房地产企业完工年度所得税纳税申报表的填报与解读讲义第二版

1、房地产企业完工年度所得税纳税申报表的填报与解读讲义完工年度企业所得税处理为什么要确认完工年度？国家税务总局关于开展2014年全国税收专项检查工作的通知（税总发201431）要求检查“产品完工后是否及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其与对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度本项目的应纳税所得额缴纳企业所得税。对于跨年度房地产开发项目的已完工出售部分，有无不按权责发生制原则确认收入或故意推迟实现工程结算收入的现象。”房地产开发经营业务企业所得税处理办法（国税发200931号）第九条 企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应

2、纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。 在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。完工结转四部曲：第三十五条 开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按中华人民共和国税收征收管理法的有关规定对其进行处理。根据我们在

3、工作中掌握的情况，房地产开发的实际毛利额普遍高于税法规定的预计毛利额。如果企业没有及时按照税法规定对符合完工条件的开发项目做完工结转处理，无论对企业还是主管税务机关，都存在着巨大的风险，并且随着时间的推移，风险将如同滚雪球般越滚越大。某房地产企业所得税纳税申报情况见下表（单位：万元）：A项目在2011年销售完毕。该企业一直没有对A项目做完工结转。2014年税务稽查发现A项目在2011年已经全部交付业主，符合完工条件。稽查结论为：A项目共实现销售收入12,500万元，共发生符合税务规定的开发成本8,125万元，A项目实际销售毛利额为4,375万元（实际毛利率为35%，因为账载开发成本中存在不合规

4、票据）。该企业2012年应补充确认应纳税所得额2,500万元（4375-(7501125)），应补缴企业所得税625万元。罚款（50%-5倍）、滞纳金（年息18.25%）如何确定完工年度？税收政策规定：国家税务总局2009年发布的房地产开发经营业务企业所得税处理办法第三条规定：企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工： （一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。 （二）开发产品已开始投入使用。 （三）开发产品已取得了初始产权证明。国家税务总局关于房地产企业开发

5、产品完工标准税务确认条件的批复（国税函2009342号）规定：房地产开发企业建造、开发的开发产品无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工(竣工)备案手续以及会计决算手续，当其开发产品开始投入使用时均应视为已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本并计算此前以预售方式销售开发产品所取得收入的实际毛利额，同时将开发产品实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年(完工年度)应纳税所得额。国税函2010201号：房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已

6、开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。完工年度确认的原则： “投入使用”如何认定？开发产品开始投入使用是指房地产开发企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）或已开始实际投入使用。按照建筑法相关规定，只有经过“竣工备案”，才可以投入使用。对于房地产开发产品的交付使用，散见的法律规定有：1、建筑法第六十一条：交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或

7、者验收不合格的，不得交付使用。2、中华人民共和国城市房地产管理法第二十六条第二款：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。3、城市房地产开发经营管理条例第十七条第一款：建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。4、建设工程质量管理条例第十六条：建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用。5、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定第七条：工程竣工验收合格后，建设单位应当及时提出工程竣工验收报告；第九条：建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照房屋建筑工程和市

8、政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法的规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案。从以上规定可知，工程竣工验收合格后，建设单位应当及时提出工程竣工验收报告，并在法定的时间内交房地产主管部门备案，备案的前提是工程竣工验收合格。但是未备案的经竣工验收合格的开发产品不影响交付使用，实务中关于商品房交付的条件通常在商品房买卖合同第八条作出约定，开发商作为出卖方通常统一选择交付条件为选项1“该商品房经验收合格”或在选项5注明“经建设单位验收合格并取得竣工验收报告”，购房者通常只能接受此约定。以上两种情形约定的交付条件实际为，商品房买卖合同约定的房屋施工工程竣工后，经过建设单位（即开发

9、商）组织勘察、设计、施工、监理等有关单位进行验收，取得建设工程竣工验收报告。换言之，商品房取得建设工程竣工验收报告，即具备了合同约定的房屋交付条件。按照前述相关规定，只有经过“竣工备案”，才可以投入使用。但税务政策讲的是“视同”。完工年度需要做什么？账务处理：未完工项目的账务处理借：银行存款贷：预收账款借：应交税费-营业税 城建税 教育费附加 地方教育附加 土地增值税贷：银行存款已完工项目的账务处理Ø 将开发成本转入开发产品借：开发产品-各成本对象贷：开发成本-成本项目Ø 确认开发产品销售收入借：预收账款贷：主营业务收入Ø 确认销售成本借：主营业务成本贷：开发产品

10、Ø 计提税金及附加借：营业税金及附加贷：应交税费-营业税 城建税 教育费附加 地方教育附加 土地增值税税务处理：未完工项目的税务处理：应交纳的所得税=应纳税所得额×25%应纳税所得额=利润总额+预计毛利额-允许在当期扣除且未计提的营业税金及附加、土地增值税预计毛利额=未完工项目销售收入×预计计税毛利率注：“利润总额”在季度申报的时候是“会计利润总额”，在汇算清缴的时候就是不包含未完工项目的应纳税所得额已完工项目的税务处理：实际毛利额=实际销售收入-计税成本预计毛利额=销售未完工开发产品取得的收入×预计计税毛利率全部项目应纳税所得额=不包括完工项目的应纳税

11、所得额+（实际毛利额-预计毛利额）应纳所得税额=应纳税所得额×25%如何申报？某房地产企业所得税纳税申报情况见下表（单位：万元）：A项目于2011年全部交付业主，符合完工条件。具体填写见附件2010年2011年未结转2011年正确结转允许预提的成本有哪些？房地产开发经营业务企业所得税处理办法（国税发200931号）第三十二条 除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本。 （一）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10。 （二）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。

12、此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。 （三）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。例如，A公司出包给B建筑公司的高层住宅楼，双方签订的合同价款为3000万元，截至2009年12月31日，该住宅楼已经开始交付使用，但双方因故仍未最终办理结算，A公司只取得了B建筑公司出具的2000万元的建筑业发票。在这种情况下，A公司2009年必须计算完工开发产品计税成本，尽管该企业会计核算中预提了1000万元的B公司建安成本且

13、有充分的相关证明资料，但是在计算已完工高层住宅楼计税成本时，只能按照2000+300（3000×10%）=2300万元计算，完工开发成本700万元是不能计入当年度企业所得税汇算清缴计税成本中的。如果企业据此或其他原因不进行完工开发产品计税成本的结算，根据国税发200931号第三十五条的规定，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按中华人民共和国税收征收管理法的有关规定对其进行处理。新企业所得税申报表出台背景以及架构解读新版纳税申报表的特点架构合理：修订后的申报表采取围绕主表进行填报，主表数据大部分从附表生成，既可以电子申报，又可以手工填写。每张表既是税收政策或优惠

14、的体现，又与主表相互关联。主表与附表之间层级分明，内容清晰，填报便捷。信息量丰富：申报表中既有会计信息，又有税会差异情况，同时还包括税收优惠、境外所得等信息，便于进行税收优惠、纳税情况、税收风险等分析提取信息、数据。注重主体，繁简适度：申报表虽共有41张，但纳税人可以根据自身的业务情况，凡涉及的，选择填报，不涉及的，就无需填报。修订后的企业所得税纳税申报表更加科学、规范，在正式报表的基础之上，又增加了报表封面、报表填报表单等资料。除了报表封面、报表填报表单以外，需要企业填写的正式报表共41张，其中能够与房地产开发企业有关的报表38张（其他3张报表为金融企业、事业单位报表、民间非营利组织报表）申

15、报表的构成（一）基础信息表此表反映纳税人的基本信息，包括名称、注册地、行业、注册资本、从业人数、股东结构、会计政策、存货办法、对外投资情况等，这些信息，既可以替代企业备案资料（如资产情况及变化、从业人数，可以判断纳税人是否属于小微企业，小微企业享受优惠政策后，就无需再报送其他资料）；也是税务机关进行管理所需要的信息。（二）主表主表结构与现行报表没有变化，体现企业所得税纳税流程，即在会计利润的基础上，按照税法进行纳税调整，计算应纳税所得额，扣除税收优惠数额，进行境外税收抵免，最后计算应补（退）税款。（三）收入费用明细表收入费用明细表主要反映企业按照会计政策所发生的成本、费用情况。这些表格，也是企

16、业进行纳税调整的主要数据来源。（四）纳税调整表纳税调整是所得税管理的重点和难点，现行申报表中仅1张纳税调整表，该表功能就是将纳税人进行纳税调整后结果进行统计、汇总，没有体现政策和过程，也不反映税收与会计的差异，税务机关很难判断出其合理性及准确性。因此，本次修改后的申报表，将所有的税会差异需要调整的事项，按照收入、成本和资产三大类，设计了15张表格，通过表格的方式进行计算反映，既方便纳税人填报；又便于税务机关纳税评估、分析。（五）亏损弥补表本表反映企业发生亏损如何结转问题，既准确计算亏损结转年度和限额，又便于税务机关进行管理。（六）税收优惠表现行申报表仅设1张优惠表，该表仅把企业所享受的优惠数额

17、进行汇总，没有体现各项优惠条件及计算口径，不利于税务机关审核其合理性和合规性。本次修改后的申报表，将目前我国企业所得税税收优惠项目共有39项，按照税基、应纳税所得额、税额扣除等进行分类，设计了11张表格，通过表格的方式计算税收优惠享受情况、过程。既方便纳税人填报；又便于税务机关掌握税收减免税信息，核实优惠的合理性，进行优惠效益分析。（七）境外所得抵免表本表反映企业发生境外所得税如何抵免以及抵免具体计算问题。（八）汇总纳税表本表反映汇总纳税企业的总分机构如何分配税额问题。报表之间的关系通常情况下，数据由附表逐级向主表汇总。表单编号的含义：企业基础信息表隐含了哪些潜在的税收风险填报说明里面的错误：

18、5.“104从业人数”：填报纳税人全年平均从业人数，从业人数是指与企业建立劳动关系的职工人数和企业接受的劳务派遣用工人数之和；从业人数指标，按企业全年月平均值确定，具体计算公式如下：月平均值（月初值月末值）÷2全年月平均值全年各月平均值之和÷12全年从业人数月平均值×12年度中间开业或者终止经营活动的，以其实际经营期作为一个纳税年度确定上述相关指标。6.“105资产总额（万元）”：填报纳税人全年资产总额平均数，依据和计算方法同“从业人数”口径，资产总额单位为万元，小数点后保留2位小数。大家实务填报操作中，千万别按照“全年从业人数月平均值×12”计算填，否则就变成了全年月平均值的12倍了！注意实收资本与注册资本的差异十二届全国人大常委会第六次会议2013年12月28日决定，对公司法作出修改，从2014年3月1日起，公司注册资本实缴登记制改为认缴登记制，并取消注册资本最低限额，就会出现注册资本“零首付”，所以在实务填报操作中需要关