房地产项目前期的市场调研

1、房地产工程前期的市场调研目标：客观全面熟悉区域社会、经济、城市建设和规划、近中期城市的开展与工程地块的关系,认识工程开展的宏观经济背景和区位条件,客观全面的熟悉该地块在城市中的地位和开展潜力.原那么：客观系统的态度进行调查和分析.研究方法：以事实和数据进行分析说明和提炼,以科学的方法预测.研究内容：1 .域社会经济开展现状和前景概述2 .总体规划对工程开展的影响分析工程与城市开展的关系3 .位条件及其对工程开展的影响分析工程与现状城市各功能区的关系4 .大型设施现状和建设对工程开展的影响分析工程与机场、高速路、交通枢纽、体育中心等近中期建设的城市设施的关系5 .现状及周围环境分析评价分析地块的

2、现状、城市建设、自然条件对工程开展的影响调查方法：一、资料收集：要求对方提供或需收集的资料1 .年鉴2 .统计年鉴3 .建设年鉴4 .房地产年鉴5 .市志6 .?区域十五方案及社会经济开展战略?7 .新近报批国务院的总体规划8 .工程所在区分区规划9 .工程周边城市建设工程的文件和规划二、与权威人士访谈1 .政府部门2 .规划局、规划设计院规划设计师3 .建委、国土局部门干部4 .管局、房地产交易信息治理中央干部5 .要报社城市建设、房地产专栏记者6 .房地产行业协会或学术机构专业人士7 .司主要楼盘的开发领导8 .他值得推荐的专业人士、机构资料分析提纲及需解决问题一、城市社会经济开展概况1

3、.经济状况用地及人口规模经济开展水平、增长速度产业结构及各产业开展水平经济开展政策、方案和规划从历史开展过程,从区内区际比拟反映出区域经济特征,以了解工程开发的宏观经济环境背景.2 .城市建设根底设施建设情况建筑业与房地产业通过横竖向比拟分析,了解城市房地产业开展水平和趋势.3 .金融业开展状况居民存款总额及人均指标银行用于房地产开发贷款居民购房贷款情况目的：了解金融业开展水平和对工程开发的影响.4 .居民生活水平社会商品零售额人均年可支配收入居民消费恩格尔系数人均居民居住水平了解居民生活水平,以支持工程定位和把握工程开展空间.二、城市规划建设对工程开展的影响1 .城市总体规划2 .工程所在地

4、分区规划3 .重大市政建设工程目的：分析工程地块的区位价值和开展潜力.4 .土地市场开展状况土地供给及使用情况用于房地产开发的土地供给与使用状况土地供给方式及制度未来几年内土地供给量预测现行有关房屋土地治理政策法规、房地产市场标准概述目的：评估土地市场的供求及治理情况,以把握房地产工程开发环境.房地产市场分析一、房地产市场开展历程、现状和趋势1 .历史及现状各类物业供求总量和分布2 .供给产品特征3 .成交特征4 .市场开展特征目的：把握当地房地产市场开展水平、阶段以及趋势,了解市场主要特征.二、相关市场及典型案例详细分析1 .确定相关工程和相关区域2 .目前供给量及后续供给情况3 .价格及趋

5、势4 .产品特征：价格、户型、规划设计、装修风格、配套设施、环境等要素5 .成交特征分析：成交比例、价格、成交产品分析、付款方式等要素6 .买家分析：自身特征及购置动机7 .营销卖点、推广概念及策略8 .成功或失败案例分析：区位、规划、设计市场定位、营销策略、成功或失败经验分析目的：把握竞争环境,了解区域市场容量、价格、买家特征,并透过现状供给和成交情况找到工程时机.了解竞争者产品和开发策略以寻求差异化和更优的市场定位.三、消费者行为和特征分析1 .消费者特征和需求细分2 .消费者特征分析：年龄、家庭结构、收入、职业、来源等要素3 .消费者需求调查研究4 .消费者社会文化生活形态分析和研究目的

6、：了解消费者经济承受水平,在户型、面积、环境、物业治理和配套设施等方面的需求,细分市场,以求准确的市场定位.对工程前期市场调研的研讨房地产市场调查研究方法目标：客观全面熟悉区域房地产行业特征及走势、产品特征、竞争特性、需求特性及走势,进行产品差异化分析,为工程的定位提供市场依据.原那么：客观系统的态度进行调查和分析,加感性地熟悉分析和评价.研究方法：资料查询,实地考察,资料分析相结合,在事实和数据的根底上进行分析、总结和提炼.调查研究内容：1 .房地产市场总体供给及吸纳情况2 .房地产开展市场特征3 .相关物业供求状况4 .产品特征5 .市场活泼区域特点6 .可比工程个案研究7 .消费者特征及

7、生活形态分析8 .现状房地产市场营销和推广方式及特征一房地产市场调查方法目的：从市场供给的量、质分析产品特征,了解市场开发水平和竞争态势,从供给产品中分析需求特征,为工程产品定位、消费者定位提供依据和支撑系统.找出近期供给产品中代表最高开发水平的要素和突破点掌握主流消费者来源、特征、消费需求、习惯和心理供给楼盘现场调查方法：1 .现场观察和拍照：楼盘规模、小区规划、社区形态、建筑外立面、建筑内户型设计和公共空间设计、园林环境、会所和配套设施、装修标准、销售卖场组织；2 .成长总会碰到各种限制与瓶颈.询问售楼人员：价格、供给量、户型配比、销售率、买家特征、治理费;3 .拿资料：楼书和宣传资料；4

8、 .填写楼盘调查表,整理分析信息；目的和结论：得出对楼盘整体开发水平的综合评估,点评和比照分析代表当地较高开发水平的工程和细节,了解可比性楼盘户型配比、畅销户型.供给楼盘成交情况方法：现场询问售楼人员、成交数据收集分析和相关人士访谈三种方式结合分析：1 .代表性楼盘成交率；2 .各面积段户型成交率；3 .买家特征和购置特征；目的：细分出某类产品的单价、总价、户型、产品特征市场接受情况.二消费者调查方法：1 .研究工程几个辐射圈产业分布、类型,居住人群的消费水平、职业、学历、收入等特征.通过相关人士访谈、企业数量和类型、行业类型调查了解2 .可比性楼盘购置者调查,通过对可比照楼盘客户资料的收集、

9、访谈获得相关楼盘客户特征；3 .问卷调查,通过以下一种或几种方式了解消费者消费需求.1当地房管部门、媒体曾做过的消费者需求调查资料；2如甲方有相关资源,通过问卷形式了解消费者需求；3如甲方有客户资源,对已购房者进行调查或访谈；目的和结论：各档次和类型物业的主流消费群来源、职业、收入情况、消费特征和消费关注点°对工程前期市场调研的研讨工程资源分析1 .地盘现状分析根本情况：规模、形状、地形地貌、水文地下情况：文物、光纤电缆等2 .工程规划指标分析用地性质：面积、开发净用地面积指标限制：容积率、总建筑面积及各类性质面积限制规划设计要求：退缩、预留等要求配套建设要求：如车库、学校、幼儿园等

10、3 .周边环境分析自然环境：功能性质、自然景观人文环境：人口、文化、旅游、历史等价值4 .地块开发条件分析用地条件：绿化、植被、平整情况市政设施配套状况包括交通、水、电、煤气、排污、通讯5 .城市功能分布及工程区位分析城市开展现状及功能区分布：主要功能区及交通布局城市规划开展方向工程所在地区区位价值分析6 .工程市场资源分析周边资源、幅射圈工程可达性及预期影响范围效劳半径*公里以上市场资源效劳半径*公里以下市场资源*根据城市规模、开展现状、工程规模及影响力综合考虑而定7 .城市开展相关因素分析城市规划开展方向土地供给及房地产开展主要区域城市重大市政设施的规划和建设工程初步可行性分析报告框架：第

11、一篇：态势分析一、城市区概况（1） 人文、地理及交通条件1. 区域位置2. 区域交通状况3. 行政划分及隶属关系4. 人口状况包含数量及人口组成（2） 历史沿革文化属性等（3） 区域属性及未来开展定位参见城市开展定位（4） 空间布局及规划1. 间布局概述2. 体开展节奏（5） 城市区城市建设及公共事业（6） 综合实力分析（7） 总结二、经济运行及人民生活一经济运行1 .国内生产总值2 .产业结构3 .固定资产投资二人民生活1 .城市居民人均可支配收入或人均GDP2 .恩格尔系数3 .居民储蓄4 .人均居住面积三、态势综述第二篇：市场分析、城市的房地产开展简述对工程前期市场调研的研讨专业园地二、

12、房地产市场状况（1） 房地产市场数据1. 房地产开发投资2. 施工和空置状况3. 销售现状（2） 市场现状（3） 市场分区研究1. 中央区2. 中央城区3. 新区三、房地产市场分析结论第三篇、区域竞争工程与可比性典型工程市场分析一、区域内工程分析1. 楼盘列举分析2. 区域竞争物业与本工程初步定位的分析比照表二、可比性典型工程分析1. 楼盘列举分析2. 可比性典型物业与本工程初步定位的分析比照表第四篇：工程分析一、工程概述（2） 工程由来1. 一性2. 它性（3） 工程定位1. 功能定位2. 产业定位3. 形象定位4. 规划定位四工程开发思路简述对工程前期市场调研的研讨专业园地二、工程SWOT分析一优势1 .政策理解城市化2 .市场容量东北、长春城市化开展、长春市、绿园区居住政策等3 .周边环境、业态4 .市场判断尤势整合二劣势1 .工程瓶颈2 .土地状况与问题3 .不可预测的市场因素劣势对策三时机1. 工程的差异性定位2. 市场空间消费需求3. 可能赢得的政策支持4. 工程的经营策略时机利用四风险1. 土地风险2. 相关竞争3. 资金压力风险躲避三、资源优势1,企业优势2 .府资源3 .人力资源4 .信贷资源5 .传媒资源6.专业园地对工程前期市场调研的研讨其它可利用资源四、工程分析结论第五