资产评估公式大全

1、成本法:基本公式： 评估值=重置成本-实体性损耗-功能性损耗-经济性损耗=重置成本X成新率-功能性损耗-经济性损耗 评估值=重置成本X综合成新率1、重置核算法重置成本=直接成本+间接成本直接成本一般包括：购买支出、运输费、安装调试费等。2、功能系数法如果无法获得处于全新状态的被估资产的现行市价，就只能寻找与被估资产相类似的处于全新状态的资产的现行市价作为参照，通过调整功能差异，获得被估资产的重置成本。称功能被估资产的重置成本系数法，即根据功能与成本的函数关系，确定重置成本。若功能与成本呈线性关系，计算公式:_参照物被估资产生产能力(2)规模经济效益指数法若功能与成本呈指数关系，计算公式:被估资

2、产的重置成本一成交价参照物生产能力参照物被估资产生产能力x重置成本参照物生产能力该方法计算的一般是更新重置成本。3、物价指数法如果与被估资产相类似的参照物的现行市价也无法获得，就只能采用物价指数法。(1)定基物价指数被估资产=资产的资产评估时物价指数重置成本一历史成本资产购建时物价指数(2)环比物价指数被估资产重置成本=资产的历史成本(1a%)n物价指数法计算的是复原重置成本。功能性损耗及其计量：年净超额运营成本=年超额运营成本x(1-所得税率)据资产的剩余寿命和收益率(折现率)将年净超额运营成本折现，计算其功能性贬值额：被估资产功能性贬值额=年超额运营成本x(1所得税率)x(P/A,r,n)

3、经济性损耗及其计量：(1)因资产利用率下降导致的经济性损耗的计量经济性贬值率=100%d预计可被利用的生产能力x1资产原设计生产能力经济性贬值额=(重置全价-有形损耗-功能性损耗)X经济性贬值率(2)因收益额减少而导致的经济性损耗的计量经济性贬值额=年收益损失额X(1所得税率)X(P/A,r,n)收益法:（一）未来收益有限期1、每期收益不等额P : i 1 （12、每期收益等额P n ARi r)in 1(Hr(11-nA(PA,r,n)r)（二）未来收益无限期1、稳定化收益法（年金化法）稳定化收益A的估算方法：ARir)r(P A,r,n)2、分段法(1(1 r ) n3、增长率法 nPi

4、1Ri(1 r)iRn(11 nr)/一市平均Mfe-里RUS适用于日板襁粕需交易的上市公司的评价CAPM：=一（衣工 一 R/）p市场比较法:n评估值=（参照物成交价各项调整系数）ni 1调整差异：评估时物价指数7E 基： 1、时间因素参照物成交时间的物价 指数环比：（1 a1%）（1 a2%）（1 an%）2、区域因素3、功能因素4、成新率因素：5、交易情况调整调整系数=被估资产的成新率参照物的成新率（一）直接比较法参照物与被估资产之间仅在某一方面存在差异，例如：成新率、功能等。评估值=参照物成交价被估对象A因素参照物A因素（二）类比调整法参照物与被估资产大体相似，但仍在多方面存在差异。交

5、易案例A的调整值=参照物A的成交价X时间因素系数X区域因素系数X功能因素系数X情况补正系数X机器设备评估（一）自制设备重置成本测算P（CmiKmCm2）（1Kp）（1Kt）（1Kdn）I土忖就费率.性贵一.利淘事.：.猛殳军一同疗黄'I甘索价格=成本+利润+税金（二）国产外购设备重置成本测算购买价、运杂费、基础费、安装调试费等。（三）进口设备重置成本测算1、进口设备重置成本构成CIF（FOB+境外途中保险费+境外运杂费）、进口关税、增值税（进口轿车征收消费税）银行手续费、国内运杂费、安装调试费等。?其中：进口关税=进口完税价格X适用税率消费税=（进口完税价格+进口关税）+（1消费税率）

6、X消费税率增值税=（进口完税价格+关税+消费费）X增值税率2、进口设备重置成本测算方法的选择(1)(2)(3)可查询到进口设备的现行FOB或CIF。重置成本=CIFX现行外汇汇率+进口关税+进口增值税+银行及其他手续费+国内运杂费+安装调试费无法查询到 FOB或CIF，但可获得替代品的 FOB或CIF ,则可采用功能价值法。若上述两个渠道都行不通，可采用物价指数法。运用物价指数法时需注意：技术已更新的设备不适宜采用物价指数法；进口部分应采用设备生产国的相关物价指数，国内发生的运输、安装等费用采用国内相关的物价指数；注意汇率核算时间的选择；关税税率也应以评估基准日为依据。聿髻田土账面原值中 重置

7、成本=的到岸价值现行进口1关税税率进口时的设备生产国同类外汇汇率资产价格变动指数评估基准日的外汇汇率,甘乃钻热加账面原值中支付1其他税费率人民币部分的价格国内同类资产价格变动指数补充:(1)境外运杂费=FOB x海运费率(2)(3)CIF=FOB+境外途中保险费+境外运杂费进口关税=CIFX外汇牌价X关税税率（4）消费税=（CIFX外犷牌价进口关就）（1消费税率）乂消费税率(5)增值税=(CIFx外汇牌价+关税+消费费)x增值税税率(6)银行财务费=FOBx外汇牌价x费率外贸手续费=CIFX外汇牌价X外贸手续费率设备的尚可使用年限：1、综合年限法(适用于经过技改的设备)100%成新率=尚可使用

8、年限八加权投资年限尚可使用年限*加权更新成本=已使用年限x更新成本(重置成本)功能性贬值及其测算：1、超额投资成本=复原重置成本-设备更新重置成本2、超额运营成本的测算步骤(1)测算年超额运营成本一a(2)测算年净超额运营成本一ax(1-33%)一b(3)据设备剩余寿命与折现率确定功能性贬值额一bx(P/A,r,n)经济性贬值及其测算：(一)因设备利用率降低导致的经济性贬值的测算经济性贬值率-1备鲁产力x100%(二)因收益减少导致的经济性贬值的测算经济性贬值额=设备年收益损失额(1所得税率)(P；A,r,n)房地产评估房地产价格分类：(一)土地价格、建筑物价格、房地产价格(二)总价格、单位价

9、格、楼面地价楼面地价=土地总价格+建筑总面积楼面地价=土地单价+容积率评估值=重新购建价格-损耗一、新开发土地评估中成本法的操作步骤(1)新开发土地价格=取得待开发土地的成本+土地开发费+管理费用+投资利息+税费+开发利润(2)土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益二、新建房地产评估的操作步骤新建房地产价格=土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售税费+正常利润新建建筑物价格=建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+开发利润三、旧房地产运用成本法评估的操作步骤旧有房地产价格;建S新旧有房地产的贬值（包括土地的损耗和建筑物的损耗）10建

10、筑物价格=建筑物的重置成本-建筑物损耗估算损耗：1、估算土地的损耗土地损耗率=已使用年限/法定使用年限2、估算建筑物的损耗有形损耗（理化因素）无形损耗（社会经济因素）（1）耐用年限法（使用年限法）如果在耐用年限内每年的折旧额相等，则建筑物每年的折旧为:（2）打分法（观察法）成新率=结构部分合计得分xG+装修部分合计得分XS+设备部分合计得分X房地产评估的收益法：?无限期：房地产价格=纯收益/资本化率?有限期：P a 1r (1 r)na年纯“益 r折现率净收益=潜在收入-空置等造成的收入损失-营运费用=有效毛收入-营运费用收益期的确定：房地合-建筑物经济寿命土地使用权年限，据土地使用权年限确定

11、收益期。建筑物经济寿命土地使用权年限，可采用以下两种方法之一：（1）先据建筑物的经济寿命确定收益期，然后计算土地超出建筑物经济寿命部分的价值。（2）假设未来收益无限期。但是在计算净收益时应扣除建筑物的折旧费和土地费用的摊销。房地产价格=房地产纯收益/综合资本化率房地纯收益=房地产总收益-房地产总费房地产总费用=管理费+维修费+保险费+税金+空房损失房地合一评土地（土地残余法）aB(bd)L房地合一评房（建筑物残余法）若纯收益a不含折旧，则BB(aL4)Kd)(a（四）彷噂涮整系数交易情况修正系数=昌,定基2、交易日期修正票数工3.区域因素修正系效直按比较法，系成=环比:估价对象间接比较法系数=

12、100I估价对象4.个别因未修正交易案（1）容积率修正：一般据地方客税聿修正案数表12十地使用年期修正年眼修正素数=1-l/Q + r尸房地产评估的剩余法:地价=卖楼价一建筑费一专业费用一销售费一利息一税费一工确定折现率的基本方法、加和法加现窣=无风险振01军+区吟梅事率天风险临醐率的确定:国售收益率:风险报酬率的猫案;（3.1.1）风险累加法同心+口利七经营风险财务风险行业国险风除报酬率=报酬率-报酬率+报酬率£312）刀系数法市场平均风险握罪率心适用于股板被领域交易的上市公司的鼻价CAPM：=&+(7?J、KM-R/)B(2)、资本成本加权法如果评估内涵不是净资产，而是投资总额，即长期负债和所有者权益之和，那么折现率就应包含长期负债的利息率和所有者权益要求的投资收益率两部分：折癖=长期负债占资产总籁的比重X长期