第8章资产评估的市场途径

1、整理ppt第第8 8章章 资产评估的市场途径资产评估的市场途径整理ppt8.1 8.1 市场途径及程序市场途径及程序8.2 8.2 市场参照物市场参照物8.3 8.3 市场途径中的主要评估方法市场途径中的主要评估方法8.4 8.4 市场途径应用举例及方法评价市场途径应用举例及方法评价目 录整理ppt通过本章的学习，学生应当了解和掌握资产评估市场途径及其具体技术方法的理论基础、适用条件、应用前提、构成要素、主要经济技术参数、数学表达式和归纳式，以及市场途径中的各种评估技术方法的基本应用。【学习目标】整理ppt8.1.1 市场途径的基本涵义 市场途径是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过

2、直接比较或类比分析来估测资产价值的评估技术思路和实现该评估技术思路的各种评估技术方法的总称。8.1.2 市场途径的基本前提 通过市场途径及方法进行资产评估需要满足两个最基本的前提条件：其一是要有一个活跃的公开市场；其二是公开市场上要有可比的资产及其交易活动。8.1 市场途径及程序整理ppt8.1.3 市场途径的基本程序 1）选择参照物 2）在评估对象与参照物之间选择比较因素 3）指标对比、量化差异 4）在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对比指标差异 5）综合分析确定评估结果8.1 市场途径及程序整理ppt8.2.1 市场参照物的基本特征 1）市场参照物的实体特征 2）市场参照物的权益特征

3、 3）市场参照物的市场特征 4）市场参照物的时效特征 5）市场参照物的其他特征8.2.2 市场参照物的数量要求 运用市场途径评估资产价值时，参照物通常应选择三个和三个以上。8.2 市场参照物整理ppt8.3.1 直接比较法 评估对象价值=参照物成交价格修正系数1修正系数2修正系数n （81） 或： 评估对象价值=参照物成交价格基本特征差额1基本特征差额2基本特征差额n （82） 1）现行市价法 2）市价折扣法 资产评估价值参照物成交价格（1价格折扣率） （83）8.3 市场途径中的主要评估方法整理ppt 3）功能价值类比法 资产价值与其功能呈线性关系的情况，通常被称作生产能力比例法，其计算公式

4、为： 资产评估价值=参照物成交价格（评估对象生产能力参照物生产能力） （84） 资产价值与其功能呈指数关系的情况，通常被称作规模经济效益指数法，其计算公式为： 资产评估价值=参照物成交价格（评估对象生产能力参照物生产能力） （85）8.3 市场途径中的主要评估方法整理ppt 4）价格指数法 资产评估价值参照物成交价格（1+价格变动指数） （86） （861） 或 （862） 8.3 市场途径中的主要评估方法产定基价格变动指数参照物交易期日同类资基价格变动指数评估基准日同类资产定参照物资产交易价格资产评估价值11积环比价格变动指数）乘基准日各期参照物交易期日至评估参照物资产交易价格资产评估价值1

5、 (整理ppt 5）成新率价格调整法 资产评估价值参照物成交价格（评估对象成新率参照物成新率） （88） 其中： 资产的成新率资产的尚可使用年限（资产的已使用年限资产的尚可使用年限）8.3 市场途径中的主要评估方法整理ppt 在具体操作过程中，运用直接比较法时使用频率较高的有以下技术方法： 1）市场售价类比法 资产评估价值=参照物售价功能差异值时间差异值交易情况差异值 （89） 资产评估价值=参照物售价功能差异修正系数时间差异修正系数 （810）8.3 市场途径中的主要评估方法整理ppt 2）价值比率法 价值比率法是指利用参照物的市场交易价格与其某一经济参数或经济指标相比较形成的价值比率作为乘

6、数或倍数，乘以评估对象的同一经济参数或经济指标，从而得到评估对象价值的一种具体评估方法。 （1）成本市价法 资产评估价值评估对象现行合理成本（参照物成交价格参照物现行合理成本） （811） （2）市盈率倍数法 企业评估价值被评估企业相同口径收益额参照物（企业）市盈率 （812）8.3 市场途径中的主要评估方法整理ppt8.3.2 间接比较法 间接比较法也是市场法中最基本的评估方法。 该法是利用资产的国家标准、行业标准或市场标准（标准可以是综合标准，也可以是分项标准）作为基准， 分别将评估对象与参照物整体或分项与其对比打分从而得到评估对象和参照物各自的分值， 再利用参照物的市场交易价格，以及评估对象的分值与参照物的分值的比值（系数）求得评估对象价值的一类评估方法。8.3 市场途径中的主要评估方法整理ppt8.4.1 市场途径在房地产评估中的应用 1）估价对象概况 2）评估要求 3）评估过程 （1）选择评估方法 （2）收集有关的评估资料 （3）进行交易情况修正 （4）进行交易日期修正 （5）进行区域因素修正 （6）进行个别因素修正 （7）计算被评估土地的初步价格8.4 市场途径应用举例及方法评价整理ppt8.4.2 市场途径在机器设备评估中的应用 1）评估对象基本情况 2）二手设备市场调研 3）确定调整因素，进行差异调整 （1）制