成都鞋业项目可行分析报告(完整)

1、一、现状及发展背景近年来，在市委、市政府的正确领导下，我区以城乡一 体化为统揽，以“三个集中”为核心，以工业强市为目标， 园区建设取得了较大成就，特别是鞋业产业发展迅速，规模 效应初步显现。截至 2005年，我区制鞋企业 1300余户，聚 集了成都市80%以上的制鞋企业， 配套企业达3000余户，鞋 类相关从业人员达10万人，年产鞋一亿双以上，年产值70亿元。以簇桥、金花为中心区域，聚集形成了专门服务于制 鞋企业的原材料供应、人员培训、信息咨询、货物配送、印 刷包装以及鞋楦、鞋垫、鞋底生产等企业。我区鞋业产业链 初步形成。2005年，我区鞋业被授予了 “中国女鞋之都”荣 誉称号。2006年，我

2、区制定的“ 一五”规划明确提出了 “一 园六区两带”的产业发展格局，将原有的武侯科技园和西部 鞋都工业园合并成武侯工业园，昭示了我区做大做强工业园 区的决心。但是，目前国内外的工业园区如雨后春笋，发展 势头迅猛，竞争异常激烈，而我区的工业竞争力并不突出： 一是园区用地面积受限，土地成本较高，难有新引进的企业 入驻空间。二是园区内品牌龙头企业较少，带动力不足。三 是产业链不够完善，重生产、轻服务、轻流通的现象突出。 四是产业政策引导上存在缺陷，相对于其它地区同类园区没 有比较优势。五是缺乏一个统一的、 中长期的产业发展规划。 面对沿海等经济发达地区制造业向中西部地区的大量转移， 面对省、市两级政

3、府强力支持的历史机遇，结合我区工业特 别是传统优势产业的发展现状，结合市委市政府对鞋业产业 构建“一都两园”的战略部署，结合“中国女鞋之都”这一 品牌优势，在立足创新、强化品牌建设的基础上，进一步转 变发展思路，制定我区鞋业产业发展规划已是当务之急。鉴 于为尽快落实全市鞋业产业“一都两园”的战略部署，本方 案将重点着眼于推动我区鞋业产业尽快聚集发展成为成都 市鞋业产业链的高端。二、战略思想及总体发展目标战略思想：抓住产业转移的历史机遇，统筹推进“三个 集中”，在成都市鞋业“一都两园”产业发展格局下，大力 推进科技创新和品牌建设，强化政府主导、市场运作、区域 合作，培育核心企业，延伸产业链，推进

4、产业集群发展，促 进群众就业增收，努力实现最佳综合效益。鞋业产业发展的总体目标：到 2010年，基本建成中国 最大的女鞋研发、贸易、展示、培训中心及国内外知名品牌 企业生产基地于一体的“中国女鞋之都”。建设一流的国际 贸易平台，建成为具有自营进出口权的中国最大女鞋出口基 地，达到年出口量5亿双以上，年出口创汇 50亿美元；拥 有品牌生产企业 40余家，生产能力达年产 6000万双，实现 产值60亿元，利税9亿元，解决68万人的劳动就业。三、“中国女鞋之都”功能布局根据成都市鞋业产业“一都两园”功能布局的战略部署， 我区鞋业产业将在 2.34平方公里（3511亩）范围内发展形 成“一基地五中心”

5、的鞋业产业发展格局（见附图）。具体为：“一基地”即打造中国女鞋之都的品牌鞋业生产基地。重点引进国际知名鞋业品牌、外资鞋业企业和国内中国驰名 商标、中国名牌产品的鞋业生产企业。“五中心”即建设“总部中心、研发中心、物流贸易中心、人才职业培训中心、品 牌展示中心”。（一）品牌鞋业生产基地及研发中心在现有品牌企业生产基地基础上，进一步着力引进国内外知名品牌企业，形成占地 1545亩，40余户品牌制鞋企业155万平方米的生产及研发基地，做强做大龙头生产企业，打造带动成都市鞋业产业链不断完善和引领发展趋势的产业支撑。（二）鞋类物流贸易中心逐步建立占地346亩，建筑面积达41.5万平方米的涵盖鞋材、鞋机、

6、成品鞋的鞋类综合性物流贸易中心（即Shopping Mall ），打造女鞋国际采购基地，形成世界重要 的女鞋采购目的地，构建聚集国际女鞋营销网络体系。（三）人才培训中心建设占地30亩，建筑面积达3万平方米的人才培训中心。充分利用在蓉大专院校教育资源，根据企业发展需求，逐步建立包括产业技术工、设计、商务服务、企业管理等领 域的职业培训体系，逐步实现鞋类专业人才培训标准化和规 模化，形成人才的自由流动，不断吸引鞋类专业人才聚集。（四）品牌展示、贸易、信息中心建设占地102亩，建筑面积达12.25万平方米的品牌展示、贸易和信息交流发布中心。逐步建成为全国最有影响的鞋类品牌展示中心和信息港。（五）配套

7、服务区1、商务配套服务区建设形成包含办公、金融保险、中介咨询、业务外包、餐饮住宿等功能的商务配套服务区，占地87亩，建筑面积10.45万平方米。2、公共配套服务区建设形成包含交通、通讯、邮政等服务功能的配套区，占地92亩。3、综合配套服务区对紧邻我区鞋业产业发展的簇桥、金花桥、机投桥三个场镇进行改造（涉及面积分别为1670亩、1445亩、1670亩），重点突出为“一基地五中心”提供综合配套服务的功能，加 强城市基础设施建设，增强城市服务能力，满足为6 8万名鞋类从业人员及来往客商提供综合配套服务。四、土地利用规划调整方案（一）对西部鞋都土地进行规划调整根据成都市鞋业产业“武侯建都，周边建园”的

8、“一都两园”战略部署，我区鞋业产业园区规划总用地面积3511亩，分为三个片区，即南片区855亩，龙井西片区（北片区） 2010亩，七里片区646亩。根据园区“一基地，五中心”产业布局规划，将土地进行统一的规划调整，将部分用地性质调整为商业或商贸用地性质。具体方案如下：1、南片区调规内容对位于簇桥新苗9组、10组部分地块调整为商业、 商贸 用地。调整后南片区配套的商业、商贸用地为 127亩（见附 图）。2、北片区调规内容对位于簇桥龙井2组、4组、9组，金花七里1组、3组、4组的部分地块调整为市场、商贸、办公、金融、展览、月服 务、培训用地，原配套的商业、商贸用地不变；对位于簇桥 龙井6组、9组，

9、金花七里1组、3组的两个地块调整为工 业兼容科研用地；调整后北片区配套的商业、商贸、办公、 金融用地共624亩（见附图）。3、七里片区调规内容园区增加位于金花七里 1组、2组、3组、4组、6组、 7组、8组、9组的工业用地约646亩。进行上述规划调整后，园区规划面积约为 3511亩，其中 工业及工业兼容科研用地 1545亩，综合用地约751亩（不含 区域内已征地）。（二）对武侯科技园土地进行规划调整1、变电站规划调整：建议借用高压走廊以下地方式解 决进线通道的问题。2、拆迁安置房建设区域用地性质调整：一是绿地与停 车场叠建，做为复合用地，绿地调整为二类住宅用地。二是 商业用地调整为二类住宅用地

10、兼容商业，商业建筑比例不低 于20%三是文化艺术团体用地属未征地，建议取消。四是 将两所幼儿园合并并适当扩大规模，设在较合适位置。五是 取消街道办事处用地。六是社区服务中心、文化活动中心等 配套设施，在保证建筑使用面积的前提下，进行叠建。七是 科研用地调整为二类住宅用地。3、铁佛片区规划调整：为建设工业总部、增强园区产业服务配套功能的需要，建议将铁佛片区1100亩土地调整为商住用地，用于引进大型企业集团总部、金融财团等商务 商贸业态。六、“中国女鞋之都” “五大中心”的建设模式及经营模式（一）单个企业集团建设及经营模式1、 建设资金来源：部分或全部土地增值收益+大型财团 或地产开发商资本2、建

11、设主体：单个大型企业集团或地产开发商3、经营主体：单个大型企业集团或地产开发商4、运作模式：通过项目评估，政府以部分或全部土地增值收益+满足规划功能+经营权为条件，面向全球招标。由 承建商采取分步实施的方式，在规定时限内完成“五大中心”的建设，该承建商同时拥有“五大中心”的经营权。如流标， 政府可追加投资，再行招标。政府以合同方式与承建商签约， 监管建设与经营的全过程，使项目建设符合规划，项目经营 符合产业导向的要求。该种建设经营模式有利于对 “五大中心”进行统一规划， 协调建设，并保证五个中心经营利润的互补平衡，便于推动。缺点是对企业实力要求高，如对企业建设经营内容和方向的 约束力不够，易造

12、成“五大中心”建设“变味”。（二）多个业主建设经营模式产品贸易中心、展示中心等适合市场机制运作的项目， 通过对项目（土地）的招拍挂，交由企业自行建设经营，培 训中心等建设经营初期不易吸引企业参与的项目，可由政府 主导投资建设并运作（可借鉴目前涉农街道劳动就业培训模 式），待条件成熟后将所有权和经营权向社会转让；或者由 企业建设经营，政府对项目的建设及经营初期给予较大力度 的扶持，推动项目顺利启动。该种模式使“五大中心”建设易于实施，缺点是将占用 政府有限的财政资金，但如果对项目建设经营初期的扶持得 当，将有效推动“五大中心”建设。七、政策保障措施（一）调整土地指标，解决用地困难1、建议适当增加

13、园区建设年度用地计划指标。2、调整“鞋都”工业园部分用地性质，按照“鞋都” 作为研发、信息、贸易、展示中心的定位，建议除保留部分 工业用地用于品牌企业生产基地建设外，其余全部调整为商 业、商贸用地。3、请市委、市政府同意对已入园企业的土地利用规划按照产业发展方向进行调整。4、请市委、市政府确认鞋都品牌基地的土地运作模式。 鞋都工业园一期用地是得到认可的未征先用土地，但新的工 业用地政策即将出台，希望能将其作为历史遗留问题维持现 状。同时，对“鞋都”今后的用地 （三、四期，1200亩），可 在不低于同一地段、同类性质土地基准地价的情况下，协议 出让；或在按规定进行土地招拍挂的情况下，设置相关挂牌

14、 条件，以保证让具有较强实力和产业发展运作能力的公司参 与开发建设。（二）建立优惠政策体系，引导产业加快发展建议市政府出台加强鞋业产业发展的相关优惠政策体系：1、将“鞋都”调整后综合用地的收益（含出让金）全 额留成，用于弥补工业用地出让的亏损和基础设施建设投入 的不足。2、将金花桥、簇桥、机投桥三个场镇土地出让金留成 地方，用于旧场镇改造补贴（三个场镇费用测算见附件）。3、适当增加对园区基础设施建设的补贴，加快园区建 设进度。4、由市扶优办牵头协调市级相关部门研究出台相关政 策，为“成都造”皮鞋进入全市各大商场创造条件，切实提 高市场占有率。5、把“中国女鞋之都国际采购节文化节”纳入市政 府会

15、展计划，由武侯区、崇州市和金堂县具体承办，一年一 届，增强我市鞋业品牌影响力。6、参照全市扶持软件产业发展的优惠政策，对在“中 国女鞋之都”设立产品研发、检测检验中心的企业给予房租 补贴。7、把鞋业产业纳入重大工业项目扶持政策范围，在税 收、外贸、项目审批等方面给予优惠。&每年安排适当资金扶持“中国女鞋之都”品牌的包 装、营销，打造区域品牌。9、给予鞋业企业技改贴息和出口退税政策。（三）调整考核指标，促进产业转移随着“一都两园”产业发展布局的逐步形成，大量鞋业 企业将陆续向崇州、金堂两地转移，武侯区的工业发展必然 受到影响，在一段时间后将丧失增长的空间。建议市政府在 制定经济考核指标时，适当减

16、少武侯区规模以上工业增加值 的基数，大幅下调规模以上工业增加值的考核指标，或者由 武侯区、崇州市和金堂县共享鞋业规模以上工业增加值考核 指标。附件：三个场镇改造费用测算1、拆迁安置估算：三个场镇拆迁总建筑面积为857423.21平方米（未含簇桥近几年自行在集体土地上已建设的拆迁安置房），拆迁安 置费用为13.38亿元。2、市政道路建设估算：规划道路总长度为19.92公里（未含已改造完毕的道路） 建设总费用为2.59亿元（按1300万元/公里计）。3、土地税费估算：三个旧场镇新征地1179.41亩，每亩应交税费10万元， 共交税费1.18亿元。4、土地拍卖收益估算：通过拆迁能获得用地 647.8亩（不含近几年已开