(房地产管理)关于住宅小区强弱电智能化

1、住宅与住宅小区强电、弱电、智能化建设的探索随着国民经济的开展,人民生活水平的不断提升,人们对居住的环境、信息的获取、娱乐、教育等方面提出了更高的要求.计算技术、通信技术、网络技术、限制技术、信息技术的迅猛开展,为家庭实现生活现代化、居住环境舒适化、平安化提供了可靠的技术保证.近几年来,房地产开发商在开发商品住宅建设中,都十分重视住宅的环境舒适化、平安化建设,力求最大限度地满足住户的需要.1、强电局部1.1负荷等级及容量按国家有关标准及规定,47层的住宅,用电负荷等级为三级,对供电电源元特殊要求.由于电力工业的开展及家电的普及,居民用电不再受到限制,家庭用电容量也在不断增加.住宅用电负荷的计算方

2、法有多种,我们采用了单位容量法,结合成都地区的能源情况和住宅建设标准,综合考虑,留出开展裕量,按每户4kW10kW进行设计,满足了绝大多数住户的要求,但对于电热设备多的住户宜按6kW12kW户考虑.住宅负荷计算按需要系数法进行计算.需要系数可根据接在同一相序电源上的户数选取.在选取需要系数时,应根据不同地区,不同工程,多做调查研究,参考相关资料,在具体分析比拟的根底上,选取比拟合理的需要系数,对于变压器的合理选取及经济运行、工程造价的上下关系极大.需要系数Kx推荐值宜按下表数值选取：住宅用电负荷需要系数Kx1.户数361014182225101200Kx10.730.580.470.440.4

3、20.400.330.26注：1.公共场所的照明及电力负荷需要系数,一般宜按0.81.0选取；2.采用不同用电负荷容量时,需要系数为每相接25loo户时,取0.4,接101200户时,宜取0.33.单元计算负荷,可将单元内各户计算负荷之和乘以同时系数.单元同时系数为:1户时取1.0;24户时取0.9;612户时取0.80.6,18户时取0.5.1.2 住户自己电系统和设备它关系到住户的合理用电和平安.住户配电系统应满足计量、维护治理方便,供电平安可靠.计量方式及低压配电系统应与当地供电部门协商确定,在计量方式上,如有物业治理公司,还应听取物业治理公司的意见.我们开发的住宅的低压配电系统在楼内设

4、总配电箱(内设总电表、总开关、支路开关),由总箱到各单元配电箱以三相四线进行供电,如单元负荷小于20kW那么可用单相电源向各单元供电.各单元配电箱暗设在单元首层,箱内设单元计量总表及分支路开关.由单元配电箱到各层配电箱用树干式配电,在层配电箱内设有该层之户用计量表及住户配电开关,由层配电箱到各住户采用放射式配电,各层配电箱暗设在各层楼梯间内的墙里.除了上述配电方式,我们还采用过以下几种：第一种是将各层配电箱住户客厅内暗设开关箱；第二只设住户配电箱,箱内设有户用第三种是将用户计量表装在我认为第二种比拟好,但应注意一点,就是将远传计量表、干线和支路开关分设在配电箱的两个隔间内,以防盗电.由单元配电

5、箱到住户配电箱采用树干式布线,单元干线截面按计算负荷确定,并留有适当地裕量.住户配电系统要考虑使用方便和开展的需要,至少应设三个支路,一路为照明,一路为插座,一路为空调.随着家电的普及,电炊具已进入普通家庭,最好每户内多设几个回路.我们近期开发的住宅,每户设了五个支路其中一路供照明用,一路供普通插座用,一路供厨房用,两路供空调用.所有插座回路均用漏电保护断路器进行限制保护.进户线是按每户用电量及考虑今后开展的可能性选取的,每户用电量为4kW5kW电表为5(20)A,进户线为BV3X10;每户用电量6kW8kWl表为15(60)A,进户线为BV3X16,每户用电量为10kW,电表为20(80)A

6、,进户线为BV2X25+1X16.这样选择既可满足要求又留有一定的未&量.户配电箱各支路导线为：照明回路为BV-2X2.5,普通插座回路为BV3X2.5,厨房回路、空调回路均为BV3X4.普通插座回路设一路还是两路,可根据住户面积的大小及所设插座数量的多少来考虑.如住户面积比拟大,普通插座数量多线路长,考虑线路和电气装置件的漏电流,又要考虑漏电断路器的动作电流IAr=30mA,建议设两个普通插座回路.漏电保护断路器应采用电磁式.1.3 住户插座的设置要考虑住户使用方便,用电平安,其数量不宜少于以下数值：(1)起居室：电源插座4组,空调插座1个；(2)主卧室：电源插座4组,空调插座1个；

7、(3)次卧室：电源插座3组；(4)餐室：电源插座1组；5厨房：电源插座3组;6卫生间：电源插座1组.每组插座为一个单相二孔和一个单相三孔组合.电源插座之间距离宜限制在2.5m左右,一般插座暗设于墙内,距地0.3m.安装高度在1.8m以下的插座应采用带平安门的防护型产品.卫生间的插座应采用防溅式,不能设在淋浴器的侧墙上,安装高度为1.5m1.6m左右排气扇插座距地1.8m2.2m;厨房插座距地为1.5m1.6m左右；抽油烟机电源插座距地1.6m1.8m.插座的安装高度,应结合当地的实际、人们的生活习惯、装修特点来确定.如客厅电源插座,安装高度距地为0.3m,在有插座的那面墙外侧放置长度为2m多的

8、电视机柜,柜高50cm55cm,这时,电源插座距地0.3m就不适宜,改为0.55m0.6m就比拟好用.电饭策、微波炉、洗衣机用单相三孔带开关的插座比拟方便.客厅内空调插座为单相三孔带开关有保护门的产品,卧室中的空调插座安装高度距地1.8m2.0m,采用带开关的单相三孔插座.插座的选型,要根据所开发的住宅档次、开发商的经济实力、售价及工程本钱限制,还要考虑装修因素.从五年的开发经验中看到,约有70%勺住户将开发商选用的插座在装修中换掉.1.4 灯具、开关的选择做为商品房,我们仅将楼梯间灯具选用带玻璃罩的吸顶式灯具.住户内均用普通灯座、吸顶式安装.这样选型是出于住户装修时,将开发商选用的灯具、开关

9、拆掉,换装上住户自己选用的灯具及开关.客厅开关的选择,宜采用多联开关,有条件也可用调光开关或用单联开关与设在灯内的电子开关来限制客厅灯.楼梯间开关用节能延时开关,其种类较多,通过几年的使用,已不宜用声控开关,由于不管在室内或室外有声音达到其动作值时,开关动作,灯亮,而这时楼梯间无人,不需灯亮.我们现在采用的是“神箭牌,GYZ系列产品,该产品是灯头内设有一特殊的开关装置,夜间有人走入其限制区7m内,灯亮,经过延时3分钟灯自息.比常规方式省掉了一个开关和灯至开关间电线及其布管,经使用效果不错,做为楼梯间照明是值得选用.1.5 防雷、接地、平安保护多层住宅的防雷,从设计上讲,应根据?民用建筑电气设计

10、标准?的有关规定进行设计.不能只是简单地按建筑物的高度来决定,首先应依据建筑物的长、宽、高和建筑物所在地的年平均雷暴日,按经验公式略计算出建筑物年雷击次数或通过调查确认需要防雷的建筑物.工程做法上,屋面上设有明装或暗装的避雷网.我们采用暗装式避雷网,材料为镀铮扁钢-25X4或镀铸圆钢0100从施工角度看,应首选圆钢.引下线做法有两种：一种是利用木造柱主筋,另一种是用镀铸扁钢-25X4或010镀钵圆钢.一端与避雷网焊接,另一端与接地体焊接.引下线应首选利用建筑物柱内主筋的做法,施工方便又节省材料和资金.接地体的做法也有两种：一是沿建筑物四周敷设镀铮扁钢-40X4,另一种是利用建筑物根底钢筋.应该

11、充分利用建筑物基础钢筋做自然接地体.接地方式为联合接地.保护接地、工作接地、防雷接地共用同一接地体.接地系统为TN-c-so在进户总配电箱处做重复接地.卫生间必须做局部等电位联结.这个问题必须引起足够的重视.目前,有相当多的人熟悉不清,一是认为没必要,二是认为给施工带来麻烦,加大工程本钱,甚至有的工程设计图中明确说明卫生间做局部等电位联结,而开发商方将其取消,有的施工方提出取消.等电位联结是接地故障保护的一项根本举措,在发生接地故障时,它可以显著降低电气装置外露导电局部的预期接触电压,减少保护电器动作不可靠的危险性,消除或降低从建筑物外部窜入电气装置外露导电局部的危险电压的影响,是预防间接接触

12、电击及接地故障引起的爆炸和火灾的重要举措.由于国家有文件规定：给水管不准用镀钵钢管,这样进入卫生间的给、排水管均用塑料管,所选浴缸为玻璃钢材料制成,座便器、洗脸盆为陶瓷制器,电气布线用PVCf暗设.在这种T#况下,卫生间的局部等电位联结可不做.1.6 变压器的选择住宅小区内设10Z0.4Z0.23kV配电所,其变压器容量按计算负荷选择,要考虑开展的需要,容量不要过大.应选用节能型产品,如绕组接线为Dynn的变压器.S9系列变压器,制造工艺先进、性能良好、运行可靠、损耗低、噪声小,其空载损耗比S7系列产品平均下降11.296,负载损耗平均下降22.496,运行本钱平均下降18.9%.1.7 住宅

13、小区低压0.4/0.23kV配电系统低压配电系统,应接线灵活,保护可靠.采用放射式馈电,由配电房引出YJV22型电缆埋地敷设到每栋楼.每栋楼在三个单元或以下有一个供电电源.假设每栋楼有四个单元,那么采用两路电源,从两端供电,可降低进线电缆截面,减少低压供电线路长度,预防在沉降缝处设置管线.之所以选用YJV型电缆,是由于该型电缆在整个温度范围内有优良的电气性能,具有优异的热稳定性和老化稳定性,工作寿命可长达40年,但价格高.假设用架空线路,价格虽低,但影响小区的美观.出线开关应选用性能优良、质量稳定可靠、经国家认证的名优产品.出线开关的数量应考虑要有一定数量的备用回路.馈电电缆的选择,应考虑负荷

14、、开展、裕量、电压等级、敷设方式、环境等因素,还要考虑出线开关与电缆的保护配合.2、弱电局部在开发三个住宅小区过程中,我们经历了从每户设两对线入室、两个电视插座、不可视防盗对讲话机一部到每户设两对线入室；两个以上电视插座；可视防盗对讲话机一部；信息插座一个；水、电、气表远传计量系统；小区设有周界平安防范电视监控和局域网,以满足住户上网的需要的开展过程.2.1由市话网进入小区,小区内设有总交接箱,每单元一层楼梯间内设有分线箱,由分线箱引出两对线、穿PVC#暗设到住户客厅和主卧室的插座,也曾用过每户一对线接两个插座.现在市售的子母机的子机通话性能大多不能令人满意,每户设两对线,装两部机,都要交月租

15、费,邮电部门开通了“一线通',ISDN一一高速上网、可视、图文、数据业务.从长期看,每户设两对线,两部电话机比每户设一对线采用“一线通业务要费钱.通过前两期的开发,经物业公司调查,有缺乏10%勺住户装两部利用两对线机,如邮电部门没有开通“一线通,业务,每户还是应设两对线人室,否那么为一对线人户,每户易设两个插座.2.2 电视曾采用过三种方式：第一种为利用成都市有线电视网络,在小区内设电视放大器总箱,由总箱假设干条支路向每栋楼的放大器箱送信号,再由该箱向本搂的各单元及住户当时采用串接分支器送信号,由于住户装修时,有的将电视插座改动接线,造成其后面的住户无电视信号,现在已不采用；第二种是干

16、网为光纤网,小区内设电视放大器总箱,然后用同轴电缆送到每栋楼的电视放大器箱,户内为分支分配器；第二种是主干网为同轴电缆,其余同第二种.不管哪种方式,在每个单元入口处均设手孔井,布线为穿管暗设,每层楼梯间内设转线盒,距地0.5m1.8m,以0.5m为好.2.3 物业治理系统物业治理网络化是住宅小区智能化的一个重要内容,它将用户资料、收费治理、费用查询等内容上网.为了减少抄表工作对住户的打搅和便于能源计量,小区住户采用了三表计量系统.电表用带远传接点的DDS30产品,水表、煤气表为经自来水公司、煤气公司检测认可的由鞍山市晨光公司改装的.其工作原理见晨光公司的产品使用说明书,在此不做介绍.三表计量产

17、品较多,在系统的选型上要考虑技术的先进性、可行性、可靠性、信价比,特别注意计量误差必须符合相应标准要求.计量不准、误差大,给物业公司带来许多不便.三表远传计费系统是非常实用的,在这个网上可增设住户需要的困难求救、火灾报警、煤气泄漏报警等功能.2.4 局域网为了满足住户上网,小区增设了局域网,每户主卧室内,插座旁300mmt设一个信息插座.小区内设有主控中央,内设有光纤MD赠己线机柜,由MD耕巨用室外四芯多模光纤电缆引到设在楼层治理间内的综合布线机柜IDF,再由IDF柜用CAT5UTP亚类四对非屏蔽双绞线信息线引到每户的主卧内信息插座上.2.5 防盗对讲系统为保证住户平安,每单元入口处装设单元防

18、盗门,门上设有不可视或可视对讲主机门口机、电控门锁也可为IC卡锁,住宅室内设有不可视或可视对讲分机室内机.门口机和门锁,在小区设有才制中央时,可接入限制中央.在小区限制中央可监视和限制门口机和门锁的工作.住户成员进入可通过密码,出门时通过按“门内按钮,翻开门锁.客人来访时,在门口机上按住户门号、住户室内机响铃,主人通过访客声音、图像区分,确定是否接待,当确认允许进入时,可用室内机上设置的远程开锁按钮翻开门锁.单元门很关键的部件为闭门器,能保证经久耐用,否那么单元防盗门易出毛病.门口机一定选用优质名牌产品注意性价比.如果小区采用“一卡通,系统,又要求对进出单元进行统一治理时,那么必须采用接触式或

19、非接触式IC卡锁,应首选非接触式IC卡锁.2.6 周界平安防范电视监控系统在小区围墙上设立红外对射探测器,在小区各出入口、车库及周边相应部位设有摄像机,对小区重点防范部位进行监视,配合摄像机进行防盗报警.当有人非法越墙即报警,同时触发摄像机跟踪摄像及录像.这局部核心是探头、摄像机的选型,既要保证使用可靠,设备、技术先进,又要经济.为此要多做市场调查,对系统设备多做比拟,一定要选用价格合理、质量优良、技术先进的设备及产品.3住宅及住宅小区智能化何谓住宅及住宅小区智能化？确切的定义,到目前为止还没有.我认为在搞住宅及住宅小医建设时,不应盲目追求智能化,甚至将其做为售房热点,应坚持以人为本,结合所在地区的具体情况和我国国情,按需确定智能化的内容.追求经济和社会效益的统一,是每个开发商都在遵循的普遍规律.既要考虑技术先进可行,