资产评估学题目

1、例3：某建筑物为钢筋混凝土结构,经济寿命为50年,有效经过年数为8年.经调查测算,现在重新建造全新状态的该建筑物的建造本钱为800万元建设期为2年,假定第1年投入建造本钱的60%,第2年投入40%,均为均匀投入,治理费用为建造本钱的3%,年利息率为6%,销售税费为50万元,开发利润为120万元.乂知其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为18万元；装修的重置价格为200万元,平均寿命为5年,己使用2年：设备的重置价格为110万元,平均寿命为10年,己使用8年.假设残值率均为零,试计算该建筑物的折旧总额.解答：1计算建筑物的重置价格：1建造本钱二800万2治理费用二800X396=24万3投资利

2、息=800+24X60%1+6%5.+800+24X40%1+6%°-5-l=54.9万4建筑物的重置价格=800+24+54.9+50+120=1048.9万2计算建筑物的折旧额1墙、地面等的损坏额=18万2装修局部的折旧额=200X1/5X2=80万3设备局部的折旧额=110X1/10X8=88万4长寿命工程的折旧额=1048.9-18-200-110/50X8=115344万5该建筑物的折旧总额=18+80+88+115.344=301.344万例1有一宗土地,出让年期为50年,资本化率为10%,预计未来5年的纯收益分别为15万元,16万元,18万元,15万元,20万元,第6年

3、开始大约可以稳定在25万左右,试评估该宗土地的收益价格.解：P=15/1+10%+16/1+10%尸+18/1+10%3+15/1+10%"+20/1+10%5+251-1/1+10%50-5/0.11+10%5=216.1万元例2：某写字楼套间建筑面积1,000平方米,使用年限30年,该写字楼每月租金2.5万元.据调查,该写字楼造价为3,000元/平方米,家具设备原值10万元,耐用年限10年,残值率2%.据有关规定,房地产税为年租金的12%治理费为年租金的5%,修缮费为房屋原值的2%,保险费为房屋原值的3%o,综合资本化率为12%.试估算该写字楼的价格.分析：己知房地产的收益、费用

4、、综合资本化率,可以直接使用收益法求房地产价格难点：家具设备的处理解：1年租金收入2.5X12=30万元（2） 计算年经营费用房地产税=30X12%=3.6万元治理费=30X5%=1.5万元房屋原值二1000X3000=300万元修缮费=300X2%=6万元保险费=300X3%o=0.9万元（3）家具年折旧费二10X1-2%m10=0.98万元年经营费用=3.6+1.5+6+0.9+0.98=12.98(万元)(3)年净收益=30T2.98=17.02(万元)(4)该写字楼套间的价格例3：某房地产公司于1997年3月以有偿出让方式取得一块土地50年的使用权,并于1999年3月在此地块上建成一座

5、砖混结构的写字楼,当时造价为每平方米2000元,经济耐用年限为55年,残值率为2%.目前,该类建筑重置价格为每平方米2500元.该建筑物占地面积500平方米,建筑面积为900平方米,现用丁出租,每月实收租金3万元.另据调查,当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑半方米50元,空置率为10%,每年需支付的治理费为年租金的3.5%,维修费为重置价格的1.5%土地使用税及房产税为每平方米建筑面积20元,保险费为重宗地2003年3月的土地使用权价格.AHl:价格的0.2%,土地资本化率7%,建筑物资本化率8%.试根据以上资料评估该解：1选定评估方法：收益法2计算客观总收益：年客观总收益二50xg00X

6、(1-10%)X12M860003计算总费用(1)年治理费=486000X3.5%=17010(元)(2)年维修费=2500X900X1.5%=33750元(3)年税金二20X900=18000元(4)年保险费=2500X900X0.2%=4500元年总费用二17010+33750+18000+4500=73260元4计算房地产纯收益年房地产纯收益二年总收益-年总费用二486000-73260=412740元5计算房屋纯收益(1)计算房屋年折旧费本例土地使用年限小于房屋耐用年限,房地产可使用年期为50-2M8年年折旧费二(建筑物重置价-残值)/耐用年限=2500X900X(l-2%)/48M5

7、937.5元(2)计算房屋现值房屋现值二房屋重置本钱-年折旧费X己使用年数二2500X900-45937.5X4=2066250元(3)计算房屋纯收益房屋纯收益二房屋现值X房屋资本化率二2066250X8%=165300元如果考虑使用年限的影响那么：房屋纯收益二房屋现值x房屋资本化率/l-l/(l+r)n=2066250X8%/l-l/(l+8%)48=165300/0.975130919=165300X1.0255=169515与不考虑年限的影响的差距:42不元,幅度2.55%6计算土地纯收益土地年纯收益二年房地产纯收益房屋年纯收益二412740-169515=243225元7计算土地使用权

8、价格剩余使用年限=50-6=44年V=2432254-7%X1-1/(1+7%)的二=243225X13.5579=3297620元单价二3297620/500=6595.24TC/平方米8评估结果该宗地2003年3月土地总价3297620元,单价6595.24元/平方米例4：有一平房,砖混结构,占地血积15(T2,建筑面积80m',现将此房出租,每月可得租金1600元.其根本情况如下：房地产税等税费为每年570元：建筑物重置成本为每平方米800元；建筑物耐用年限为40年,已使用年限10年(设其收益年限为30年),残值率为0治理费为房租的5%,修缮费为建筑物现值的2%,保险费为建筑物现

9、值的5%o,空房损失费以两个月房和计,建筑物资本化率为9%,土地资本化率为7%.试估算该建筑物土地的价格.分析：由题可求得:：建筑物资木化率、土地资本化率如何求解土地价格？解：(1)建筑物现值VB建筑物的重本钱、房地产的收益本钱C=800X80=64000元耐用年限N=40年,已使用年限n=10年,残值二0Vb=C1(1R)n/N=64000(1-10/40)=48000元(2)房地产客观总收益(有效毛收入)潜在毛收入：1600X12=19200元/年空房损失费：1600X2=320(T/年房地产总收益：192003200=16000元/年(3)房地产总费用(经营费用)税费：570元/年治理费

10、：16000X5%=800兀/年修缮费：48000X2%=960元/年保险费：48000X5%o=：240元/年总费用:570+800+960+240=2570元/年(4)房地产纯收益房地产纯收益二总收益总费用=16000-2570=13430元/年(5)建筑物纯收益建筑物纯收益二房屋现值X房屋资本化率/11/(1+)叮二48000X9%/I1/(1+9%)3o=4670.4元/年(6) 土地纯收益土地纯收益二房地产纯收益建筑物纯收益二13430-4670.4=8759.6元/年(7) 土地价格土地价格二土地纯收益Xl-l/(l+r)n/r=8759.64-7%X1-1/(1+7%)30=87

11、59.6十8.06%=108679.9元土地单价二108679.9/150=724.53元/nV例：企业转让彩电显像管新技术,购置方用于改造年产10万只彩电显像管生产线.经对无形资产边际奉献因素的分析,测算寿命期间各年度分别可带来追加利润100万、120万、90万、70万,分别占当年利润总额的40%、30%.20%、15%,试评估无形资产利润分成率.解：各年利润总额的现值100+40%120+30%90+20%70-15%1HrH：1+10%(1+10%)2(1+10%)3(1+10%)4=1214.881万10012090701+10%(1+10%)2(1+10%)3(1+10%)1=305

12、.505万利润分成率二305.505/1214.881=25%例：甲企业以制造四轮驱动汽车的技术向乙企业投资,该技术的重置本钱为100万,乙企业拟投入合营的资产重置本钱8000万,甲企业无形资产本钱利润率为500%,乙企业拟合作的资产原利润率为12.5%试评估无形资产投资的利润分成率.解：无形资产约当投资量：100X(1+500%)=600企业约当投资量：8000X(1+12.5%)=9000万甲企业投资无形资产的利润分成率：600/(9000+600)=6.25%某企业拟转让卜3产品生产的全套技术,该技术账面原始本钱为4000万,己使用2年,预计还可使用10年,近2年,物价涨幅20%,由于该

13、技术转让,本企业产品的市场占有率有所下降,在以后的10年,减少销售收入按折现值计算为1300万,增加开发费用以提升质量、保住市场的追加本钱按折现值计算为1200万,该企业与购置方共同享用这项生产技术所形成的生产水平为6500万件和3500万件,试评估该项无形资产转让的最低收费额.解：无形资产重置本钱净价=4000X(1+20%)X10/(10+2)=4800X10/12=400075分摊率：3500/(3500+6500)=35%时机本钱=1300+1200=2500最低收费额=4000X35%+2500=3900万例：甲企业彼乙企业兼并,需要对甲企业口创的一套流程方法专利权进行评估.该工艺方

14、法研制时发生原材料费40000元,辅助材料费10000元,燃料动力费8000元,有关人员工资和津贴14000元,专用设备费9000元,差旅费1000元,管理费2000元,占用固定资产的折旧费30000元,人员培训费和资料费等5000元,专利申请费2000元,求该工艺流程方法的专利的重置价值.假定：该专利创造性劳动借加系数为3,科研平均风险率9%无形损耗率12%,专利剩余有效期为5年.无形资产分成率为21%,贴现率为10%,该专利可使企业每年新增利润40万.解：专利口创总本钱=1/(1-9%)X(40000+10000+8000+9000+1000+2000+30000+5000+2000)+3

15、X14000X(1-12%)=144088元专利评估价值二重置本钱净值(相当丁最低额)+超额收益贴现额=144088+21%X400000X(A/P,10%,5)=144088+21%X400000X3.7908二462515元例1：某工业企业因转让资产需要转让其一项口创生产工艺流程.据企业资料查实：该工艺方法研制时发生原材料费3万元,燃料动力费0.3,辅助材料0.5万,专用设备费04万,治理费0.2万,固定资产折旧费3万,咨询费0.2万,差旅费0.1万,科研和辅助人员工资、津贴等L2万,其他开支03万,该工艺流程预计尚有有效期4年,工艺方法使用后,按目前的情况每年可新增利润40万.求该项专有

16、技术的评估价值.该专有技术的有效使用年限为4年,使用专由技术每年新增利润40万,专有技术提成率18%,贴现率为12%.评估专有技术价值.倍加系数为4,科研平均风险率为8%,无形损耗12%o解：本钱-收益法专有技术自创总本钱=1/(1-8%)X(3+0.3+0.5+0.4+0.2+3+0.2+0.1+0.3+4X1.2X(1-12%)=122400元专有技术评估价值二重置本钱净值(相当丁-最低额)+超额收益贴现额二122400+18%X40X(A/P,12%,4)=144088+18%X40X3.038=34.1136元甲电风扇转让电风扇的商标使用权给乙厂.合同约定,使用期限为5年,由乙厂每年按

17、使用该商标后新增利润25%,作为使用费支付给甲厂.预测乙厂使用商标权后1-5年生产电扇20万台、25万台、30万台、35万台、40万台,每台新增利润10元.折现率为14%.解：新增利润：10X20=200：10X25=250；10X30=300；10X35=350：10X40=400乙厂新增利润折现值二200(P/F,14%,1)+250(P/F,14%,2)+300(P/F,14%,3)+350(P/F,14%,4)+400(P/F,14%,5)=985.3万商标权使用权评估值=985.3X25%=246325万1. 宗地A己得到规划许可,可建一幢5层办公楼,总建筑面积为8000半方米,现正

18、招标出让,某开发公司己进行了市场调查和可行性分析,预计开发周期为2年,估计建成后即可对外出租,出租率估计为90%,年租金为300元/平方米,建筑费和专业费预计为10007E/平方米,第一年投入40%,第二年投入60%,贷款年利率为12%,年出租费用为年租金的25%,当地房地产综合复原率为8%,开发商耍求总利润不低于开发完成后不动产总价值的15%,取得土地使用权的法律、估价等专业费用为地价的3%,试估算开发商所能支付的投标地价款.L(1)预期开发楼价1)年租金收入二8000X300X9096=216万2)年出租费用二216X25%=54万3)房屋开发完成后总值=(216-54)/8%=2025万(2)预期投入本钱1)建筑费和专业费二8000X1000=800万2)利息=地价X(1+12%)2-l+800X40%X(1+12%)2-11+800X60%(1+12%)T=0.