物业管理相关知识培训

1、物业管理相关知识培训第一局部 公司简介企业概况 1、公司实力：* 成立于 2022 年，是国家建设部认定的物业管理三级资质企业。公司秉承“追求卓越、坚忍图成的企业精神，坚持“物业管理、尽善尽美的质量方针， 专业提供全方位的物业管理效劳在社会上树立了良好的企业形象。公司凭借品牌、人才、管理模式、资金以及客户资源等优势，不断引入国内外先进物业管理 理念，注重环境和社区气氛的营造，丰富公司的省域化和时代化内涵，塑造物业管理品牌。通过努力，公司在市场上取得了骄人的业绩，在物业管理行业中奠定了坚实的根底，成为省 内最具规模和极负盛誉的专业物业公司之一。2、管理团队： 公司实行董事会领导下的总经理负责制，

2、本着“高效、精干、务实的原那么， 按照“定机构、定岗位、定编制、定职责、定工资的“五定工作要求，建立了现代企业管理 机制。公司会聚了一批优秀管理人才，管理人员全部获得全国物业管理专业培训资格证书。3、管理理念：1、企业精神： 追求卓越 坚忍图成2、企业特征： 守信用 负责任 走正道 务正业3、认知定位： 中原物业管理“金牌管家4、企业理念： 根植中原 造福百姓5、质量方针： 物业管理 尽善尽美6、效劳理念： 细节表达尊贵4、效劳目标：“持续满足客户不断增长的需求是天方人的一贯追求，我们将高扬规模化开展、信息化管 理、专业化管理企业开展战略旗帜，继续做阜阳物业管理行业的领跑者，为物业管理行业做出

3、新 的奉献，为城市化进程做出不懈努力和追求。公司采用了总经理全权责任制的垂直指挥职能与职能部门的专业职能相结合的管理体制。这 样既保证了公司总经理对各部门的直接领导指挥，充分掌握全局情况，把握主方向，正确决策，又能够放手授权给公司职能部门去协调、指导、监督具体工作的执行。而作为基层作业层的各个 业务部门，那么能够在各职能部门的指导、监督和考核下依据明确的目标和要求开展工作。第二局部 物业管理中的几个概念A 、 物业：有广义和狭义之分。房地产、不动产类物业是广义的物业，物业管理中所说的物业是狭义的 物业，是指已建成并投入使用的各类建筑物及其配套实施、设备和场地。B、物业管理：同样有广义和狭义之分

4、。广义的物业管理是泛指一切有房地产开展、租赁、销售及售租后的 效劳。狭义的物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业 效劳合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域 内的环境卫生和秩序的活动。C、物业效劳费： 物业管理企业按照物业效劳合同的约定，对房屋及配套设施和相关场地进行维修、养护、管 理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。包括：1、管理效劳人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域绿化养护费用；5、物业管理区域秩

5、序维护费用；6、办公费用；7、物业管理企业固定资产折旧；8、物业共用部位、公用设施设备及公众责任保险费用；9、法定税费；10、物业管理企业的利润；11、经业主同意的其它费用。D 、 业主： 小区内住宅和非住宅房屋的所有权人、包括一切法人和自然人。E、 业主公约： 是业主共同订立的有关物业使用、维修、管理等方面的行为守那么，对全体业主具有约束力。F、 业主大会： 业主权益的表现；最高权力机构是物业管理区域内全体业主物业管理权益的集体意志的表达，其法律定位是公共物业责任 人，应承当对公共物业管理、维护、监控的民事责任以及聘请物业管理公司的合同责任。G 、 业主委员会： 执行机构是业主大会的执行人，

6、需经房地产行政主管部门核准登记，在实施物业管理工作中代表和维护全体业主合法权益的非法人组织，由业主共同选举产生，业主和使用的权力主要通过业主委员会来实现。H 、 自用部位： 指户门以内、毗连部位以外的全部自用部位、设施和设备，包括：自用阳台、门、窗、防盗 网、室内自用隔墙、墙板面等。I 、 共用部位： 指结构相连或具有共有、共用的部位、设施、设备，包括：房屋的承重结构部位根底、屋 盖、梁、柱、墙等 、抗震结构部位构造柱、梁、墙等 、外墙面、楼梯间、公共通道、门 厅、屋面、本体共用排污、排水道管机电设备、本体消防设施等。第三局部 物业管理效劳内容与相关收费标准物业管理根本内容 我国推行物业管理的

7、目的是为了实现物业的价值和发挥物业的最大使用功能，以保值增值， 并为物业所有人和使用人创造整洁、文明、平安、舒适的生活和工作环境，最终实现社会、经济、 环境三个效益的统一。物业管理工业厂房、仓库、停车场等。尽管物业类型各有不同，使用性质 差异很大，但物业管理的根本内容是一样的。社会化、专业化、市场化的物业管理实质是一种综 合的经营型管理效劳，融管理、经营、效劳于一体，三者相互联系，相互促进。物业管理涉及的 效劳业属于第三产业中的效劳行业，具体效劳内容和范围广泛，包括各类建筑。如高层与多层住 宅区、综合办公楼、商业写字楼等，效劳领域相当广泛，其根本内容按效劳的性质和提供的效劳 方式可分为：常规性

8、的公共效劳、针对性的专项效劳和委托性的特约效劳三大类。A 、 常规性的公共效劳。 这是指物业管理中的根本管理工作，是物业管理企业面向所有业主提供的效劳，包括： 1房屋的维护与修缮。 2房屋配套设备、 设施的管理； 3环境卫生的管理； 4绿化管理； 5平安管理； 6消防管理； 7车辆道路管理； 8公众代办性质的效劳。B、 针对性的专项效劳。 这是指物业管理企业为改善和提高住用人的工作、生活条件，面向广阔住用人，为满足 其中一些住户、群体和单位的一定需要而提供的各项效劳工作。专项效劳的内容主要有以下几大 类：1日常生活类； 2商业效劳类； 3文化、教育、卫生、体育类； 4金融效劳类； 5 经纪代理

9、中介效劳。如物业管理企业在做好公共效劳的同时，在管辖的住宅区内附属开展装饰装 修、美容美发、餐饮、副食等多种经营效劳。C、 委托性的特约效劳。 特约效劳是为满足物业产权人、使用人的个别需求受其委托而提供的效劳，通常指在物 业管理委托合同中未要求，物业管理企业在专项效劳中也未设立，而物业产权人、使用人又提出 该方面的需求，此时，物业管理企业应在可能的情况下尽量满足其需求，提供特约效劳。如小区 内老年病人的护理、接送子女上学、照顾残疾人的上下楼梯、为住用人代购生活物品等。上述三类效劳工作是物业管理的根本内容。物业管理企业在实施物业管理时，第一大类是最 根本的工作，是必须做好的。同时，根据自身能力和

10、住用人的需求，确定第二、第三类中的具体 效劳工程与内容，采取灵活多样的经营机制和效劳方式，以人为核心做好物业管理的各项管理与 效劳工作，并不断拓展其广度和深度。物业管理根本效劳内容 房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等； 公用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括共用的上下水道、落水管、垃圾 道、烟囱、共用照明、天线、中央空调、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯等; 市政公用设施和附属建筑物、构建物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场、亭、IP 箱等； 公共绿化、花木、建筑小品等的养护与管理

11、； 附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化娱乐场所等； 公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集和清运等； 交通与车辆停放秩序的管理； 维持公共秩序，包括平安监控、巡视、门岗执勤等； 管理与物业相关的工程图纸、业主/住户档案与竣工验收资料； 组织开展社区文化娱乐活动；(11) 业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护；(12) 社区效劳工程的制定和开展；物业管理相关收费工程与标准阜阳市普通住宅物业管理效劳简明标准试行：收费等级中准价(元/平方米月)浮动幅度多层高层/小高层别墅一级上下浮动15%二级三级四级附件二:阜城住宅小区机动车、非机动

12、车停放收费标准车辆类别停放形式计费单位收费标准元备注汽车 小型车专用车位长期停放元/辆月4060临时停放：半小时以上、4小时以内过夜加倍临时停放元/辆次3中型车专用车位长期停放元/辆月80-100临时停放元/辆次5摩托车室内元/辆月15电瓶车 轻骑 三轮车 平板车室内元/辆月10临时停放元/辆次1自行车室内元/辆月5临时停放元/辆次05第四局部 物业管理过程中几个根底性文件及其区别A、物业管理规定BD业主委员会章程E、物业管理效劳合同C、业主临时公约、住户手册制定目的不同A为了保障物业的正常使用，为业主和使用人创造一个良好的社区生活环境，全体业主和使 用人共同遵守的各种规定。B确定双方委托与被

13、委托的法律关系，明确双方的权力和义务。C对全体业主有共同的约束力，有关业主的行为守那么。D确定业主委员会的权力、义务及业主委员会的根本情况E为了让住户了解物业的概况、管理公司的职责权限、管理的内容和主要规定、住户的权力 和义务等等，加强物业公司与住户的联系。二、制定者不同A、E是由物业管理企业制定的；C D是由业主委员会业主大会制定的业主临时公约有开发商制定B是由物业管理企业与业主双方协商制定的。三、制定时间不同A 、E是在物业管理企业接管物业后，业主入住时；B 是在业主委员会决定聘请物业公司时前期物业管理效劳合同是在开发商领取房屋预售证前一个月时；C是在召开业主大会时业主临时公约是在开发商与

14、首位购房者签订购房合同之前；D是在成立业主委员会时。四、制定内容不同A、包括物业的管理机构；管理原那么；管理机构的职责权限；物业的使用、维修和养护；环 境和平安的管理；综合效劳；管理经费问题；违反物业管理规定的处理原那么；对管理公司和管理 人员的要求；建设文明物业等。B、包括管理工程；管理内容；管理费用；双方权利和义务；合同期限；违约责任等。C包括物业的根本情况业主会议的召集和决定物业重大事项的方式；业主的权利和义务;主应付的费用；违约责任；其他事项等。D成立业主委员会的目的；业主委员会的宗旨；业委会的权利和义务；成立的方法；业委会 会议及业主会议；业主会议的主要任务；业委会的任务；有关补充说

15、明。E包括物业概况；物业的管理；业主或使用人须知；日常管理与维修；综合效劳；其他。五、性质不同A、 具体管理措施，具有权威性和有效力。B、 具有法律约束威力的文书形式。C、公共契约，应遵守的道德标准或行为准那么。D、具有法规性质，是这个组织或团体进行管理的有效工具，是组织或团体成员遵守的根本 准那么。E、由住户保存的文件。第五局部 物业管理相关法律法规?全国物业管理条例?房屋建筑工程质量保修方法?住宅室内装饰装修管理方法?物业承接查验方法?第六局部 购房者业主关心的几个物业管理方面的问题1、一楼住户不用电梯，为什么要交电梯费？ 首先，看电梯费的构成。在日常生活中我们所称的电梯使用费，其准确的名

16、称应该是电梯 运行费，是指电梯日常运行以及维护所发生的费用，主要包括运行电费、年检费、保险费、维 修保养费和材料费，而其中的电费只占总的电梯费约35%40%，电梯费的大局部交给电梯质监部门和电梯维保公司。在平时的使用过程中，还有些人非正常使用电梯，或蓄意破坏电梯，如 超载、将摩托车推进电梯、脚踢电梯门，用硬物敲击按钮、偷报警 等，造成人为维修费用增 加。其次，法律是如何规定的。 ?物权法? 第七十二条规定， “业主对建筑物专有局部以外的共 有局部，享有权利，承当义务；不得以放弃权利不履行义务 。电梯属于公共设施，是全体业主 共有财产，只要是业主，就对电梯享有共有使用和共同管理的权利，同时必须承

17、当对共有财产 养护的义务。以“不乘坐电梯这种放弃权利的形式，不履行交费义务，是不符合?物权法? 规定的。再次，物业费是整体测算的，是不可分割的，包括清洁卫生费、秩序维护费、设施设备维 护费、 电梯费、 绿化养护费和公共水电费， 并没有分项单独核算审批， 不管实际产生多少费用， 物业公司都自负盈亏，所以电梯费也不是据实分摊，多退少补。业主不能以不使用电梯就不支 付电梯费，就像业主不能以不要维护秩序就不交秩序维护费一样。最后，业主在买房时，就知道本小区本幢楼有电梯，房价里就包含电梯安装本钱，为什么 业主不和开发商商量，扣除电梯本钱呢？按业主的想法，不使用电梯，应该连电梯安装费都不 用支付。结果，还

18、要交电梯维修更新基金40 元/ 平方，因此，业主当初买下这套房子，就实际认可了电梯费用的存在，同时愿意支付。总之，物业公司提供的效劳是物业公共效劳，是对小区所有业主、所有房屋、设施设备的 效劳和管理，物业管理费的全额收取是物业公司保质保量提供效劳的前提，就像我们坐车买了 站票，却要和坐着的人付同样的车费。对一楼业主电梯费的免除，就等于少交物业管理费，就 是损害其他业主的合法权益2、家中被盗，物业公司是否负责赔偿？ 根据?物业管理条例?中的规定，物业安保只是负责公共秩序。业主室内被盗，按你和物 业签订的?物业效劳合同?中的约定，物业不承当责任。你可以依据物业效劳合同以物业公司管理不当为由进行起诉

19、和索赔， 前提是你必须收集物业 公司管理不当的证据，可以收集照片、与物业负责人的谈话录音等。另外，这样的事情，主要 还是派出所来解决，物业公司应该不能承当全责，同时，按理说物业公司没有权利减免你的物 业费，因为物业费是公共效劳的开支，而且是全体业主的，减免了你的，别人就吃亏了，就相 当于我买票你坐车，同时呢，如果更换了物业公司，他对你的承诺只是他在的时候有效，对别 的物业公司没有约束，所以，物业公司的管理不当应该一事一议，由物业公司来解决。3、停在小区内的电动车或汽车被盗，物业公司是否负责赔偿？ 第一，物业管理公司收取的管理费是为业主提供效劳的本钱报酬，既不是业主财产的保管 费，也不是财产的保险费；第二，物业管理中的保安工作只是配合居委会、公安机关搞好治安防 范，其主要职责是维护区域的公共秩序，而不是为某个业主看家守财。物业管理公司的保安能力 有限，从客观上无法完全杜绝盗窃案件的发生。只要物业管理公司履行了其应尽的管理义务， 业主的赔偿要求便与理相悖、 依法无据。 当然， 假设由于物业管理公