农村土地流转可行性方案报告书.docx

1、农村土地流转可行性方案报告书农村土地流转是指农村家庭承包的土地通过合法的形式，保存承包权，将经营权转让给其他农户或其他经济组织的行为。农村土地流转是农村经济开展到一定阶段的产物，通过土地流转，可以开展规模化、集约化、现代化的农业经营模式。农村土地流转其实指的是土地使用权流转，土地使用权流转的含义，是指拥有土地承包经营权的农户将土地经营权使用权）转让给其他农户或经济组织，即保存承包权，转让使用权。党的十八大报告提出，“加快开展现代农业，增强农业综合生产能力,“构建集约化、专业化、组织化、社会化相结合的新型农业经营体系。土地流转和适度规模经营是开展现代农业的根底。土地流转效劳体系是新型农业经营体系

2、的重要组成局部，是农村土地流转标准、有序、高效进展的根本保障。建立健全农村土地流转效劳体系,应抓好以下几方面工作：健全信息交流机制。信息交流机制是否健全有效，直接关系土地流转的质量和效率。当前，由于农民土地流转信息渠道不畅，土地转出、转入双方选择空间小，土地流转范围小、本钱高，质量不尽如人意。政府部门应加强土地流转信息机制建立，适应农村开展要求，着眼于满足农民需要，积极为农民土地流转提供信息效劳与指导；适应信息化社会要求，完善土地流转信息收集、处理、存储及传递方式，提高信息化、电子化水平。各地应建立区域土地流转信息效劳中心，建立由县级土地流转综合效劳中心、乡镇土地流转效劳中心和村级土地流转效劳

3、站组成的县、乡、村三级土地流转市场效劳体系。在此根底上，逐步建立覆盖全国的包括土地流转信息平台、网络通信平台和决策支持平台在内的土地流转信息管理系统。建立政策咨询机制。农村土地流转政策性强，直接关系农民生计，必须科学决策、民主决策。为此，需要建立政策咨询机制，更好发挥政策咨询在土地流转中的作用。一是注重顶层设计与尊重群众首创相结合。土地流转改革和政策制定需要顶层设计，也不能脱离群众的实践探索和创造。要善于从土地流转实践中总结提炼有特色、有价值的新做法、新经历，实现政策的顶层设计与群众首创的有机结合。此外，农村土地流转涉及农民就业、社会保障、教育、卫生以及城乡统筹开展等方方面面的政策，需要用系统

4、观点认识土地流转，跳出土地看流转，广泛征集和采纳合理建议，确保土地流转决策的科学性。二是构建政策咨询体系。建立土地流转专家咨询机构，开展多元化、社会化的土地流转政策研究；实现政策咨询制度化，以制度保证土地流转决策的专业性、独立性；完善配套政策和制家庭承包土地摸底信息表?;第二榜公示由测绘公司矢量化处理的地籍草图，对农户有异议的信息进一步核实;第三榜公示?农村土地承包经营权确权登记公示确认表?和地籍图;第四榜公示农户登记信息和白色鱼鳞图，经农户确认后，以此为依据签订农村土地承包合同。严格“四榜公示消除了群众的顾虑，是试点工作能够有序进展的关键。“四榜公示影像资料存档备案作为检查验收的重要依据。为

5、统一工作标准，降低工作本钱，保证工作质量，扎实推进全市农村土地承包经营权确权登记颁证工作，2013年下半年以来，聊城市政府分管领导屡次召集农业、财政、国土等有关部门，对聊城市在试点工作中采用的图解法、航测法、实测法三种不同测绘方法进展了综合论证和本钱分析。采用图解法本钱约33-35元/亩，效率最高，但精度最低;采用航测法本钱约40-45元/亩,精度和效率较高，成果直观;采用实测法本钱约45-5。元/亩，精度最高，但用时太长。经过综合论证，聊城市确定全面推开确权登记颁证工作时，在全市推广“航测法进展经营权调查。同时，市政府针对我市国土“二调图和集体土地所有权确权登记成果均为1:10000比例尺，

6、分辨率太低，达不到农业部农村土地承包经营权确权登记颁证的技术要求等问题进展了专题研究。本着抓住关键节点、夯实工作根底、确保高质量完成工作的原那么，作出了具体安排：一是全市统一航拍制作1:2000比例尺、分辨率优于0.16米的数字正射影像(DOM)图作为工作底图;二是市级统一建立市、县、乡三级农村土地承包信息管理综合平台。目前,聊城市已在全省率先完成航拍。值得注意的是，2013年，市、县两级积极争取确权登记颁证试点工作经费，共落实专项资金1569.05万元。其中，第一批试点工作经费235万元，扩大试点工作经费934万元;2014年3月，市财政拿出300万元专项经费用于全市统一航拍工作，并拨付专项

7、资金用于综合平台建立。目前，县(市、区)己落实全面开展工作经费500。多万元。市、县两级财政及时拨付工作经费，为确权登记颁证工作的顺利开展提供了有力保障。延伸阅读确权效果：聊城实现农村土地承包信息化管理“目前，聊城农村土地承包经营权信息管理平台已经投入使用，实现了农村土地承包管理信息化。8月13日，聊城市农委经管处主任张爱英说。目前，聊城建立了农村土地承包经营权信息管理平台，将农户土地承包信息纳入了管理平台，点击任何一个农户，可以查询每个承包地块的面积、形状、空间位置等信息;点击成果图上任意一块土地，可以查询该块土地的承包农户姓名、地块编号、登记面积、空间位置等信息。实现了农村土地承包管理信息

8、化。另外，通过确权登记颁证，完善了农村土地承包经营权登记制度。农户土地承包信息空间位置清晰、地块面积准确，农民对承包土地的占有、使用、收益权利得到依法确认，广阔农民获得了长期而有保障的土地承包经营权，提高了农民投入农业生产开展的积极性，有利于加快农村土地流转，促进适度规模经营，有利于推进现代农业的开展。确权登记颁证还解决了大量遗留问题，发现和妥善解决了承包面积不准确、“四至不清楚、合同不标准、登记簿不健全以及局部农户承包权利未落实等遗留问题，涉及农村土地的信访案件明显减少，较上年同比下降36%o农民群众对土地承包关系和确权登记颁证工作更加认可。通过农户家庭成员、地块“四至、空间信息、地块数量等

9、信息的“四确认，使农民的土地承包权益更加明确，彻底杜绝了随意调整土地的行为，有效减少了农户之间、农户与集体之间在土地方面产生的纠纷和矛盾，进一步维护了农村社会和谐稳定。聊城市确定在全市采用“航测法进展经营权调查，并统一航拍制作工作底图，节约了大量的工作本钱。从试点情况看，采用无人机航拍，每亩约需本钱2.6-3.3元。而全市统一组织航拍每亩仅需0.48元，每亩节约本钱2.12-2.82元。仅此一项，全市节约资金1500-2000万元。同时，统一航拍还为下一步农村土地承包经营权权属调查、数据库建立和农村土地承包信息系统建立提供了统一的标准，确保了工作质量，为加快推进全市农村土地确权登记颁证工作夯实

10、了根底。业内呼吁：将聊城列入农村综合改革试验区8月13日，记者从聊城市农委得悉，明年底前，聊城将完成全市全部728.26万亩家庭承包耕地确权颁证工作。据介绍，通过确权登记颁证，稳定和完善了土地承包关系，妥善解决了农户承包地块面积不准、“四至不清、空间位置不明、登记簿不健全等问题，实现了“四相符和“四到户，保护了农民的土地承包用益物权，让农民吃上了定心丸，为土地流转奠定了坚实的根底。聊城市农委经管处主任张爱英说,全面推开确权登记颁证工作需要大量资金，仅依靠市、县（市区）财政难以得到保障，特别是像聊城这样的欠兴旺市，筹集确权登记颁证经费非常困难。建议中央、省尽快拨付一定比例的专项资金，确保确权登记

11、颁证工作顺利完成。确权登记颁证之后，农民的土地承包权益得到了保障。但要真正表达经营权证的价值,还需要中央、省制定相应的配套政策，如抵押贷款政策、土地流转和家庭农场补助奖励政策等，以更好地促进农民增收和农业农村经济的快速开展。另外，聊城位于中原经济区、山东西部经济隆起带，地理位置优越，不仅起着辐射和带动鲁西经济开展的中心作用，而且也是与山西、河北等内陆省份进展经济、技术、文化交流的重要通道，是冀鲁豫三省交界地区的中心城市。聊城是传统农业大市，具有较好的农村改革根底条件，建议中央、省将聊城列入农村综合改革试验区，给予更多支持，为推进农村金融改革、农村产权制度改革等探索新路。“截至目前，全市农村土地

12、流转面积到达101.36万亩，占家庭承包土地总面积的13.87%,预计今年年底土地流转面积到达120万亩。2月18日，聊城市农委经管处主任张爱英说。目前，全市形成50亩以上规模经营主体4021个，其中50100亩的2955个,100500亩的982个，5001000亩的61个，1000亩以上的23个。值得注意的是，聊城规模经营土地面积到达48.1万亩，占流转总面积的47%,占家庭承包总面积的6.6%,成方连片的规模化流转逐步占据主导地位。事例“先付钱再流转"经历在临清获推广临清市康庄镇康圣庄村共有农户210户，有地的160户，土地1360亩。村支书盛士友说，近些年，村民在外打工的居多

13、，致使落荒耕地越来越多,加之城镇化进程加快，很多人也将搬进新型农村社区，种地会变得不便利。2014年春节前，康圣庄村经过两次公开投标，在近20位投标人的竞争下，千余亩土地由该村盛海章和盛敏章竞标成功，每亩流转资金比去年高出800元。第一次投标竞标的方案是，每亩按照1360元的标准补偿，但每年收获后分两次支付给农民。村民盛保生提出：“地给人家种了，收不到钱怎么办?种地的要遇到像今年大涝的灾害赔了，我们也得跟着赔，怕到最后，地没了钱也没了。盛保生的意见引起大家的共鸣，第一次竞标失败。随后，村两委与承包方再一次协商，提出流转的前提必须“先付钱再流转，并拿出两个方案，已播种小麦的农户可以到次年收获后流

14、转，也可直接流转，按每亩种320元标准补偿种植费。每年每亩900斤小麦，每年芒种前一次性支付完。这样算下来，全村土地一年的流转费用就将近200万元。盛海章和盛敏章感觉压力不小，但他们说，从长远看应该有利润。他们粗略计算了一下，由于土地规模大，农机用得上，耕种能节省30元;直接取消地垄,会提高水速，每亩能节省10元;种子、化肥、农药购置的数量多，定会享受批发价格，每亩节省50元左右;秸秆等，一亩地能节约100多元。加之家中有联合收割机3台，玉米收割机2台，旋耕机、秸秆粉碎机3台，机械化条件具备，所以“先付钱再流转不会吃亏。康圣庄村支书盛士友说，经过入户调查及协议意向显示，村中其他100多户农民将

15、会在今年9月前陆续签订合约，届时全村160户除一户的20亩地外，1340亩土地将实现集体流转。“先付钱再流转这一做法逐渐得到临清农民的认可，并逐渐在临清推广开来。临清市松林镇的亢庙村和王大人村，234户的216亩土地流转给聊城市东正用于黑牡丹种植，按每亩1000元的价格，兑现农民一年的租金21.6万元。临清中华海棠园3000亩的土地流转，每亩地农民可拿到1200斤小麦流转资金;临清银杏大观园5000亩的流转，按公司加基地、合作社加农户等形式开展着，流转正实现着农业效益和农民收入双赢。据统计，临清市土地流转面积己达13.34万亩，占总承包耕地面积的16.24%。特点成方连片的规模化流转占据主导地

16、位来自聊城市农委的数据显示，目前全市形成50亩以上规模经营主体4021个，其中50100亩的2955个，100500亩的982个，5001000亩的61个，1000亩以上的23个。规模经营土地面积到达48.1万亩，占流转总面积的47%,占家庭承包总面积的6.6%,成方连片的规模化流转逐步占据主导地位。聊城土地流转的一个特点是，形式趋于多样。由过去农户之间的转包、互换为主，逐渐转变为以转包、出租为主，互换、转让、入股等多种形式并存。在全市流转的土地中，转包占51.68%,出租占39.13%,互换占4%,转让占2.15%,股份合作及其他占3.04%。土地流转新型主体异军突起也是聊城土地流转的一个值

17、得关注的现象。全市土地流转总量中，16.89%流转到了农业龙头企业，18.52%流转到了农民合作社，7.74%流转到了专业大户和家庭农场。农户之间流转面积在流转总面积中的比例由以前的80%以上，下降到目前的56.85%,龙头企业、农民合作社、种养大户等新型经营主体逐步成为农村土地流转的经营主体。目前，聊城各县（市、区）相继出台了政策，在财政扶持、信贷支持、税收减免、用地优惠、工程申报等方面向农村土地规模流转倾斜，鼓励扶持土地流转。聊城各乡（镇、街道）分别依托经管站建立了农村土地流转效劳中心，各行政村成立了土地流转效劳站点，建立了信息员队伍，在全市根本建立健全了县、乡、村三级土地流转信息效劳平台

18、，为流转双方提供政策咨询、信息发布、价格评估、合同指导、纠纷调解等全方位效劳，并依托信息平台，加强对农村土地流转的标准管理，实现了龙头企业、合作社、种养大户和农户间土地供求信息的有效对接，畅通了土地流转渠道。成效全市农村土地流转面积达101.36万亩聊城市农委经管处主任张爱英介绍说，2008年底，聊城农户家庭承包土地流转面积只有18.54万亩，占全市农户承包土地总面积的2.52%o现在，全市农村土地流转面积到达101.36万亩，占家庭承包土地总面积的13.87%O预计到2014年底，聊城农村土地流转面积将到达120万亩。通过土地流转，农村土地经营权向有能力、有实力的龙头企业、合作社、家庭农场和

19、种养大户集中，带动大量社会资本流向农业、反哺农业，解决了农业投入缺乏的问题，改善了农业生产条件，形成了土地利用的良性循环。土地流转还让一些地方闲置多年的耕地、荒地流入各种经营主体，得到充分开发和有效使用，土地资源利用率大幅提高。目前，全市新增流转土地，80%以上用于开展特色高效农业，形成了一批具有较强竞争力的产业带和产业区，成为农村新的经济增长点。新的土地流转经营主体，大多实行农业规模化、标准化经营，解决了传统的一家一户分散经营中，农产品质量监管点多面广难控制、农产品质量平安难保证等弊端，降低了质量控制管理本钱。龙头企业通过流转土地，稳定了原料供给，保障了原料质量和产品质量。现实中，流转出土地

20、的农户多数缺劳力、缺技术，且大局部种植粮棉作物，土地产出率低。土地流转后，这些土地主要用于蔬菜、食用菌、中药材、水果等种植，产值大幅度增加。而转移后的劳动力，一方面有稳固可靠的流转收入，一方面可以外出务工或从事第二、三产业，家庭经济收入大幅度提高。流转土地的农民人均纯收入平均比未流转土地的高出20%30%°张爱英说，土地流转是实现农村劳动力顺利转移的前提，解决了外出务工农民人地别离的矛盾，使一局部农民从土地的束缚中解放出来，转移到第二、三产业和城镇。建议引导村庄组建农村土地股份合作社聊城土地流转快速开展的同时也存在一些亟待解决的问题，比方农户间的土地流转大局部是自发形成的，以亲朋邻里

21、间为主，而多数是双方只根据所达成的口头协议流转。有的虽然签订了流转合同，但内容不完善，双方的权利义务关系不明确，甚至引发了一些纠纷。还有，目前土地流转效劳体系仍不够完善。虽然全市已有100多个乡（镇、街道）建立了土地流转效劳中心，但真正发挥作用的较少。各县（市、区）土地流转效劳市场也未真正建立起来。市场流转信息不够畅通，制约了土地承包经营权正常流转。值得注意的是，经济较兴旺的城郊，大局部土地流转后存在“非粮化倾向，甚至局部流转土地还有“非农化现象。一些企业在原来的耕地上修路、建厂、建简易宾馆、建立农业休闲园区等，破坏了耕作层，减少了耕地数量。目前，各级扶持农村土地流转的相关政策依然滞后，能够享

22、受到财政扶持的经营主体数量还很少，而目前土地流转价格大幅攀升，这些因素都制约了规模经营的开展。张爱英说，应引导各级重视农业开发园区建立，加大农业对外招商力度，吸引工商资本参与农业生产经营。大力培育专业种养大户和现代职业农民，鼓励支持开展家庭农场，开展壮大农民专业合作社，推进新型农业经营主体规模化生产、产业化经营。加大政策扶持力度是促进土地流转安康开展的有效手段，因此要强化政策引导，增加财政资金投入，鼓励和支持经营大户、农民合作社、农业龙头企业等集中成片流转土地，开展农业适度规模经营。对集中流转土地开展规模农业的，优先安排农田根底设施建立工程。落实转移进城农民的各项社会保障政策，让农民无后顾之忧

23、地放心进城。加大对有转移就业意愿农民的培训力度，促进农民转移就业。另外，引导有一定经济根底的村庄，组建农村土地股份合作社。鼓励农户以土地承包经营权入股的方式，参与农业产业化经营。探索将土地流转工作与招商引资工作有效对接，引进有实力的龙头企业到农村建立原料生产基地、到城镇郊区兴办特色农业。设想财政对土地流转中多环节进展奖励聊城市农委经管处主任张爱英有个设想加大对土地规模经营主体的扶持;对土地流转效劳机构进展补助;对转出土地的农户进展奖励;对土地股份合作社进展特别奖励。有关部门要为规模经营主体免费提供技术效劳，优先安排农业综合开发、水利建立和土地开发整理等工程。金融机构要把规模经营主体作为信贷支农

24、重点，并对实力强、资信好的给予一定授信额度。农田经营面积100亩以上的规模经营主体，在不破坏耕作层的前提下,允许其按照不超过经营土地面积的0.05%用于建立生产管理辅助性简易设施，其性质按临时建立用地审批与管理，期满后自行复垦。畜牧规模养殖用地按农业用地对待。开展土地流转的规模经营主体，必须具备完整、标准的流转手续，流转合同经土地流转效劳机构鉴证，流转规模到达市奖励标准，由本人或法人代表提出奖励申请，经乡镇街道初审后，报市、县（市区）级审查，根据审查结果予以落实奖励。对县（市、区）级建立土地承包经营权流转市场的，市财政给予一次性补助。对委托土地流转效劳组织流转，且流转期限在5年以上的，根据当年

25、实际流转面积，分别给予乡（镇、街道）、村土地流转管理效劳机构以奖代补工作经费。对符合土地承包政策法规、流转合同手续完备，并签订5年以上流转合同的转出土地农户，市财政给予一次性奖励。规模经营主体应优先安置转出土地承包经营权的农民就业。农民流转全部土地后自主创业和兴办工程，享受相关优惠政策，在就业、子女入学、社会保障等方面享受与城镇居民同等政策。为鼓励探索创新农村土地流转方式，对土地承包经营权入股面积300亩以上、入股期限10年以上，并实行保底分红和二次返利的土地股份合作社市财政应该加大奖励力度。聊城农户流转土地每年财产性收入13亿2014-08-15土流网来自聊城市农委的消息显示，截至今年6月底

26、，全市土地流转面积到达132.87万亩，占家庭承包土地总面积的18.25%o涉及25.75万农户，占家庭承包经营总农户数的20.99%。聊城市农委经管处主任张爱英说，土地流转价格并不统一,但平均每亩租金一年能到达1000元，这样推算，132万亩耕地每年的租金就超过13亿元，这些都是农民的财产性收入。另外，从土地上解放出来的农民每人每年都可以通过打工或做生意实现至少几万元的收入，25万户加起来应该是一个庞大的数字。事例：莘县黄秋葵种植带动农民致富高唐5万农民当起“职业田管员”莘县农民冯道启在大张家镇前石楼村承包了100多亩耕地种植黄秋葵，今年的收成非常不错。黄秋葵是一种原产于非洲的植物，是降血糖

27、的良药，食用方法多样，既可凉拌，又可热炒、油炸，还可汤食，也可以深加工成花茶、饮料、胶囊、干蔬、油等。“黄秋葵的生产期比拟长，每天都要采摘，产量高，价格也很高，一斤到达四五块钱，而且还拉动了相关产业链，带动农民增收，比方雇人采摘每斤是4毛，装箱是每斤2毛。”莘县大张家镇党委书记顾磊说。今年，莘县张寨镇双庙村粘玉米种植基地里，粘玉米长势很好。“我们流转的500亩土地，全部承包给徐庄村一位客商种植粘玉米，采用统一种植、统一施肥、统一收购的集约化模式，一亩地可多收入600元。该村党支部书记刘记章介绍说。前石楼村、双庙村是莘县农村土地流转走上快车道的一个缩影。截至目前，莘县共签订流转合同45853份，

28、涉及农户48424户，占农村总户数的21.6%,流转土地面积达24.46万亩，占农村总户数的20.65%。高唐县那么把推进土地流转作为主导产业规模化、现代化经营的抓手，流转土地15.88万亩,占总耕地面积的20.8%,涉及农户26153户，有5万农民在各类种植基地当起了“职业田管员。面对儿十年土地分散种植，高唐县建立起了土地流转县、镇、村三级效劳网络，在县农业局成立了县土地流转效劳中心，提供土地流转信息发布、合同签订、流转政策咨询等，全方位为农民效劳。为使土地流转后的农民从土地中挽救出来，50岁以下的农民有的到企业打工，有的从事第三产业，50岁以上富有种植经历的农民大都成为种粮大户、家庭农场竞

29、相聘任的田间管理员。这些管理员工作形式很灵活，可以按天计算工资，也可以按亩或斤实行计件工资，每年有万余元的经济收入，被称为“职业田管员。度，形成一个以政策主系统为核心，以信息、咨询和监视子系统为支撑的土地流转政策咨询体系。完善价格评估机制。土地流转价格评估是建立健全农村土地流转市场的核心，是实现土地收益在国家、村集体、流出方、流入方和管理者之间合理、公平分配的关键。因此，必须完善土地流转价格评估机制。一是构建科学的农地等级体系。农村土地存在等级、肥力、位置等的差异，不仅存在绝对地租，也存在级差地租。应建立流转土地信息库，对流转土地评级定等，制定包括土地级差收入、区域差异、根底设施条件等因素在内

30、的基准价格。二是建立完善流转土地资产评估机构，引入第三方土地评估机构和评估人员对流转交易价格进展评估。三是制定完善流转土地估价指标体系。建立切合各地实际、具有较高精度的流转土地价格评估方法和最低保护价制度，确保流转土地估价有章可循。四是建立健全土地流转评估价格信息收集、处理与公开发布制度。信息公开、透明是市场机制发挥作用的前提。应建立包括流转土地基准价格、评估价格和交易价格等信息在内的流转土地价格信息登记册，反映流转价格变动态势，并通过电子信息网络及时公开发布。五是建立全国统一的流转土地价格动态监测体系，完善土地价格评估机制。农村集体土地流转前提是明确权属。5十八届三中全会提出，建立城乡统一的

31、建立用地市场，实现农村集体经营性建立用地与国有土地同等入市、同地同权；赋予农民更多的财产权利，推进城乡要素平等交换。集体建立用地和宅基地流转，以及通过流转实现农民的财产性溢价收入，将把数亿农民从此前一直被禁锢在作为农业生产要素的土地上、小农生产的作业方式、与资产收入隔绝的状态下，拉入到工业化、城市化和现代文明大潮中；也意味着数亿农民将分享改革开放和资产溢价的红利。如此，本世纪以来因资产价格上涨而拉大的收入差距有望缩小、城镇化有望被自然地引到以人为本的轨道上、城市房地产泡沫有望实现软着陆、内需增长的动力有望全面启动。集体土地市场化的改革能否到达“牵一发而动全身的这种效应，前提是确权工作要前置和“

32、做实，这项工作的难度超乎想象。正如科斯所言，“清楚界定的产权是市场交易的前提。事实上，在城市化快速推进的东部地区和中西部大城市，农村集体土地突破法律和政府规章层面的流转早己风起云涌，而根据用途比拟的优势，微观主体将农地转换为非农用途的自发行动，也早已突破边缘革命并向更高级行政区域展开。也就是说，存在市场化溢价收益的农村土地资源也早已被卷入到我国工业化、城市化和房地产市场化的大潮中，流转和非流转的溢价差已经摆在每个人的面前，这是谁都阻挡不了的趋势，小产权房越禁越多，也并没有被强拆多少就是最好的注解。确权既是顺应市场趋势，也是助推市场开展。如果权利明确了，是否交易、交易为何种用途、如何定价等，农民

33、自然而然会遵循市场规那么来行事，土地资源也就会得到最正确配置，农村土地低效利用、浪费严重和城市用地紧张的不平衡，耕地保护和建立用地之间的冲突等问题也就解决了。另外，明确权属是构建村民自治的根底，长期以来农村集体组织内村民自治意识薄弱、民主生活缺乏，根源在于生活和生产的要素一一土地，其分配上的实际控制权在村干部或村主任，农民没有完全实际产权的内在意识，无恒产者无恒心、无民主的物质根底和鼓励，城乡统一用地市场就缺乏主体。存在的问题编辑数据:全市土地流转面积达130万亩规模化流转逐步占据主导地位来自聊城市农委的消息显示，聊城全市耕地859万亩，其中家庭承包耕地面积728.26万亩,承包农户122.7

34、2万。2013年，聊城市政府把加快推进农村土地流转列为农业产业调整振兴方案和农业龙头带动战略的重要内容，聊城的农村土地流转开展迅猛。聊城市农委经管处主任张爱英说，截至今年6月底，全市土地流转面积到达132.87万亩，占家庭承包土地总面积的18.25%o涉及25.75万农户，占家庭承包经营总农户数的20.99%。土地流转规模的不断扩大，不仅优化了农业资源配置，提高了资源利用效率，促进了现代农业开展和农民增收，同时对促进农村劳动力转移、加快城镇化进程也起到了积极的推动作用。据统计，聊城全市形成50亩以上规模经营主体3660个，其中50-100亩的2335个，100-500亩的1227个，500-1

35、000亩的71个，1000亩以上的27个。规模经营土地面积到达51.99万亩，占流转总面积的39.13%,成方连片的规模化流转逐步占据主导地位。张爱英说，由过去农户之间的转包、互换为主，逐渐转变为以转包、出租为主，互换、转让、入股等多种形式并存。在全市流转的132.87万亩土地中，转包70.26万亩，占52.88%;出租占51.5万亩，占38.75%,互换4.83万亩，占3.64%;转让2.21万亩，占1.67%;股份合作1.37万亩，占1.04%;其他2.7万亩，占2.04%0聊城土地流转总量中，15.23%的流转入农业企业，19.76%的流转入农民合作社，6.77%的流转入专业大户和家庭农

36、场。农户之间流转面积在流转总面积中的比例由以前的80%以上，下降到目前的58.24%,农业龙头企业、农民合作社、家庭农场、专业大户等新型经营主体逐渐成为土地流转的经营主体。另外，全市132.87万亩流转土地中，从事粮食生产的74.2万亩，占55.85%;从事蔬菜生产的22.08万亩，占16.62%;从事林果生产的13.05万亩，占9.83%;其他23.48万亩，占17.68%。流转用途主要集中在粮食、蔬菜产业，占72.47%o实践：流转100亩以上给予奖励扶持131个乡镇建土地流转效劳大厅聊城市各县（市、区）相继出台政策，鼓励土地流转，在财政扶持、信贷支持、税收减免、用地优惠、工程申报等方面向

37、农村土地规模流转主体倾斜。对农业龙头企业、农民合作社、家庭农场、专业大户等流转主体当年集中连片流转土地100亩以上，并用于开展农业主导产业、特色高效农业的，给予奖励扶持;对当年新增连片规模流转面积较大的村，给予工作资金奖励。还有，全市131个乡（镇、街道）建立了土地流转效劳大厅，3863个村庄设立了村级土地流转效劳站点，建立了信息员队伍，为流转双方搭建土地流转信息效劳平台，提供政策咨询、等全方位效劳。全市己签订流转合同17.57万份，发布土地流转信息6.6万余条，加强了土地流转的标准化管理，实现了龙头企业、合作社、种养大户和农户间土地供求信息的有效对接，畅通了土地流转渠道，保障了农民的合法权益

38、。“目前，我们先后培育了莘县洋香瓜、在平圆铃大枣、冠县店子灵芝、高唐艳丽苗木、东昌府亿津蔬菜、东阿艾山油料牡丹等流转规模较大的示范典型，建成了多个高效农业示范基地。张爱英说，今年，聊城市政府以土地适度规模经营作为重点，有力地促进了土地流转的安康开展。规划：限制流转土地使用“非粮化建立健全土地流转效劳体系张爱英说，聊城力争2015年根本完成确权登记颁证任务，稳定和完善土地承包关系并保持长久不变，依法保护农民的土地承包经营权用益物权，为加快土地流转奠定坚实的根底。农业产业化龙头企业、农民合作社、家庭农场、专业大户等新型农业经营主体是农村流转土地的主要承租者。“我们将引导各级有关部门进一步解放思想、

39、更新观念，重视农业开发园区建立，加大农业对外招商力度，吸引工商资本参与农业生产经营。大力培育专业种养大户和现代职业农民，鼓励支持开展家庭农场，开展壮大农民专业合作社，推进新型农业经营主体规模化生产、产业化经营。以后各级财政每年列出一定的专项资金，鼓励和支持专业大户、家庭农场、农民合作社、农业龙头企业等集中成片流转土地，开展农业适度规模经营，特别是要加大对种粮大户、种粮合作社的扶持力度。对集中流转土地开展规模农业的，优先安排农田根底设施建立工程。落实转移进城农民的各项社会保障政策，解决农民的后顾之忧。加大对有转移就业意愿农民的培训力度，引导农民二次创业。聊城还引导有一定经济根底的村在尊重农民意愿

40、的根底上，将农民承包地集中起来，组建农村土地股份合作社，实行规模化、集约化经营。鼓励农户以土地承包经营权入股的方式，参与农业产业化经营。探索将土地流转工作与招商引资工作有效对接的新模式，引进有实力的龙头企业到农村建立原料生产基地、到城镇郊区兴办特色农业。值得注意的是，聊城将限制流转土地“非粮化，加强对根本农田的保护。大力开展粮食生产规模经营，鼓励和引导专业大户、合作社种植粮食作物，确保粮食生产平安。降低种粮本钱，提高种粮补贴和粮食价格，增强土地流转主体的种粮积极性。建立工商资本流转土地准入机制，严格限制农用地转非，落实最严格的耕地保护制度。另外，聊城还要依托各级农业（农经）部门，建立健全以县级

41、为中心的县、乡、村三级农村土地承包经营权流转效劳体系,并以此为根底，建立农村综合产权交易市场，加强对土地流转的指导效劳和监视，引导农民将承包土地在公开市场上流转交易，增加农民财产性收入。“截至目前，全市农村土地流转面积到达101.36万亩，占家庭承包土地总面积的13.87%,预计今年年底土地流转面积到达120万亩。2月18日，聊城市农委经管处主任张爱英说。目前，全市形成50亩以上规模经营主体4021个，其中50100亩的2955个,100500亩的982个，5001000亩的61个，1000亩以上的23个。值得注意的是，聊城规模经营土地面积到达48.1万亩，占流转总面积的47%,占家庭承包总面

42、积的6.6%,成方连片的规模化流转逐步占据主导地位。事例“先付钱再流转”经历在临清获推广临清市康庄镇康圣庄村共有农户210户，有地的160户，土地1360亩。村支书盛士友说，近些年，村民在外打工的居多，致使落荒耕地越来越多,加之城镇化进程加快，很多人也将搬进新型农村社区，种地会变得不便利。2014年春节前，康圣庄村经过两次公开投标，在近20位投标人的竞争下，千余亩土地由该村盛海章和盛敏章竞标成功，每亩流转资金比去年高出800元。第一次投标竞标的方案是，每亩按照1360元的标准补偿，但每年收获后分两次支付给农民。村民盛保生提出：“地给人家种了，收不到钱怎么办?种地的要遇到像今年大涝的灾害赔了，我

43、们也得跟着赔，怕到最后，地没了钱也没了。盛保生的意见引起大家的共鸣，第一次竞标失败。随后，村两委与承包方再一次协商，提出流转的前提必须“先付钱再流转，并拿出两个方案，已播种小麦的农户可以到次年收获后流转，也可直接流转，按每亩种320元标准补偿种植费。每年每亩900斤小麦，每年芒种前一次性支付完。这样算下来，全村土地一年的流转费用就将近200万元。盛海章和盛敏章感觉压力不小，但他们说，从长远看应该有利润。他们粗略计算了一下，由于土地规模大，农机用得上，耕种能节省30元;直接取消地垄,会提高水速，每亩能节省10元;种子、化肥、农药购置的数量多，定会享受批发价格，每亩节省50元左右;秸秆等，一亩地能

44、节约100多元。加之家中有联合收割机3台，玉米收割机2台，旋耕机、秸秆粉碎机3台，机械化条件具备，所以“先付钱再流转不会吃亏。康圣庄村支书盛士友说，经过入户调查及协议意向显示，村中其他100多户农民将会在今年9月前陆续签订合约，届时全村160户除一户的20亩地外，1340亩土地将实现集体流转。“先付钱再流转这一做法逐渐得到临清农民的认可，并逐渐在临清推广开来。临清市松林镇的亢庙村和王大人村，234户的216亩土地流转给聊城市东正用于黑牡丹种植，按每亩1000元的价格，兑现农民一年的租金21.6万元。临清中华海棠园3000亩的土地流转，每亩地农民可拿到1200斤小麦流转资金;临清银杏大观园500

45、0亩的流转，按公司加基地、合作社加农户等形式开展着，流转正实现着农业效益和农民收入双赢。据统计，临清市土地流转面积己达13.34万亩，占总承包耕地面积的16.24%。特点成方连片的规模化流转占据主导地位来自聊城市农委的数据显示，目前全市形成50亩以上规模经营主体4021个，其中50100亩的2955个，100500亩的982个，5001000亩的61个，1000亩以上的23个。规模经营土地面积到达48.1万亩，占流转总面积的47%,占家庭承包总面积的6.6%,成方连片的规模化流转逐步占据主导地位。聊城土地流转的一个特点是，形式趋于多样。由过去农户之间的转包、互换为主，逐渐转变为以转包、出租为主

46、，互换、转让、入股等多种形式并存。在全市流转的土地中，转包占51.68%,出租占39.13%,互换占4%,转让占2.15%,股份合作及其他占3.04%。土地流转新型主体异军突起也是聊城土地流转的一个值得关注的现象。全市土地流转总量中，16.89%流转到了农业龙头企业，18.52%流转到了农民合作社，7.74%流转到了专业大户和家庭农场。农户之间流转面积在流转总面积中的比例由以前的80%以上，下降到目前的56.85%,龙头企业、农民合作社、种养大户等新型经营主体逐步成为农村土地流转的经营主体。目前，聊城各县（市、区）相继出台了政策，在财政扶持、信贷支持、税收减免、用地优惠、工程申报等方面向农村土

47、地规模流转倾斜，鼓励扶持土地流转。聊城各乡（镇、街道）分别依托经管站建立了农村土地流转效劳中心，各行政村成立了土地流转效劳站点，建立了信息员队伍，在全市根本建立健全了县、乡、村三级土地流转信息效劳平台，为流转双方提供政策咨询、信息发布、价格评估、合同指导、纠纷调解等全方位效劳，并依托信息平台，加强对农村土地流转的标准管理，实现了龙头企业、合作社、种养大户和农户间土地供求信息的有效对接，畅通了土地流转渠道。成效全市农村土地流转面积达101.36万亩聊城市农委经管处主任张爱英介绍说，2008年底，聊城农户家庭承包土地流转面积只有18.54万亩，占全市农户承包土地总面积的2.52%o现在，全市农村土

48、地流转面积到达101.36万亩，占家庭承包土地总面积的13.87%O预计到2014年底，聊城农村土地流转面积将到达120万亩。通过土地流转，农村土地经营权向有能力、有实力的龙头企业、合作社、家庭农场和种养大户集中，带动大量社会资本流向农业、反哺农业，解决了农业投入缺乏的问题，改善了农业生产条件，形成了土地利用的良性循环。土地流转还让一些地方闲置多年的耕地、荒地流入各种经营主体，得到充分开发和有效使用，土地资源利用率大幅提高。目前，全市新增流转土地，80%以上用于开展特色高效农业，形成了一批具有较强竞争力的产业带和产业区，成为农村新的经济增长点。新的土地流转经营主体，大多实行农业规模化、标准化经

49、营，解决了传统的一家一户分散经营中，农产品质量监管点多面广难控制、农产品质量平安难保证等弊端，降低了质量控制管理本钱。龙头企业通过流转土地，稳定了原料供给，保障了原料质量和产品质量。现实中，流转出土地的农户多数缺劳力、缺技术，且大局部种植粮棉作物，土地产出率低。土地流转后，这些土地主要用于蔬菜、食用菌、中药材、水果等种植，产值大幅度增加。而转移后的劳动力，一方面有稳固可靠的流转收入，一方面可以外出务工或从事第二、三产业，家庭经济收入大幅度提高。流转土地的农民人均纯收入平均比未流转土地的高出20%30%°张爱英说，土地流转是实现农村劳动力顺利转移的前提，解决了外出务工农民人地别离的矛盾

50、，使一局部农民从土地的束缚中解放出来，转移到第二、三产业和城镇。建议引导村庄组建农村土地股份合作社聊城土地流转快速开展的同时也存在一些亟待解决的问题，比方农户间的土地流转大局部是自发形成的，以亲朋邻里间为主，而多数是双方只根据所达成的口头协议流转。有的虽然签订了流转合同，但内容不完善，双方的权利义务关系不明确，甚至引发了一些纠纷。还有，目前土地流转效劳体系仍不够完善。虽然全市已有100多个乡（镇、街道）建立了土地流转效劳中心，但真正发挥作用的较少。各县（市、区）土地流转效劳市场也未真正建立起来。市场流转信息不够畅通，制约了土地承包经营权正常流转。值得注意的是，经济较兴旺的城郊，大局部土地流转后

51、存在“非粮化倾向，甚至局部流转土地还有“非农化现象。一些企业在原来的耕地上修路、建厂、建简易宾馆、建立农业休闲园区等，破坏了耕作层，减少了耕地数量。目前，各级扶持农村土地流转的相关政策依然滞后，能够享受到财政扶持的经营主体数量还很少，而目前土地流转价格大幅攀升，这些因素都制约了规模经营的开展。张爱英说，应引导各级重视农业开发园区建立，加大农业对外招商力度，吸引工商资本参与农业生产经营。大力培育专业种养大户和现代职业农民，鼓励支持开展家庭农场，开展壮大农民专业合作社，推进新型农业经营主体规模化生产、产业化经营。加大政策扶持力度是促进土地流转安康开展的有效手段，因此要强化政策引导，增加财政资金投入

52、，鼓励和支持经营大户、农民合作社、农业龙头企业等集中成片流转土地，开展农业适度规模经营。对集中流转土地开展规模农业的，优先安排农田根底设施建立工程。落实转移进城农民的各项社会保障政策，让农民无后顾之忧地放心进城。加大对有转移就业意愿农民的培训力度，促进农民转移就业。另外，引导有一定经济根底的村庄，组建农村土地股份合作社。鼓励农户以土地承包经营权入股的方式，参与农业产业化经营。探索将土地流转工作与招商引资工作有效对接，引进有实力的龙头企业到农村建立原料生产基地、到城镇郊区兴办特色农业。设想财政对土地流转中多环节进展奖励聊城市农委经管处主任张爱英有个设想加大对土地规模经营主体的扶持;对土地流转效劳

53、机构进展补助;对转出土地的农户进展奖励;对土地股份合作社进展特别奖励。有关部门要为规模经营主体免费提供技术效劳，优先安排农业综合开发、水利建立和土地开发整理等工程。金融机构要把规模经营主体作为信贷支农重点，并对实力强、资信好的给予一定授信额度。农田经营面积100亩以上的规模经营主体，在不破坏耕作层的前提下,允许其按照不超过经营土地面积的0.05%用于建立生产管理辅助性简易设施，其性质按临时建立用地审批与管理，期满后自行复垦。畜牧规模养殖用地按农业用地对待。开展土地流转的规模经营主体，必须具备完整、标准的流转手续，流转合同经土地流转效劳机构鉴证，流转规模到达市奖励标准，由本人或法人代表提出奖励申

54、请，经乡镇街道初审后，报市、县（市区）级审查，根据审查结果予以落实奖励。对县（市、区）级建立土地承包经营权流转市场的，市财政给予一次性补助。对委托土地流转效劳组织流转，且流转期限在5年以上的，根据当年实际流转面积，分别给予乡（镇、街道）、村土地流转管理效劳机构以奖代补工作经费。对符合土地承包政策法规、流转合同手续完备，并签订5年以上流转合同的转出土地农户，市财政给予一次性奖励。规模经营主体应优先安置转出土地承包经营权的农民就业。农民流转全部土地后自主创业和兴办工程，享受相关优惠政策，在就业、子女入学、社会保障等方面享受与城镇居民同等政策。为鼓励探索创新农村土地流转方式，对土地承包经营权入股面积

55、300亩以上、入股期限10年以上，并实行保底分红和二次返利的土地股份合作社市财政应该加大奖励力度。目前，我国农村土地流转总体是平稳安康的。但必须看到，随着土地承包经营权流转规模扩大、速度加快、流转对象和利益关系日趋多元，也出现了违背农民意愿强行流转、侵害农民土地承包权益、改变土地用途出现“非农化”与“非粮化以及流转不标准引发纠纷等问题。=J1. 土地流转不标准，普遍存在民间化、口头化、短期化、随意化问题。目前农村土地流转普遍存在“三多三少现象，即亲戚朋友流转的多，专业大户流转的少；转包、出租或代耕的多，转让的少；口头协商多，文字协议少。农地流转的民间化表达在:农地流转往往是在熟人、亲戚、朋友之

56、间进展，而不是通过市场进展交易。根据中国人民大学和美国农村开展研究所2005年对17省农民土地流转的调查，在转出的土地中，有87.6%的土地是转包给本村的亲戚或其他村民。2007年对山东等10省的土地流转调查说明，65.1%的人直接与受让人(彼此熟悉)协商，21.7%的人选择通过村委会与人协商，16.3%的人选择通过熟人介绍，只有2.3%的人通过土地流转商(中介)协商来确定流转。土地流转口头化:农地流转没有签署任何协议或合同，而往往是流转双方的一种口头约定。2005年的一项调查显示:转出农地的农户中，46%的农户转出土地没有约定期限，86%的农户在转出土地时没有签订书面合同，即使约定期限的农户

57、中也存在局部''口头式约定，签订合同的也不完整、不标准。很大一局部流转是在口头约定的情况下进展的，这导致流转的期限不明确，交易双方权利义务不清晰。土地流转短期化:农地流转往往都在1年之内进展流转，超过1年的很少。据抽样调查说明，44.1%的农户流转期限在1年之内，流转期限不超过5年的有57.5%,而长期流转的仅有1.4%0土地流转随意化:农地流转不确定性强，不受约束，容易引发矛盾。安徽、湖南、四川等省流转期限不确定的比例均超过60%。有的即便签订合同也不遵循一定的程序以及履行必要的手续，存在着手续不标准、条款不完备等问题，缺乏法律保障，造成土地流转关系的混乱，对耕地的保护和管理

58、带来了很大的困难。2. 土地流转规模比拟小，流转效益不高。(1) 影响土地流转的规模与效益主要问题在于需求的规模化与交易的零散性之间的矛盾。一些农业龙头加工企业和种植大户需要大块土地搞规模经营，而挂牌交易的根本上是零散土地，大块土地少之又少。土地在小户之间流动的多，向大户流动形成规模经营的少。由于土地流转规模较小，流转期较短，集中程度不高，耕地进展规模经营、实施机械化作业的效果难以凸显。流转期短也会助长租种农户的掠夺性生产经营，造成土地肥力难以为继。(2) 农地市场价值并未表达，流转收益偏低。农村土地流转中，流转租金的定价，地区差异性很大，取决于双方协商。短期流转的土地主要以实物支付为主,长期流转以现金支付为主。国务院开展研究中心2007年的调查显示，土地流转租金全国平均只有293元/亩，有的干脆搭荒，也不愿放弃土地使用权让其流转。东、中、西三大区域平均分别为417元/亩、185元/亩、171元/亩，即使经济最兴旺的江苏苏州市和上海金山区，租金也分别仅有595元/亩、468元/亩。(3) ±地租金不断攀升。在农村税费改革前农民负扭较重，粮价偏低，农户之间的土地流转往往是土地免费送给对方耕种，对方代交各