房地产估价第3阶段测试题资料

1、江南大学现代远程教1第三阶段测试卷考试科目：房地产评估 第7章至第10章（总分100分）时间：90分钟学习中心（教学点） 批次： 层次： 专业： 学号： 身份证号： 姓名： 得分：一、单项选择题：（本题共10小题，每题2分，共20分）1、 估价时点应与（）的日期相一致。A. 签订估价合同B. 开始估价作业C. 完成估价报告D. 估价结果所属2、某宗房地产的收益期限为 40年，通过预测未来 3年的年净收益分别为 15万元、18万元、23万元，以后稳定在每年 25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为 8%则该宗房地 产的收益价格最接近于（）万元。A .280B .285C .290D .29

2、53、 某写字楼年出租净收益为300万元，预计未来三年内仍然维持该水平，三年后该写字楼价格为现在写字楼价格的I .2倍，该类房地产的报酬率为10%，则该宗写字楼现在的价格为（）万元。A . 4580B . 5580C . 6580D . 75804、 某在建工程土地使用权年限40年，自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为15000怦，年净收益为480万元，自开工建成的开发期为3年，估计该项目至建成还需I . 5年，已知报酬率为 8%折现率为12%，该项目开发完成后的房地产现值为（）万元。A.4023.04B.4074.10C.4768.50D . 5652. 09）。5、实际估价中

3、设定未来净收益每年不变条件下，求取净收益最合理的方法是（A. 过去数据简单算术平均法B. 过去数据加权算术平均法C. 未来数据简单算术平均法D. 未来数据加权算术平均法6在采用假设开发中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是（）。A. 未知、需要求取的待开发房地产的价值B. 投资者购买待开发房地产应负担的税费C. 销售费用和销售税费D. 开发成本和管理费用2 2 27 某类房地产 2001年初至2005年初的价格分别为 2300元/m、2450元/m、2650元/m、2830 元/m2和3000元/m2,其增减量的权重分别为 0.1、0.3、0.2和0.4 ,按平均增减量趋势法估计，

4、以2001年初为预测基期，则该类房地产与2006年初的价格最接近于（）元/m2。A. 3100 B. 3195 C. 3285 D. 33008当房地产价格的变动过程持续上升或者下降， 并且各期上升或下降的数额大致接近时， 宜采 用（ ）预测房地产的未来价格。A. 数学曲线拟合法B. 平均增减量法C. 平均发展速度法D. 移动平均法229 .某城市2000年和2005年普通商品房的平均价格分别是3500元/m和4800元/m，采用平均2发展速度法预测2008年的价格最接近于（）元/m oA4800 B5124 C5800 D7124 10、同一建筑物若使用性质不同，其年折旧额由大到小的排列顺序

5、为（）oA. 般生产用房、腐蚀性生产用房、非生产用房；B. 非生产用房、一般生产用房、腐蚀性生产用房；C. 腐蚀性生产用房、一般生产用房、非生产用房；D. 非生产用房、腐蚀性生产用房、一般生产用房。二、多项选择题：（本题共 10小题，每题 2 分，共 20 分）1、某估价对象为一宗熟地，当进行可比实例权益状况调整时，应包括的内容有（）oA. 后退道路红线距离B. 土地使用期限C. 基础设施完备程度D. 容积率E. 合并的可能2、残余法是依据（）价格。A. 土地收益求取土地B. 建筑物收益求取建筑物C. 房地收益求取房地D. 房地收益单独求取土地或建筑物3、收益乘数有（ ）。A. 毛租金乘数B.

6、利润乘数C.净收益乘数D.销售收入乘数E. 潜在毛收入乘数4、 房地产价格构成中的开发成本包括（）。A. 取得土地使用权时的出让金或转让金B. 基础设旌建设费C. 公共配套设施建设费D. 勘察设计和前期工程费E. 管理费网原创）5、 下列关于估价上的建筑物折旧的说法中，正确的有（）。（建设工程教育A. 估价上的折旧与会计上的折旧有本质区别B. 建筑物的折旧就是建筑物的原始建造价格与账面价值的差额C. 建筑物的折旧就是各种原因所造成的价值损失D. 建筑物的折旧就是建筑物在估价时点时的重新购建价格与市场价值之间的差额E. 建筑物的折旧包括物质折旧、功能折旧和经济折旧6、 收益法中确定资本化率的基本

7、方法有（）。A. 市场提取法B.累加法C.指数调整法D.投资收益率排序插入法E. 收益乘数法7、 与非专业估价相比，专业估价的特点有（）。A. 是一种专业意见B. 估计价格或价值C. 实行有偿服务D. 承担法律责任E. 估价作业日期长8、 收益性房地产包括（）。A. 未出租的餐馆B. 旅店C. 加油站D. 农地E. 未开发的土地9、 预期原理是（）等估价方法的理论依据。A. 市场比较法B. 收益法C. 成本法D. 假设开发法E. 路线价法10、 应用路线价法需要进行（）等修正。A.临街深度B. 土地形状C.交易曰期D.交易情况E. 临街宽度三、名词解释：（本题共4小题，每题3分，共12 分）1

8、、保障性住房2、动态地价：3、路线价区段：4、标准深度：四、填空题（本题共10空，每空1分，共10分）1、 里地线以外的区域称为 。里地线与道路之间的区域称为临街地或 。2、 工业厂房的价格还受到 、和等因素的影响3、 商业房地产最主要的特点有 和。4、 专门用于土地价格评估的方法有 、。H、简答题：（本题共4小题，每题6分，共24 分）1、假设开发法适用的外部条件？2、城镇土地分等地级的含义？3、解释假设开发法称为现金流量折现法?4、房地产估价报告的基本内容包括哪些?六、计算题：（本题共2小题，每题7分，共14分）1、某宗房地产的总价值为 5000万元，其中土地总价值为 2000万元，总建筑

9、面积为 10000 m2o 某公司拥有该宗房地产的一部分， 该部分的房地价值为 750万元，建筑面积为1600 m。试按土 地价值分摊方法计算该公司占有的土地份额。2、某临街深度为 30.48 （ 100 英尺）、临街宽度 25的矩形宗地，总价为 158 万元。试根据 四三二一法则，计算其相邻临街深度15.24 （ 50英尺）、临街宽度 15的矩形宗地的总价。附：参考答案：一、单项选择题：（本题共 20 小题，每题 1分，共 20分）1、D 2 、A 3 、D 4 、C 5 、 C 6 、C 7 、B 8 、B 9 、C 10 、C二、多项选择题：（本题共 10 小题，每题 2分，共 20分）

10、1、BD 2 、AB 3 、ACE 4 、BCD 5 、ACDE 6 、ABD 7 、 ACDE 8、ABC 9、AD 10、 ABE三、名词解释：（本题共 4小题，每题 3 分，共 12分）1、指政府在对中低收入家庭实行分类保障过程中所提供的限定供应对象、建设标准、 销售价格或租金标准，具有社会保障性质的住房。包括两限商品住房、经济适用住房、政策性租赁住房 以及廉租房。2、动态地价又称真实地价， 它是以开发建成后房地产的实际或接近实际的售价扣除有关的成本、 税费及利润后的余额，作为待分摊的地价。3、是指具有同一个路线价的地段。因此，在划分路线价区段时，应将可及性相当、地块相连的 土地划为同一

11、个路线价区段。4、是街道对地价影响的转折点，由此接近街道的方向，地价受街道的影响而逐渐升高；由此远离街道的方向，其地价随距离街道距离的增加，可视为基本不变。四、填空题 （本题共 10空，每空 1 分，共 10分）1、里地、表地2、交通便捷程度、基础设施、地理位置、实物状况3、业态多样、收益性4、路线价法、基准地价修正法五、简答题：（本题共 4 小题，每题 6 分，共 24分） 1、1）房地产市场较为完善，投资开发按照市场机制运行；2）房地产业政策稳定而透明、开放而长远；3）房地产法规健全；4）房地产资料数据库透明、公开、完备、动态；5 )房地产投资与交易的税费稳定，清单清晰、全面；6) 土地供应计划长期稳定、合理、公开。2、城镇土地分等定级是土地分等定级的一部分，其评定对象为城镇建成区及近郊区范围内的所有土地。我国城镇土地分等定级采用“等”和“级”两个层次的划分体系。土地等反映城镇之 间土地的地域差异，土地等的顺序是在各城镇间排列。土地级反映城镇内部土地的区位条件和 利用效益的差异，土地级的顺序是在各城镇内部统一排列。3、这种方式是一种动态的计算方式，它模拟开发过程，预测在未来发生的各项支出、收入的数额，将各项支出、收入均按其在实际发生时点的数额贴现到估价时点，然后再进行加减。此时各项支出、收入都在一个时点上，因为此时的计息期为零，所以实际利息也为零。4、 根据房地产估