写字楼租赁市场的中期营销是一个常态的营销模式

1、写字楼租赁市场的中期营销是一个常态的营销模式，主要工作内容包括：新客户招租、存量客户的续租和扩租、存量客户的分租、客户结构的优化、建立后备客户储备库等。写字楼的租赁客户包括静态和动态两种类型。优质高端的写字楼一般都有一个相对稳定和相对静态的基础客户群即忠诚客户群：租期稳定、经营稳健、与写字楼互为依托、风雨同舟、和谐共赢、长久不变。然而，写字楼的客户群中也会有一部分动态的客户，由于各种原 因而终止租约，有些是因为业务萎缩，有些却是因为业务扩大，有些是因为购并重组，有些则仅仅是因为变更了CEO。同时，写字楼经常会有全新的客户签约入住，还有些存量客户由于业务发展而扩大租赁面积， 而另一些存量客户则由

2、于经营欠佳而减少租赁面积。理论上，一个高品质写字楼的理想租赁状态是：由基础客户群占有60%的租赁面积，用 20%的租赁面积招租新客户，用另外20%的租赁面积来满足写字楼内优质存量客户由于业务发展而产生的扩租需求。在写字楼的租赁经营中， 经常会发生这样令人扼腕的情况：优质存量客户由于其业务发展而产生扩租需求，但却由于写字楼没有适当和足够的空置面积而被迫迁离。这种优质客户的弹性流失是写字楼经营中的大忌，所导致的是一个双输的结局。写字楼中期租赁营销中新客户招租的具体方式可以根据空置面积的具体情况而定。如果空置面积较大，也可以采取写字楼前期租赁营销中类似的策略，包括举办写字楼推介会、以优惠的佣金政策鼓

3、励和发动业界的中介公司为之效力、在相关的报刊媒体和网络媒体上进行广告推介、将装潢精美的楼书在商务会所和高端俱乐部等地进行投放、赞助和冠名相关的文艺文娱活动和体育赛事等，不断扩大写字楼的知名度，从而扩充和延伸写字楼的客户资源。 而在写字楼空置面积较小的情况下，则可以采取其他不同类型的营销策略，包括从自有的储备客户资源中遴选出优质客户、维系良好的客户关系从而吸引存量客户的关联企业入住等。 尤其重要的是，写字楼的市场部一定要与相关的商业地产中介机构建立和保持良好的、长期的、可持续的合作关系，从而在写字楼行业内树立起自己稳固的商业信誉。为达到这一目标，首先应制定出良好的佣金政策（一般为一个月的租金）且

4、保证佣金给付及时到位。第二是不 能因出租率的高低而影响对中介机构的态度，即使写字楼的出租率达到百分之百仍然要与中介机构维系良好的合作关系从而维系本写字楼在业内的良好口碑和诚信商誉，确保写字楼能在将来市场所发生的错综复杂变化中获得业界的支持从而提升可持续的经营能力。写字楼租赁市场营销中的优惠策略：写字楼租赁市场营销中的优惠策略是写字楼租赁市场中供求双方理性博弈的产物。该优惠策略包括：写字楼办公空间租金的减免，写字楼商用空间租金的减免，写字楼次级租赁资源即停车位、储物间、仓库等租金的减免等。写字楼的租金减免即免租期，是指由出租方给予租赁方每年一定时间的不收租金只收物业管理费的无偿使用期限。这种租金

5、减免式优惠策略的应用有如下几种形式：1、写字楼租赁市场前期营销中的促销活动；2、写字楼租赁市场中期营销中的博弈手段；3、写字楼市场部门维持表面租金价格体系的营销方式等。在写字楼租赁市场供求双方的理性博弈中，租金收入最大化是出租方永远的追求，而租金投入最小化则是租赁方永远的追求。写字楼租赁市场中优惠策略的采用与否和实施强度是市场供求关系的直接反映。从理论上说，当写字楼租赁市场中的卖方市场因素趋大时，其优惠策略将趋弱；而当买方市场因素趋大时，其优惠策略将趋强。 与市场经济中的一般商品不同的是，写字楼租赁市场中供求双方的博弈成果将维系较长的周期，按照供求双方达成的契约式约定可为1-3年（甚至更长的时

6、间），这就更增加了此种博弈自身的强度和重要性，使 博弈双方需要投入更多的心智和精力来追求最佳的平衡点，而这个平衡点则往往是通过实施具体的优惠政策来体现的。在写字楼租赁市场的营销活动中，写字楼租金的折扣一般是通过由出租方向承租方提供免租期来实现的。免租期的提供与免租期的期限都应以文字形式书写在写字楼供求双方的租赁契 约即租赁合同的条款之中。 免租期的方式既可用于写字楼的办公空间和商用空间，亦可用于写字楼的次级租赁资源诸如停车位、楼层储物间和其他仓储空间等。按照写字楼行业内部不成文的规则或通行做法，一般应在新客户入住的初期给予一至三个月的免租期用于新客户对 新租办公空间或商用空间所进行的内部装修装

7、潢，并在后续的租赁期间给予租赁客户每年一个月的免租期。在写字楼租赁市场的前期营销即促销期间，为更有效地招徒租赁客户入住， 迅速降低空置率、 提高入住率，出租方也可采取超强的优惠力度，诸如给予新客户三个月以上的装修免租期和每年一个月以上的普通免租期等。除给予租赁客户办公空间和商用空间的免租期之外，写字楼的出租方还可以根据市场竞争格局的需要，向租赁客户提供有关停车位、储物间和仓库等次级租赁资源的免租期。另外，有些写字楼的经营者为了维持其高品质的商业形象，将该写字楼的租赁价格定的很高，但同时又采取给予租赁客户大量免租期的方式将实际的租赁价格降低到合理的水平，即所谓的“高开低走”式营销策略。第五节建立

8、后备客户储备库中国有一句放之四海而皆准的古话：预则立，不预则废。“预”就是居安思危，就是未雨绸缪，就是为了应对未来可能发生的危机而提前进行必要的资源性准备。对于写字楼的租赁营销而言，“预”的最有效方式就是在日常的市场营销工作中有计划、有目的、有重点的积累 和整合优质的后备客户资源，逐步构建起一个完整的后备客户储备库，用以在平时进行客户结构的优化，并在必要时填补写字楼的大面积空置。理论上，一个写字楼的完整的后备客户储备库中的储备客户都应是高品质的客户，其较为合理的数量应为写字楼目前存量客户数量的40%,其所需要的办公总面积也应为写字楼总租赁面积的40%。写字楼后备客户储备库中储备客户的来源有如下

9、几种渠道：1、从写字楼市场部日常接待的客户中进行选择。在市场部的日常工作中，常有各种不同的商务客户因租赁需求而登门造访， 有些是因写字楼暂无空置面积或现有空置面积不理想而放弃租赁，也有些是因条件未商妥或财务预算不够而放弃租赁。 市场部应对这些客户予以甄别，从中选择出优质高端的客户，作为储备客户登记入库。2、从写字楼的存量优质客户的关联企业中进行物色。写字楼市场部 应通过积极有效的公关工作，努力从本写字楼存量的优质高端客户处取得与其有关联并存在 租赁需求的企业或机构的详细信息，主动联络、精心渗透并将其逐步发展成为自己的储备客户登记入库。由于上述的关联企业或机构可通过本写字楼的存量客户了解并信任本

10、写字楼的 品质、风格和服务内容，而且同处一个写字楼将使其业务合作更为方便，这类储备客户将具有极大的潜力。3、与有实力的商务中介机构密切合作，由其介绍一批存在现实或潜在租赁 需求的高品质的客户进入储备库。4、通过其他渠道，如由市场部人员参加有关的技术研讨会、专业座谈会、商务洽谈会等结识优质高端并有现实或潜在租赁需求的客户并将其登记入 库。写字楼市场部应对登记入库的储备客户进行认真管理，详细记录与储备客户有关的商务信 息，包括客户名称、基本情况、主营业务、行业排名、需要租赁的办公面积、计划租赁的时 间段、租金预算、租赁偏好、特殊需求、联系方式等。写字楼市场部应与录入后备客户储备 库的储备客户保持密

11、切联系，通过定期走访、定期聚会、节日赠送礼品、在客户的纪念日和举办重要活动时赠送花篮致意、在客户负责人生日时送生日礼物等方式营造情感纽带和友好氛围，将储备客户逐步发展成为写字楼应对未来市场竞争的有效后备资源。第六节写字楼的租赁周期与饭店、公寓等即时性出租空间的商业地产项目有所不同，写字楼的租赁业务具有较长的租赁周期，一般的租赁合同期为 2年至3年。租金通常采用押三付一的形式，即由租赁方向出租方交纳相当于3个月的租金作为押金，同时在每个月的月初交纳当月的租金。在标准的租赁合同中将锁定租金和租赁期，租金在合同期内是一个不变的恒量，不管社会平均价格或行业市场价格如何变动，合同期内的租金价格是不变的。

12、同时，租赁期限也是一个不变的恒量，无论是出租方要提前收回租赁面积，还是租赁方因故提前退出租赁面积，都应按照合同条款的约定向对方支付一定数额的违约金即罚金。写字楼市场部的工作人员需要在每个租赁合同到期之前三个月时与租赁方进行接触和洽商，如租赁方有意愿继续租赁，就应以本期合同为基础，与租赁方谈判产生新的租赁合同即续租合同。如租赁方无意到期后续租，市场部工作人员应即时启动新租程序，积极招徒新的客户，避免出现写字楼办公空间和商用空间的长期空置。第七节关于写字楼租赁面积的考量在建筑设计上，高品质的写字楼通常都采用框架式建筑结构，内部为可供用户进行灵活分隔的办公空间。为了实现用户在采光、通风、办公布局等方

13、面的需求最优化，写字楼的标准楼层面积一般在1500-2000平方米建筑面积之间。对于写字楼的出租方而言，客户的最佳租赁需求为 200-500平方米建筑面积。 低于200平方米建筑面积，楼层的办公空间在分隔上有一定难度，而且不容易实现每个单元必须拥有两个门的消防要求。但当客户的租赁面积超过 500平方米建筑面积以后， 客户将在与出租方的租 赁博弈中拥有更多的权重。理论上，在写字楼的出租方与租赁方的租赁博弈（包括租赁价格、租赁期限、优惠政策及其他租赁条件）中，租赁方的权重或话语权是随着租赁面积的变化而变化的。租赁面积越大， 其权重或话语权就越大，反之亦然。从写字楼出租方的角度，客户的租赁面积超过一

14、整层，就可被视为“不安全客户”；当客户的租赁面积超过三整层时，就自然成为“危险客户” 了。这是因为，一方面，当客户租赁面积过大时，出租方将被迫给予其更低的租金价格和更多的优惠条件从而大幅度降低写字楼的出租收益；另一方面，当大面积的客户到期不续租或因故突然终止租约时，出租方将需要相当长的时间来寻找新的客户，同时将蒙受因出现巨大空置面积而导致的租金损失。因此，写字楼的市场销售人员在租赁营销的工作中应尽量将租赁客 户的租赁面积控制在200-500平方米建筑面积之间，同时尽可能避免出现租赁巨大面积的“不安全客户”和“危险客户”。下面的是2016年经典励志语录，需要的朋友可以欣 赏，不需要的朋友下载后可

15、以编辑删除！ ！谢谢！ ！1、有来路，没退路；留退路，是绝路。2、为目标，晚卧夜半，梦别星辰，脚踏实地，凌云舍我其谁 ！3、做一题会一题，一题决定命运。4、静下来，铸我实力；拼上去，亮我风米。5、拼一载春秋，搏一生无悔。6、狠抓基础是成功的基础，持之以恒是胜利的保证。7、把汗水变成珍珠，把梦想变成现实！8、拧成一股纯，搏尽一份力，狠下一条心，共圆一个梦。9、每天都是一个起点，每天都有一点进步，每天都有一点收获 ！10、22.对命运承诺，对承诺负责11、我自信，故我成功，我行，我一定能行。12、不敢高声语，恐惊读书人。13、高三高考高目标，苦学善学上好学。14、争分夺秒巧复习，勤学苦练创佳绩、攀

16、蟾折桂，舍我其谁。15、眼泪不是我们的答案，拼搏才是我们的选择。16、站在新起点，迎接新挑战，创造新成绩。17、遇难心不慌，遇易心更细。18、乐学实学，挑战高考；勤勉向上，成就自我。19、努力造就实力，态度决定高度20、忘时，忘物，忘我。诚实，朴实，踏实。21、精神成人，知识成才，态度成全。22、作业考试化，考试高考化，将平时考试当高考，高考考试当平时。23、我高考我自信我成功！24、23.再苦再累不掉队，再难再险不放弃25、拼搏高考，今生无悔；越过高三，追求卓越！26、挑战人生是我无悔的选择，决胜高考是我不懈的追求。27、山高不厌攀，水深不厌潜，学精不厌苦：追求 ！28、学练并举，成竹在胸，

17、敢问逐鹿群雄今何在 ？师生同志，协力攻关，笑看 燕赵魁首谁人得。29、快马加鞭君为先，自古英雄出少年。30、太阳每天都是新的，你是否每天都在努力。31、把握现在、就是创造未来。32、25.我因X班而自豪，X班因我而骄傲33、我心飞翔，路在脚下。34、人活着要呼吸。呼者，出一口气；吸者，争一口气35、辛苦三年，幸福一生。36、精神成就事业，态度决定一切。2016年经典励志语录二你一定要坚强，即使受过伤，流过泪，也能咬牙走下去。因为，人生，就是 你一个人的人生。竹子用了 4年时间，仅仅长了 3cm,从第五年开始，以每天30cm的速度疯狂 的生长，仅仅用了六周时间就长到了 15米。其实在前面的四年，

18、竹子将根在 土壤里延伸了数百平米。做人做事亦是如此，不要担心你此时的付出得不到 回报，因为这些付出都是为了扎根。人生需要储备！多少人，没熬过那三厘米！能够比跌倒的次数多一次站起来的次数，你就是强者 ！开始，去做，这是最难的一步。往往，突破了最难的一步以后，或者说，破 除了想像中的困难以外，其他的事，可能反而容易。尤其有些事情，上瘾以 后，形成习惯，不继续反而不舒服。再好的方法，对于彻底的、不想上进的 懒人是无效的，但既然，生命是属于自己的，愿意行动与否，也还是自己的 事。成功与不成功之间，有时距离是很短的，你只要后退一步或再向前几步 想得再多不如行动一次；说得再好不如立刻就做！人与人的距离是说

19、与做的差 别；人与人的差别是信与愿的有无！凡事实行则无瑕忧虑，空想则寸步难行。 无论要做什么立刻行动！马上行动！开始行动！做一件事情，只有最初五分钟热情的，叫失败者；最后五分钟仍有热情的，叫 成功者。当你周围都是米的时候，你很安逸；当有一大米缸见底，才发现想跳出去已无 能为力。有一种陷阱，名叫安逸！别在最能吃苦的年纪选择安逸！没有危机！是 最大的危机！自己不上进，危机无处不在吞噬你的理想和灵魂，混下去很容易， 混上去太难了！为什么成功的不是你。年轻的你，迷茫又着急。你想要房子想要汽车，想要旅行想要高品质生活。你不断催促自己成长，却沉不下心来认真读一篇文章；你急切地期待成功，却每次在遇到挫折时提

20、前退缩。既然没有过那些汗水和拼搏，又何必在旁观别人的荣耀与成功时愤愤不平呢 ？所以，努力吧，别抱怨。如果你要做一件事，请只管安安静静的去做。因为那是你自己的事，别人不 知道你的情况，也不可能帮你实现梦想。千万不要因为虚荣心而炫耀，也不 要因为别人一句评价放弃自己的梦想。其实最好的状态，是坚持自己的梦想， 听听前辈的建议，少错几步。值不值，时间是最好的证明。你可以没有梦想，但不能不知道现在要做什么，你可以长相平凡丢到人群里 就被淹没，但不能随波逐流成为没有个性的复制品，你可以被压力逼迫得痛 哭一百次，但哭完记得笑一千次给它看，你可以习惯为别人付出，但至少别 忘了为自己而活，你可以学会假装，但最后

21、不要变成你当初讨厌的那种人。你比你想象中更勇敢，比你看起来更强大，也比你以为的更聪明。2016年经典励志语录三1、如果真的想活得悠闲，那么，为何不学着让自己释放心灵的重负，学着忘 却，忘记那些无碍于个人原则的得失；无关大局的磕磕碰碰；无伤大雅的前嫌 旧隙呢？学会让自己时时都轻装上阵，潇洒前行！2、人格的完善是本，财富的确立是末。3、古人云“隐忍不怒的人，胜于勇者”、“修己冶心的人胜于攻城掠地的将 领”。生活中，宽容可以减少人与人之间的隔阂，可以让大家更好地沟通， 彼此多一些体贴和关怀。4、“一个人不能骑两匹马，骑上这匹，就要丢掉那匹，聪明人会把凡是分散 精力的要求置之度外。”人的生命和精力是有

22、限的，我们要学会将聚光镜一 样，排除一切琐事的干扰，将所有的资料、精力、热情聚焦并锁定你的目标 上。5、一个能从别人的观念来看事情，能了解别人心灵活动的人，永远不必为自 己的前途担心。一个人最大的破产是绝望，最大的资产是希望。不要等待机 会，而要创造机会。6、喜欢的最高境界是你可能为她去死，可爱的最高境界是你得为你爱的人好 好活着。7、如果人生需要一个完美的符号，没有比微笑更合适的了。微笑，它是甜美 的歌声，能唱出生活的快乐；它是温暖的阳光，能驱散心头的阴影；它是无边 的春风，能蓬勃事业的生机。8、微笑可以减轻紧张的情绪和压力，不管面对多么愤怒或者冲动得人，只要 微笑示之，都能坦然以对，微笑一

23、把神奇的钥匙，可以打开别人心灵的窗户， 传递心灵的善意，退一步，海阔天空；退一步，瞒天过海；冲动是魔鬼，只要 心平气和静下心来，相对而笑，一切都能化干戈为玉帛。9、很多人找女朋友或者男朋友，把学历当作指标之一，既希望对方能够给他 /她伴侣的温暖与浪漫，又希望他/她知识丰富、学历相当或更高，在事业上 能蒸蒸日上；我想说，你找的是伴侣，不是合作伙伴，更不是同事，生活就是生活，这个人适合你，即使你是博士他/她斗大字不识一个，那也无所谓，适 合就会和谐融洽，人比文凭更重要10、听着一首歌，反反复复，琢磨不透，自己在想什么 ？难道真的爱她么？可 为什么说不出口呢，爱情就是买卖，看透就好。痴情的人不会有真

24、爱、让这 一切随风，吹到天涯海角。不要再让我见到，对你，既然说不出，那就模模 糊糊。或许，这样最好，谁都不会太累。11、一个能从别人的观念来看事情，能了解别人心灵活动的人，永远不必为 自己的前途担心。12、人要想树立自己的威信，就要不断进行自我完善和修养、严于律己。你 要求别人怎么样，首先必须自己先做到那样，身教的效果总比言传更为快捷。 严于律己能使自己成为一个最可信赖的人。13、成功的道路上，肯定会有失败；对于失败，我们要正确地看待和对待，不 怕失败者，则必成功怕失败者，则一无是处，会更失败。14、选几个自认为能靠得住的人组成良好、稳固、有力的人际关系的核心。这首选的几个人可以包括自己的朋友

25、、家庭成员和那些在你职业生涯中彼此 联系紧密的人。他们构成你的影响力内圈，因为他们能让你发挥所长，而且 彼此都希望对方成功。15、我们现在做的工作，也许过于平淡，也许鸡毛蒜皮。但这就是工作，是 生活，是成就人事的不可缺少的基础。对于敬业者来说，凡事无小事，简单 不等于容易。16、亲情是一种深度，友情是一种广度，而爱情是一种纯度。亲情是没有条件、不求回报的阳光沐浴，友情是浩荡巨大、可以随时安然栖息的堤岸；而爱情则是神秘无边、可以使歌至到忘情泪至潇洒的心灵照射。人生一世，亲情、 友情、爱情；三者缺一，已为遗憾，三者缺二，实为可怜；三者皆缺，活而如17、如果你心中有阳光，就不会恐惧前方的坎坷；如果你

26、心中有勇气，就不会 畏缩不前；无论前方风多大，雨多大，闯过去就是一片海阔天空！孩子别忧伤， 生命的美丽就是坚强的走过坎坷！18、好心没有错，但也要分清是非，不分原则的善良，是“愚善”，就像东 郭先生一样。因此，在没有搞清一件事是否值得做之前，要敢于说“不”， 不要被他人利用，更不要一不小心成为他人的替罪羊。19、其实路并没有错，错的是选择，爱并没有错，错的是缘分，所以无论何 地，一路的风景总是有限的，终究会有美好的。生命不是一场赛跑，而是一 次旅行。20、什么是嫁得好？嫁得好并不是嫁富豪，而是嫁给一个能给你安全感的男人。 住在别墅里天天流泪的，你进的不是天堂而是地狱。真正嫁得好的女人，是 住在

27、单元房里却被老公哄的像只傻鸟，爱你一时，宠你一世，骗你一辈子！其实日子过得好，真的不是有多少钱，而是无忧无虑无烦恼。21、想取得成功，不仅要吃“苦中苦”，也要相关条件的配合支持，那些光 知道吃苦的人，那些吃了不值得吃的苦的人，那些把吃苦当成解决一切问题 法宝的人，恐怕只能继续在“苦中苦”的怪圈里徘徊。22、人往往是失去之后才懂得珍惜，可是为时已晚，即使是哭干眼泪也换不 回曾经的拥有。多少人都是这样的感叹：拥有时不知道珍惜，失去时已无可 挽回。23、从不犯错的孩子长大后要么成为庸才，要么早晚要犯大错。因此，我们 要适度降低对孩子的期望与要求，鼓励他们真实地面对自己的缺点和错误， 鼓励他们在尝试中

28、不怕犯错误，注重过程的体验和收获，摘掉“好孩子”的 面具。24、成功不是将来才有的，而是从决定去做的那一刻起，持续累积而成。25、人生的最大遗憾莫过于错误地坚持了不该坚持的东西，轻易地放弃了不 该放弃的东西，每一个人都有自己的理想，都有那个期望达到的目标，或许 有这么一天我恩男狗狗成为一名教师， 或许有那么一天我能实现自己的理想，达到自己的目标！生活还在继续！不要忘记微笑的对待每一天，不要忘记珍惜 余下的每一天!26、要始终保持敬畏之心。对时光，对美，对痛楚。仿佛我们的活，也只是 一棵春天中洁白花树的简单生涯。不管是竭力盛放，还是静默颓败，都如此 甘愿和珍重。27、我们缺少的不是机遇，而是对机遇的把握；我们缺欠的不是财富，而是创 造财富的本领；我们缺乏的不是知识，而是学而不厌的态度；我们缺少的不是 理想，而是身体力行的实践。28、只有一条路不能选择一一那就是放弃的路；只有一条路不能拒绝一一那就