房地产企业政策归类

1、房地产企业政策归类房地产业营改增主要政策文件有：1. ? 财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通 知?财税 202136 号2. ? 国家税务总局关于发布 房地产开发企业销售自行开发的房地产 工程增值税征收管理暂行方法 的公告?国家税务总局公告 2021 年 第 18 号3. ? 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收 管理事项的公告 ?国家税务总局公告 2021年第 23 号4. ? 关于进一步明确全面推开营改增试点有关再保险、不动产租赁和 非学历教育等政策的通知 ?财税 202168 号5. ? 财政部 国家税务总局关于明确金融 房地产开发 教育辅助效劳

2、 等增值税政策的通知 ?（财税 2021 140号6. ? 国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告?国家税务总局公告 2021年第 86 号7. ?国家税务总局关于进一步明确营改增有关征管问题的公告?国家税务总局公告 2021年第 11 号一、纳税人一根本规定在中华人民共和国境内销售自行开发的房地产工程的房地产开 发企业，为增值税纳税人自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进展根底设施和房屋建立。房地产企业以接盘等形式购入未完工的房地产工程继续开发后，以自己的名义立项销售的属于销售自行开发的房地产工程。 在境内销售不动产，是指所销售的不动产在境内。三两类纳税人纳税人分为一般

3、纳税人和小规模纳税人。 销售自行开发的不动产 纳税人应税行为的年应征增值税销售额超过 500 万元（含本数 ）的为 一般纳税人，未超过该标准的纳税人为小规模纳税人。二、税率及征收率房地产开发企业销售自行开发房地产工程适用税率为 11%，征收 率为 5%。三、应纳税额的计算一计税方法 增值税计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法。 一般纳税人销售自行开发的房地产老工程适用一般计税方法计 税。一般纳税人销售自行开发的房地产老工程， 可以选择简易计税方 法按照 5%征收率计税。一经选择简易计税方法的， 36 个月内不得变 更为一般计算方法。房地产老工程，是指：1?建筑工程施工许可证 ?注明的合同开

4、工日期在 2021年 4月30 日前的房地产工程； 2?建筑工程施工许可证 ?未注明合同开工日期或者未取得 ? 建筑工程施工许可证 ?但建筑工程承包合同注明的开工日期在2021年4月 30日前的建筑工程工程。小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税。 （二）一般计税方法应纳税额的计算计算公式：应纳税额 =当期销项税额 - 当期进项税额销项税额=销售额X税率销售额二含税销售额宁1+税率当期销项税额小于当期进项税额缺乏抵扣时， 其缺乏局部可以结 转下期继续抵扣。三简易计税方法应纳税额的计算计算公式：应纳税额二销售额X征收率销售额二含税销售额宁（1 +征收率）四、销售额一一般计税方法1. 房地产

5、开发企业中的一般纳税人 以下简称一般纳税人 销售 自行开发的房地产工程， 适用一般计税方法计税， 按照取得的全部价 款和价外费用，扣除当期销售房地产工程对应的土地价款后的余额计 算销售额。销售额的计算公式如下：销售额 = 全部价款和价外费用 - 当期允许扣除的土地价款 /1+11%价外费用，是指价外收取的各种性质的收费， 但不包括以下工程： 1代为收取并符合规定的政府性基金或者行政事业性收费； 2以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。 支付的土地价款， 是指向政府、 土地管理部门或者受政府委托收 取的土地价款的单位直接支付的土地价款。 向政府部门支付的土地价 款包括土地受让人向政府部门支付的

6、征地和拆迁补偿费用、 土地前期 开发费用和土地出让收益等。2. 当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算： 当期允许扣除的土地价款 =当期销售房地产工程建筑面积 / 房地 产工程可供销售建筑面积 * 支付的土地价款当期销售房地产工程建筑面积， 是指当期进展纳税申报的增值税 销售额对应的建筑面积。房地产工程可供销售建筑面积， 是指房地产工程可以出售的总建 筑面积，不包括销售房地产工程时未单独作价结算的配套公共设施的 建筑面积。当期销售房地产工程建筑面积， 房地产可供销售建筑面积， 是指 计容积率地上建筑面积，不包括地下车位建筑面积。3. 差额扣除凭证在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款

7、， 应取得 省级以上含省级财政部门监印制的财政票据；纳税人按照上 述规定扣除在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿款时， 应 提供拆迁协议、 拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆 迁补偿费用真实性的材料。4. 差额扣除其他特殊规定 1房地产开发企业向政府部门支付的土地价款以及向其他单 位或个人支付的拆迁补偿费用， 按照上述规定， 允许在计算销售额时 扣除但未扣除的，从 2021年 12月税款所属期起按照规定计算扣 除。 2房地产开发企业 包括多个房地产开发企业组成的联合体 受让土地向政府部门支付土地价款后， 设立工程公司对该受让土地进 展开发，同时符合以下条件的， 可由工程公司按

8、规定扣除房地产开发 企业向政府部门支付的土地价款： 房地产开发企业、 工程公司、 政府部门三方签订变更协议 或者补充合同，将土地受让人变更为工程公司； 受让土地的用途、 规划等条件不变的情况下， 签署变更协 议或者补充合同时，土地价款总额不变； 工程公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。7. 差额扣除台账登记一般纳税人应建立台账登记土地价款 包括向其他单位或个人支 付的拆迁补偿费用 的扣除情况， 扣除的土地价款不得超过纳税人实 际支付的土地价款。二简易计税方法 小规模纳税人销售自行开发的房地产工程以及一般纳税人销售自行开发的房地产老工程适用简易计税方法计税的， 以取得的全部价 款和价外

9、费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。三视同销售以下情形视同销售效劳、无形资产或者不动产：1. 单位或者个人向其他单位或者个人无偿提供效劳， 但用于公益 事业或者以社会公众为对象的除外；2. 单位或者个人向其他单位或个人无偿转让无形资产或者不动 产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外；3. 财政部或者国家税务总局规定的其他情形。（ 四纳税人销售不动产价格明显偏低或者偏高且不具有合理商 业目的的， 或者发生视同销售行为而无销售额的， 主管税务机关有权 按照以下顺序确定销售额：1. 按照纳税人最近时期提供同类应税效劳的平均价格确定。2. 按照其他纳税人最近时期提供同类应税效劳的平均价格确定。

10、3. 按照组成计税价格确定。组成计税价格的公式为：组成计税价格二本钱X （1 +本钱利润率）本钱利润率由国家税务总局确定。五、进项税额根据 ?财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试 点的通知？财税202136号附件1 ?营业税改征增值税试点实施方法?、附件 2?营业税改征增值税试点有关事项的规定 ?、?国家税 务总局关于发布 不动产进项税额分期抵扣暂行方法 的公告 ?国家税务总局公告 2021年第 15 号及?财政部 国家税务总局关于进一步 明确全面推开营改增试点有关劳务派遣效劳、 收费公路通行费抵扣等 政策的通知 ?财税 2021 47 号、?财政部 国家税务总局关于收 费公路通

11、行费增值税抵扣有关问题的通知 ?财税 202186 号中 关于进项税额的相关规定， 房地产业一般纳税人购置的货物、 加工修 理修配劳务、效劳、无形资产和不动产，可按规定凭合法有效的增值 税扣税凭证抵扣进项税额。一准予从销项税额中抵扣的进项税额。1. 从销售方取得的增值税专用发票含税控机动车销售统一发 票，下同上注明的增值税额。2. 从海关取得的海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税额。3. 购进农产品，除取得增值税专用发票或者海关进口增值税专用 缴款书外，按照农产品收购发票或者销售发票上注明的农产品买价和 13%的扣除率计算的进项税额。4. 从境外单位或者个人购进效劳、 无形资产或者不动产，

12、自税务 机关或者扣缴义务人取得的解缴税款的完税凭证上注明的增值税额。5. 一般纳税人支付的道路、桥、闸通行费，暂凭取得的通行费发 票不含财政票据，下同上注明的收费金额按照以下公式计算可抵 扣的进项税额：高速公路通行费可抵扣进项税额 =高速公路通行费发票上注明的 金额1+3% x 3%一级公路、二级公路、桥、闸通行费可抵扣进项税额 =一级公路、 二级公路、桥、闸通行费发票上注明的金额+1+5% X 5%通行费，是指有关单位依法或者依规设立并收取的过路、 过桥和 过闸费用。6. 适用一般计税方法的纳税人， 2021 年 5 月 1 日后取得并在会 计制度上按固定资产核算的不动产或者 2021 年

13、5月 1 日后取得的不 动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分 2 年从销项税额中抵 扣，第一年抵扣比例为 60%，第二年抵扣比例为 40%。取得不动产，包括以直接购置、承受捐赠、承受投资入股、自 建以及抵债等各种形式取得不动产， 不包括房地产开发企业自行开发 的房地产工程。融资租入的不动产以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物， 其进项税额不适用上述分 2 年抵扣的规定。【注意】根据 ?国家税务总局关于调整增值税扣税凭证抵扣期限 有关问题的通知 ?国税函 2021617 号的规定，增值税一般纳 税人取得 2021 年 1 月 1 日以后开具的增值税专用发票、公路内河货 物运输业统一发票和机

14、动车销售统一发票， 应在开具之日起 180日内 到税务机关办理认证， 并在认证通过的次月申报期内， 向主管税务机 关申报抵扣进项税额。实行海关进口增值税专用缴款书 （ 以下简称海 关缴款书 ）“先比对后抵扣管理方法的增值税一般纳税人取得 2021 年1 月 1 日以后开具的海关缴款书， 应在开具之日起 1 80日内向主管 税务机关报送 ?海关完税凭证抵扣清单 ?（ 包括纸质资料和电子数据 ）申请稽核比对。增值税一般纳税人取得 2021年 1月 1日以后开具的增值税专用发票、 公路内河货物运输业统一发票、 机动车销售统一发 票以及海关缴款书， 未在规定期限内到税务机关办理认证、 申报抵扣 或者申

15、请稽核比对的， 不得作为合法的增值税扣税凭证， 不得计算进 项税额抵扣。根据 ?国家税务总局关于进一步明确营改增有关征管问题的公告 ? 国家税务总局公告 2021年第 11号第十条的规定：“自 2021年 7 月 1 日起，增值税一般纳税人取得的 2021 年 7 月 1 日及以后开具的 增值税专用发票和机动车销售统一发票， 应自开具之日起 360 日内认 证或登录增值税发票选择确认平台进展确认， 并在规定的纳税申报期 内，向主管国税机关申报抵扣进项税额。增值税一般纳税人取得的 2021年 7月 1 日及以后开具的海关进 口增值税专用缴款书， 应自开具之日起 360 日内向主管国税机关报送 ?

16、 海关完税凭证抵扣清单 ?，申请稽核比对。纳税人取得的 2021年6月30日前开具的增值税扣税凭证， 仍按? 国家税务总局关于调整增值税扣税凭证抵扣期限有关问题的通 知?（国税函 2021617号） 执行。二不得从销项税额中抵扣的进项税额。1. 纳税人取得的增值税扣税凭证不符合法律、 行政法规或者国家 税务总局有关规定的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。增值税扣税凭证， 是指增值税专用发票、 海关进口增值税专用缴 款书、农产品收购发票、农产品销售发票和完税凭证。纳税人凭完税凭证抵扣进项税额的， 应当具备书面合同、 付款证 明和境外单位的对账单或者发票。 资料不全的， 其进项税额不得从销 项税额

17、中抵扣。2. 不得从销项税额中抵扣进项税额的工程。 1用于简易计税方法计税工程、免征增值税工程、集体福利 或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、效劳、无形资产和不 动产。其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述工 程的固定资产、无形资产不包括其他权益性无形资产 、不动产。纳税人的交际应酬消费属于个人消费。不动产、 无形资产的具体范围， 按照?营改增试点实施方法 ?所附 的 ?销售效劳、无形资产或者不动产注释 ?执行。固定资产，是指使用期限超过 12 个月的机器、机械、运输工具 以及其他与生产经营有关的设备、工具、器具等有形动产。 2非正常损失的购进货物，以及相关的加工修理修配劳

18、务和 交通运输效劳。3非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物不包括 固定资产、加工修理修配劳务和交通运输效劳。4非正常损失的不动产，以及该不动产所耗用的购进货物、 设计效劳和建筑效劳。5非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设计效 劳和建筑效劳纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，均属于不动产在 建工程。6购进的旅客运输效劳、贷款效劳、餐饮效劳、居民日常效 劳和娱乐效劳。7纳税人承受贷款效劳向贷款方支付的与该笔贷款直接相关 的投融资参谋费、手续费、 咨询费等费用，其进项税额不得从销项税 额中抵扣 8财政部和国家税务总局规定的其他情形。上述第 4点、第 5点所称货物，是指构成不动产

19、实体的材 料和设备，包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、 通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套 设施。上述第 2点、第 3点、第 4点、第 5点所称非正常 损失，是指因管理不善造成货物被盗、丧失、霉烂变质，以及因违反 法律法规造成货物或者不动产被依法没收、销毁、撤除的情形。3. 有以下情形之一者， 应当按照销售额和增值税税率计算应纳税 额，不得抵扣进项税额，也不得使用增值税专用发票：1一般纳税人会计核算不健全，或者不能够提供准确税务资 料的。 2应当办理一般纳税人资格登记而未办理的。4. 一般纳税人销售自行开发的房地产工程，兼有一般计税方法、 简易计税方法

20、、 免征增值税的房地产工程而无法划分的进项税额， 应 以 ?建筑工程施工许可证 ?注明的“建立规模为依据进展划分。 不得抵扣的进项税额 =当期无法划分的全部进项税额 * 简易计 税、免税房地产工程建立规模 / 房地产工程总建立规模 。三进项税额的调整。1. 已抵扣进项税额的购进货物不含固定资产 、劳务、效劳， 发生上述第四条第 二款第 2 项所列情形简易计税方法计税工程、 免征增值税工程除外 的，应当将该进项税额从当期进项税额中扣减； 无法确定该进项税额的，按照当期实际本钱计算应扣减的进项税额。2. 已抵扣进项税额的固定资产、 无形资产或者不动产， 发生上述 述第四条第二 款第 2 项所列情形

21、的，按照以下公式计算不得抵扣 的进项税额：不得抵扣的进项税额二固定资产、无形资产或不动产净值X适用 税率固定资产、 无形资产或者不动产净值， 是指纳税人根据财务会计 制度计提折旧或摊销后的余额。3. 一般纳税人取得专用发票后， 发生销货退回、 开票有误等情形 但不符合作废条件的， 或者因销货局部退回及发生销售折让的， 应在 税务机关出具 ?开具红字增值税专用发票信息表 ?的当月，依据 ?开具 红字增值税专用发票信息表 ?所列增值税税额从当期进项税额中转四进项税发票的认证抵扣1. 增值税扣税凭证的认证抵扣方式。 纳税人取得增值税发票扣税 凭证含增值税专用发票、机动车销售统一发票可以通过前台扫描

22、认证、自助扫描认证、 增值税发票选择确认平台勾选确认三种方式进 展抵扣，其中发票扫描认证为全市通办业务， 为减少纳税人前往办税 效劳厅排队等候的时间， 建议使用增值税发票选择确认平台查询、 选 择用于申报抵扣或者出口退税的增值税发票信息。 纳税人取得海关进 口增值税专用缴款书可通过申报系统上传海关缴款书相关信息， 待稽 核比对通过前方可在稽核结果的当月申报期内申报抵扣。2. 关于增值税发票选择确认平台的操作提示。 根据?国家税务总局关于按照纳税信用等级对增值税发票使用 实行分类管理有关事项的公告 ?国家税务总局公告 2021 年第 71 号 的规定，目前取消增值税发票认证的纳税人范围已由纳税信

23、用 A 级、 B级的增值税一般纳税人扩大到纳税信用C级的增值税一般纳税人。对 2021 年 5 月 1 日新纳入营改增试点、尚未进展纳税信用评级的增 值税一般纳税人， 2021年4月 30日前不需进展增值税发票认证，登 录本省增值税发票选择确认平台，查询、选择、确认用于申报抵扣或 者出口退税的增值税发票信息， 未查询到对应发票信息的， 可进展扫 描认证。1在发票勾选时，请关注界面上的当前税款所属期，纳税人 勾选的发票将属于当前的所属期。2确认勾选的操作期为当期已申报完毕或征期完毕后以两 者中较先发生者为开场时间 至下期申报当天或征期完毕当天 以两者中较先发生者为终止时间 。勾选操作窗口期的规定

24、不同于原扫描 认证的窗口期，如纳税人于 2021年 3 月 1 日进展勾选认证的增值税 专用发票可于 2021年 2 月所属期申报抵扣，但同日扫描认证的增值 税专用发票只可于 2021年 3 月所属期申报抵扣。3增值税发票选择确认平台可获取申报结果信息，以此判断 本次确认数据是否归属于当期税款所属期， 假设征期内已申报， 平台 将转换税款所属期，本次确认的发票将退回， 下期重新进展勾选确认； 假设征期内未申报或获取申报信息异常， 系统会提示纳税人确认是否 已完本钱期增值税申报， 假设纳税人选择已申报， 系统会提示纳税人 本次确认不成功， 系统将自动退回已勾选未确认的发票数据， 纳税人 需在下一

25、期重新进展勾选确认， 或纳税人选择未完成申报， 那么本次 确认成功。假设纳税人实际当期尚未进展申报但在确认是否完本钱期 申报时选择错误，误选择了已完成申报，可通过“回退税款所属期 功能，在线回退到当前税款所属期，继续进展勾选确认操作。六、预缴税款1. 房地产开发企业包括一般纳税人以及小规模纳税人 ，采取 预收款方式销售自行开发的房地产工程，应在收到预收款时按照 3% 的预征率预缴增值税。2. 应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款 =预收款/ 1+税率或者征收率 *3% 一般纳税人适用一般计税方法计税的按照 11%税率计算；一般纳税人适用简易计税方法计税的以小规模纳税人，按照 5%征收率计算3

26、. 房地产开发企业应在取得预收款的次月纳税申报期向机构所 在地主管国税机关预缴税款。预缴税款时应填报?增值税预缴税款表?。七、纳税义务发生时间一纳税人销售、出租不动产，为发生应税行为并收讫销售款 项或者取得索取销售款项凭据的当天； 先开具发票的， 为开具发票的 当天。收讫销售款项， 是指纳税人销售、 出租不动产过程中或者完成后 收到款项。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期； 未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的， 为不动产权属变更 的当天。二纳税人发生视同销售情形的， 其纳税义务发生时间为效劳、 无形资产转让完成或者不动产权属变更的当天。三房地产开发企业采用预收款形式

27、销售自行开发的房地产工 程，纳税人义务发生时间为交付房产的当天。 先开具符合规定的适用 税率的增值税发票的，为开具发票当天。八、纳税申报1. 一般纳税人销售自行开发的房地产工程适用一般计税方法的，以当期销售额和 11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款 后，向主管国税机关申报纳税。 未抵减完的预缴税款可以结转下期继 续抵减。2. 一般纳税人销售自行开发的房地产工程适用简易计税方法以 及小规模纳税人，以当期销售额和 5%征收率计算当期应纳税额，抵 减已预缴税款后， 向主管税务机关申报纳税。 未抵减完的预缴税款可 以结转下期继续抵减。3. 房地产开发企业以预缴税款抵减应纳税额， 应以完税凭

28、证作为 合法有效凭证。九、发票开具1. 一般纳税人销售自行开发的房地产工程，自行开具增值税发 票。2. 小规模纳税人销售自行开发的房地产工程， 自行开具增值税专 用发票。购置方需要增值税普通发票的， 小规模纳税人向主管国税机 关申请代开。3. 房地产开发企业向其他个人销售自行开发的房地产工程， 不得 开具增值税专用发票。4. 销售不动产，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票 时，应在发票“货物和应税劳务、效劳名称栏填写不动产名称及房 屋产权证书号码 无房屋产权证书的可不填写 ，“单位栏填写面积 单位，备注栏注明不动产的详细地址。5. 房地产开发企业采用预售形式销售自行开发的房地产工程， 在

29、收到预售款时可以开具不征税的增值税普通发票 该发票不需做纳税申报，开具内容为“预收购房款，选择商品和效劳税收分类编码 “602销售自行开发的房地产工程预收款。6. 房地产企业销售自行开发的房地产工程， 其 2021年 4月 30日 前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款， 未开具营业税 发票的，可以开具不征税的增值税普通发票， 开具增值税发票时应选 择商品和效劳税收分类编码“ 603 已申报缴纳营业税未开票补开 票。 对此局部款项一般纳税人不得开具增值税专用发票，小规模 纳税人不得申请代开增值税专用发票。根据?国家税务总局关于进一步明确营改增有关征管问题的公告 国家税务总局公告 202

30、1年第 11 号第七条的规定，纳税人 2021 年 5 月 1 日前发生的营业税涉税业务，需要补开发票的，可于 2021 年 12月 31日前开具增值税普通发票 （税务总局另有规定的除外 ） 。十、试点前发生的业务（ 一 ） 试点纳税人发生应税行为， 按照国家有关营业税政策规定差 额征收营业税的， 因取得的全部价款和价外费用缺乏以抵减允许扣除 工程金额， 截至纳入营改增试点之日前尚未扣除的局部， 不得在计算 试点纳税人增值税应税销售额时抵减， 应当向原主管地税机关申请退 还营业税。（ 二 ） 试点纳税人发生应税行为， 在纳入营改增试点之日前已缴纳 营业税，营改增试点后因发生退款减除营业额的，

31、应当向原主管地税 机关申请退还已缴纳的营业税。（ 三 ） 试点纳税人纳入营改增试点之日前发生的应税行为， 因税收 检查等原因需要补缴税款的，应按照营业税政策规定补缴营业税房地产企业政策问答第一局部计税方法问题一、房地产开发企业销售自行开发的房地产工程， 按规定可以选 择适用简易计税方法计税的， 是否可以按照工程选择适用简易计税方 法计税？答：一般纳税人提供建筑效劳、销售不动产，按规定可以选择适 用简易计税方法计税的，可以按照工程选择适用简易计税方法计税。二、房地产开发企业自行开发工程，如何判断是否属于老工程， 以开工、完工还是产权登记时间为准？答：以开工日期为准。 根据 ?国家税务总局关于发布

32、 房地产开发 企业销售自行开发的房地产工程增值税征收管理暂行方法的公告 ?国家税务总局公告 2021年第 18号的规定，一般纳税人销售自行 开发的房地产老工程，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的， 36 个月内不得变更为一般计 税方法计税。房地产老工程，是指：一 ?建筑工程施工许可证 ?注明的合同开工日期在 2021 年 4月 30 日前的房地产工程；二 ?建筑工程施工许可证 ?未注明合同开工日期或者未取得 ? 建筑工程施工许可证 ?但建筑工程承包合同注明的开工日期在 2021 年4月 30日前的建筑工程工程。三、房地产开发企业开发的， 开工日期在 4月3

33、0日之前的同一 ? 施工许可证 ?下的不同房产， 如开发工程中既有普通住房， 又有别墅， 可以分别选择简易征收和一般计税方法吗？答：不可以。同一房地产工程只能选择适用一种计税方法。 第二局部征税范围问题一、房地产开发企业在销售商品房， 同时提供精装修及家具、 家 电，如何缴纳增值税？答：房地产开发企业在销售商品房，同时提供精装修及家具、家 电的，按照销售不动产缴纳增值税。二、房地产企业以接盘方式购入未完工的房地产工程继续开发后 对外销售是否属于销售自行开发的房地产工程？答：房地产销售自行开发的房地产工程，自行开发是指依法取 得土地使用权的土地上进展根底设施和房屋建立。房地产企业以接盘 等形式购

34、入未完工的房地产工程继续开发后，以自己的名义立项销售 的属于销售自行开发的房地产工程。三、房地产企业只负责拆迁、平整土地，是否按建筑业征税？ 答：是的。属于建筑业 - 其他建筑效劳。根据 ?财政部国家税务 总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知 ?财税 202136 号附：?销售效劳、 无形资产、不动产注释 ?的规定，其他建筑效劳， 是指上列工程作业之外的各种工程作业效劳，如钻井打井 、撤除 建筑物或者构筑物、平整土地、园林绿化、疏浚不包括航道疏浚 、 建筑物平移、搭脚手架、爆破、矿山穿孔、外表附着物包括岩层、 土层、沙层等剥离和清理等工程作业。四、房地产开发企业将自行开发的房屋， 无偿赠

35、与他人， 是否需 要缴纳增值税？答：需要视同销售，计算缴纳增值税以下情形视同销售效劳、无 形资产或者不动产：1. 单位或者个人向其他单位或者个人无偿提供效劳， 但用于公益 事业或者以社会公众为对象的除外；2. 单位或者个人向其他单位向个人无偿转让无形资产或者不动 产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外；3. 财政部或者国家税务总局规定的其他情形。第三局部进项税额问题一、一般纳税人销售自行开发的房地产工程如果无法划分取得的 进项可以抵扣吗？答：根据国家税务总局公告 2021年第 18号规定：“第十三条一 般纳税人销售自行开发的房地产工程， 兼有一般计税方法计税、 简易 计税方法计税、免征增

36、值税的房地产工程而无法划分不得抵扣的进项 税额的，应以 ?建筑工程施工许可证 ?注明的“建立规模为依据进展 划分。不得抵扣的进项税额二当期无法划分的全部进项税额X简易计 税、免税房地产工程建立规模宁房地产工程总建立规模。二、房地产开发企业选择按照一般计税方法计税的房地产工程， 承受到建筑工程公司 3%征收率简易征收的增值税专用发票，能否进展抵扣？可以。第四局部差额扣除问题一、房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老 工程，5月1日前已销售一局部，并缴纳营业税，5月1日后取得的 销售收入，选择简易计税方法计税的，是否可以扣除对应的土地价款？答：房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开

37、发的房地产老 工程，选择简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销 售额，不得扣除对应的土地价款。二、房地产开发企业支付的土地价款， 未取得政府部门开具的土 地价款票据，能否从当期的销售价款中扣除？答：房地产开发企业支付的土地价款， 未取得政府部门开具的土 地价款票据的，不得从当期的销售价款中扣除。三、财税2021140号文件第八条第三项规定“工程公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有，全部持有股权的时点如何确定？答：房地产开发企业包括多个房地产开发企业组成的联合体， 下同、工程公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同，将土地 受让人变更为工程公司时，工程公司的全部股权由受让土地

38、的房地产 开发企业持有，属于财税2021140号文件第八条第三项规定 的“工程公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。四、房地产开发企业向政府部门支付的土地价款以及向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用， 按照相关规定允许在计算销售额时进展 扣除但未扣除的，应该如何处理？答：可以自 2021年 12 月税款所属期起按照规定计算扣除。五、房地产工程可供出售建筑面积是否包括销售地产工程时未单 独作价结算的配套公共设施的建筑面积？答：房地产工程可供出售建筑面积， 是指房地产工程可以出售 的总建筑面积，不包括销售房地产工程时未单独作价结算的配套公共 设施的面积。六、单位在地税享受差额征收营业税政策，

39、 允许扣除工程金额尚 有未扣除完的金额，请问如何处理？答：根据 ?财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税 试点的通知 ?财税 202136 号附件 2 的规定，试点纳税人发生 应税行为， 按照国家有关营业税政策规定差额征收营业税的， 因取得 的全部价款和价外费用缺乏以抵减允许扣除工程金额， 截至纳入营改 增试点之日前尚未扣除的局部， 不得在计算试点纳税人增值税应税销 售额时抵减，应当向原主管地税机关申请退还营业税。七、房地产开发企业差额扣除向其他单位或个人支付的拆迁补 偿款，应以什么作为差额扣除凭证 ？答：应提供拆迁协议、 拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等 能够证明拆迁补偿费用真实

40、性的资料。八、房地产开发企业是否能够就支付给其他单位或个人的拆迁 补偿费用进展差额？答：房地产开发企业适用一般计税方法可以差额扣除对应的土地 价款。支付的土地价款是指向政府、 土地管理部门或受政府委托收取 土地价款的单位直接支付的土地价款。 向政府部门支付的土地价款包 括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、 土地前期开发 费用和土地出让收益等。九、适用一般计税方法计税的房地产开发企业应如何计算当期 实际可扣除的土地价款？答：应按照以下公式进展计算：当期允许扣除的土地价款 =当期销售房地产工程建筑面积 / 房地 产工程可供销售建筑面积 * 支付的土地价款 当期销售房地产工程建筑面积，是

41、指当期进展纳税申报的增值 税销售额对应的建筑面积。房地产工程可供销售建筑面积，是指房地产工程可以出售的总 建筑面积，不包括销售房地产工程时未单独作结算的配套公共设施的 建筑面积。十、房地差开发企业计算当期允许扣除的土地价款时， 当期销售 面积是否包括地下车库建筑面积？答：不包括。当期销售房地产工程建筑面积，房地产可供销售建 筑面积，是指容积率地上建筑面积，不包括地下车库建筑面积。十一、房地产开发企业受让土地向政府部门支付土地价款后， 设 立工程公司对受让土地进展开发的， 可否由工程公司按规定扣除房地 产开发企业向政府部门支付的土地价款？房地产开发企业包括多个房地产开发企业组成的联合体受 让土地向政府部门支付土地价款后， 设立工程公司对该受让土地进展 开发，同时符合以下条件的， 可由工程公司按规定扣除房地产开发企 业向政府部门支付的土地价款。 1房地产开发企业、工程公司、政府部门三房签订变更协议 或者补充合同，将土地受让人变更未工程公司；2受让土地的用途，规划等条件不变的情况下，签署变更协 议或者补充合同时，土地价款总额不变；3工程公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持