海鑫广场管理方案和服务质量标准

1、海鑫商业广场小区管理方案和服务质量标准一、小区概况海鑫商业广场项目运用国际商业前沿理念建造而成，项目位于贵州省六盘水市钟山西路18号，由A、B、C三栋电梯楼组成，总建筑面积约17万平米，其中住宅面积10.8万平米，商业建筑面积4.9万平米，地下车库1万余平米，共有业主1400余户。二、小区特点(一) 开放性。本项目由三栋相对独立的电梯楼组成，因本身商业需要以及照顾周边业主（住户）的通行，封闭性差，有多个通道进出本项目区域，增加了管理服务难度。(二) 业主多且构成具有多样性。本项目属于商住合一的物业类型，因此既有居住型业主，又有商务型业主且商务型业主占有不小的比例。相对居住型业主，商务型业主带来

2、了更多的人员以及车辆流动性，特别是有部分业主将房屋租赁给商户经营旅馆、娱乐室等，无形中增加管理服务难度。(三) 周围环境的复杂性。本项目周边聚集了各种商业、学校、医院、银行、政府部门等，人流非常集中，流动人口比较多，治安情况较为复杂，安全防范工作任务十分艰巨。(四) 相关设施设备有待于进一步完善。本项目已经建成投入使用多年，一些设施设备开始老化或者原来本身并未配备完善，接管后需要投入一定资金进行设备更新或者完善，以确保管理服务工作取得实效。三、管理服务整体构想和目标(一) 安保管理方案1. 变开放式为半封闭式。分别在A、B、C三栋楼的三个出入通道增设道闸门，将现在的开放式管理改进为半封闭式的管

3、理。在各单元门入口处和小区主要入口处添设高清摄像头或者将原有的监控摄像头更换成高清摄像头，对各单元门入口处和小区主要入口处进行全天候立体监控，不留死角，保证监控室随时对各单元门入口处和小区主要入口处进行监控并排除隐患，出现安全事故后能进行调取录像进行分析，协助警方破案。2. 各单元门入口处设置常设保安人员负责，对进入该单元的嫌疑人员进行盘查，保安人员实行2班轮换，整个海鑫商业广场的六个进入单元的入口安排保安人员12人，责任落实到保安个人。3. 组建2支巡逻队，每队4-5人，昼夜24小时不间断巡逻，白天巡逻队以小区四周内楼道出入口为主，晚上以业主楼道内为主，进行各层巡逻，堵塞可疑人员进入管辖区域

4、，确保业主财产的安全。钟山大道在海鑫广场C栋和农发行之间修电动道闸门，早上7点到晚上10点开启5米宽，供行人和摩玛城商场行人出入，之外只留1.5米宽供小区行人出入。道闸门和岗亭设置示意图A栋电梯楼（佳惠华盛堂） 农业发展银行C栋电梯楼（摩玛城）钟山大道岗亭高清摄像头将农发行大门作为小区车辆的出口，小区车辆从向阳北路入口驶入，从此驶出进入钟山大道。设岗亭1个。向阳北路路口高清摄像头C栋楼岗亭从原位置移到靠围墙的位置，可以同时监视东西两个方向和小广场小广场岗亭岗亭B栋电梯楼高清摄像头C栋楼东出口靠地下停车场入口处砌围墙加装一道大铁门（套小门），大铁门平时不开启，只作消防专用，小门白天开启供业主进出

5、，晚上关闭防盗。将向阳北路入口道闸从原位置移至A栋地下停车场入口处并设置入口岗亭1个；小区车辆实行单向出入，从这一入口驶入小区，从农发行大门出小区。B栋楼东侧铁门凌晨10时关闭，早晨6时开启(二) 保洁和绿化管护管理方案1. 配备完善的垃圾收集及处理设施，方便业主使用，加强宣传教育，提高业主保洁意识。2. 垃圾日产日清、封闭转运，杜绝二次污染，实施垃圾分类处理。3. 每日巡视检查保洁情况，发现问题立即处理。4. 提倡“全员保洁、人过地净”。5. 制订科学的绿化养护计划，并严格执行。6. 园艺主管每周对绿化养护情况进行巡视检查，并将检查结果作为园艺工的考核依据之一。(三) 车辆管理方案规范车辆管

6、理，减少空间占用。进出小区实行刷卡并遥控道闸开关，小区车辆实行单向行驶，即只能从向阳北路入口驶入，从农业发展银行驶出。小区内的停车位以优先满足业主使用为前提，外来车辆未经允许禁止进入小区内。在不影响业主休闲活动以及消防的前提下，在小广场等适当部位增划停车位，保证业主车辆能正常停放。(四) 设施设备管理方案加强设施设备的维护保养工作，确保各项设施设备的正常运行。特别是给排水、供配电、消防、电梯等等设施设备是小区业主正常生活的重要保障，必须全力避免因停水、漏水、停电、消防通道堵塞、电梯故障等给业主生活带来不便或造成更严重的后果。我们的目标：在于通过高水平物业管理的实施，为该物业的业主（用户）创造一

7、个安全、整洁、舒适、文明、有序、方便、快捷的居住、商务环境，充分体现物业管理创造美好新生活的时代概念，使该物业的服务管理形成一个良性向上的运行体系。四、管理服务重点(一) 切实加强治安防范工作，防止入室盗抢案件的发生，维护小区治安。本项目在过去有关物业公司服务过程中，曾发生过多起业主被盗案件，使业主蒙受了财产损失，需要从中吸取教训，堵塞管理漏洞，防止类似情况再次发生。(二) 加强设备设施的维护管理，确保设备设施正常运转，特别是供水、供电、电梯等设备的正常运转，是保障业主日常生活重要基础。本项目均为高层建筑，需要二次加压才能保证业主供水，因此加压设备的维护工作不能忽视；电梯是业主出行的重要载体，

8、必须全力确保电梯的正常运行；电气设施是确保电力正常供给的重要载体，必须把电气设施维护工作作为重点抓好抓实，以满足业主日常生活需要。(三) 消防工作事关业主生命财产安全，特别是对于本项目建筑都是高层来说，加强消防管理，预防火灾事故发生，责任更加重大。(四) 车辆管理工作好坏直接影响本项目区域内的整体秩序，必须下大力规范车辆管理工作，杜绝乱停乱放，避免堵塞消防通道和影响正常通行。(五) 卫生保洁和绿化管护是营造小区整洁优美环境的重要工作，必须投入相应的人力物力保证此项工作取得实效。五、管理服务的主要措施（一）为实现管理服务整体构想和工作总目标，前期拟投入10万元人民币用于完善相应的设施设备，促进后

9、续工作的顺利开展。10万元投入具体用途如下：1. 增设主要出入口道闸；2. 主要出入口和单元门增加或者更换高清摄像头；3. 小广场四周新增停车位划线；4. 新建各单元入口值班岗亭；5. 电梯间、楼道、楼梯间等照明系统更新；6. 小广场增设部分健身器材。（二）把常态化管理服务与应急管理有机结合起来。物业管理服务绝大多数时间从事的是常态化的工作，但有时也难免会有突发性事件，譬如治安事件、火灾事故、停水停电事故、电梯故障、管道渗漏、地震等等。因此，我们既要做好常态化工作，又要防患于未然，把突发事件应急处置工作放在重要位置加以考虑，制定相应的预案，以期在发生上述事件时能以最短的时间和最有效的方式正确处

10、置，切实保障业主生命财产安全。（三）组建一支高素质的物业服务队伍，以满足本项目的管理服务需要。管理服务工作做得好不好，人是决定性的因素。只有配齐配强管理班子，选好用好相关业务人员，充分发挥物业服务队伍的主观能动作用，发扬团队精神，才能更好地完成本项目的管理服务工作。（四）建立健全科学的管理制度，是搞好本项目管理服务工作的重要保障。“没有规矩，不成方圆”，一支没有严密纪律的队伍是不可能取得任何成功的。因此，我们会根据本项目的实际需要制定完善相应的管理制度，如工作纪律、岗位职责、管理标准，等等，以保障各项工作的顺利开展。（五）抓特色服务。如建社区直饮水站，使业主能直接取水饮用，直饮水比桶装水不仅口

11、感更好，而且价格更便宜，既方便了业主，又为他们节约了支出；为业主提供家政、邮件代收代办、代收各种费用、陪护老人、代接送孩子上学等等方面的服务。现在，人们的生活节奏快了，很难有时间料理家务，物业公司可以组织为业主提供家政方面的服务，以减轻他们的负担。（六）建立起物业公司与业主之间的互动机制，形成良性互动，是做好本项目管理服务工作的重要途径。业主是物业公司的“衣食父母”，物业公司要生存和发展，必须依靠业主，只有把管理服务工作做到位，让业主满意，物业公司才有继续发展的机会。要形成物业公司与业主之间的良性互动，就必须加强与业委会之间的联系，充分发挥业委会沟通物业公司与业主之间的桥梁和纽带作用。物业公司

12、应当经常征求和听取业委会对管理服务工作的意见和建议，从而不断改进工作，提高管理服务水平。六、服务质量标准（一）小区安保服务质量标准：1. 保安巡逻坚持做到“六查”：（1）查各单元刷卡门锁，保证24小时用磁卡打开，一旦发现损坏苗头，立即告知办公室通知修复，修复时间不超过1小时。（2）查业主门窗是否关好；（3）查小区内车辆停放是否规范有序；（4）查公共设施是否完好；（5）查是否有可疑人员进入；（6）查安全隐患是否排除。2. 电梯安全防范：按照国家有关电梯安全使用和保养的相关规定做好维护和保养工作，确保电梯的正常运行。实行责任到人，24小时监控，定期不定期地检查电梯用电安全，防止因停电或意外故障导致

13、电梯漏电、困人等事故的发生。每周检查一次钢丝绳、主机及其他部件，发现隐患，及时联系专门维保人员进行处置。每月维护保养不少于2次，由专业的电梯维保公司派员进行专门维保。定期对电梯轿箱进行消毒，做好传染病预防工作。3. 供水、供电安全：白班人员每周仔细巡查主电路，作好巡查记录，公司经理每周检查记录内容。水电工随时检查电气线路，发现接头松动或胶布老化，必须重接重包；发生空气开关跳闸现象，必须先行仔细检查并排除电路故障后再合闸。每3天检查1次预备发电机组及配套设备并作好相应的记录。定期不定期地检查给排水管道，防止堵塞、漏水等事故。（二）小区环境卫生服务质量标准：1.小区A栋楼每5层按设1个清洁人员进行

14、打扫，保证楼道和楼梯间清洁卫生；B栋楼和C栋楼每单元安设1个清洁人员进行打扫，保证楼道和楼梯间清洁卫生；小区公共区域和绿化带设2个清洁人员进行打扫，保证小区公共区域和绿化带清洁卫生。2. 小区物业共用部位和相关场地的清洁卫生率达到95，及时收到收集清运垃圾；污雨水管道、化粪池定期检查、疏通和清涛（三）小区环境公共区域绿化带的绿化和维护。1.配备1名专业绿化工人进行绿化和维护，保证绿化带绿化率和完好率达到90。清除绿化带上和绿化带周围的垃圾和杂物。2.定期浇灌、施肥和松土，做好防洪、防涝、防冻，适时喷洒农药、预防病虫害。（四）小区物业共用部位的维护、养护和管理：1.物业共用部位完好率达到95.2.临修、急修及时率达到95。（五）小区物业公用设施设备的运行、维修、养护和管理1. 物业公用设施设备的运行完好率达到95，维修及时率达到95。2.定期的检修、养护，建立设备档案、运行检查、维保记录档案。（六）车辆的停放管理：1.正确区分、辨认业户车辆。2.车辆管理员对进场车辆外观进行检查。3.车场入口岗登记、开启车挡器不超过20秒/次。4. 车场出口岗、登记、开启车挡器不超过90秒/次。5车场巡逻人员按规定路线每30分钟巡逻1次并签到。