房地产公司项目开发目标成本管理流程

1、目标本钱治理流程编制日期审核日期审核日期审批日期修订记录日期修订状态修改内容修改人审核人审批人一、目的提升公司本钱治理水平,建立先进合理的目标本钱治理体系.二、范围本实施细那么适用于*地产所属各工程公司.为公司所属各工程公司制订目标本钱和实施目标本钱治理提供相应依据和标准.三、责任一*地产本钱合约部与企管部负责本实施细那么的制订、修改、指导、解释与检查落实,公司本钱合约部负责有关具体对接事宜.二*公司负责贯彻实施.四、方法与过程限制一目标本钱释义1 、目标本钱是公司基于市场状况,并结合公司的经营方案,根据预期售价和目标利润进行预先确定的,经过努力所要实现的本钱指标.应表达公司“以经济合理性最大

2、的本钱提升产品的竞争力,并形成行业本钱优势的本钱治理宗旨.2 、目标本钱文件分为三个局部：?目标本钱测算表?、?目标本钱限制责任书?、?动态本钱月评估?.3 、?目标本钱测算表?是反响工程的总目标本钱和分工程标成本的金额.建设工程的总目标本钱是建设工程本钱的限制线,由各分工程标本钱组成.各分工程标本钱包括各专业工程造价指标及各种费用指标4 、?目标本钱限制责任书?是对各工程费用的责任部门及其主要责任的说明,包括限制内容、限制要点和手段,需要注意的已完工程的失败教训.5 、?动态本钱月评估报告?反映各本钱工程的动态变化情况,分析原因,提出本钱限制建议.二目标本钱治理原那么1 、市场导向原那么：目

3、标本钱治理以市场为导向,保证目标利润的实现.2 、准确严谨原那么：目标本钱指标应科学准确,每项来源都要有充分依据,保证目标本钱的权威性.3 、事前限制原那么：目标本钱治理贯穿于建设工程的每一阶段,凡事做到事先限制为主,事中事后限制为辅,在立项、设计、施工之前发现问题,减少无效本钱.4、动态治理原那么：建设工程的动态本钱要及时与目标本钱进行比拟并纠偏,保证建设工程总本钱在目标本钱限制范围内.三目标本钱科目的分类：详附件?目标本钱科目分类?四目标本钱文件制订的步骤及时间要求1 、工程定位阶段：在投资分析和概念设计阶段,根据可行性研究报告,以及开发、营销、设计、本钱、工程、财务等相关部门互动讨论确定

4、的工程定位,完成“工程定位阶段的全本钱测算.确定各项费用的方案金额,包括设计、报建、环境配套、营销、财务等费用,并向各费用的负责部门交底达成一致,作为各部门的工作目标.主体建安费以设计部编制的?建设工程综合经济技术指标表?为依据,在十个工作日内完成,并根据测算根底,提出实施方案设计阶段的本钱限制目标、举措或建议,形成?方案设计阶段的本钱限制建议?,以此指导实施方案的造价限制.2 、实施方案阶段：实施方案确定后十个工作日内,对?工程成本测算表?进行细化和修订.根据各相关部门的工作现状和方案,对设计、报建、营销等费用进行分析或修正.建安费的限制在主要材料设备选型确定后,需增加主要材料设备的目标本钱

5、分析.结合设计院的承诺明确各产品类型的限额设计指标如钢筋、硅含量等,形成?施工图设计阶段的本钱限制建议?,作为?设计任务指导书?的一局部发给设计院作为施工图设计阶段造价限制的依据.3 、施工图预算阶段：施工图完成后三十个工作日内,对?目标本钱测算表?全面进行细化和修订,作为最终的目标本钱.并按已完工程的经验和“公司责任本钱体系的要求,编制正式的?目标本钱限制责任书?,并以此指导招标、施工、采购等业务活动中的本钱费用使用与治理.4 、各阶段的本钱测算的相关资料本钱测算表、目标本钱限制指导书在定稿后即时上报公司本钱合约部,相关数据录入本钱治理表格.五目标本钱测算表的编制1 、目标本钱测算必须应用公

6、司统一测算表格,并表达量价别离的原那么2 、目标本钱的制订以工程的规划指标、建造标准以及各部门共同确定的销售交楼标准为根底,目标本钱测算表必须附详细的产品建造标准及部品标准施工图预算阶段说明书.3 、本钱测算表中各本钱工程的工程量,应根据已竣工的相似工程的结算分析得出的关联系数,由工程规划的根本指标如建筑面积、基底面积、户数、单元等推算得出,如按“窗地比推算门窗面积,按基底面积推算屋面面积.施工图预算完成后?本钱测算表?中的工程量,应是按图实际计算的结果.4 、本钱测算表中的单价应根据产品定位、交楼标准、图纸要求按当地工程造价计算依据、市场行情计算得出,如是参照已结算工程的单价,需注明参考数据

7、的来源和依据.5 、产品定位和目标本钱测算是一个互动的决策过程,需要设计、营销、工程、本钱反复沟通,标准是“满足品质要求的性价比最大化在本过程中可使用价值功能分析法得到最优的方案.6 、施工图预算完成后?目标本钱测算表?中的材料设备,对其品质应有准确的描述,且应与楼盘的定位相适应,能提供品牌和图片说明为最正确.7 、投资分析和实施方案阶段的本钱测算的量价分析标准不明确时,可以根据已结算工程的经验直接填写可售面积单方本钱或总金额,但需注明参考依据.8 、各阶段的本钱测算应有明显的可比照性,即后阶段的测算与原测算不一致的地方应有充分的依据和说明,原那么上偏差不应太大.六?目标本钱限制责任书?的编制

8、1 、目标本钱限制责任书是目标本钱治理的指导性文件,与设计任务治理指导书、工程治理指导书等,互相补充,共同构成工程经营指导书内容.2 、目标本钱限制责任书的制定,应根据?公司责任本钱治理体系?要求,明确本钱发生各阶段的限制内容、限制原那么、责任部门等.3 、?目标本钱限制责任书?应包含以下内容：工程概况：总规划指标,分期规划指标,工程概况,入伙时间.地价本钱限制：目标、责任部门、限制手段和要点.开发前期准备费用限制：目标、责任部门、限制指标、限制手段和要点.主体建安、社区管网、配套设施费的限制：目标、责任部门、限制指标、限制要点,应防止的已完工程的失败教训总结；还应包括材料的供给方式及供给商的

9、选择要点.园林环境工程及样板间、卖场装修费用的限制：目标、责任部门、限制要点.开发间接费的限制：目标、责任部门、限制指标、限制手段和要点；包括营销费、资本化利息、物业费用等的限制.4 、营销费的限制包括开发间接费中的“营销设施建造费和期间费用中的“销售费用.“营销设施建造费额度确实定及实施过程,均需要设计、营销部门的密切配合,兼顾效果与本钱的平衡；特别是卖场和样板间装修,在总额确定后,由设计部负主要限制责任,并将样板房装修费用的销售收回率作为本钱限制的考核指标之一.“销售费用应结合推盘方案,于工程定位完成后制定投放时间和费用额度方案.5 、?目标本钱限制责任书?由本钱合约部负责编写,初稿完成后

10、反响到设计、工程、营销、工程工程部、综合部、财务部等各职能部门讨论、修改,达成一致后由各部门第一负责人签字确认,总经理签发执行.七目标本钱的执行1 、在工程实施过程中,应及时反映工程本钱的动态情况,由本钱治理部每月出一份?工程动态本钱月评估?,包括各本钱工程的变化情况表,并说明原因,提出本钱限制的建议.2 、?工程动态本钱月评估?应包括“变更签证统计表和“项目动态本钱信息表,并作为?本钱信息月报?的局部内容.3 、本钱部应根据合同签订情况、预算核对情况、结算编制情况、及变更签证金额,每月编制?本钱信息月报?.4 、如在月内出现影响本钱50万元以上的重大事项,变化发生的责任部门应及时向本钱合约部

11、提供相关资料,本钱合约部及时计算相应本钱变化金额和原因,向公司总经理和分管领导汇报.5 、在合同审批时,即时揭示施工合同和材料采同的合同造价与目标造价的比照概况；反映营销广告合同、园林环境合同的额度使用情况；设计变更和现场签证应做到一单一算,月结月清,并录入本钱治理软件表格.6 、工程结算完成后或者年度本钱治理工作总结时,应根据?目标本钱限制责任书?对相关责任部门进行评估,并提交公司治理层作为业绩考核的依据之一.7 、工程工程结算后,应按目标本钱科目分类,总结各本钱工程的造价指标和技术经济指标,并根据“本钱数据库的格式要求,录入数据库或整理成标准格式的Excel数据表作为新工程测算、结算初步审

12、核的依据.8 、工程结算完成后,应分析工程的主要材料用量,为相似工程的限额设计提供经验数据.八目标本钱的修订1 、施工图确定后的测算稿为最终目标本钱,除规划条件、政府政策、市场环境有重大改变外不得修订.一般改变作为正常的本钱动态变化在?工程动态本钱月评估?中反映即可.2 、工程施工和销售过程中,如果售价、本钱发生较大变化时对利润影响达2%,应对目标本钱进行修订,并报公司总经理批准,同时上报公司本钱合约部备案.附件：目标本钱科目分类目标本钱科目分类本钱科目主要包含内容一土地获得价款1政府地价及市政配套费土地出让金、土地开发费、大市政配套费、契税、土地使用费、耕地占用税、土地变更用途和超面积补交的

13、地价等2合作款项补偿合作方地价、合作工程建房转入分给合作方的房屋本钱和相应税金等3红线外市政设施费红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口补偿费4拆迁补偿费地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出,安置及动迁支出,农作物补偿费,危房补偿费等二开发前期准备费1勘察设计费勘测丈量费水文、地质、文物和地基勘察费,沉降观测费,日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费、竣工面积丈量费等规划设计费规化费：方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费.设计费：施工图设计费、修改设计费、环境景观设计费等.其他：可行性研究费、制图、晒图费、样品制作费等建筑

14、研究用房材料及施工费2报建费报批报建费工程报批报建费：报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费交易中央手续费、人防报建费、消防配套设施费、散装水泥集资费、墙改基金、路口开设费等、规划治理费、环境评测费、费新材料基金或墙改专项基金、教师住宅基金或中小学教师住宅补贴费、拆迁治理费、招投标治理费等增容费水、电、煤气增容费3三通一平费临时道路施工用的临时道路设计、建造费用临时用电施工用的临时用电规划设计费、临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装及撤除费用临时用水施工用临时给排水设施设计、建造、管线铺设、改造、迁移等费用场地平整根底开挖前的场地平整、场地清运、旧房撤除等费用4临时设施费临时围墙围墙、围栏

15、设计、建造、装饰费用临时办公室租金、建造及装饰费用临时场地占用费施工用临时占道费、临时借用空地租费临时围板临时围板的设计、建造、装饰费用三主体建筑工程费1根底造价土石方、桩基、护壁坡工程费、桩基咨检测费、降水2结构及粗装修硅框架含独立柱基和条基等浅根底、砌体、找平及抹灰、防水、垂直运输、脚手架、超高补贴、散水、沉降缝、伸缩缝、底层花园砌体高层建筑的裙楼后架空层,原那么上架空层结构列入裙楼、有转换层结构并入塔楼3门窗工程单元门、入户门、户内门、外墙门窗、防火门等工程费用4公共部位精装修大堂、电梯厅、楼梯间、屋面、外立面及雨篷、栏杆等精装修费用5户内精装修厨房、卫生间、厅房、阳台、露台的精装修费用

16、四主体安装工程费1室内水暖气电室内给排水给排水自来水、排水直饮水系统热水系统室内采暖地板热、电热膜、分户燃气炉、管道系统、暖气片室内燃气室内电气工程楼栋及单元配电箱、电表箱、户配电箱、管线敷设、灯具、开关插座、含弱电工程管盒预埋2设备及安装通风空调系统空调设备及安装费用、空调管道、通风系统电梯供货及安装发电机供货及安装发电机供货、安装、机房降噪消防系统含消防水、电、防排烟水消防系统自动喷淋、主体内消火栓箱、独立的室外消火栓系统电消防系统烟感、温感、报警、消防播送气体灭火系统防排烟工程人防设备及安装密闭门、气体过滤装置3弱电系统居家防盗系统阳台及室内红外探测防盗、门磁、紧急按扭对讲系统包括可视及

17、非可视对讲三表远传水、电、气远程抄表有线电视有线电视、卫星电视主体内外布线及终端插座主体内外布线及终端插座宽带网主体内外布线及终端插座五社区管网工程费1室外给排水系统室外给水系统小区内给水管道、检查井、水泵房设备、以及外接的消火栓雨污水系统2室外采暖系统3室外燃气系统4室外电气及上下压设备上下压配电设备及安装红线到配电房的高压线、高压柜、变压器、低压柜；箱式变压设备室外强电管道及电缆敷设室外强电总平线路局部室外弱电管道埋设用于电视、宽带网、智能化布线的管道预埋、检查井5室外智能化系统停车治理系统露天停车场治理系统、地下室或架空层停车场治理系统小区闭路监控摄像头、显示屏及电气系统安装周界红外防越

18、红外对扫小区门禁系统电子巡更系统电子公告屏六园林环境工程费1绿化建设费公共绿化、组团宅间绿化、一楼私家花园、小区周边绿化2建筑小品雕塑、水景、环廊、假山等3道路、广场建造费道路广场铺设、开设路口工程及补偿费等车行道广场、人行道4围墙建造费永久围墙、围栏及大门5室外照明室外灯光照明工程6室外背景音乐7室外零星设施儿童游乐设施、指示牌、标识牌、示意图、垃圾桶、座椅、阳伞七配套设施费1游泳池建造本钱及配套资产购置2业主会所建造本钱及配套资产购置3幼儿园建造本钱及配套资产购置4建造本钱及配套资产购置5网球场6设备用房配电房、水泵房土建及装修费7车站建造费建造本钱及配套资产购置8八开发间接费1工程治理费工程监理费支付给聘请的工程或工程建立单位的费用预结算编审费支付给造价咨询公司的预结算的编制、审核费用行政治理费直接从事工程开发的部门的人员工资、奖金、补贴等人工及行政费