监理法规讲义——第三节建设工程监理合同管理

1、第三节建设工程监理合同管理知识点一、建设工程监理合同订立（一）建设工程监理合同及其特点建设工程监理合同是一种委托合同， 除具有委托合同的共同特点外， 还具有以下特点：(1) 建设工程监理合同当事人双方应是具有民事权力能力和民事行为能力、 具有法人资格的企事业单位及其他社会组织 ，个人在法律允许的范围内 也可以成为合同当事人。接受委托的监理人必须是依法成立、 具有工程监理资质的企业 ，其所承担的工程监理业务应与企业资质等级和业务范围相符合。(2) 建设工程监理合同委托的工作内容必须符合法律法规、有关工程建设标准、工程设计文件、施工合同及物资采购合同。(3) 建设工程监理合同的 标的是服务 。（二

2、）建设工程监理合同（示范文本）的结构为了规范建设工程监理合同，住房和城乡建设部和国家工商行政管理总局于2012 年 3 月发布了建设工程监理合同 （示范文本） ，该合同示范文本由 “协议书”、“通用条件”、“专用条件”、附录a 和附录 b 组成。1协议书明确了委托人和监理人 ；明确了双方约定的委托建设工程监理与相关服务的工程概况 、总监理工程师 、签约酬金、服务期限 以及双方对履行合同的承诺及合同订立的时间、地点、份数等。明确了建设工程监理合同的组成文件：(1) 协议书；(2) 中标通知书（适用于招标工程）或委托书（适用于非招标工程）；(3) 投标文件（适用于招标工程） 或监理与相关服务建议书

3、 （适用于非招标工程） ；(4) 专用条件；(5) 通用条件；(6) 附录，即：1) 附录 a 相关服务的范围和内容 ：2) 附录 b 委托人派遣的人员和提供的房屋、资料、设备。双方依法签订的补充协议也是建设工程监理合同文件的组成部分。【例】根据建设工程监理合同 ( 示范文本 ) (gf-2012-0202) ，需要在协议书中约定的内容有 () 。（ 2014 年真题）a. 监理合同文件组成b. 总监理工程师c. 监理与相关服务酬金支付方式d. 合理化建议奖励金额的确定方法e. 监理与相关服务期限【答案】 abe2通用条件通用条件涵盖了建设工程监理合同中所用的 词语定义与解释 ，监理人的义务

4、，委托人的义务 ，签约双方的违约责任 ，酬金支付 ，合同的生效、变更、暂停、解除与终止 ，争议解决 及其他诸如外出考察费用、检测费用、咨询费用、奖励、守法诚信、保密、通知、著作权等方面的约定。通用文件适用于 各类建设工程监理 ，各委托人、监理人都应遵守通用条件中的规定。3专用条件是对通用条件中的某些条款进行补充、修改。补充：是指通用条件中的条款明确规定， 在该条款确定的原则下， 专用条件中的条款需进一步明确具体内容， 使通用条件、专用条件中相同序号的条款共同组成一条内容完备的条款。所谓“修改”， 是指通用条件中规定的程序方面的内容，如果双方认为不合适，可以协议修改。4附录附录包括两部分，即：附

5、录a 和附录 b。(1) 附录 a。如果委托人委托监理人完成相关服务时， 应在附录 a 中明确约定 委托的工作内容和范围 。如果委托人 仅委托建设工程监理，则不需要填写附录 a。【例】建设工程监理合同 （示范文本）的附录 a 是用来明确约定（）的。（2014真题）a相关服务工作内容和范围b项目监理机构改人员及其职责c项目监理设备配置数量和时间d监理服务酬金及支付时间【参考答案】 a(2) 附录 b。委托人为监理人开展正常监理工作派遣的 人员和无偿提供的房屋、资料、设备 ，应在附录 b 中明确约定派遣或提供的对象、数量和时间 。（三）专用条件需要约定的内容1专用条件需要约定的内容(1) 定义与解

6、释1) 合同语言文字。如果建设工程监理合同使用中文以外语言文字的，需要在专用条款款明确：合同文件除使用中文外，还可约定使用其他语言文字 。2) 合同文件解释顺序。通用条件款规定，“组成本合同的下列文件彼此应能相互解释、互为说明。除专用条件另有约定外，本合同文件的解释顺序如下：协议书；中标通知书（适用于招标工程）或委托书（适用于非招标工程）；专用条件及附录a 附录 b；通用条件；投标文件（适用于招标工程） 或监理与相关服务建议书 （适用于非招标工程） 。双方签订的补充协议与其他文件发生矛盾或歧义时， 属于同一类内容的文件， 应以最新签署的为准 。”因此，在必要时，合同双方可在专用条件款明确约定建

7、设监理合同文件的解释顺序。【例】根据建设工程监理合同（示范文本）（ gf 20120202），对于非招标的监理工程，除专用条件另有约定外，下列合同文件解释顺序正确的是（）。（ 2014 真题）a通用条件协议书委托书b委托书通用条件协议书c委托书协议书通用条件d协议书委托书通用条件【参考答案】 d(2) 监理人义务1) 监理的范围和工作内容：监理范围。需要在专用条件款明确监理范围 。监理工作内容。在必要时，合同双方可在专用条件款明确约定监理工作还应包括的内容。2) 监理与相关服务依据：监理依据。合同双方需要在专用条件款明确约定建设工程监理的具体依据。相关服务依据。合同双方需要在专用条件款明确约定

8、相关服务的具体依据 。3) 项目监理机构和人员：合同双方可在专用条件款明确约定更换监理人员的其他情形。“监理人应及时更换有下列情形之一的监理人员：严重过失行为的；有违法行为不能履行职责的；涉嫌犯罪的；不能胜任岗位职责的；严重违反职业道德的；专用条件约定的其他情形。”4) 履行职责：对监理人的授权范围。合同双方需要在专用条件款明确约定对监理人的授权范围，以及工程延期、工程变更价款的批准权限。监理人要求承包人调换其人员的权限。合同双方需要在专用条件款明确约定监理人要求承包人调换其人员的权力限制条件。5) 提交报告。合同双方需要在专用条件2.5 条明确约定监理人应提交报告的种类 （包括监理规划、监理

9、月报及约定的专项报告）、时间和份数。6) 使用委托人的财产。合同双方需要在专用条件2.7 条明确约定附录b 中由委托人无偿提供的房屋、 设备的所有权，以及监理人应在建设工程监理合同终止后移交委托人无偿提供的房屋、设备的时间和方式。(3) 委托人义务1) 委托人代表。合同双方需要在专用条件3.4 条明确约定委托人代表 。2) 答复。合同双方需要在专用条件3.6 条明确约定委托人对监理人以书面形式提交并要求作出决定的事宜的答复时限。(4) 违约责任1) 监理人的违约责任。合同双方需要在专用条件款明确约定监理人赔偿金额的确定方法：赔偿金 =直接经济损失×正常工作酬金÷工程概算投资

10、额（或建筑安装工程费）2) 委托人的违约责任。合同双方需要在专用条件款明确约定委托人逾期付款利息的确定方法：逾期付款利息一当期应付款总额×银行同期贷款利率×拖延支付天数(5) 支付1) 支付货币。涉及外币支付的， 合同双方需要在专用条件5.1 条明确约定外币币种、 外币所占比例以及汇率。2) 支付酬金。合同双方应在专用条件5.3 条明确约定正常工作酬金支付的时间、比例及金额。(6) 合同生效、变更、暂停、解除与终止1) 生效。在必要时，合同双方可在专用条件6.1 条明确约定 合同生效时间 。2) 变更：非监理人原因导致的变更。合同双方应在专用条件款明确约定附加工作酬金的确定

11、方法。 其中，特别规定了除不可抗力外， 因非监理人原因导致本合同期限延长时， 附加工作酬金的确定方法：附加工作酬金 =本合同期限延长时间（天）×正常工作酬金÷协议书约定的监理与相关服务期限（天）监理与相关服务工作停止后的善后工作以及恢复服务的准备工作。合同双方应在专用条件款明确约定附加工作酬金按下列方法确定：附加工作酬金 =善后工作及恢复服务的准备工作时间（天）×正常工作酬金÷协议书约定的监理与相关服务期限（天）工程概算投资额或建筑安装工程费增加。合同双方应在专用条件款明确约定正常工作酬金增加额的确定方法：正常工作酬金增加额 =工程投资额或建筑安装工程费

12、增加额×正常工作酬金÷工程概算投资额（或建筑安装工程费）监理人正常工作量的减少。合同双方应在专用条件款明确约定，按减少工作量的比例从协议书约定的正常工作酬金中扣减相同比例的酬金。(7) 争议解决1) 调解。合同双方可在专用条件7.2 条明确约定合同争议调解人。2) 仲裁或诉讼。合同双方应在专用条件7.3 条明确约定合同争议的最终解决方式：仲裁及提请仲裁的机构或诉讼及提起诉讼的人民法院。(8) 其他1) 检测费用。合同双方应在专用条件8.2 条明确约定检测费用的支付时间。2) 咨询费用。合同双方应在专用条件8.3 条明确约定咨询费用的支付时间。3) 奖励。合同双方应在专用条件

13、 8.4 条明确约定合理化建议奖励金额的确定方法： 奖励金额一工程投资节省额×奖励金额的比率其中， 奖励金额的比率由合同双方协商确定。4) 保密。合同双方应在专用条件8.6 条明确约定委托人、监理人及第三方申明的保密事项和期限。5) 著作权。合同双方可在专用条件8.8 条明确约定监理人在合同履行期间及合同终止后两年内出版涉及工程有关监理与相关服务的资料的限制条件。(9) 补充条款。 除上述约定外，合同双方的其他补充约定应以补充条款的形式体现在专用条件中。2附录需要约定的内容(1) 附录 a 需要约定的内容。合同双方可在附录a 中明确约定工程勘察、 设计、保修等阶段相关服务的范围和内容

14、，以及其他服务（专业技术咨询、外部协调工作等）的范围和内容 。同时，应注意与协议书中约定的相关服务期限相协调 。(2) 附录 b 需要约定的内容。合同双方应在附录b 中明确约定 委托人派遣的人员和提供的房屋、资料、设备。知识点二、建设工程监理合同履行（一）监理人的义务1监理的范围和工作内容(1) 监理范围。合同双方需要 在专用条件中明确建设工程监理的具体范围。(2) 监理工作内容。1) 收到工程设计文件后 编制监理规划 ，并在第一次工地会议 7 天前报委托人 。根据有关规定和监理工作需要， 编制监理实施细则 ；2) 熟悉工程设计文件，并 参加由委托人主持的图纸会审和设计交底会议 ；3) 参加由

15、委托人主持的第一次工地会议； 主持监理例会并根据工程需要主持或参加专题会议；4) 审查施工承包人提交的施工组织设计， 重点审查其中的质量安全技术措施、 专项施工方案与工程建设强制性标准的符合性；5) 检查施工承包人工程质量、安全生产管理制度及组织机构和人员资格；6) 检查施工承包人专职安全生产管理人员的配备情况；7) 审查施工承包人提交的施工进度计划，核查施工承包人对施工进度计划的调整；8) 检查施工承包人的试验室；9) 审核施工分包人资质条件；10) 查验施工承包人的施工测量放线成果；11) 审查工程开工条件，对条件具备的签发开工令；12) 审查施工承包人报送的工程材料、构配件、设备的质量证

16、明资料，抽检进场的工程材料、构配件的质量；13) 审核施工承包人提交的工程款支付申请，签发或出具工程款支付证书，并报委托人审核、批准；14) 在巡视、旁站和检验过程中，发现工程质量、施工安全存在事故隐患的，要求施工承包人整改并报委托人；15) 经委托人同意，签发工程暂停令和复工令；16) 审查施工承包人提交的采用新材料、新工艺、新技术、新设备的论证材料及相关验收标准；17) 验收隐蔽工程、分部分项工程；18) 审查施工承包人提交的工程变更申请，协调处理施工进度调整、费用索赔、合同争议等事项；19) 审查施工承包人提交的竣工验收申请，编写工程质量评估报告；20) 参加工程竣工验收，签署竣工验收意

17、见；21) 审查施工承包人提交的竣工结算申请并报委托人；22) 编制、整理建设工程监理归档文件并报委托人。【例】根据建设工程监理合同( 示范文本 ) (gf-2012-0202)，监理人需要完成的基本工作内容有 () 。（ 2014 年真题）a. 主持工程竣工验收b. 编制工程竣工结算报告c. 检查施工承包人的试验室d. 验收隐蔽工程、分部分项工程e. 主持召开第一次工地会议【答案】 cd(3) 相关服务的范围和内容。委托人需要监理人提供相关服务 （如勘察阶段、 设计阶段、 保修阶段服务及其他专业技术咨询、外部协调工作等） 的，其范围和内容应 在附录 a 中约定 。2项目监理机构和人员(1)

18、项目监理机构。项目监理机构应由 总监理工程师 、专业监理工程师 和监理员组成，且 专业配套、人员数量 满足监理工作需要。总监理工程师必须由注册监理工程师担任，必要时可设总监理工程师代表。配备必要的检测设备 ，是保证建设工程监理效果的重要基础。(2) 项目监理机构人员的更换：1) 在建设工程监理合同履行过程中， 总监理工程师及重要岗位监理人员 应保持相对稳定，以保证监理工作正常进行。2) 监理人可根据工程进展和工作需要调整项目监理机构人员。需要更换总监理工程师 时，应提前 7 天向委托人 书面报告 ，经委托人同意 后方可更换；监理人更换项目监理机构其他监理人员 ，应以不低于现有资格与能力为原则

19、，并应将更换情况 通知委托人 。3) 监理人应及时更换有下列情形之一的监理人员： 严重过失 行为的；有违法行为 不能履行职责 的； 涉嫌犯罪 的； 不能胜任 岗位职责的；严重违反职业道德 的；专用条件约定的其他情形。4) 委托人可要求监理人更换不能胜任本职工作的项目监理机构人员。【例】根据建设工程监理合同（示范文本）（gf 20120202），工程监理单位需要更换总监理工程师时，应提前（）天书面报告建设单位。（2014 真题）a3b5c7d14【参考答案】 c3履行职责(1) 委托人、施工承包人及有关各方意见和要求的处置。在建设工程监理与相关服务范围内， 项目监理机构应 及时处置委托人、 施工

20、承包人及有关各方的意见和要求 。当委托人与施工承包人及其他合同当事人 发生合同争议时 ，项目监理机构应充分发挥协调作用 与委托人、施工承包人及其他合同当事人协商解决。(2) 证明材料的提供。委托人与施工承包人及其他合同当事人发生合同争议的， 首先应通过协商、 调解等方式解决。 如果协商、调解不成而通过仲裁或诉讼途径解决的， 监理人应按仲裁机构或法院要求提供必要的证明材料。(3) 合同变更的处理。监理人应在专用条件约定的授权范围 （工程延期的授权范围、 合同价款变更的授权范围）内，处理委托人与承包人所签订合同的变更事宜。 如果变更超过授权范围，应以书面形式报委托人批准。在紧急情况下， 为了保护财

21、产和人身安全， 项目监理机构可不经请示委托人而直接发布指令， 但应在发出指令后的 24h 内以书面形式报委托人。 这样，项目监理机构就拥有一定的现场处置权 。(4) 承包人人员的调换。施工承包人及其他合同当事人的人员不称职， 会影响建设工程的顺利实施。 为此，项目监理机构 有权要求 施工承包人及其他合同当事人调换其不能胜任本职工作的人员。与此同时，为限制项目监理机构在此方面有过大的权力，委托人与监理人可在 专用条件中约定 项目监理机构指令施工承包人及其他合同当事人调换其人员的 限制条件。4其他义务(1) 提交报告。项目监理机构应按专用条件约定的种类、 时间和份数向委托人提交监理与相关服务的报告

22、，包括： 监理规划、监理月报，还可根据需要提交专项报告 等。(2) 文件资料。在监理合同履行期内， 项目监理机构应在现场保留工作所用的图纸、报告及记录监理工作的相关文件。工程竣工后应当按照档案管理规定将监理有关文件归档。(3) 使用委托人的财产。在建设工程监理与相关服务过程中， 委托人派遣的人员以及提供给项目监理机构无偿使用的房屋、资料、设备 应在附录 b 中予以明确。监理人应妥善使用和保管 ，并在合同终止时将这些房屋、 设备按专用条件约定的时间和方式移交委托人。（二）委托人的义务1告知委托人应在其与施工承包人及其他合同当事人签订的合同中 明确监理人、总监理工程师和授予项目监理机构的权限 。如

23、果监理人、总监理工程师以及委托人授予项目监理机构的权限有变更， 委托人也应以书面形式 及时通知施工承包人及其他合同当事人。2提供资料委托人应按照附录 b 约定，无偿、及时向监理人提供工程有关资料。 在建设工程监理合同履行过程中，委托人应及时向监理人 提供最新的与工程有关的资料 。3提供工作条件委托人应为监理人实施监理与相关服务提供必要的工作条件。(1) 派遣人员并提供房屋、设备。(2) 协调外部关系。委托人应负责协调工程建设中所有外部关系，为监理人履行合同提供必要的外部条件。如果委托人将工程建设中所有或部分外部关系的协调工作委托监理人完成的， 则应与监理人协商，并 在专用条件中约定或签订补充协

24、议，支付相关费用 。4授权委托人代表委托人应 授权一名熟悉工程情况的代表，负责与监理人联系。委托人应在双方签订合同后 7 天内，将其代表的姓名和职责书面告知监理人。 当委托人更换其代表时，也应 提前 7 天通知监理人。5委托人意见或要求在建设工程监理合同约定的监理与相关服务工作范围内，委托人对承包人的任何意见或要求应通知监理人，由监理人向承包人发出相应指令。6答复对于监理人以书面形式提交委托人并要求作出决定的事宜， 委托人应 在专用条件约定的时间内给予书面答复 。逾期未答复的，视为委托人认可。7支付委托人应按合同（包括补充协议）约定的额度、时间和方式向监理人支付酬金。（三）违约责任1监理人的违

25、约责任监理人未履行监理合同义务的，应承担相应的责任。(1) 违反合同约定造成的损失赔偿。因监理人违反合同约定给委托人造成损失的， 监理人应当赔偿委托人损失。 赔偿金额的确定方法在专用条件中约定 。监理人承担部分赔偿责任的，其承担赔偿金额由双方协商确定 。监理人的违约情况包括 不履行合同义务的故意行为 和未正确履行合同义务 的过错行为。监理人不履行合同义务的情形包括：1) 无正当理由单方解除合同；2) 无正当理由不履行合同约定的义务。监理人未正确履行合同义务的情形包括：1) 未完成合同约定范围内的工作；2) 未按规范程序进行监理；3) 未按正确数据进行判断而向施工承包人及其他合同当事人发出错误指

26、令；4) 未能及时发出相关指令，导致工程实施进程发生重大延误或混乱；5) 发出错误指令，导致工程受到损失等。当合同协议书是根据 建设工程监理与相关服务收费管理规定 约定酬金的， 则应按专用条件约定的百分比方法 计算监理人应承担的赔偿金额：赔偿金 =直接经济损失×正常工作酬金÷工程概算投资额（或建筑工程安装费）(2) 索赔不成立时的费用补偿。监理人向委托人的索赔不成立时，监理人应赔偿委托人由此发生的费用。2委托人的违约责任委托人未履行本合同义务的，应承担相应的责任。(1) 违反合同约定造成的损失赔偿。委托人违反合同约定造成监理人损失的，委托人应予以赔偿。(2) 索赔不成立时的

27、费用补偿。委托人向监理人的索赔不成立时，应赔偿监理人由此引起的费用。(3) 逾期支付补偿。委托人未能按合同约定的时间支付相应酬金超过 28 天，应按专用条件约定 支付逾期付款利息 。逾期付款利息应 按专用条件约定的方法计算 （拖延支付天数应从应支付日算起） ：逾期付款利息 =当期应付款总额×银行同期贷款利率×拖延支付天数3除外责任因非监理人的原因，且监理人无过错 ，发生工程质量事故、安全事故、工期延误等造成的损失，监理人 不承担赔偿责任 。因不可抗力导致监理合同全部或部分不能履行时， 双方各自承担其因此而造成的损失、损害 。如果委托人投保的“建筑工程一切险或“安装工程一切险

28、”的被保险人中包括监理人 ，则监理人的物质损害也可从保险公司获得相应的赔偿 。监理人应 自行投保 现场监理人员的意外伤害保险。（四）合同的生效、变更与终止1建设工程监理合同生效建设工程监理合同属于 无生效条件的委托合同 ，因此，合同双方当事人依法 订立后合同即生效 。2建设工程监理合同变更在建设工程监理合同履行期间， 由于主观或客观条件的变化， 当事人任何一方均可提出变更合同的要求 ，经过双方协商达成一致后可以变更合同。(1) 建设工程监理合同履行期限延长、工作内容增加。除不可抗力外， 因非监理人原因导致监理人履行合同期限延长、 内容增加时， 监理人应将此情况与可能产生的影响及时通知委托人。

29、增加的监理工作时间、 工作内容应视为附加工作。附加工作酬金的确定方法在专用条件中约定 。附加工作分为 延长监理或相关服务时间、增加服务工作内容 两类。延长监理或相关服务时间的附加工作酬金，应按下式计算：附加工作酬金 =合同期限延长时间（天）×正常工作酬金÷协议书约定的监理与相关服务期限（天）增加服务工作内容的附加工作酬金， 由合同双方当事人 根据实际增加的工作内容协商确定 。(2) 建设工程监理合同暂停履行、 终止后的善后服务工作及恢复服务的准备工作。监理合同生效后，如果实际情况发生变化使得监理人不能完成全部或部分工作时，监理人应立即通知委托人。 其善后工作以及恢复服务的准

30、备工作应为附加工作，附加工作酬金的确定方法在专用条件中约定 。监理人用于恢复服务的准备时间不应超过 28 天。建设工程监理合同生效后， 出现致使监理人不能完成全部或部分工作的情况可能包括：1) 因委托人原因致使监理人服务的工程被迫终止；2) 因委托人原因致使被监理合同终止；3) 因施工承包人或其他合同当事人原因致使被监理合同终止， 实施工程需要更换施工承包人或其他合同当事人；4) 不可抗力原因致使被监理合同暂停履行或终止等。在上述情况下，附加工作酬金按下式计算：附加工作酬金 =善后工作及恢复服务的准备工作时间（天）×正常工作酬金÷协议书约定的监理与相关服务期限（天）(3)

31、相关法律法规、标准颁布或修订引起的变更。在监理合同履行期间，因法律法规、标准颁布或修订导致监理与相关服务的范围、时间发生变化时，应按合同变更对待， 双方通过协商予以调整 。增加的监理工作内容或延长的服务时间应视为附加工作。 若致使委托范围内的工作相应减少或服务时间缩短，也应调整监理与相关服务的正常工作酬金。(4) 工程投资额或建筑安装工程费增加引起的变更。协议书中约定的监理与相关服务酬金是按照国家颁布的收费标准确定时， 因非监理人原因造成工程投资额或建筑安装工程费增加时， 监理与相关服务酬金的计算基数便发生变化，因此，正常工作酬金应作相应调整。调整额按下式计算：正常工作酬金增加额 =工程投资额

32、或建筑安装工程费增加额×正常工作酬金÷工程概算投资额（或建筑安装工程费）如果是按照建设工程监理与相关服务收费管理规定 约定的合同酬金， 增加监理范围调整正常工作酬金时， 若涉及专业调整系数、工程复杂程度调整系数变化，则应按实际委托的服务范围重新计算正常监理工作酬金额 。(5) 因工程规模、监理范围的变化导致监理人的正常工作量的减少。在监理合同履行期间， 工程规模或监理范围的变化导致正常工作减少时， 监理与相关服务的投入成本也相应减少， 因此，也应对协议书中约定的正常工作酬金作出调整。减少正常工作酬金的基本原则： 按减少工作量的比例从协议书约定的正常工作酬金中扣减相同比例的酬金。如果是按照建设工程监理与相关服务收费管理规定 约定的合同酬金， 减少监理范围后调整正常工作酬金时， 如果涉及专业调整系数、 工程复杂程度调整系数变化，则应按实际委托的服务范围重新计算正常监理工作酬金额。3建设工程监理合同暂停履行与解除(1) 解除合同或部分义务。在合同有效期内，由于双方无法预见和控制的原因导致合同 全部或部分无法继续履行或继续履行已无意义 ，经双方协商一致，可以解除合同或监理人的部分义务