赁业？ 广告业和租赁业的区别？解析：(1)财税201636号规定，将建筑物、构筑物等不动产或者飞机、车辆等有形 动产的广告位出租给其他单位或者个人用于发布广告，按照经营租赁服务缴纳增值税。电梯广告、楼宇广告等按照不动产经营租赁缴纳增值税。一般纳税人税率 为11%,小规模纳税人征收率为5%(2)判断广告位出租是属于广告业还是租赁业，关键在于出租广告位的同时是 否提供了相关广告服务。如果只是出租广告位，出租方不承担相关广告服务，应 按租赁业处理。如果在出租广告

17、位的同时，出租方同时承担广告申请、制作、发 布等一系列服务，应按广告业处理。(3)广告业：是指利用图书、报纸、杂志、广播、电视、路牌、橱窗、霓虹灯、 灯箱等形式进行宣传和提供相关服务的业务。包括广告代理和广告的发布、播映、宣传、展示等。应同时符合以下条件：一是利用媒体、载体平台，二是进行 了宣传，三是提供了相关服务。租赁业：是指在约定的时间内将场地、房屋、物品、设备或设施等转让他人使用的业务，分为有形动产租赁和不动产租赁。6、收取房屋租赁费思考：2016年4月30日前取得的不动产征收率？ 2016年5月1日起取得的不动 产税率？小规模纳税人是否受时间限定？小规模征收率？解析：(1)财税2016

18、36号)规定：2016年5月1日起，不动产租赁服务税率为11% 一般纳税人出租2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法， 适用5%勺征收率。(2)小规模纳税人无时间限定，简易征收率 5%7、支付外聘保安费、保洁费、绿化费保安费保洁费绿化费1、根据合同时间、金额按月计提。借：主营业务成本-外聘保安费- 外聘保洁费- 外聘绿化养护费贷：应付账款-*保安公司-*保洁公司-*绿化公司2、次月支付上月合同费用。借：应付账款-*保安公司- *保洁公司- *绿化公司应交税费一应交增值税-进项税额（保 安费发票上的进项税额）|二 -应交增值税-进项税额（保洁费发票上的进项税额）|- 应交增

19、值税-进项税额（绿化费发票上的进项税额）主营业务成本 -外聘保安费（按进项税额冲减主营成 本）- 外聘保洁费（同上）- 外聘绿化养护费（同上）贷：银行存款（等于应付账款保安、 保洁、绿化金额）8、公共设施设备日常运行维修和保养费电梯维 保费、消 防维保 费、空调 维保费账务处理同第7条差额征收，按简易计税方 法适用5%ffi收率。I一般纳税人适用6烦率， 小规模适用3%£收率。提供园林绿化工程，属于 其他建筑服务，适用11% 税率。单一绿化养植、修剪、浇 水、施肥服务，属于其他 服务，适用6烟率。小规模适用3%E收率增值税一般纳税人适用 11%税率，小规模纳税人 适用3%a率。9、差

20、旅费中的路桥费案例：某物业公司，一般纳税人，2017年3月10日，总经理报销差旅费1000 元，其中高速路桥费300元（220元发票为国家税务总局监制章，80元为财务部 监制章），以现金支付。可抵扣的进项税额？如何账务处理？解析：（1）财税201686号，增值税一般纳税人支付的道路、桥、闸通行费，凭着取 1 得的通行费发票（不含财政票据）上注明的收费金额按照下列公式计算可抵扣的进项税额：高速公路通行费可按 3%氐扣进项税额。一级公路、二级公路、桥、闸通行费可按5%氐扣进项税额。(2)可抵扣的进项税额=220/1.03*0.03=6.4 元(3)账务处理： 借：管理费用-差旅费993.60应交税

21、费-应交增值税-进项税额 6.401贷：现金100011、其他费用可抵扣进项税率自用明细差旅费卜亥算内容公出差住宿费、餐费、招待费、 机票、车船票I可抵扣进项税住宿费口抵扣6%餐费、招待费、机票、车船票/、可抵扣办公费购买的办公用品、办公设备可抵扣一般为17%电话初装费、网络费、固话费、IP增值服务费基础电信口抵扣11% 增值电信可抵扣6%通讯费车辆费加油费、汽车维修费、汽车保 险费加油费、维修费口抵扣17% 保险费可抵扣6%会务费会议场地租金、会议设施租赁、 会议布置费外包给会展公司口抵扣6% 租赁场地自行举办的可抵扣11%劳动保护费为员工配备的工服、手套、防1 护用品1可抵扣一般为17%财

22、产保险费为企业资产购买的保险可抵扣一般为6%四、日常工作中的财税管控1、混合销售和兼营的区别思考：物业公司在为业主提供物业服务的同时，也向业主提供车位租赁、 入户维 修服务、日常生活物品销售等。是兼营还是混合销售？分别适用什么税率核算 ？ 解析：(1)财税201636号文第四十条，一项销售行为既涉及服务又涉及货物，为混 合销售。(2)混合销售是指一项交易项下存在不同的应税行为，兼营是指两项或两项以上 的交易。(3)物业公司向业主提供的服务或产品，属于兼营行为，不属于混合销售，应 当分别核算。(4)提供车位租赁，按照出租不动产核算销售额。提供维修服务，按照销售劳 务核算销售额。销售商品，按照销售

23、货物核算销售额。2、不同税率的发票开具思考：物业公司在为业主提供物业服务的同时，也向业主提供车位租赁业务。适用的税率要求？不同税率如何开具发票？可否开具同一张发票？Il解析：(1)财税201636号三十九条规定，纳税人兼营销售货物、劳务、服务、无形 资产或者不动产，适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者 征收率的销售额，未分别核算的，从高适用税率。(2)可以分别开一张租赁发票和一张物管费发票，以区别不同税率。(3)不同税率可以在同一张发票上分别开具，实务中建议最好分别开具发票。3、停车费能否申请5喻易征收率解析：(1)财税201636号文件附件规定，停车服务属于销售服务/(六)

24、现代服务/租 赁服务/经营性租赁服务/车辆停放服务，按不动产租赁服务缴纳增值税.增值税 一般纳税人不动产租赁的适用11烦率为。般纳税人出租2016年45%(纳增值税。(2)国家税务总局公告2016年第16号第三条规定，一 月30日之前取得的不动产，可以选择简易办法，按征收率 4、房屋租赁能否申请5喻易征收率解析：(1)国家税务总局公告2016年第16号规定，取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建及抵债等各种形式取得的不动产。1(2)若物业公司是在2016年4月30日之前承租的不动产，可以选择简易计税办法计算缴纳增值税。5、减免物管费会被视同销售解析：(1)营业税改征增值税试

25、点实施办法第十四条：单位或者个体工商户向其 他单位或者个人提供无偿服务视同销售。(2)实务中，物业公司为鼓励业主及时缴费，通常会减免部分业主的物管费，一构成了视同销售行为。|(3)物业公司可以根据实际情况，制定不同的服务价格和收费方法，比如：按 时缴费免费做一次室内保洁等，避免采用免交、赠送物管费方式产生视同销售而 多交税。6、应收未收的物管费对企业所得税的影响案例：某物业公司，每年应该收取物管费100万元，每年实收的物管费为90万元, 剩余的10万以后期间几乎很难收回。应收未收金额确认为收入？是否计征企业 所得税？后续如何处理？解析：(1)企业会计准则第14号一收入规定，长期为客户提供重复的

26、劳务收取的 劳务费，在相关劳务活动发生时确认收入。(2)(国税函 2008875号)规定，劳务费，长期为客户提供重复的劳务收取 的劳务费，在相关劳务活动发生时确认收入。(3)企业所税实施条例第九条规定，企业应纳税所得额的计算，以权责发生 制为原则，属于当期的收入和费用， 不论款项是否收付，均作为当期的收入和费用。不属于当期的收入和费用，即使款项已经在当期收付，均不作为当期的收入 和费用。(4)企业所得税法第八条：企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出， 包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。(5)企业所税实施条例第三十二条规定， 所得税法第八条规定的损失，是指

27、 企业在生产经营活动中发生的固定资产和存货的盘亏、毁损、报废损失，转让财产损失，呆账损失，坏账损失，自然灾害等不可抗力因素造成的损失以及其他损 失。(6)应收未收的10万元物管费，应按权责发生制和税法原则确认为收入。(7)扣除成本费用后计征企业所得税。(8)企业发生的与生产经营相关的、真实合理的资产损失，应按国税总局公告2011年第25号规定的程序和要求向主管税务机关申报扣除。已经作为损失处理 的资产，在以后纳税年度又全部收回或者部分收回时，应当计入当期收入。7、当月认证的进项税规定解析：(1)国税发200317号文件第二条规定，增值税一般纳税人认证通过防伪税控 系统开具的增值税专用发票，应在

28、认证通过的当月按照增值税有关规定核算当期 进项税额并申报抵扣，否则不予抵扣进项税额。|(2)国税函2009617号文件规定，超过期限未认证抵扣的凭证不能作为进项 税额抵扣，要求在认证通过的次月申报期内，向主管税务机关申报抵扣进项税额。(3)如果当月进项大于销项，最好根据销项来认证进项，保证销项和进项的合理比例，余下的以后月再认证(认证期已经 360天了)。8、费用报销时的要点及附件(列举)解析：企业所得税法第八条规定，企业实际发生的与取得收入有关的、合理 的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时 扣除。有关的支出，是指与取得收入直接相关的支出。合理的支出，是指符合生 产经营活动常规的必要和正常的支出。(1)会务费税务上的要求是根据国税2