福田cocopark商业市场调研报告书

1、福田cocopark 商业市场调研报告、基础资料福田COCO Park是由星河集团投资 7亿，联袂世界顶尖团队香港启胜管理公司、美国尔本建筑师事务所URBAN、贝尔高林BELT COLLINS、伍兹贝格 WOODS BAGOT、GRAPHIA ,以及著名华人设计大师陈幼 坚先生精心打造。位于深圳CBD中心区经济动脉上，毗邻会展中心，无缝衔接地铁购物公园站。总占地3.1万平方米，建筑 面积达8.5万平方米，建筑主体共五层，其中地下二层，地上三层。位置：位于福田中心区，毗邻深圳会展中心。购物中心总建筑面积：85000楼层：购物中心B1 L3F楼层高度：楼层7高3.6-4.5m场内通道宽度：4.2-

2、6m车位数：B2、B3层共计600个车位。经营管理：香港启胜管理公司开业时间：2006年9月30日，其中吉之岛主力店开业在 06年12月初 商业定位：购物休闲，时尚潮流，打造深圳深圳的时尚动力中心 。COCOPARK区域优势明显，紧邻会展中心和中心区高档写字楼、酒店和高档豪宅居住区 高端消费人群集聚。项目地下有地铁站，交通便利度高，更增强了辐射范围。eord完美格式二、福田cocopark所在区位的优略势处福田中心区商圈，被华强北、东门、深南中路、人民南四大主商圈围合，近会展中心经济交流中心，吸客性和展示性都很强福田中心区商圈以大型购物中心、高档次百货为主，代表深 圳国际化的商业定位，片区经济

3、活跃，都市 白领集中区，消费力强。四大商圈围合优势东门商圈是集购物、休闲和旅游观光于一体 的步行街；华强北以电子市场为龙头，汇集 了百货、服装、餐饮、仓储、金融等几十个 行业，成为全国业态最齐的商业街；人民南 商圈是时尚高档精品型购物，娱乐业最为发 达；深南中路是时尚潮流商圈；项目处于四 大商圈交接地带，具有承接四大商圈人流的 优势。三十几栋高档住宅区，常住人口越95万，潜处福田区CBD位置，周边高档写字楼面积约 140万平方米，潮强际 商在中心CBD优势福田CBD位置，经济、政治、文化、公共设施配套都发展乩比较完善，现在正在兴建深圳第一平安国际金融中心写字楼周边有投资大厦、中心商务大厦、时代

4、广场甲级写字楼，面积约140万平方米中高档住宅区中海华庭、星河国际、城中雅苑等三十几栋高档居住区，常住人口约95万人流量会展中心人流量大，人流量最高高达15万周边分布竞争顷目繁多，怡景中心 城、连城新天地、卓越.INTOWN、天虹君尚是最为接近的项目怡景中心城： 距COCOPARK 800米，集 购物、休闲、旅游、餐饮 、娱乐、文化 等于一体，大型生态购物中心；定位人 群：中产阶层。连城新天地：主要连接会展中心及购物 公园地铁站厅之间的主题购物休闲商业 街。定位：中档消费人群。卓越.intown:大型综合体的裙楼底商， 以LOVE为主题的全新概念时尚购物中 心，定位人群：写字楼白领与商务人士

5、为主。天虹君尚百货：天虹商场投资打造的高三、交通流线分析交通信息：四条主干道围合，紧邻未来公交CBD总站点，无缝接驳地铁，30分钟直达深圳机场 ，区位交通条件优越交通区位COCOPark东临中心二路,西靠民田路, 南近福华三路，北至福华二路，由两纵 两横主干道围合而成；距会展中心仅 150 米。地铁现状位与购物公园站，无缝接马地铁1号线与 4号线3个出口。公交条件未来CBD公交总站线路：3路，398路，b612路，b686路, b799 , el 路，e20 路，k318 路，m223 路，m223 路，m224 路机场优势去机场30分钟车程动线设计：U型走向，设计一些副动线，尽可能将客流引至

6、每家店铺室内水平主动线明确清晰，同时根据建筑内部动线主动线+副动线设计主动线充分考虑了商场的人流在商场内 流动的完整性，呈U型走向，副动线通 过连接主动线，而将对客流量进行均 衡，尽可能将客流引向每家店铺外部动线人、车分流，人货分离外部动线设计良好，人流有九大人口 ， 停车场在负二层，做到了人、车分流四、业态分布分析商家组合策略：主力店+精品店铺+特色酒吧街，针对主客流人群设置业态主力店：依据cocopark的主题，打造一站式购物体验中心"，主力店业态涉及购物、娱乐、休闲、餐饮领 域等业态。吉之岛超市主要针对周边高档住宅片区的家庭式生活购物，百老汇影城，满足各种电影爱好者的需求，美食

7、广场有休闲餐饮、商务餐饮，主要针对消费白领消费人群、商务人士的一些餐饮需求；主力 店具有高人气特点。特色酒吧街：主要针对年轻时尚消费人群，这些人群大都是白领、企业家、公司管理阶层，白天都需要上 班，因而对夜生活都有极高的要求。eord完美格式方钮佳：服务3%47%业态主要以零售和餐饮为主，打破购物中心传统最佳业态比 ，餐饮业态高达35%,这是由其市场所处环境 决定的。各业态租户面积占比%分析? 购物中心的主题决定，娱 乐元素与商业主题有机结合， 因此娱乐业态比例与休闲餐饮 比例较重。? 目标消费群体决定。周边 白领、往来商务人士较多，因 此对快餐、时尚、娱乐、休闲快时尚消费业态情有独钟B1层以

8、生活式购物为主，业态、业种基本上围绕日常生活购物设置L1层引进国际一线大牌，一方面提升项目整体形象，同时也可形成一定的品牌竞争优势L2层利用电影院、概念餐厅等休闲、娱乐业态吸引人流，从而带动零售业的成交量L3基本上为餐饮业态，仅美食广场就汇集各色小吃五、空间设计分析正对福华路交叉口的主入口处呈圆形设计 外观可识别性高，特色性建筑能使人记忆犹 新。中心设置了面积高达6000平方米的全开敞下沉式露天广场，商业资源以这一下沉式露 天广场为中心进行分配，设有空中天桥，可横 跨整个购物中心，也可让顾客起到观光的作 用。打破了传统的封闭式构造，'内街”式购物中心 内部的店铺设计像街道般，使消费者能

9、够更好 的选择自己所需商品，给顾客提供了一个舒适 的环境，商场店铺空间大、使用率低、给顾客 营造一种舒适的购物环境，满足购物者的消费 偏好。天花多见圆形及椭圆形镂空，此为其一特色。六、资料收集福田cocopark项目的所有扶梯统一采用的是日立电梯品牌。而升降统一采用了通力电梯品牌，维保单位是伟达电梯有限公司。（购物中心内的升降梯荷载量是1600公斤，21人；观光电梯的荷载量是1000公斤，13人；）。广告牌：福田cocopark广告牌布置较多，凡是能用的上的空间都布置了广告，充分的利用上墙面的空间资源。在采光中庭使用了悬挂式广告，这样更突显出广告的特点，能够吸引顾客的眼球，也不影响美观。灯箱：

10、福田cocopark的广告灯箱分布在三个地方：地铁与商场的接轨处、外围的墙面、外围街道边缘 这三个处都是人、车流量最大的地方，充分体现出广告灯箱的价值，有一定的带动消费功能。灯柱：福田cocopark的灯柱设置极少,广场上只有几处地方设有，起到点缀作用。总体来说,福田cocopark的主要采光来源并不是通过灯柱,主要是通过吊顶上的灯光以及店铺内的灯光折射而来，还配合上广告牌、灯箱以及LED显示屏，这样灯光效果适当，从而营造出一种舒适、浪漫的情调。商业外立面设计：形象统一，商场铺位划分科学合理，体现出了商品组合的丰富多样 ，有独特的建筑风格，为我们呈现了 一个敞开式的购物中心。这种独特的建筑风格

11、，为消费者打造了一个公园版、情景式、休闲至上主义的购 物中心，带来更多的消费体验。夜景灯饰的设计：福田COCOpark灯葡符”装饰,在保证用光的前提下 性统一结合；突出个性、光源色彩营造出舒适的气氛 源。书性与装饰针对周边的人群这种装饰有一定的带动性，吸引客商业广场的特点：福田COCO Park是国内首创情景式公园版休闲购物体验，拥有6000平方米下沉式露天广场、九大自由进出口、12条商业内街、5大自然光中庭、150余家国际国内知名品牌。内设中西特色美食、COCO酒吧街、 JUSCO精品超市、时尚数码店、国际精品连锁店、流行服饰街、内衣风情馆以及五星级百老汇影城。商业园林的设计：福田cocop

12、ark的下沉式广场较大，部分地方由大树组成，树下可供顾客休憩，体现出公园式购物中心的,给人看上去层次分明，且毗邻马路，与市政特点。外围的园林设计是在每间店铺的分界处设立一颗小树 园林相结合起到绿化美观作用。市场调研总结eord完美格式Cocopark地处绝佳的地理位置,这样的地块通常周边竞争相当激烈 ,所以cocopark综合自己的各方 面因素考虑做出了合理地项目定位 购物公园，这样的设想有利于形成差异化的识别特征 ，形成自己的 竞争优势。购物公园应该打造的是 坐享城市文明、体会山林之趣”的氛围，并且应该具有个性鲜明的园林景观小 品和趣味性建筑物色彩、风格，应该是自然与公园的产物。但结合coc

13、opark的情况来讲，不论建筑外形以及内部组合，并不完全符合购物公园的定义 ，这样大 大降低了项目的实际效果，所以在项目的开放中需要智慧和激情，更需要点坚持。优点：1、选址得当COCOPARK位于深圳地铁购物公园站，无缝衔接地铁一、四号线三个出入口 ，占据深圳CBD中央， 福华路、民田路、福华三路、中心二路四条主道合围。中海华庭、星河国际、城中雅苑等三十几栋高档居 住区紧拥在项目西南侧，常住人口约95万，均由高收入高消费人士组成 。与深圳国际会展中心相距仅 150 米，联动会展商圈。2、独特建筑风格COCOPARK却一改多数购物中心封闭式的建筑风格，为我们呈现了一个敞开式的购物中心。COCOPARK建筑主体共五层，其独特的12条折叠式内街、8大自然光中庭、100米空中天桥、配合6000 平方米下沉式露天广场，5大自然光中庭，消费者在购物的时候时不时就能感受到外面的