长沙商品房供求关系分析

1、长沙市商品房价格波动分析过渡页1目 录过渡页2第一部分第一部分3房地产的价格内涵：房地产的价格内涵： 房地产价格是和平地获得他人的房地产所必须付出的代价；具体一宗房地产的价格由市场需求和供给共同作用而形成。 伴随着房地产行业的蓬勃发展,自住房制度改革以来,全国商品房价格在大部分年份均有较大程度的涨幅。供需结构失衡、投资过热、融资渠道单一等一系列问题,特别是房价的持续快速上涨,已经严重威胁到我国房地产市场的稳定。 房地产价格与一般物品价格相同，都是货币表示商品价格，并且受市场供求关系的影响而具有一定的动性。但房地产商品作为实物、权益与区位三者的综合体，价格具有一些显著特征。第一部分4房地产价格的

2、显著特征房地产价格的显著特征地域性地域性 地域经济有差异， 而不可移动性。异质性异质性区位、自然、社会、经济条件的差异以及建筑物式样、风格、等方面的差别，共同强化了异质性。土地供给缺乏弹性、城市人口增加、生活方式改善、经济发展、消费者收入水平提高及技术持续进步等因素。1 1 2 2 3 3 4 4 政策性政策性政府的各类土地利用规划及相关土地保护政策；各种宏观政策及房地产本身的调控政策。5 5 多样性多样性交易形式多样，不仅可以买卖和租赁，而且还可以抵押、典当、作价入股等交易形式。趋升性趋升性 第二部分5确定研究范围商品房商品房长长沙市沙市分析过程及思路分析过程及思路中国房地产与经济社会中国房

3、地产与经济社会发展统计数据发展统计数据库库以以及一些相关论文及一些相关论文数据来源及分工 在掌握大体的价格走势在掌握大体的价格走势后，分别后，分别从影从影响供求的因响供求的因素来分析价格的变素来分析价格的变动动. .分析思路过渡页6第二部分第二部分7价格走势分析价格走势分析 从上面折线图和统计表格中我们可以看出，长沙市商品房价格在逐年递增。20002005年,长沙房价一直处于缓慢上涨状态。20062007年,长沙房价上涨加快,2006年上涨22.17%,2007年上涨25.11%。2008年房价继续保持增长,但增速出现减缓,2010年房价再次出现大幅增长,增幅高达21.12%。2011年以后，

4、增长速度再次减缓。销售价格（平方米）商品房住宅办公楼 1,280.00 1,736.00 1,258.00 1,820.00 1,736.00 1,722.00 1,802.00 1,649.00 2,321.00 2,040.00 1,786.00 3,449.00 2,039.00 1,775.00 3,254.00 2,314.00 2,089.00 4,124.00 2,644.00 2,431.00 4,255.00 3,305.00 3,191.00 5,374.00 3,288.00 3,165.00 5,115.00 3,648.00 3,533.00 5,657.00 4,4

5、18.00 4,322.00 4,510.00 5,862.00 5,481.00 9,962.00 6,101.00 5,603.00 12,243.00 6,292.00 5,759.00 12,148.00 第二部分8过渡页9第三部分第三部分10GDPGDP、人均可支人均可支配收入配收入施工、竣工、施工、竣工、销售面积销售面积政策因素政策因素消费心理消费心理建筑成本、建筑成本、消费者价消费者价格指数格指数人口、人口、家庭结构家庭结构影 响 因 素供给需求第三部分11影响需求GDPGDP、人均可人均可支配收入支配收入人口、人口、家庭结构家庭结构消费心理消费心理时间指标数值单位地区增长率20

6、13年居民人均可支配收入,城镇居民人均可支配收入3.3662万元长沙市11.142012年城镇居民家庭人均可支配收入3.0288万元长沙市14.512011年城镇居民家庭人均可支配收入2.6451万元长沙市15.942010年城镇居民家庭人均可支配收入2.2814万元长沙12.732009年城镇居民家庭人均可支配收入2.0238万元长沙10.72008年城镇居民家庭人均可支配收入1.8282万元长沙13.182007年居民人均可支配收入1.6153万元长沙市162006年城镇居民家庭人均可支配收入1.3924万元长沙市11.982005年城镇居民家庭人均可支配收入1.243388万元长沙市12

7、.732004年城市居民人均可支配收入1.10291万元长沙10.932003年城市居民人均可支配收入0.99425万元长沙10.222002年城市居民人均可支配收入0.9021万元长沙3.642001年城镇居民家庭人均可支配收入0.8704万元长沙市11.06改善居住条件心理改善居住条件心理投资心理投资心理虚荣心理虚荣心理怕涨心理怕涨心理第三部分12供给方面因素供给方面因素施工、竣工、销售面积施工、竣工、销售面积 商品房销售面积和商品房竣工面积增长率的变化是一致的，说明商品房只要开发完毕就基本被消费者购买了。基本供不应求，商品房作为人们生活中的生活必须品，具有刚性需求。建筑成本因素建筑成本因

8、素地价建材价格人力资本消费者价格指数政策因素政策因素限房令土地限购政府救市贷款利率过渡页13第四部分第四部分142000-2005缓慢增长缓慢增长人口增长人均可支配收入增长家庭结构的改变快速增长快速增长城市高速发展居民收入增加地价上涨增速减缓增速减缓经融危机贷款政策恢复快速增长恢复快速增长经济恢复政府救市增长减缓增长减缓限房令2006-200720082009-20102011至今各阶段价格波动及因素总结各阶段价格波动及因素总结 在2008或者2009年，数据都有一个比较大跨越，因为2008年的全球经济危机时，国务院用4万亿人民币来救市，促进居民消费，使得2008年商品房需求量迅速增长，一直持

9、续到2010年都是高增长。而在2011年，政府又相继颁发了限房令等政策，商品房需求量受到抑制，因而价格增长速度也受到抑制，甚至在2012年与2013年商品房价格增长率变为零。第四部分15请添加文本请添加文本请添加文本请添加文本 1、商品房价格由其供求关系决定，供求又受到很多因素所影响，比如居民收入的增长速度、人均可支配收入的大小、家庭结构，消费者心理、建筑成本、商品房竣工面积以及商品房的需求量等。 2、政府因素对商品房价格影响也很大，政府会颁发大量政策或者通过调节银行利率来达到抑制房价增长或促进房价增长的目的，从而影响商品房的供求关系变化。地方政府出于各自利益，有时也会出台一些政策，抬高地价，从而促进了商品房价格的