我国房地产开发模式的探究

1、我国房地产开发形式的探究摘 要：房地产开展既关乎民生，又影响国家经济。房地产开发形式是房地产开展的重要形式，开发形式好不好直接影响整个房地产业的开展。因此，本文对房地产开发形式进展了探究。研究认为我国房地产开发形式特征可分为六类：品牌带动下的规模化开发形式、专业品牌连锁开发形式、复合型开发形式、可持续开发形式及另类前卫开发形式；所面临的问题是房地产市场调控压力加大、住房存贮消化缺乏以及金融风险。针对上述问题，本文提出了转变房地产开发形式及完善金融效劳体系对策。关键字：房地产；开发形式；探究中图分类号：F293 文献标识码： A一、房地产开发形式界定随着我国房地产的开展，房地产研究也逐步增多，研

2、究成果不仅对解决现有房地产开展存在问题有重要价值，而且对引导房地产向更加安康的方面开展也具有本质性的应用意义。目前，房地产领域一直在提“房地产开发形式，研究学者对该概念也众说纷纭，尚未对其下一准确定义。学者柴强提出房地产是实物、权益与区位的结合，认为房地产包含土地、建筑物和附属，吕萍等学者认为房地产开发是房地产企业为了追求一定的经济、社会目的而对土地资源进展综合运用的一个过程。因此，笔者在此将“房地产开发形式界定为某一开发机构为到达一定经济社会目的，运用资金、规划、销售等综合方式对土地资源进展开发和利用的一种形式。二、中国的房地产业走规模化开发这条路是必然的首先，中国地少人多，就土地资源占有率

3、而言，中国是一个贫困的国家，土地资源的有效利用必然导致房地产规模化开发成为中国政府对房地产行业开展必然的政策引导方向。其次，随着中国市场经济的曰趋完善，市场竞争必然会导致资源的合理配置，市场将引导房地产走规模开发，房地产行业那些具有资金实力，规模开发实力的企业必然会对行业内其他中小型开发企业进展兼并、重组。第三，规模化开发也是房地产开发企业自身成长的需要，企业需要通过实现规模经济来追逐利润最大化；而且，辛苦创立的品牌需要不断有规模化产品来维护和提升。三、我国房地产开发形式与面临问题一我国房地产开发形式特征我国房地产在经历了三十几年的开展后，开发形式呈现品牌化、专业化、规模化等特征。房地产开发由

4、最初的卖地段、卖好房向卖建筑、卖环境、卖品味转变，随着房地产竞争的深化，房地产更加注重建筑的品味、风格、文化和生活等。这也反映着我国的房地产开发形式类正在逐步走向成熟。根据房地产开展的历程，可以将房地产的开发形式细分为五大类。1、品牌带动下的规模化开发形式这种形式基于在强势品牌的推动下实现规模化的消费和销售，这种从消费到销售的环节更加形式化、工业化，其中对于高规格的营销较为注重，但仅限于某一区域板块。这种开发形式的弊端在于品牌跟不上规模的开展，品牌影响力容易出现透支，缺乏开发形式的创新性。2、专业品牌连锁开发形式这种开发形式突出的是专业化的企业核心竞争力，如环境规划、室内设计、物业效劳等，注重

5、的是企业运行的标准化、标准化和流程化。其中，企业更加注重文化建立和人力资源替身，致力于可持续的品牌扩张与连锁。3、复合型开发形式这种开发注重与安康生活产业、社区产业的结合，如旅游+房产、体育+房产等。复合型开发形式不仅是把房子、效劳卖给消费者，更主要的是引导消费者与开展商共同营造一种新的生活方式。4、可持续开发形式这种开发形式注重把握时代开展与要素整合，同时强调创新思路。因此，开发上占据优势的是理念，是开发商在深化把握文化、生活以及消费者的时代需求等要素根底上营造的创新思路，这种思路既握住了消费者的所需，又对消费者形成消费吸引。5、另类前卫开发形式这种开发形式强调的是不可复制性和超越性，开发上

6、更加注重个性的表达。如潘石屹的“现代城、陈家纲的“上河城，突出了设计者的鲜明个性，其他工程难以模拟和推行。二我国房地产开发形式面临的问题1、房地产市场整体调整压力增大目前，国际经济总体趋势错综复杂，国内也正处于调构造的关键时期，前期房地产调控政策虽然对科学指导房地产良性开展有一定的积极作用，但长期效果尚未显现。如今，随着房地产政策略微松动以及国内城镇化开展带来的住房刚需预期，房地产开发形式所承载的消费价格又出现上升趋势，调控压力进一步增大。2、房屋存量增加，消化压力增加目前，经网络曝光的各地“鬼城已不新颖，住房存量不断增加，消化压力加大。以武汉市为例，2021年商品房上市量为1585.46万平

7、方米，同比增加35.46%，而商品房销售面积为1085.34万平方米，同比减少6.39%。尤其是大城市周边的地带以及人为开发的重点城镇，本来该地域住房居民数量很小，但经开放商开发与宣传，房地产变得如火如荼，大批新建楼房在住房投资等因素的衬托下如今只能冷冷的伫立在黑暗之中，而房价又显新一轮飙升，市场消化压力宏大。3、房地产开发承受潜在财务风险房地产开放商早期因为获取土地使用权较为容易，且价格低廉，因此在拿地方面较为轻松，房地产收益也随着土地增值不断进步，对于开放商来讲融资渠道单一并无大碍。但是，随着政府公开土地使用制度，加之土地稀缺，土地出让金不断提升，开放商用于前期的投入不断加大，这就给融资渠

8、道狭窄的房地产开放商带来了困境，目前虽然股票、债券、基金等渠道正在开展，但为房地产融资路程仍然遥远，资金来源也只能靠银行借贷。由于房地产商前期投入增加、后期开发过程的消费要素也随国内物价飙升，房价本钱自然也抬高，房地产商对于房子的销售价自然也迫于提升，但是如今国内部分地区房价过高，泡沫非常严重，房子销售不掉，开发商就缺回笼资金，单一靠银行的资金进展运作已难以破解当前房地产开放商所遇到的问题。三我国房地产开发形式的转变对策1、转变开发形式对于传统的、粗放的房地产开发形式要逐步转变，提倡开发节能环保的现代化住宅产业。房地产开发应以国家资源政策为根底，对住房进展科学规划，尤其是针对中小户型，既要有普

9、通商品房的功能，又要把创新产品和技术融入其中，对于国家命令制止的技术设备一律制止使用。国家应鼓励房地产商加大对保障性住房的开发建立，特别强调突出房地产企业与相关企业的接洽以降低建房本钱，但房子质量需得到保证，这样让房价可以走回合理状态，增加市场消化才能。积极提倡商业、旅游、体育等形式结合的房地产开发形式。在国家产业构造调整过程中，强调对第三产业的开展，效劳业在居民消费意识上得到加强，房地产开发应深化把握这一政策，在统筹地产姿态、消费需求、生活文化等要素的根底上创新旅游、体育、产业园等综合房地产开发体系。2、加快完善房地产金融体系房地产就是耕地，资金就是锄头，两者缺一不可。当前房地产金融困境严重

10、阻碍了房地产开发形式的推进。因此，完善房地产金融效劳体系迫在眉睫。一方面，国家应鼓励商业银行等非专业房地产金融机构进入房地产行业，提供住房信贷，另一方面推进专业性金融机构在住房融资担保等方面运作进程。通过专业金融机构与非专业金融机构的双向结合，为房地产提供贷款担保、平安保障等效劳。大力开展金融市场是完善房地产金融体系的又一重要环节，房地产企业在资金短缺，融资困难的困境中很难短期走出来，国家应建立健全房地产商利用住房抵押贷款的二级信贷市场，推进房地产商的融资，同时国家监管部门在履行监管职责的同时应做好配套效劳工作。结语不管任何开发形式都是为了完成利益的最大化，在房地产商场疾速开展，商场竞赛日益剧烈的今日，旧型的开发形式已然无法完成开发利益的最大化，无法招引消费者的投资目光，将逐步退