第4章土地获取

1、第第4 4章房地产项目用地的获取章房地产项目用地的获取本章内容提要 房地产开发企业获取建设项目用地主要有三种方房地产开发企业获取建设项目用地主要有三种方式，即出让、划拨和转让。其中出让和划拨属于土式，即出让、划拨和转让。其中出让和划拨属于土地一级市场行为，转让属于土地二级市场行为。房地一级市场行为，转让属于土地二级市场行为。房地产开发企业在获得房地产开发项目用地，并相应地产开发企业在获得房地产开发项目用地，并相应取得土地使用权之后，要进行项目的前期工作，其取得土地使用权之后，要进行项目的前期工作，其中包括申请、获取项目的三种许可证。中包括申请、获取项目的三种许可证。重点问题重点问题房地产项目用

2、地获取的方式划拨土地使用权的特点、范围。土地使用权出让的类型及各自含义、特点、范围。土地使用权转让的类型及其特点、要求。房地产开发用地的征用与拆迁。4.1.1 4.1.1 划拨土地使用权概述划拨土地使用权概述l（一）划拨土地使用权的含义划拨土地使用权划拨土地使用权，即通过行政划拨方式取得的土地使用权。土地使用权划拨土地使用权划拨，是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者的行为。4.1 划拨土地使用权的获取划拨土地使用权的获取l（二）划拨土地使用权的基本特征4.1.1 4.1.1 划拨土地使用权概述划拨土地使用权

3、概述基本特征基本特征1、行政性2、无偿性3、无明确使用期限4、流转限制性l（三）划拨土地使用权的基本类型 国家机关、军事机关、城市基础设施、公益事业用地等公法人享有的划拨土地使用权。 企业、事业单位等私法人、自然人或其他组织享有的划拨土地使用权。4.1.1 4.1.1 划拨土地使用权概述划拨土地使用权概述4.1.2 4.1.2 划拨土地使用权的适用范围划拨土地使用权的适用范围l（一）中央政府的政策规定 中华人民共和国中华人民共和国土地管理法土地管理法（1998） 划拨用地目录划拨用地目录（国土资（国土资2001第第9号号令）令）l（二）地方政府的政策规定原因：划拨土地存在非法隐形市场流转原因：

4、划拨土地存在非法隐形市场流转 一般性管理 国有企业改制过程中的划拨土地管理六安市巢湖市美国白宫阜阳市 颖泉区安庆望江县新华社2011.3.25报道，这栋办公大楼的建筑面积达到43600平方米，相当于8.5个美国白宫。项目总造价约为6300万元。 l根据土地管理法第45条规定:l征用土地的审批以县级人民政府掌握，具体规定为，基本农田、基本农田以外的耕地超过35公顷的、其他土地超过70公顷的由国务院批准，征用以上规定以外的土地，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。l根据土地管理法 第44条规定：省、自治区、直辖人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项门占

5、用土地，涉及农用地转为建设用地的。由国务院批准。l划拨土地使用权的主要步骤4.1.3 4.1.3 划拨土地使用权获取的主要流划拨土地使用权获取的主要流程程预审申请批准审查登记发证国有土地使用证国有土地使用证 l主要利益主体及相互关系政府划拨土地使用者原土地使用者行政关系利益关系行政关系4.1.4 4.1.4 划拨土地使用权获取过程中的划拨土地使用权获取过程中的主要成本和税费主要成本和税费其他费用安置补助费主要成本和税费土地补偿费地上附着物及青苗补偿费拆迁补偿费l（一）土地使用权出让含义土地使用权出让土地使用权出让，简称土地出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者

6、向国家支付土地使用权出让金的行为。4.2.1 4.2.1 土地使用权出让概述土地使用权出让概述4.2 出让土地使用权的获取出让土地使用权的获取l出让土地使用权的内涵4.2.1 4.2.1 土地使用权出让概述土地使用权出让概述基本内涵主体客体内容出让方受让方城镇国有土地出让方：出让一定年限土地使用权受让方：支付土地出让金l（二）基本特征l1、土地所有权与使用权分离l2、受让主体的多样性l3、有偿和有期限性 住宅最长70年；工业、文教卫体等50年、综合及其他50年；商业、娱乐、旅游等40年的规定。l4、计划性（城市房地产管理法l（三）土地出让的原则l1、国家主权神圣不可侵犯l2、平等、自愿、有偿l

7、3、所有权与使用权分离l4、合理利用土地l（四）土地使用权出让的年限、方式l1、年限、年限l中华人民共和国城市房地产管理法13条规定：土地出让最高年限由国务院规定l土地管理法及国务院城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例具体规定。l2、出让方式l土地使用权出让金土地使用权出让金：国有土地使用者的代表向土地使用者收取的一定期限的土地使用费，主要用于各项城市建设和土地开垦、复垦等方面。l其他费用其他费用：契税，征地补偿费，房屋拆迁费，耕地占用税，新增建设用地土地有偿使用费，耕地开垦费和各项管理费用等。4.2.2 4.2.2 出让土地使用权过程中主要成出让土地使用权过程中主要成本和税费本和税费l （一

8、）协议出让土地使用权的含义协议出让国有土地使用权协议出让国有土地使用权，是指国家以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。（国土资源部第11号令2004.7.1一级市场不再协议出让）一、协议出让土地使用权概述一、协议出让土地使用权概述4.2.3 出让土地使用权的获取方式出让土地使用权的获取方式l（二）协议出让土地使用权的基本特征 非市场出让，没有竞争者 政府对地价较易控制，灵活性较大 价格和使用范围受到限制l供地环节的一般程序（三）协议出让土地使用权获取的主（三）协议出让土地使用权获取的主要流程要流程公开信息接收申请编制方案地价评估确

9、定底价方案、底价报批协商签订公示签订合同公布结果核发批准书土地登记资料归档l （一）招标出让土地使用权 1、含义、含义 招标出让土地使用权招标出让土地使用权，是指市、县国土资源管理部门发布招标公告或者发出投标邀请书，邀请特定或者不特定的法人、自然人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。l 公开招标，邀请招标二、招标、拍卖、挂牌出让土地使用权二、招标、拍卖、挂牌出让土地使用权l2、招标出让土地使用权的基本特征 程序规范程序规范 全方位开放，透明度高全方位开放，透明度高 公平、客观公平、客观 交易双方一次成交交易双方一次成交l3、招标基本流程发布招公告领取招标文件开标

10、评标定标签约登记领证投标l（二）拍卖出让土地使用权 1、含义、含义 拍卖出让土地使用权拍卖出让土地使用权，是指市、县国土资源管理部门发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。l2、拍卖出让土地使用权的基本特征 必须有两个以上的买主必须有两个以上的买主 必须有不断变动的价格必须有不断变动的价格 必须有公开竞争的行为必须有公开竞争的行为l3、拍卖基本流程 公告 拍卖活动的时间、地点 领取拍卖文件 举行拍卖活动 签订合同 登记领证l（三）挂牌出让土地使用权 1、含义含义 挂牌出让土地使用权挂牌出让土地使用权，是指市、县国土资源管理部门发布挂牌公告，按公告规

11、定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌截止时的出价结果或现场竞价结果确定土地使用者的行为。l2、挂牌出让土地使用权的基本特征 时间长，且允许多次报价，有利于投资时间长，且允许多次报价，有利于投资者理性决策和竞争者理性决策和竞争 操作简便，便于开展操作简便，便于开展 有利于土地有形市场的形成和运作有利于土地有形市场的形成和运作l3、挂牌基本流程公布挂牌信息竞买人提出申请竞买文件移交签订合同保证金处理登记领证l（一）含义（一）含义 ：广义：广义：土地使用权发生转移的所有行为，包括出让。l狭义狭义：通过出让方式获得土地使用权的土地使用

12、者，通过买卖、赠与或其他合法方式将土地使用权再转移的行为。l土地交易一级市场土地交易一级市场；土地交易二级市场土地交易二级市场4.3.1 4.3.1 土地使用权转让的概念土地使用权转让的概念4.3 土地使用权转让土地使用权转让l（二）特征l1、以土地使用权出让为基础l合同内容一致，不得擅自改变土地用途、土地使用条件；l合同规定权利义务随土地转让而转移；l土地使用年限:合同规定年限-已使用年限l2、需具备一定的条件l城市房地产管理法38条、城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例9条2款规定。l3、是平等民事主体之间的一种民事法律行为l4、土地使用权转让的同步性l同步性是指土地使用权与其地上建筑物、

13、附着物在转让时不可分离。l4.3.2土地使用权转让的内容l1、权利、义务随土地使用权转让；l2、转让年限= 使用年限已使用年限l3、国有土地使用权转让价格l1）明显低于市场价格市县政府有优先购买权l2）价格不合理上涨县市政府可采取措施平稳价格l3）土地使用权与地上建筑物、地上附着物一同转让时，其价格应分别评估。l4.3.3 土地使用权转让的类型1出售出售2交换交换3赠与赠与l土地使用权出售指现有土地使用者将其土地使用权依法转移给受让人，并由受让人向其支付地价款的行为。l特点：l1）买卖双方当事人等价有偿行为l2）合同标的是国有土地使用权、地上附着物、建筑物l3）土地使用权的转移以登记为要件。l

14、土地使用权交换指双方当事人约定相互转移土地使用权，其本质是一种权利交易。l特点：l1）本质是权利交易l2）标的的双重性l3）双方的权利和义务具有相同性l土地使用权赠予指土地使用权人自愿将土地使用权无偿转移给受让人的行为。l地上建筑、附着物同时赠予；l无偿和单方的行为，l赠与人可以对所赠土地使用权设置附加条件。l转让申请l签订转让合同l转让合同公证l缴纳土地出让金和土地增值税l土地使用权变更登记4.3.4 4.3.4 土地使用权转让的程序土地使用权转让的程序4.3.5 4.3.5 土地使用权转让与出让的比较土地使用权转让与出让的比较区别区别出让出让转让转让行为主体行为主体政府及土地管理部门政府及

15、土地管理部门境内外任何经济实体及个境内外任何经济实体及个人人法律关系法律关系法律关系不平等法律关系不平等法律关系平等法律关系平等在市场所在市场所处层次处层次一级市场一级市场二级市场二级市场年限年限按合同规定，不得超按合同规定，不得超过国家规定过国家规定合同年限已使用年限合同年限已使用年限剩余使用年限剩余使用年限土地转移土地转移方式方式协议、招标、挂牌、协议、招标、挂牌、拍卖拍卖出售、交换、赠与出售、交换、赠与4.4房地产开发用地的征用拆迁l一、土地征用l（一）含义 指国家为了公共利益的需要，按照法定程序和条件，将农村集体所有土地转变为国家所有的行为，并对原集体和个人进行补偿和安置。l(二)特征

16、l1、强制性l2、是一种政府行为l3、土地征用具有补偿性3月21日凌晨1点30分左右，平度市凤台街道杜家疃村的农田里发生一起惨案。据村民介绍，四名负责值守看地的村民被堵在帐篷里，帐篷四周被浇上了汽油点燃。记者了解到，一名63岁的村名被当场烧死，其他三名村民不同程度烧伤。 法制网青岛青岛2014年年3月25日电 记者姜东良 实习生梁平妮 记者刚刚从青岛市公安局获悉，造成4名守地村民1人死亡、3人受伤的平度市3.21纵火案今日告破，4名施暴者受王月某及杜家疃村村委会主任杜群某和工地承建商崔连某指使实施了纵火暴行。目前，平度市公安局已将此7人刑事拘留。现已查明，3月月21日凌晨，李某、日凌晨，李某、

17、李显某、柴培某、刘长某李显某、柴培某、刘长某4人受王人受王月某指使（均为平度人），窜至月某指使（均为平度人），窜至现场实施纵火后逃跑。王月某是现场实施纵火后逃跑。王月某是受崔连某（贵和置业有限公司法受崔连某（贵和置业有限公司法人代表，系开元城御景二期工地人代表，系开元城御景二期工地承建商）和杜群某（杜家疃村主承建商）和杜群某（杜家疃村主任）的指使实施犯罪。任）的指使实施犯罪。 l（三）征用程序 l(四)征地补偿与安置费用l4安置补助费l 安置补助费是指为安置以土地为主要生产资料并取得生活来源的农业人口生活国家所给予的生活补助。l二 城市房屋拆迁l（一）含义l拆迁是指国家按有关法定程序收回土地使用权或改变土地使用性质时，按照有关法律法规和规章制度的规定转移他人所有的房地产权益的行为过程。l（二）拆迁程序 l1、房屋拆迁申请l2、房屋拆迁审批l3、签订拆迁补偿和安置协议l4、实施拆迁l5、监督检查美国西雅图然开发商为这栋只有90多平米的小房子开出了几倍于市价的百万美元补偿，但80多岁的屋主伊迪丝梅斯菲尔德就是不肯搬，最后，开发商只好三面围着她的小房子，建起了凹字形的五层商业大楼。 l