第二章房地产市场

1、GDGM-测绘系测绘系-WHX第二章第二章 房地产市场房地产市场GDGM-测绘系测绘系-WHX一、房地产市场概述一、房地产市场概述（一）房地产市场的含义（一）房地产市场的含义 关于市场 1）市场是商品交换的场所； 2）市场是商品交换的任何场所； 3）市场是连接生产者和消费之间的桥梁； 4）市场是相互作用，使交换成为的买方和卖方的集合； 5）市场是能使买者和卖者得到信息并相互交易的安排； 6）市场是某种商品或某类商品需求的总和。 综上所述，商场是某一产品所有现实买主和潜在买主所组成的群体。GDGM-测绘系测绘系-WHX一、房地产市场概述一、房地产市场概述 市场市场= =人口人口+ +购买能力购买

2、能力+ +购买动机购买动机 房地产市场是指所交换的是房地产或房地产权益的市房地产市场是指所交换的是房地产或房地产权益的市场，交换包括买卖、互换、租赁等。场，交换包括买卖、互换、租赁等。 房地产市场可以是有形的，也可能是无形的。房地产市场可以是有形的，也可能是无形的。GDGM-测绘系测绘系-WHX1）存在可供交换的房地产商品，包括有形的房地产实物和无形的房地产权利或服务； 2）存在着具有购买欲望的买方； 3）交换价格符合买卖双方的利益要求。 （买卖双方、商品、价格）（买卖双方、商品、价格） 随着房地产市场的成熟，房地产租赁市场会日趋扩大。随着房地产市场的成熟，房地产租赁市场会日趋扩大。 （二）房

3、地产市场的基本要素（二）房地产市场的基本要素GDGM-测绘系测绘系-WHX作用作用（一）传递房地产供求信息；（二）优化房地产资源配置；（三）提高房地产使用效益；（四）可以促进中国产业结构的合理化；（五）可以调节城镇住房的供求关系（三）房地产市场的作用和特点（三）房地产市场的作用和特点GDGM-测绘系测绘系-WHX特点特点（1）市场交易只能是房地产权利的转移；（2）房地产市场是一个差异化市场；（3）房地产市场具有明显的地域性；（4）容易出现垄断和投机；（5）较多的受制于法律、法规、政策等的影响；（6）交易金额较大，通常需要金融机构的支持与配合；（7）交易程序复杂，需要签订书面合同，需要办理产权过

4、户手续等。（三）房地产市场的作用和特点（三）房地产市场的作用和特点GDGM-测绘系测绘系-WHX1.1.房地产一级市场房地产一级市场 由政府垄断经营，即建设用地使用权利的出让。 政府(国家)作为土地所有者，根据社会经济发展的需要和城市总体规划的规模制定土地供应计划，确定土地用途，有计划地将土地使用权让渡给土地开发商和用地单位，其土地投放总量、土地使用权价格和交易方式等均由政府根据国家整体利益而确定。 二、房地产市场的分类二、房地产市场的分类（一）按照房地产流转次数分类（一）按照房地产流转次数分类GDGM-测绘系测绘系-WHX土地使用权出让最高年限一览表土地使用权出让最高年限一览表按用途分类按用

5、途分类法定最高使用年限法定最高使用年限居住用地居住用地7070年年工业用地工业用地5050年年教育、科技、卫生、文化、体育教育、科技、卫生、文化、体育用地用地5050年年商业、旅游、娱乐用地商业、旅游、娱乐用地4040年年综合或其他用地综合或其他用地5050年年GDGM-测绘系测绘系-WHX 二级市场的交易双方是土地开发商和土地使用者即土地开发商与消费者或使用者之间进行房地产商品交易的市场。 土地开发商按照土地使用合同条款的要求建成地上建筑物之后，就可以将其出租或销售给使用者等。 二级市场的卖主主要是房地产开发商(或土地出让时的受让者)，而买主是不确定的，价格则是通过市场确定。2.2.房地产二

6、级市场房地产二级市场GDGM-测绘系测绘系-WHX 三级市场的交易发生在用户之间，其交易方式一般是出售、出租、抵押等。 在三级市场中，卖主和买主都是不确定的，所有的土地使用者，包括企业、事业单位、机关、个人都可能成为市场主体。 三级市场的房地产转让、转租、抵押价格完全是在市场上自由形成的。 3.3.房地产三级市场房地产三级市场GDGM-测绘系测绘系-WHX一级市场一级市场 三级市场三级市场 二级市场二级市场 政府政府 发展商发展商 用户用户 用户用户 协议协议招标招标拍卖拍卖 出租出租出售出售 出租出租出售出售 房地产市场层次结构图房地产市场层次结构图 GDGM-测绘系测绘系-WHX房地产市场

7、层次结构特征表房地产市场层次结构特征表市场层次市场层次一级市场一级市场二级市场二级市场三级市场三级市场市场卖主市场卖主国家或地方政府国家或地方政府发展商发展商用户用户市场特点市场特点垄断竞争型垄断竞争型竞争型竞争型竞争型竞争型经营内容经营内容总体规划设计用途、总体规划设计用途、征地拆迁、招投标底征地拆迁、招投标底价价综合开发综合开发转让转让经营方式经营方式有限期拍卖、招标和有限期拍卖、招标和协议出让协议出让售或租售或租转让转让价格类型价格类型垄断价格垄断价格市场价格市场价格市场价格市场价格GDGM-测绘系测绘系-WHX 房地产买卖市场 房地产租赁市场 （二）按照房地产交易方式的分类（二）按照房

8、地产交易方式的分类GDGM-测绘系测绘系-WHX如：北京房地产市场； 上海房地产市场； 广州房地产市场（三）按照区域范围的分类（三）按照区域范围的分类天河区房地产市场；天河区房地产市场；荔湾区房地产市场；荔湾区房地产市场；越秀区房地产市场；越秀区房地产市场；.GDGM-测绘系测绘系-WHX（四）按照达成交易与入住时间异同的分类（四）按照达成交易与入住时间异同的分类现房市场期房市场 GDGM-测绘系测绘系-WHX（五）按照房地产用途的分类（五）按照房地产用途的分类居住房地产市场非居住房地产市场 普通住宅市场高档公寓市场别墅市场.商业用房市场写字楼市场工业用房市场.GDGM-测绘系测绘系-WHX（

9、六）按照房地产档次的分类（六）按照房地产档次的分类高档房地产市场中档房地产市场低档房地产市场 GDGM-测绘系测绘系-WHX三、房地产市场的参与者三、房地产市场的参与者房地产市场的参与者房地产市场的参与者 房地产交易双方； 提供服务的中介机构； 其他专业服务机构； 政府职能部门。GDGM-测绘系测绘系-WHX（一）卖方（一）卖方 1 1、土地权利人、土地权利人 土地所有者和土地使用者 在我国，政府垄断了国有建设用地使用权出让的一在我国，政府垄断了国有建设用地使用权出让的一 级市场。级市场。 政府出让的建设用地使用权来源：一是征收集体土政府出让的建设用地使用权来源：一是征收集体土 地，二是收回国

10、有土地。地，二是收回国有土地。GDGM-测绘系测绘系-WHX（一）卖方（一）卖方 2 2、房地产开发企业（开发商）、房地产开发企业（开发商） 以营利为目的 在房地产开发建设过程中，有5类企业直接参与到房地产的开发建设和维护； 1）规划设计单位；2）勘察设计单位； 3）建筑设计单位；4）建筑施工企业； 5）物业服务企业。 3 3、房屋所有权人、房屋所有权人 GDGM-测绘系测绘系-WHX（二）卖方（二）卖方 主要指消费者，包括购买人和承租人。主要指消费者，包括购买人和承租人。 购买人分为；自由型购买人和投资型购买人。 支付能力是自由型购买人的主要约束条件； 投资型购买人预期收益的大小决定了其购买

11、行动。GDGM-测绘系测绘系-WHX（三）房地产中介机构（三）房地产中介机构 主要包括房地产经纪机构、房地产估价机构和房地产 咨询机构。GDGM-测绘系测绘系-WHX（四）其他专业服务机构（四）其他专业服务机构1、金融机构；2、律师事务所；3、会计师事务所。GDGM-测绘系测绘系-WHX（五）房地产市场的管理者（五）房地产市场的管理者 主要是指行政主管部门和行业自律性组织。GDGM-测绘系测绘系-WHX四、房地产市场竞争四、房地产市场竞争（一）房地产市场竞争的概念（一）房地产市场竞争的概念 指在房地产市场上的交易各方为自己利益最大化而进行的努力。 竞争关系不仅发生在买卖双方之间，还包括卖方或买

12、方内部成员之间的竞争。GDGM-测绘系测绘系-WHX四、房地产市场竞争四、房地产市场竞争（二）房地产市场结构 市场结构用来描述竞争状态。 1、完全竞争市场； 2、垄断竞争市场； 3、寡头竞争市场； 4、完全垄断市场（我国的国有土地使用权出让市场）完全垄断市场（我国的国有土地使用权出让市场）GDGM-测绘系测绘系-WHX五、房地产市场波动五、房地产市场波动（一）房地产市场周期 1、上升期； 2、高峰期； 3、衰退期； 4、低价期GDGM-测绘系测绘系-WHX五、房地产市场波动五、房地产市场波动（一）房地产房地产“泡沫泡沫” “泡沫”用在经济领域，指的是一种价格运动现象，即价格泡沫，具体是指一种资产的价格在一个连续过程中的快速上涨，