建筑面积计算法2017版

1、建筑面积建筑面积，是地产名词，与使用面积及使用率计算有直接关系。因应国家地 区不同，其定义和量度标准未必一致。 建筑面积一般大于使用面积。建筑面积是 建设工程领域一个重要的技术经济指标，也是国家宏观调控的重要指标之一。建 筑面积是指建筑物外墙勒脚以上的结构外围水平面积， 是以平方米反映房屋建筑 建设规模的实物量指标。目录1简介2建筑面积划分2.1 划分方法2.2 实际意义3公共面积4计算方法4.1 有效计算部分4.2 无效计算部分4.3 有效计算条件4.4 计算作用5确定与认定方法5.1 确定依据5.2 测量认定简介建筑面积也称建筑展开面积，是建筑行业的专业有名词，与实用面积及实用 率计算有直

2、接关系。它是指住宅建筑外墙勒脚以上外围水平面测定的各层平面面 积之和，是一个表示建筑物建筑规模大小的经济指标，也是以平方米反映房屋建 筑建设规模的实物量指标。每层建筑面积按建筑物勒脚以上外墙围水平截面进行 计算，它包括三项，即使用面积、辅助面积和结构面积。在中国内地，与建筑面积有关的法规有 商品房销售面积计算及公用建筑面 积分摊规则及现行的建筑面积计算规则»0而在中国香港，建筑面积及使用 面积的计算则需遵循香港测量师学会发布的量度作业守则。在中国台湾则有建筑技术规则，其第九章之容积管制即是关于容积率和建筑面积的规范。建筑面积作为一个技术经济指标使用于建设工程中的各个领域，它也是国家宏

3、观调控的重要指标之一。建筑面积是指以平方米为单位计算建筑物结构外围的 水平面积的实物量化指标，它是反映建筑物建筑规模的技术参数， 在房地产市场 中它作为一项基础性指标，成为政府、开发商及购房人最为关心的核心数据。工程的建筑面积和实际面积不一致。使用面积也叫地毯面积/净面积，就是往地下铺地毯，铺满以后地毯的面积。使用面积实际上就是套内面积，而工程的建筑面积是在套内面积的基础上加上了每户所占的公摊面积。关于建筑面积规定的建筑工程建筑面积计算规范为国家标准，编号为 GB/T50353-2013,自2014年7月1日起实施。原建筑工程建筑面积计算规范 GB/T50353-2005 同时废止。建筑面积建

4、筑面积划分 建筑面积划分方法建筑面积=有效面积+结构面积=使用面积+辅助面图1.建筑面积积+结构面积=结构面积+辅助面积+套内使用面积(1)建筑面积：指建筑物长度、宽度的外包尺寸的乘积再乘以层数。它由 使用面积、辅助面积和结构面积组成。(2)使用面积：指建筑物各层平面中直接为生产或生活使用的净面积的总 和。(3)辅助面积：指建筑物各层平面为辅助生产或生活活动所占的净面积的 总和，例如居住建筑中的楼梯、走道、厕所、厨房等。(4)结构面积：指建筑物各层平面中的墙、柱等结构所占面积的总和。依据不同的使用目的建筑面积可分为以下几类：1、依据对建筑物建筑面积的组成部分可划分：总的建筑面积=地上建筑面积+

5、地下建筑面积这些术语是为了描述独幢建筑物的总的建设规模，以及地上部分建筑规模的量和地下部分建筑规模的量。这些概念主要出现在国有土地使用权出让合同 中土地出让金的计算依据、建设工程规划许可证中建设项目的建筑规模的审 批情况说明、项目竣工验收后房屋的初始登记需做的房屋测绘成果技术报告书 中等很多环节。2、依据是否产生经济效益划分：可收益的建筑面积、无收益的建筑面积、必须配套的建筑面积(无收益部分) 建筑物通过出售、转让、置换、租赁、投入运营等方式可产生经济收益，经 常在估算房地产的买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、课税价值等时需 要依据房地产(或建筑物)的可收益部分、无收益部分和必须配套部分

6、的综合分 析判断最终价值。3、按建筑物内使用功能不同划分：住宅功能的建筑面积、商业功能的建筑面积、办公功能的建筑面积、工业功 能的建筑面积、配套功能的建筑面积、人防功能的建筑面积。这类划分主要依据人们对建筑物不同的使用功能来划分，能更好的满足人们 生产或生活的不同需求。当然不同的使用功能所产生的经济效益和使用目的基本 不同。4、按成套房屋建筑面积构成划分：成套房屋的建筑面积二套内建筑面积+分摊的共有公用建筑面积房屋的套内建筑面积和其分摊的共有公用建筑面积就是房屋权利人所有的 总的建筑面积，也是房屋在权属登记时的两大要素。 房屋的套内建筑面积是指房 屋的权利人单独占有使用的建筑面积，它由套内房屋

7、使用面积，套内墙体面积， 套内阳台建筑面积三部分组成。分摊的共有公用建筑面积是指房屋的权利人应该分摊的各产权业主共同占 有或共同使用的那部分建筑面积，内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、 变电室、设备问、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的 公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套 与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。 独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工 程的地下室通常都不计入共有建筑面积。共有共用建筑面积的处理原则为：a.产权各方有合法权属分割文件或协议的， 按文件或

8、协议规定执行。b.无产权分割文件或协议的，按相关房屋的建筑面积比 例进行分摊。建筑面积实际意义建筑面积通常是在房地产领域内使用的概念术语， 它能够比较真实的反映该 建筑物的建筑规模、各项经济技术指标和技术参数。从专业的角度理解，建筑面积是用以度量建筑物体量的量， 计算依据是指房 屋外墙或柱勒脚以上各层的外围水平投影面积， 并包括建筑物的阳台、挑廊、地 下室、室外楼梯等附属部分，而且要求建筑物要有结构牢固的上盖和围护， 层高 要大于2.20米。人们衡量建筑物建筑面积的意义主要考虑以下方面：1、人类为了生产活动或生活需要建造各类活动或居住场所来满足社会发展 的需求，也是社会物质财富的积累形式之一，

9、 又称为建筑物，因此它是评价国民 经济建设和人民物质生活的一项重要的经济指标。2、在建设项目策划与投资决策阶段进行技术经济分析的重要依据，也是在 编制项目初步设计概算时，选择概算指标的依据之一。3、它是城市规划行政主管部门批复的建设项目规划条件的重要技术指标， 也是项目前期进行工程勘察、工程初步设计施工图设计的重要依据。4、在项目进行工程预算、计算某些分项工程量时的基础数据，也是计算单 位建筑面积工程造价以及工程量、料用量等技术经济指标的基数。5、它是在建筑物进行交易、租赁、抵押、征收税费、缴纳物业服务费、缴 纳取暖费等方方面面的基础数据资料之一。6、它为房屋管理部门的产籍管理、房屋的产权确认

10、、房屋产权面积确认、 房屋登记账簿等提供重要基础资料，也为国家统计部门汇总房地产市场的房屋新 开工面积、房屋施工面积、房屋竣工面积等市场指标提供基础数据， 可以让国家 宏观的掌控房地产市场的发展状况， 及时的发布房地产市场信息，有效地调控市 场发展状况，从而更好的推进国民经济的健康发展。建筑面积公共面积建筑面积中，具争议的是公共面积内有多少项目被包括在内， 当中可能包括： 楼梯、走廊、停车场、管理处、升降机及其公众大堂、天井、单位窗户外的“窗 台”等。因此，合理、准确地计算建筑面积是工程造价确定与控制过程中的一项 重要工作。公用建筑面积分摊：1、分摊原则A、房屋公用建筑面积分摊以幢为单位。公用

11、建筑面积分摊仅限于本幢内的 公用建筑面积。与幢房屋不相连的公用建筑（如变电房、水泵房、门卫房等）不 得分摊到本幢房屋内。B、房屋公用建筑面积按各户 套内建筑面积 乘以房屋内相关面积的比例进行 分摊。公用建筑面积分摊后，不区分各户摊得面积的具体部位。 公用建筑面积部 位一经分摊，任何人不得侵占或改变其原始设计的使用功能。G商、住、办综合楼，其房屋内部部位使用功能，房型分隔差异较大，应 根据其用途或房型分隔的不同，按相关面积比例先行分摊全幢公用建筑面积 （此 次分摊的最小单位为层），然后再分摊各自公用建筑面积。D商品房按“套”或“单元”出售。商品房销售面积即为购房者所购买的 套内或单元内建筑面积（

12、以下称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积。套（单 元）建筑面积二套内建筑面积+分摊的公用建筑面积2、计算方法套内建筑面积由以下三部分组成：A、套（单元）内的使用面积 套内使用面积的计算应符合下列规定：a、套内 使用面积包括卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、夹层、厕所、储藏室、 壁柜等分户门内面积的总和；b、跃层住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和 计入使用面积；c、不包括含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用 面积；B、阳台建筑面积a、原设计的封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；b、挑阳台（底阳台）按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积；c、阳台按其净面积（含女儿墙墙体

13、面积）的一半计算建筑面积；d、半挑半阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积进部 分按其净面积的一半计算建筑面积。套内建筑面积二套内使用面积十套内墙体面积 +阳台建筑面积3、公用建筑面积由以下几部分组成：A）电梯井、楼梯、垃圾道、变电室、设备问、公共门厅和走廊、地下设备、 值班警卫室等。B）套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水 平投影面积的一半。公用建筑面积=全幢建筑面积-全幢各套内建筑面积之和-单 独具备使用功能的独立使用空间的建筑面积 （如地下车库、仓库、人防工程等）。C）公用建筑面积分摊系数整幢建筑物的公用建筑面积除以整幢建筑物各套 内建筑面积之和，

14、得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。分摊的公用面积二套内建筑面积*公用建筑面积分摊系数。建筑面积计算方法建筑面积是计算商品房价格的结算数据， 对于购房者来说，了解建筑面积的 计算方法是非常重要的。建筑面积有效计算部分在住宅建筑中，计算建筑面积的范围和方法是 ：1、单层建筑物不论其高度如何，均按一层计算，其建筑面积按建筑物外墙 勒脚以上的外围水平面积计算。单层住宅如内部带有部分 楼层（如阁楼）也应计 算建筑面积。2、多层或高层住宅建筑的建筑面积，是按各层建筑面积的总和计算，其底 层按建筑物外墙勒脚以上外围水平面积计算，二层或二层以上按外墙外围水平面 积计算。3、地下室、半地下室等及相应出入口的建筑

15、面积，按其上口外墙（不包括 采光井、防潮层及其保护墙）外围的水平面积计算。4、用深基础做地下 架空层加以利用，层高超2.2米的，按架空层外围的水 平面积的一半计算建筑面积。5、穿过建筑物的通道，建筑物内的门厅、大厅不论高度如何，均按一层计 算建筑面积。大厅内回廊部分按其 水平投影面积计算建筑面积。6、电梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墙囱等均按建筑物自然层计算建 设面积。7、住宅建筑内的技术层(放置各种设备和修理养护用)，层高超过2.2米的， 按技术层外围水平面积计算建筑面积。8、雨棚结构的外边线至外墙结构外边线的宽度超过2.10m者，应按雨棚结构板的水平投影面积的一半计算面积(有柱雨棚和无柱

16、雨棚计算应一致)。9、突出房屋的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，按围护结构外 围水平面积计算建筑面积。10、两个建筑物之间有顶盖的架空通廊，按通廊的投影面积计算建筑面积。 无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半计算建筑面积。11、突出墙面的门斗，眺望问，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。12、建筑物的阳台均按其水平投影面积的 1/2计算。阳台不论是挑阳台还是 凹阳台，也不论是封闭阳台还是非封闭阳台， 均按阳台水平面积的1/2计算阳台 的建筑面积。13、住宅建筑内无楼梯，设室外楼梯(包括疏散梯)的，具室外楼梯按每层水 平投影面积计算建筑面积；楼内有楼梯，并设室外楼梯(包括疏散梯)的，其室外

17、 楼梯按每层水平投影面积的一半计算建筑面积。14、计算全部建筑面积的范围(1)房屋按其外墙勒脚以上结构的外围水平面积计算，多层房屋的建筑面 积按各层建筑面积之和计算。(2)假层、阁(暗)楼和斜面结构屋面其室内净高在 2.00m以上(含2.00m) 的部分，按其投影面积计算。(3)房屋大面上层高在2.20m以上(含2.20m)的楼梯间、电梯机房、按 其结构的外围水平投影面积计算。(4)底层、夹层、地下室中以及独立建造的自行车房、汽车库，层高在2.20m 以上(2.20m)的，按其结构的外围水平投影面积计算。(5)玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。不作为外 墙仅为装饰的，按结构的

18、外围水平投影面积计算。(6)有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。(7)有顶盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。(8)挑楼、全封闭的阳台和挑廊，按其结构的外围水平投影面积计算。(9)复式、跃层建筑中的挑空层部分，不论层高多少，均按一层计算建筑 面积。楼梯井不作为挑空层认定。建筑面积无效计算部分另外，在住宅的建筑中，不计算建筑面积的范围有：1、突出墙面的构件配件、艺术装饰和挂(壁)板，如：柱、垛、勒脚等。2、检修、消防等用的室外爬梯，宽度在 60厘米以内的钢梯。3、独立不贴于外墙的烟囱、烟道、贮水池等构筑物。4、没有围护结构的屋顶水箱问。5、层高在2.2米以内的技术层（设备层）

19、。6、单层住宅的分隔操作问、控制室、仪表间等单层房间。7、层高小于2.2米的深基础地下架空层，坡地建筑物吊脚架空间。建筑面积有效计算条件1、国内常用的建筑面积单位为平方米，实际工作中房屋的建筑面积计算， 主要依据国家颁布的房产测量规范的规定，一般计算房屋建筑面积应具备的 基本条件有五条：1）应具有上盖；2）应有围护结构；3）结构牢固，属于永久性的建筑物；4）层高在2.20米或2.20米以上；5）可作为人们生产或生活的场所。2、具体在计算房屋建筑面积时依据计算方法的不同可分为三大类：I.符合以下条件之一的需计算房屋的全部建筑面积：a、永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面

20、 积的总和计算。b、房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在 2.20M以上 部位计算建筑面积。c、穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大 厅内的回廊部分，层高在2.20M以上的，按其水平投影面积计算。d、楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然 层计算面积。e、房屋在天面上，属永久性建筑，层高在 2.20M以上的楼梯间、水箱问、 电梯机房及斜面结构屋顶高度在 2.20M以上的部位，按其外围水平投影面积计算。f、挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算（此条为老规定，新规 定是：建筑物的阳台均按其水平投影面积的 1/2计算。阳台不论是

21、挑阳台还是凹 阳台，也不论是封闭阳台还是非封闭阳台， 均按阳台水平面积的1/2计算阳台的 建筑面积）。g、属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算II.符合以下条件之一的只能计算房屋的全部建筑面积的一半：a、与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积 的一半计算。b、独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平 投影面积的一半计算。c、未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。d、无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。e、有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。III .符合以下条件之一的不能计入

22、房屋的建筑面积：a、层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于 2.20m的地下室 和半地下室。b、突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、 台阶、无柱雨篷等。c、房屋之间无上盖的架空通廊。d、房屋的大面、挑台、天面上的花园、泳池。e、建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、 罐的平台。f、骑楼、过街楼的底层用作道路街巷图2.与建筑面积有关的重要技术经济指标通行的部分g、利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋 h、活动房屋、临时房屋、简易房屋。i、独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。建筑面积计算作用1、确定建设规划的重要指标。2、

23、确定各项技术经济指标的基础，是一项重要的宏观经济指标。3、计算有关分项工程量的依据。4、选择概算指标和编制概算的主要依据。5、建筑面积与使用面积，辅助面积，结构面积之间存在着一定比例关系建筑面积确定与认定方法 建筑面积确定依据通常建筑面积在房地产开发不同阶段的确定依据和内涵是不同的。第一步：房地产投资机会选择和决策阶段在项目投资机会选择中，开发商面对的可能有多种投资方案的选择， 因此需 要进行多种方案的比选优化，其中项目选址（地块位置）、地块面积、建筑规模（总的建筑面积）、建筑密度等规划设计条件是项目比选时参考的重要技术经济 指标，经过方案比选和投资决策分析后， 初步确定项目开发的目标和方案。

24、 这个 阶段项目的建筑规模主要由地块面积和容积率来确定，为项目的可行性分析提供是一个大概的建筑规模。第二步：在项目评估并确定投资项目后，首先需要获得开发土地根据国土资源部的实施的招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定要求， 商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地必须以招标、 拍卖或者挂牌的方 式出让，特殊情况才允许协议方式出让。因此开发商要获得土地都得与国土部门 签订国有土地使用权出让合同，项目容积率通常大于 1,合同中关于地价款 的核算主要依据楼面地价和建筑面积确定。此处的建筑面积都是依据城市行政主 管部门提出的规划意见书确定的。需要补充说明的是：在土地具备上市出让之前，土地的收购储备都由地

25、方政 府设立的机构负责。纳入政府土地收购储备的土地，需要按照一级开发的模式， 对地块进行土地发开工作，其中关于征地补偿费用估算和房屋征收补偿费用估算 最重要问题的就是，对于被征收居民或农民的住房的建筑面积认定或对于被征收 单位的经营用房或者厂房的建筑面积认定等， 换句话说，所有涉及到的被征收建 筑物的建筑面积认定和权属性质的认定，是征地和房屋征收工作中的重点和难点， 房屋征收人和被征收人往往对此产生争议，需要专业的测绘机构和评估机构作为 第三方给予认定和估算。第三步：申请建设用地规划许可证，并申请规划设计条件阶段开发商向城市规划管理部门提出申请， 经城市规划管理部门审核后颁发 建 设用地规划许

26、可证，主要规定了用地性质、位置和界线。而且开发商还需持对 拟建项目的说明、拟建方案示意图、地形图和设计单位提供的控制性规划方案及 其他材料，向城市规划管理部门提出申请，经审核后下达规划意见书，规划 意见书主要规定了规划建设用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度。绿化 率、建筑红线、建筑控制高度等详细指标。此处的总建筑面积指标是具有法规约 束的，开发商不得随意更改规划的总建筑面积和其他规划条件。第四步：申请建设工程规划许可证阶段开发商需持其他行政主管部门审查意见和要求取得的有关用水、电、煤气、 热力等协议，向城市规划管理部门提出申请，城市规划管理部门接此申请后，负 责主持召开市政配合会等工作，最

27、后签发建设工程规划许可证。此阶段的工程施工图纸是开发商做预售或预租的重要依据，开发商委托有房 产测绘资质的测绘机构依据工程施工图纸进行预售登记测绘， 由测绘机构出具预 测成果报告书后，房地产开发企业向建委市场处申请办理商品房预售许可证， 取 得之后房地产企业才可以开始预售或预租。第五步：建筑工程招标阶段当房地产开发商决定采用招标方式发包建筑工程时，不论是采取全程统包、 分阶段发包、单项工程发包、分部工程发包或专业工程发包等何种发包形式，在确定总价合同或单价合同，以及包工包料中建筑材料的用量测算等很多情况，都需要应用项目的总建筑面积、单项工程的建筑面积、分部工程的建筑面积等其他 建筑面积，这个阶

28、段建筑面积的数据主要是依据工程施工图纸测算的。第六步：开工申请及申请领取施工许可证阶段建设单位在开工前，向工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门中 请领取施工许可证，取得之后，建设单位就可以正式开工了。第七步：项目的建设施工阶段在项目进入建设施工阶段后，全部工程内容可以分解和归纳为单项工程或工 序，包括土方工程、基础工程、钢结构制作与安装工程、屋面工程、砌筑工程、 地面工程、其他建筑工程等，每项工程建筑材料的用量、工程成本的测算以及工 程工作量的测算等很多方面需要利用项目建筑面积这项技术指标。这个阶段各类建筑面积数据直接依据工程施工图纸测算。第八步：项目的施工完成后，需做规划验收和竣工验

29、收建设工程竣工后，建设单位应当向城市规划管理部门申报规划验收，验收的主要内容包括：（1）建筑物的位置及功能、层数、建筑规模、高度、立面；（2）附属用房、绿化、道路等各类配套工程的实施情况；（3）应当拆除的原有房屋及 施工用房等临时建筑的拆除情况等。因此建筑物的总建筑面积以及其他配套设施 的建筑面积都是规划管理部门进行规划验收时严格考查的内容。规划管理部门考查的建筑物的总建筑面积以及其他配套设施的建筑面积需委托有测绘资质的专 业测绘单位到项目所在地依据项目建成后的现状进行建筑物的现状测量，并出具测绘成果报告书来认定准确有效的项目各类建筑面积。 然后对比项目规划条件下 的各类建筑面积指标与项目竣工

30、后实际建设的各类建筑面积指标的差异，验收要求这个差异必须限定在一定范围之内，超出限定范围的项目需要向规划管理部门 说明加建或者少建部分的原因，并重新申请建筑规划许可证或其他手续。依据建筑法、合同法等法律规定建筑工程竣工验收合格后，方可交付 使用，这是国家强制性规定。目前我国的房屋通过验收合格的标志是取得 建筑 工程竣工备案表，它是建设（开发商）、设计、施工、监理、公安消防、环保等 有关建设行政机关各方，就完工的建筑物的施工是否符合相关法律法规和设计所 作的验收报告。第九步：申请办理房屋的初始产权登记、转移登记等房屋权利人所有的权利 活动房地产开发企业只有在建设项目取得 建筑工程竣工备案表 之后

31、，才可以 委托有房产测绘资质的专业测绘机构对新建项目的现状做初始产权登记测绘，取得测绘成果后，持相关资料到房屋权属登记部门，申请办理房屋所有证书。依据 物权法和房屋登记办法等文件规定，开发企业只有拥有该房屋的所有权 之后才能进行产权转移登记，房屋产权清晰，有力地规范了商品房交易市场秩序， 维护权利人的合法权益。通过初始登记，商品房的交易都在有证的情况下进行， 透明度高、安全性强。属于业主的共有公用部位也进行了初始登记，并随时可供 权利人查阅，有效的保护了开发企业与购房人及全体业主的合法权益。这个阶段涉及的房屋总建筑面积、成套房屋的建筑面积、共有公用建筑面积 等其他建筑面积都是有测绘资质的测绘单

32、位认定的，该数据是可靠的、准确的、 合法的、有效的，也是最具有法律效力的。建筑面积测量认定房屋建筑面积的认定是由专门从事测绘活动并具有测绘资质的测绘单位来 测量认定，只有具有相应测绘资质的测绘单位出具的测绘成果才能被认定为合法 的、有效的房屋建筑面积。国家对从事测绘活动的单位实行测绘资质管理制度， 同时国家对测绘成果实行汇交验收制度。测绘单位的产权登记测绘成果是房屋权 属登记部门认可的房屋测绘成果数据，包括房屋总的建筑面积、成套房屋的建筑 面积、成套房屋的套内建筑面积和分摊的公用建筑面积等测绘数据成果，也是权属登记中心颁发房屋权属登记证书的重要合法依据。人们在实际生活中或工作中因各种原因需要对

33、某些房屋建筑面积进行认定 时，就可以委托一家专业测绘机构对房屋建筑面积进行合法认定，并要求测绘单位出具测绘成果，此测绘成果就可以作为该房屋建筑面积的客观的合法认定。2017年新建筑建筑面积计算规范已经实施。新版规范变化非常大大，对当前很多“偷面积”的绝招有秒杀力， 为让从事房地产研发工作的朋友不违反规范，不触红线，尽可能的偷面积。学赛 网专家对新建筑面积计算规范进行逐条解读，希望大家喜欢：2017最新建筑工程建筑面积计算规范 GB/T 50353-2013本规范主要内容技术是：1.总则;2.术语;3.计算建筑面积的规定。本规范修订的主要技术内容是：1 .增加了建筑物架空层的面积计算规定，取消了

34、深基础架空层；2 .取消了永久性顶盖的面积计算规定，增加了无围护结构有围护设施的面积计算 规定；3 .修订了落地橱窗、门斗、挑廊、走廊、檐廊的面积计算规定；4 .增加了凸（飘）窗的建筑面积计算要求；5 .修订了围护结构不垂直于水平面而超出底板外沿的建筑物的面积计算规定；6,删除了原室外楼梯强调的有永久性顶盖的面积计算要求；7 .修订了阳台的面积计算规定；8 .修订了外保温层的面积计算规定；9 .修订了设备层、管道层的面积计算规定；10 .增加了门廊的面积计算规定；11 .增加了有顶盖的采光井的面积计算规定。一、 总则1 .为规范工业与民用建筑工程建设全过程的建筑面积计算，统一计算方法， 制定本

35、规范。2 .本规范适用于新建、扩建、改建的工业与民用建筑工程建设全过程的建筑 面积计算。3 .建筑工程的建筑面积计算，除应符合本规范外，尚应符合国家现行有关标 准的规定。二、建筑类术语1 .建筑面积 construction area建筑物（包括墙体）所形成的楼地面面积。2 .自然层floor按楼地面结构分层的楼层。3 .结构层高 structure story height楼面或地面结构层上表面至上部结构层上表面之间的垂直距离。4 .围护结构 building enclosure围合建筑空间的墙体、门、窗。5 .建筑空间space以建筑界面限定的、供人们生活和活动的场所。6 .结构净高 st

36、ructure net height楼面或地面结构层上表面至上部结构层下表面之间的垂直距离。7 .围护设施 enclosure facilities为保障安全而设置的栏杆、栏板等围挡。8 .地下室 basement室内地平面低于室外地平面的高度超过室内净高的1/2的房间。9 .半地下室 semi-basement室内地平面低于室外地平面的高度超过室内净高的1/3 ,且不超过1/2的房间10 .架空层 stilt floor仅有结构支撑而无外围护结构的开敞空间层。11 .走廊 corridor建筑物中的水平交通空间。12 .架空走廊 elevated corridor专门设置在建筑物的二层或二层

37、以上，作为不同建筑物之间水平交通的空间。13 .结构层 structure layer整体结构体系中承重的楼板层。14 .落地橱窗 french window突出外墙面且根基落地的橱窗。15 .凸窗（飘窗）bay window凸出建筑物外墙面的窗户。16 .檐廊 eaves gallery建筑物挑檐下的水平交通空间。17 .挑廊 overhanging corridor挑出建筑物外墙的水平交通空间。18 .门斗 air lock建筑物入口处两道门之间的空间。19 .雨篷 canopy建筑出入口上方为遮挡雨水而设置的部件。20 .门廊 porch建筑物入口前有顶棚的半围合空间。21 .楼梯 st

38、airs由连续行走的梯级、休息平台和维护安全的栏杆（或栏板）、扶手以及相应的支托 结构组成的作为楼层之间垂直交通使用的建筑部件。22 .阳台 balcony附设于建筑物外墙，设有栏杆或栏板，可供人活动的室外空间。23 .主体结构 major structure接受、承担和传递建设工程所有上部荷载，维持上部结构整体性、稳定性和安全 性的有机联系的构造。24 .变形缝 deformation joint防止建筑物在某些因素作用下引起开裂甚至破坏而预留的构造缝。25 .骑楼 overhang建筑底层沿街面后退且留出公共人行空间的建筑物。26 .过街楼 overhead building跨越道路上空并

39、与两边建筑相连接的建筑物。27 .建筑物通道passage为穿过建筑物而设置的空间。28 .露台 terrace设置在屋面、首层地面或雨篷上的供人室外活动的有围护设施的平台。29 .勒脚 plinth在房屋外墙接近地面部位设置的饰面保护构造。30 .台阶 step联系室内外地坪或同楼层不同标高而设置的阶梯形踏步。三、计算建筑面积国家规定1 .建筑物的建筑面积应按自然层外墙结构外围水平面积之和计算。 结构层高 在2.20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面 积。2 .建筑物内设有局部楼层时，对于局部楼层的二层及以上楼层，有围护结构 的应按其围护结构外围水平面积计算

40、，无围护结构的应按其结构底板水平面积计 算，且结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积，结构层高在2.20m以下的， 应计算1/2面积。3 .对于形成建筑空间的坡屋顶，结构净高在 2.10m及以上的部位应计算全 面积；结构净高在1.20m及以上至2.10m以下的部位应计算1/2面积；结构净高 在1.20m以下的部位不应计算建筑面积。4 .对于场馆看台下的建筑空间，结构净高在 2.10m及以上的部位应计算全 面积；结构净高在1.20m及以上至2.10m以下的部位应计算1/2面积；结构净高 在1.20m以下的部位不应计算建筑面积。室内单独设置的有围护设施的悬挑看 台，应按看台结构底板水平投影面积

41、计算建筑面积。有顶盖无围护结构的场馆看 台应按其顶盖水平投影面积的1/2计算面积。5 .地下室、半地下室应按其结构外围水平面积计算。结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积。6 .出入口外墙外侧坡道有顶盖的部位， 应按其外墙结构外围水平面积的1/2 计算面积。7 .建筑物架空层及坡地建筑物吊脚架空层，应按其顶板水平投影计算建筑面 积。结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20m以下的，应 计算1/2面积。8 .建筑物的门厅、大厅应按一层计算建筑面积，门厅、大厅内设置的走廊应 按走廊结构底板水平投影面积计算建筑面积。结构层高在

42、2.20m及以上的，应 计算全面积；结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积。9 .对于建筑物间的架空走廊，有顶盖和围护设施的，应按其围护结构外围水 平面积计算全面积；无围护结构、有围护设施的，应按其结构底板水平投影面积 计算1/2面积。10 .对于立体书库、立体仓库、立体车库，有围护结构的，应按其围护结构 外围水平面积计算建筑面积；无围护结构、有围护设施的，应按其结构底板水平 投影面积计算建筑面积。无结构层的应按一层计算，有结构层的应按其结构层面 积分别计算。结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20m以 下的，应计算1/2面积。11 .有围护结构的舞台灯光控制室，应按其围护结构外围水平面积计算。结 构层高在2.20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20m以下的，应计算 1/2面积。12 .附属在建筑物外墙的落地橱窗，应按其围护结构外围水平面积计算。结 构层高在2.20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20m以下的，应计算 1/2面积。