可行性研究概述及可行性研究的内容与步骤

1、房地产开发项目可行性研究一、大纲要求考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对可行性研究基本概念以及房地产开发项目可行性研究的了解、熟悉和掌握程度。考试要求1熟悉可行性研究的含义、目的、作用、依据和工作阶段；2熟悉可行性研究的内容；3了解可行性研究的步骤；4熟悉房地产开发项目策划；5掌握构造评价方案；6掌握选择基础参数；7掌握房地产开发项目投资与收入估算；8掌握基本报表；9熟悉辅助报表；10掌握财务报表的编制；11熟悉可行性研究报告的撰写。二、内容讲解【本讲重要考点提示】1房地产项目可行性研究的根本目的。是2007、2008年考点。2投资机会研究的内容。是2006、2008、2010年考点。3可

2、行性研究步骤中的调查研究内容主要从市场调查和资源调查两方面进行。2011年考试中考察的是资源调查的主要内容。4房地产开发项目策划的主要内容。是2006年考点。5选择基础参数包括的4类指标及其内容。是2005、2006、2009年考点。6房地产开发项目投资估算的范围。是每年必考考点。第八章房地产开发项目可行性研究第一节可行性研究概述一、可行性研究的含义和目的房地产开发项目可行性研究是在房地产开发项目（以下简称项目）投资决策前，分析论证项目目标实现可能性的科学方法。具体地讲，就是在项目投资决策前，对与项目有关的社会、经济和技术等方面情况进行深入细致的研究；对拟定的各种可能建设方案或技术方案进行认真

3、的技术经济分析、比较和论证；对项目的经济、社会、环境效益进行科学的预测和评价。在此基础上，综合研究项目的技术先进性和适用性、经济合理性以及建设的可能性和可行性，由此确定项目是否应该投资和如何投资等结论性意见，为投资者最终决策提供可靠的、科学的依据，并作为开展下一步工作的基础。可行性研究的根本目的，是减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。房地产开发是一项综合性经济活动，投资额大，建设周期长，涉及面广。要想使项目达到预期的经济效果，首先必须做好可行性研究工作，才能使项目的许多重大经济技术问题得以明确，形成解决方案，得出合理结论，使投资者的决策建立在科学而不是经验或感觉的

4、基础上。【2007年试题】投资项目可行性研究的根本目的包括（）。A减少或避免投资决策的失误B提高项目开发建设的经济效益C提高项目开发建设的社会和环境效益D为项目决策提供依据E为项目后期的经营决策提供依据答案：ABC【2008年试题】房地产项目可行性研究的根本目的是为了使项目投资的经济效益最大化。（）答案：×解析：是为了减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。二、可行性研究的作用（史记：备案不需要进行可行性研究）（一）申请项目核准的依据为了充分发挥市场配置资源的基础性作用，确立企业在投资活动中的主体地位，保护投资者的合法权益，营造有利于各类投资主体公平、有序竞

5、争的市场环境，促进生产要素的合理流动和有效配置，优化投资结构，提高投资效益，推动经济协调发展和社会全面进步，政府对企业投资的管理制度改革日益深化。按照“谁投资、谁决策、谁收益、谁承担风险”的原则，并最终建立起市场引导投资、企业自主决策、银行独立审贷、融资方式多样、中介服务规范、宏观调控有效的新型投资体制，国家改革了企业投资项目审批制度，并从2004年下半年开始推行企业投资项目核准制。按照核准制的要求，开发商应就拟开发建设项目编制项目申请报告，报送项目核准机关申请核准。项目核准批复文件，是办理土地使用、资源利用、城乡规划、安全生产、设备进口和减免税确认等手续的主要依据。而项目核准申请报告的主要内

6、容，即项目申报单位情况、拟建项目情况、拟选建设用地与相关规划、资源利用和能源耗用分析、生态环境影响分析、经济和社会效果分析等，都是项目可行性研究工作要明确或研究解决的问题。（二）项目投资决策的依据一个房地产开发投资项目，需要投入大量的人力、财力和物力，很难凭经验或感觉进行投资决策。因此需要通过投资决策前的可行性研究，明确该项目的建设地址、规模、建设内容与方案等技术上是否可行，法律上是否允许。还要研究项目竣工后能否找到适当的购买者、承租人或使用者，判断项目的市场竞争力，计算项目投资的绩效或经济效果等。通过这些分析研究工作，得出项目应不应该建设、如何建设、以及哪种建设方案能取得最佳的投资效果等，并

7、以此作为项目投资决策的依据。（三）筹集建设资金的依据房地产开发商基本上都需要就其拟开发的房地产项目进行权益和/或债务融资。开发商要想吸引机构或个人投资者参与其拟开发项目投资，作为项目发起人和一般责任合伙人的开发商，必须要给这些潜在的有限责任合伙人提供项目可行性研究报告，以帮助它们了解拟开发项目的投资收益水平和所面临的风险。银行等金融机构都把可行性研究报告作为项目申请开发贷款的先决条件，需要对项目可行性研究报告进行全面、细致的分析评估，并据此完成房地产开发项目贷款评估报告，之后才能确定是否给予贷款。（四）开发商与有关各部门签订协议、合同的依据项目所需的建筑材料、协作条件以及供电、供水、供热、通讯

8、、交通等很多方面，都需要与有关部门协作。这些供应的协议、合同都需根据可行性研究报告进行商谈。有关技术引进和建筑设备进口必须在项目核准工作完成后，才能据核准文件同国外厂商正式签约。（五）下阶段规划设计工作的依据在可行性研究报告中，对项目的地址、规模、建筑设计方案构想、主要设备选型、单项工程结构形式、配套设施和公共服务设施的种类、建设速度等等都进行了分析和论证，确定了原则，推荐了建设方案。可行性研究报告完成后，规划设计工作就可据此进行，不必另作方案比较选择和重新论证。三、可行性研究的依据可行性研究的依据主要有下列方面：（1）国家相关法律法规。（2）国民经济和社会发展规划、城乡规划、土地利用规划、住

9、房建设规划以及行业发展规划。（3）国家宏观调控政策、产业政策、行业准入标准。（4）城乡规划行政主管部门出具的规划意见。（5）国有建设用地使用权出让合同或国有建设用地使用权证书，国土资源行政主管部门出具的项目用地预审意见或国有土地使用权出让文件。（6）环境保护行政主管部门出具的环境影响评价文件的审批意见。（7）交通行政主管部门出具的交通影响评价文件的意见。（8）自然、地理、气象、水文地质、经济、社会等基础资料。（9）有关工程技术方面的标准、规范、指标、要求等资料。（10）国家规定的相关经济参数和指标。（11）项目备选方案的土地利用条件、规划设计条件以及备选规划设计方案等。四、可行性研究的工作阶段

10、可行性研究是在投资前期所做的工作。它分为四个工作阶段，每个阶段的内容逐步由浅到深。（一）投资机会研究该阶段的主要任务是对项目或投资方向提出建议，即在一定的区域和市场范围内，以土地资源供给和空间市场需求的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。投资机会研究分为一般投资机会研究和特定项目的投资机会研究。前者又分三种：地区研究、空间子市场研究和以利用土地资源为基础的研究，目的是指明具体的投资方向。后者是要选择确定项目的投资机遇，将项目意向变为概略的投资建议，使投资者可据以决策。投资机会研究的主要内容有：地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、市场情况、项目建成后对社会的影响等。投

11、资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。该阶段投资估算的精确度为±30%，研究费用一般占总投资的02%08%。如果机会研究认为是可行的，就可以进行下一阶段的工作。【2002年试题】对投资项目或投资方向提出建议，是（）阶段的主要任务。A投资机会研究B初步可行性研究C详细可行性研究D项目的评估和决策答案：A【2006年试题】投资机会研究中的主要内容有地区情况、经济政策、劳动力状况、（）等。A规划设计方案B投资估算C资源条件D投资权益答案：C（二）初步可行性研究初步可行性研究亦称“预可行性研究”，在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。主要解

12、决的问题包括：（1）分析机会研究的结论，在详细资料的基础上做出是否投资的决定；（2）是否有进行详细可行性研究的必要；（3）有哪些关键问题需要进行辅助研究。在初步可行性研究阶段，需对以下内容进行粗略的审查：项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、市场供应与需求、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务分析等。初步可行性研究阶段投资估算的精度可达±20%，所需费用约占总投资的025%l5%。所谓辅助研究是对项目的一个或几个重要方面进行专题研究，用作初步可行性研究和详细可行性研究的先决条件，或用以支持这两项研究。例如，开发商拟开发绿色住宅时，就可能需要对绿色住

13、宅技术及其应用进行专题研究，包括绿色住宅技术、技术可获得性及其成本、国家相关鼓励或优惠政策、市场对绿色住宅的认可程度和支付意愿等。（三）详细可行性研究即通常所说的可行性研究。详细可行性研究是项目投资决策的基础，是在综合分析项目经济、技术、环境等可行性后做出投资决策的关键步骤。这一阶段对开发建设投资估算的精度在±10%，所需费用，小型项目约占投资的l0%30%，大中型复杂的工程约占02%10%。（四）项目评估与决策按照国家有关规定，政府对政府核准的投资项目目录以内的企业投资项目实行核准制度，对政府核准的投资项目目录以外的企业投资项目实行备案制度。国家、省市或区县政府投资主管部门在对项目

14、进行核准或备案时，开发建设单位必须提交由具备相应工程咨询资质的机构编制的项目申请报告。未取得政府核准文件的项目，均不得开工建设。政府对企业投资项目进行核准的过程，实际上是由投资管理部门组织，或授权给有资质的工程咨询或投资咨询机构或有关专家，代表国家对开发建设单位提交的项目可行性研究报告进行全面审核和再评估的过程。项目决策，通常包括国家投资管理部门组织的项目核准评估和企业内部投资决策人员的评估。项目核准评估的工作重点，除审查项目是否具备相应的开发建设条件外，还要确保项目符合以下要求：符合国家法律法规；符合国家及项目所在地国民经济和社会发展规划、城乡规划、土地利用规划以及行业发展规划；符合国家宏观

15、调控政策、产业政策、行业准入标准；符合当地区域布局和产业结构调整的要求；符合土地、水、能源的合理开发和有效利用要求，有利于促进环境保护和改善生态环境；符合自然文化遗产、文物保护的有关政策，主要产品未对国内市场形成垄断，未影响国家及本市经济安全；符合社会公众利益，未对项目建设地及周边地区的公众利益产生重大不利影响。而企业内部的评估工作，则主要是审查项目的经济可行性。第二节可行性研究的内容与步骤一、可行性研究的内容由于房地产开发项目的性质、规模和复杂程度不同，所以可行性研究的内容也不尽相同，各有侧重，一般应包括以下主要内容：（一）项目概况具体内容包括：项目名称、开发建设单位；项目的地理位置，如项目

16、所在城市、区和街道，项目周围主要建筑物等；项目所在地周围的环境状况，主要从工业、商业及相关行业现状及发展潜力、项目建设的时机和自然环境等方面说明项目建设的必要性和可行性；项目的性质及主要特点；项目开发建设的社会、经济意义；可行性研究工作的目的、依据和范围。（二）开发项目用地现状调查具体内容包括：开发项目用地所处区位和具体位置，用地范围与四至情况，地质和土壤条件，土地面积和规划用途，包括上水管线、雨水管线、污水管线、热力管线、燃气管线、电力和电讯管线等主要市政管线的现状，当前土地开发状况和地上物状况，场地平整状况等。对于政府拟出让的开发项目用地，政府相关土地出让机构通常在国有土地使用权出让文件中

17、，对开发项目用地的现状进行了比较详细的介绍，也提供了必要的现状与规划图纸，但仍然需要可行性研究人员亲临现场进行查勘，以确保对用地现状的描述符合实际。（三）市场分析和建设规模的确定具体内容包括：市场供给现状分析及预测，市场需求现状分析及预测，市场交易的数量与价格分析及预测，服务对象分析，租售计划制定，项目建设规模的确定。（四）规划设计方案的选择（1）市政规划方案选择。市政规划方案的主要内容包括各种市政设施的布置、来源、去路和走向，大型商业房地产开发项目重点要规划安排好交通组织和共享空间等。（2）项目构成及平面布置。（3）建筑规划方案选择。建筑规划方案的内容主要包括各单项工程的占地面积、建筑面积、

18、层数、层高、房间布置、各种房间的数量、建筑面积等等。附规划设计方案详图。（五）资源供给条件分析主要内容包括：建筑材料的需要量、采购方式和供应计划，施工力量的组织计划，项目施工期间的动力、水等供应方案，项目建成投入生产或使用后水、电、热力、煤气、交通、通讯等供应条件。（六）环境影响评价主要内容包括：建设地区的环境现状，主要污染源和污染物，项目可能引起的周围生态变化，设计采用的环境保护标准，控制污染与生态变化的初步方案，环境保护投资估算，环境影响的评价结论和环境影响分析，存在问题及建议。（七）项目开发组织机构和管理费用的研究主要内容包括：拟定项目的管理体制、机构设置及管理人员的配备方案，拟定人员培

19、训计划，估算年管理费用支出情况。（八）开发建设计划的编制（1）前期开发计划。包括从项目创意、可行性研究、获取土地使用权、委托规划设计、取得开工许可证直至完成开工前准备等一系列工作计划。（2）工程建设计划。包括各个单项工程的开、竣工时间，进度安排，市政工程的配套建设计划等。（3）建设场地的布置。（4）施工队伍的选择。（九）项目经济及社会效益分析（1）项目总投资估算。包括开发建设投资和经营资金两部分。（2）项目投资来源、筹措方式的确定。（3）开发成本估算。（4）销售成本、经营成本估算。（5）销售收入、租金收入、经营收入和其他营业收入估算。（6）财务评价。分析计算项目财务净现值、财务内部收益率、投资

20、回收期和利润率、借款偿还期等经济效果指标，对项目进行财务评价。（7）国民经济评价。对于工业开发区等大型房地产开发项目，还需运用国民经济评价方法计算项目经济净现值、经济内部收益率等指标，对项目进行国民经济评价。（8）风险分析。一方面结合政治形势、国家方针政策、经济发展趋势、市场周期、自然等方面因素的可能变化，进行定性风险分析；另一方面采用盈亏平衡分析、敏感性分析、概率分析等分析方法进行定量风险分析。（9）项目环境效益、社会效益及综合效益评价。（十）结论及建议（1）运用各种数据从技术、经济、财务等诸方面论述项目的可行性，并推荐最佳方案。（2）存在的问题及相应的建议。二、可行性研究的步骤可行性研究按以下五个步骤进行。（一）接受委托在项目建议被批准之后，开发商即可委托咨询评估公司对项目进行可行性研究。双方签订合同协议，明确规定可行性研究的工作范围、目标意图、进度安排、费用支付办法及协作方式等内容。承担单位接受委托时，应获得项目建议书和有关项目背景介绍资料，搞清楚委托者的目的和要求，明确研究内容，制定计划，并收集有关的基础资料、指标、规范、标准等基本数据。（二）调查研究主要从市场调查和资源调查两方面进行。市场调查应