萌芽水库特色田园小镇

1、萌芽水库特色田园小镇一、项目基本情况1、项目名称：萌芽水库特色田园小镇开发项目2、建设地址：汤池镇萌芽村，包括萌芽水库及萌芽山周边区域3、建设规模及内容：本项目规划用地面积77.22万平方米（约1158亩），总建筑面积80万平方米。分为四大功能区，分别是集循环农业、创意农业、农事体验于一体现代农业区；以休闲娱乐、旅游观光为主的休闲旅游区；以养老养生、康体理疗为基础的养老养生区；将生活与休闲品味相互融合在一起的田园社区。4、主管部门：振兴区政府5、投资额：300000万元。二、项目背景（一）基本情况汤池镇地处北纬4303，东经12415，位于东港市东北部，地处丹东市西郊。东与浪头镇接壤，南与安民

2、镇相连，西与前阳镇毗邻，北与长安镇以萌芽山为界。1、自然景观。汤池镇风景秀丽，环境宜人。境内有著名的汤池温泉、萌芽山、萌芽水库、铁甲水库等风景区。汤池温泉远近闻名，含有丰富的与人体密切相关的微量元素，日出水量约1350吨，水温45度，符合医疗热矿水水质标准，具有很高的医疗、保健及美容价值,周边无重工业，温泉位于自然景观带上，交通便利。萌芽水库位于汤池镇萌芽村萌芽山下，水库水面面积约500亩，常年库容量约160万立方米。是一座以灌溉为主，兼顾防洪、养殖等综合利用的近郊小型水库。水库始建于1967年，正常高水位16.2米。其自然风景山清水秀、风光旖旎醉人。萌芽山位于汤池镇萌芽村七组，为境内最高峰，

3、面积222.6亩，主峰海拔304.2米，山间空气清晰，清晨，可见旭日腾空，冉冉升起，傍晚，可见夕阳西下，挥洒山间，景色实为壮观。2、农业情况。汤池镇属半丘陵平原地带，现有耕地29504亩，山峦42048亩，其中水田6967亩，旱田22543亩，全年降水量充沛，适宜多种农作物生长，主要为草莓、食用菌、蔬菜、花卉苗木、水果。山林资源以板栗为主，且其产量位居丹东地区前列。农业产业经济化已形成板栗、草莓、食用菌、蔬菜、苗木花卉、禽畜养殖等六大优势产业。汤池镇积极发展特色农业、规模农业、高效农业，现已形成金大路苗圃、水源绿水园、萌芽五味子、石岱肉食鸡养殖等农业产业园区和基地。（二）项目建设的可行性1、资

4、源情况汤池游源资源得天独厚。汤池镇地势北高南低，辖区北部多为丘陵。位于萌芽村的萌芽山为境内最高峰，其自然风景山清水秀、风光旖旎醉人。该项目位于萌芽水库和萌芽山边的一处自然沟谷，地势北高南低，坡地低缓，腹地开阔，山林覆盖率达70%，空气清新，水源丰富，风光秀丽，自然禀赋优越，是振兴区委区政府规划的旅游产业带的核心承载区。2、区位情况汤池镇地理位置得天独厚，交通便利。有省、市、县级公路6条，东南部201国道东西贯通，中南部有接三公路穿过，北部有集龙公路横贯，丹东市环城公路斜穿集贤而过。丹东民航站位于原接梨树村，丹大高速公路西站位于汤池村，镇政府距浪头港5公里。目前，汤池镇内镇、村级公路总里程28.

5、8公里，全部为柏油路面，镇村公路网络化逐步形成，四通八达的水、陆、空立体交通网络为汤池镇经济发展奠定了良好的基础。3、 产业前景2017年2月5日，“田园综合体”作为乡村新型产业发展的亮点措施被写进中央一号文件。田园综合体是集现代农业、休闲旅游、田园社区为一体的特色小镇和乡村综合发展模式，是在城乡一体格局下，顺应农村供给侧结构改革、新型产业发展，结合农村产权制度改革，实现中国乡村现代化、新型城镇化、社会经济全面发展的一种可持续性模式。2018年1号文件又提出了“构建农村一二三产业融合发展体系。实施休闲农业和乡村旅游精品工程，建设一批设施完备、功能多样的休闲观光园区、森林人家、康养基地、乡村民宿

6、、特色小镇。对利用闲置农房发展民宿、养老等项目，研究出台消防、特种行业经营等领域便利市场准入、加强事中事后监管的管理办法。发展乡村共享经济、创意农业、特色文化产业。”汤池镇萌芽村农村特色优势产业基础较好，区位条件优越，空气新鲜，自然环境优美，田园景观多样，绿色食品丰富，乡村民俗文化多彩，具有发展田园综合体的基础条件，适合按照农田田园化、产业融合化、城乡一体化的发展路径进行建设。4、国家产业政策导向2018年1月2日，中共中央国务院关于实施乡村振兴战略的意见（中发20181号）提出：推进乡村绿色发展，打造人与自然和谐共生发展新格局。文件中指出“增加农业生态产品和服务供给。正确处理开发与保护的关系

7、，运用现代科技和管理手段，将乡村生态优势转化为发展生态经济的优势，提供更多更好的绿色生态产品和服务，促进生态和经济良性循环。加快发展森林草原旅游、河湖湿地观光、冰雪海上运动、野生动物驯养观赏等产业，积极开发观光农业、游憩休闲、健康养生、生态教育等服务。创建一批特色生态旅游示范村镇和精品线路，打造绿色生态环保的乡村生态旅游产业链。”3、 主要建设内容本项目依托萌芽水库和萌芽山得天独厚的自然资源，围绕山、水、城之间的关系，结合地方文化和人文景观，按照田园综合体的发展模式，建设融现代农业、休闲旅游、养老养生、田园社区等为一体的特色田园小镇项目。1、现代农业区。园区规划目标为春季花红叶茂、夏季绿树成荫

8、、秋季果实累累、冬季亦显勃勃生机，总体形成一年四季都有看点的生态农业观光产业园，打造生态农业、旅游农业、特色农业、绿色农业的大农业体系。园区分为以下几个部分：（1）动、植物观光区：樱花、薰衣草、百合、玉兰、野玫瑰等园林观光；孔雀、天鹅、梅花鹿等动物养殖区观光。（2）观赏鱼养殖区：利用现有水面进行整修，作为普通适养冷水鱼种鱼池，产品供出售及游客垂钓娱乐（3）花卉果蔬种植区：分为露天和智能温室两种，产品供游客采摘娱乐、出售及作为园区餐饮原料来源。（4）冷库加工区：建设冷冻库及绿色食品加工厂对各类农副产品进行加工储存，拓展农业产业链，以生态、有机、绿色的标准对农产品进行加工，引入科技研发，并尝试在区

9、域内推广。（5）旅游项目；开心农场、DIY种植、生态休闲、林中餐饮、采摘节等。2、休闲旅游区（1）旅游接待中心建设主题酒店、餐饮、娱乐、住宿等设施，为游客提供一流的旅游服务产品、高档的旅游接待设施，提供高品质的深度休闲旅游。接待中心区采用仿古建筑风格，环境配套以自然风格为主，追求绿树成荫、繁花簇锦的天然景色，充分体现优美和谐的自然风貌。（2）田园创意文化园由自然体验区、生活体验区和文化展示区三个部分组成。包含文化展示、亲子种植、生态教育培训、餐饮配套、原乡民宿、特色农品市集等在内，将吸引来自四面八方的旅游者、商家、文化学者、艺术家、农品经销商，不同的人群都能在这里找到自己需要的情感、物产和交流

10、方式。主题餐厅：以回归自然为主题，以展现新田园生活为目标，通过营造“轻乡村”空间氛围，展现给大家与众不同的自然体验式餐厅。餐厅还采用自然的土法环保，引进沼气节能，用爬藤绿化墙面，在屋顶营造花园。乡村铺子：搭建一个平台，让从事生态农业的农户能够和消费者直接沟通、交流，既帮助消费者找到安全、放心的产品，也帮助农户拓宽市场渠道，将好的农产品销售出去，并销售出应有的价值。开敞的活动场所，清新质朴的装饰风格，营造简单随性的交流空间。这里将提供新鲜农产、精致农艺，汇集各地的农品资源。同时在这里生长的还有本土孵化的艺术精品，各样的人群在这里交换讯息和物产。原乡民宿：在老房子基础上改建宅邸式酒店，配以顶级建材

11、加上高品质卫浴、家具，点缀富含故事性的古董摆设，打造高端、惬意的悠闲享受。生态文化馆：农业科普示范园采用将科普参观与动手操作相结合的实践方式激发青少年学习科技农业的兴趣与热情。趣味书屋可读书、借书、捐书，通过精心选择和保留的最原始的老式建筑、随意复古的朴素装饰，传递最浓厚的乡村情怀，使游客可以在这里阅读知识、体悟情感、分享收获。食品制作坊可以进行风味淳朴的欧式面包、鲜榨果汁、饼干、蛋糕等产品制作，以及DIY体验活动。3、养老养生区。居住建筑以多层建筑为主，建设部分独院式低层建筑，以满足不同老年人的需求。并建立与之相配套的医疗保健室、文化活动站、养生堂、小花园等设施。（1）接待区：主要为入住接待

12、、物业管理及监控、数据管理、云端互联服务中心，是养老城服务的核心。养老系统管理中心是整个项目的智能核心，将采用国内先进完善的智能养老云平台，在对入住老人建立准确详实的数据库和服务单的基础上，以老人数据库、呼叫中心、智能终端产品为手段，构建紧急救援、生活家政服务帮助、主动关怀精神养老、公益爱心养老等服务体系，对项目实施全方位的信息化养老服务系统管理。（2）康体医疗中心：以老年病和中西医结合康复为诊疗特色。康复医院将按照三级甲等医院的标准进行建设，打造集医疗、康复、保健和护理、心理疏导于一体的老年康复保健中心。同时，康复医院将打造专业的医疗团队，并与周边大型综合医院形成医疗协作，充分保证老年人的就

13、医需求。设有医疗诊治（包括临终关怀区）和康复护理两个相对独立的功能区域。医疗诊治区专为老年人提供健康医护诊治、紧急救助等医疗保障；康复护理区是专为体弱老人、术后老人提供理疗、按摩、康复等服务。（3）老年活动中心包括老年俱乐部及体育馆，为老年人提供娱乐休闲及体育活动相关的场所。老年俱乐部内设有老年大学教室、书画室、演艺大堂、影院、KTV、戏曲及舞蹈活动室等用房。体育馆内设有篮球场、兵乓球室、羽毛球室、舞蹈室等老年人可参与的体育活动用房。4、田园社区。以美国建筑大师杜安尼“新田园主义空间”理论为指导，将土地、农耕、有机、生态、健康、阳光、收获与都市人的生活体验交融在一起，打造现代都市人的梦里桃花源

14、，为广大田园人构建一幅“有花有业锄作田”的美好人居图景。四、经济和社会效益分析（一）、经济效益项目建成后，预计年接待量约90万人次，按人均消费900元（含住宿及相关服务消费等）计算，则年营业收入预计可达到8.1亿元。1、财务评价基础数据与参数选取（1）计算期与生产负荷项目计算期设定18年，其中建设期4年。项目在第5年达到设计负荷的50%，第6年达到设计负荷的100%。（2）财务基准收益率设定根据现行的银行贷款利率和投资人的预期，财务基准收益率设定为10%。2、盈利能力根据财务现金流量表增量现金流量估算的技术经济指标如下表所示。财务指标表指 标FIRR（%）FNPV（万元）（ic=10%）Pt（

15、投资回收期）所得税前20.8%1942778.6年(含建设期)所得税后16.5%1074019.2年(含建设期)3、投资利润率本项目投资净利润率11%。通过财务计算与分析，无论税前还是税后的财务内部收益率均高于基准折现率10%，财务净现值均大于零，包括建设期在内的所得税后的投资回收期为9.2年（含项目建设期），上述各项财务指标表明，该项目具有较强的抗风险能力，并具有一定的盈利能力，项目的实施将取得较好的经济效益。（2） 、社会效益本项目是集观光农业、游憩休闲、健康养生、生态教育等服务为一体的田园综合体项目，将推进乡村绿色发展，打造人与自然和谐共生发展新格局。本项目运用现代科技和管理手段，将乡村生态优势转化为发展生态经济的优势，提供更多更好的绿色生态产品和服务，促进生态和经济良性循环。本项目强调现代农业产业发展，是立足农业科技与农业产业链的共同建设，将促进一二三产业融合发展；促进生态效益和经济效益的统一；是注重生态文明建设发展的主要方式之一；是促进城郊地区和连片乡村区域的农民创业增收，做强集体经济的主要方式。项目建成后，将形成城乡统筹、融合联动发展，突出农