张家港市商品房预售管理办法

1、K 张家港市张家港市商品房预售管理办法200S-3-24 S:39:24第一条为加强商品房预售管理，保障商品房交易安全，维护商品房交易 当 事人的合法权益，促进房地产业的健康发展，根据中华人民共和国城市 房地 产管理法、国务院城市房地产开发经营管理条例、建设部城市 商品房 预售管理办法、江苏省城市房地产交易管理条例和苏州市房 地产中介 管理办法等有关法律、法规、规章的规定，结合本市实际，制定 本办法。 第二条 本办法适用于本市行政区域内的商品房预售及其管理。本办法所称商品房预售是指房地产开发企业（以下简称开发企业）将正 在 建设中的商品房预先出售，山承购人按合同约定支付定金或者预售款，开 发企

2、 业按合同约定交付商品房的行为。第三条 商品房预售应当遵循自愿、公平、协商一致和诚实信用 的原 则。第四条 市房产管理局负责本市商品房预售管理工作第五条 商品房预售应当符合下列条件：（- ）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证：（三）房屋建设工程施工合同已生效，施工进度和竣工交付日期已 确定；（四）按提供的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总 投资的 25%以上；（五）七层以下的商品房项口已完成基础工程；七层以上（含七 层） 的商品房项目，有地下室工程的，已完成基础和首层结构工程，无地下室 工 程的，已完成基础和三层结构工程。第六条

3、开发企业进行商品房预售应、勺办理预售登记，取得商品 房预 售许可证。第七条 开发企业向市房产管理局申请办理商品房预售许可证应页脚内特 6当提交下列文件和材料：（- ）商品房预售许可申请表；（二）开发企业的营业执照和资质证书；（三）土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证；（四）投入开发建设的资金占匸程建设总资金的比例符合规定条件 的证明；（五）工程施工合同和工程施工进度计划：（六）商品房预售款监管协议；（七）商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面 积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图；（八）物价部门的商品房价格批复；（九）白蚁预防合同； （十）落实前期物业管理

4、的证明。开发企业可以分期或者分单项向市房产管理局申请商品房预售登 记。 第八条市房产管理局自收到商品房预售申请之日起 5 个工作日内，同意 预 售的，应核发商品房预售许可证；不同意预售的，应说明理山，书面通知 申请 人。商品房预售许可证应当载明：出卖人的名称，许可证编号，许可证 的 有效期，预售商品房的名称、建筑面积、用途，商品房预售款专用帐户或 商品 房预售款帐户等内容。第九条 商品房预售许可证有效期限为建设工程施匸许可证的汁 划竣工 时间。建设项 LI 不能及时竣工验收，开发企业应在商品房预售许可证 有效期限 届满前 30 日内，向市房产管理局申请办理商品房预售许可证的延期手续。商品房预售

5、许可证有效期限届满时失效。开发企业应当在失效之日起 15 日 内将商品房预售许可证上缴市房产管理局。品房第十条商品房建设项 L1 变更用途、面积以及转让的，市房产管理局应为 依 法注销商品房预售许可证。第十一条开发企业应当在取得商品房预售许可证后，方可发布商预售广告。商品房预售广告必须真实、合法、准确，不得有误导、欺诈 和不符 合商品房预售实际情况的内容，并载明商品房预售许可证的批准文号和有效期限。第十二条 市房产管理局对商品房预售许可证的核发、延期、失效 情 况，应当及时公示。第十三条市房产管理局对许可预售的商品房建设情况进行跟踪监 督， 发现问题，应当责令开发企业限期整改。第十四条开发企业

6、应当根据商品房预售许可证核准的用途和范圉 等内 容进行预售。开发企业未取得商品房预售许可证，不得进行预售或者认 购等变 相预售，不得签订预售合同，不得收取定金、订金等任何费用。第十五条 在订立商品房预售合同前，开发企业应当向承购人明示 下列 事项：（- ）开发企业的名称、注册地址、联系电话和法定代表人：（二）商品房预售许可证；（三）商品房的坐落位置、 设计环境、 用地性质及使用年限、 建筑 物 使用年限：（四）商品房的结构类型、户型、质量、装修标准；（五）项目及其配套设施的平面示意图；（六）项目开发进度和竣工交付使用时间：（七）商品房的面积构成、公用建筑面积的分摊办法：（八）商品房的价格、计价

7、内容，与房屋有关费用的承担情况，及 付款方法；（九）商品房预售款专用帐户或者商品房预售款帐户； （十）商品房是否设定抵押或者房屋权利受限制的其他情形； （十一）商品房交付使用时的物业服务情况；（十二）法律、法规、规章规定的应当明示的其他事项。 第十六条开发企业委托房地产中介机构代理销售的，应当委托有资质 的房地 产中介机构代理并出具委托书，明确委托代理的范围、权限和责任。代理人应当向承购人明示下列事项：（一）本办法第十五条要求明示的事项；（二）代理中介机构的资质证书；（三）执业人员的执业资格证书；（四）开发企业出具给代理人的委托书；（五）代理人的地址和联系电话。 第十七条商品房预售时，开发企业

8、与承购人须通过商品房信息管 理系 统签订网上商品房预售合同。开发企业和承购人有权依法对商品房预售合同示范文本的内容进行选 择、修 改和补充。第十八条 商品房预售可以按套（单元）计价，也可以按建筑面积 计 价。当事人可按建设部商品房销售管理办法的规定，约定房屋套型及 其尺 寸误差以及房屋面积误差的处理方式。第十九条开发企业不得用已预售的商品房设定他项权。第二十条开发企业不得擅自变更已预售的商品房的规划设讣和建筑设 讣； 确需变更的，应当报规划管理部门及建筑设讣部门审核批准。获准变更规划设计和建筑设计的，应当在获准变更之日起 10 日内书面通知承购人，与 承购人协 商变更或者解除合同。第二十一条在

9、商品房预售合同中约定和载明的款项外， 开发企业 不得向 承购人收取其他款项。第二十二条 商品房预售后，承购人向开发企业了解商品房建设进 展情 况时，开发企业应当如实告知。第二十三条 商品房必须经竣工验收合格后方可交付使用，开发企业 应当向 市房产管理局办理交付备案，并应当向承购人提供住宅质量保证书 和住 宅使用说明书。第二十四条开发企业应当按合同约定将竣工验收合格的商品房 交付承 购人。超过合同约定交付使用时间的，开发企业应当按合同约定承担 责任。第二十五条商品房预售款是承购人依照合同的约定， 预先支付给 开发企业，在商品房竣工验收合格前用作该商品房建设费用的款项。商品房预售款在商品房项 LI

10、 竣工验收前，只能用于购买项 LI 建设必需的 建筑材料、设备和支付项 LI 建设的施工进度款、该项 LI 贷款及法定税费，不 得挪 作他用。第二十六条开发企业应当在银行设立商品房预售款专用账户，开 发企 业按预售项目分别核算。第二十七条 开发企业在申请商品房预售许可证前，应当与市房产 管理 局、开户银行三方签订商品房预售款专用账户监管协议书，明确各方的 权利、 义务。第二十八条承购人应、 "i 将商品房预售款直接交入商品房预售款 专用 账户，凭银行出具的付款凭证向开发企业换取售房发票。开发企业不得 擅自收 存承购人支付的商品房预售款现金。第二十九条开发企业应当按照市物价局核定的房价

11、和商品房开 发进度 的比例分期收取预售款，期限和额度必须在商品房预售合同中载明。 第一次房 款不得超过房价总额的 30%；第二次房款应在建设工程项 U 完成主 体结构时收 取，所收房款不得超过房价总额的 80%； 余额在建设工程项口竣 工验收合格后 方可收取。第三十条 开发企业委托房地产中介机构代理销售的，房地产中介 机构 不得收存承购人支付的任何商品房预售款现金，承购人缴存预售款只能 存入开 发企业开设的商品房预售款专用账户。第三十一条开发企业使用商品房预售款时，应当向市房产管理局 提交 下列文件备案：（- ）商品房预售款使用备案报表：（二） 用款计划；（三） 用于支付工程款的，提供施工监理

12、单位出具的施工进度证明 和施工单位的用款申请；用于支付购买项 LI 建设必需的建筑材料、设备款项 的，提供与供应商签订的购销合同；用于该项 LI 还贷的，提供相关贷款合同。每月第三十二条开发企业应、勺将商品房预售款专用帐户的对帐单于15 日前提供给市房产管理局。第三十三条 商品房预售项 U 竣工交付使用后，开发企业可以向市房 产管理 局申请撤销商品房预售款专用账户监管。经市房产管理局同意后，向 银行办理 结算手续，注销商品房预售款专用账户。第三十四条违反本办法规定的，山市房产管理局等有关部门依照 有关 法律、法规、规章的规定给予行政处罚。第三十五条洛事人对行政处罚决定不服的，可以依法申请行政复 议或 者向人民法院起诉。逾期不申请行政复议，也不向人民法院起诉，乂不 履行行 政处罚决定的，山作出行政处罚决定的机关申请人