房地产企业是否有延迟收入及真假按揭确行为

1、房地产企业是否有延迟收入及真假按揭确行为企业会计准则 收入规定，销售商品收入同时满足下列条 件的，才能予以确认：（1）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；（2）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有 对已售出的商品实施有效控制；（3）收入的金额能够可靠地计量；（4）相关的经济利益很可能流入企业；（5）相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。通常房地产企业会计确认收入的条件是：1.办理了商品房实物移交手续。2.取得了买方付款证明。也就是说，房地产企业确认收入的时间 一般是在交楼时。但是，税法对房地产企业确认收入比会计规定要提前国税发 200931 号文第六条规定，企

2、业通过正式签订房地 产销售合同或房地产预售合同所取得的收入，应确认为销售收 入的实现。国税发 200931 号文件，将会计上的 “预收账款 ”提前确认 为收入。也就是说， 2008 年后，从企业所得税的角度，不再存在 “预 收帐款 ”的概念，只要签订了房地产销售合同、房地产预售合同 并收取款项，税法不再考虑开发产品是否完工，一律确认为收入。这 样一来，税法比会计确认收入的时间更为提前了。因此，税务机关对房地产企业收入的检查重点是， “预收账款 ” 有没有按税法的规定提前确认为收入缴税。收入交税的方式是：收入在完工前取得时，按预计毛利率征税； 收入在完工后取得时，按实际的毛利率征税。国税发 20

3、0931 号文第十二条规定，企业发生的期间费用、 已销开发产品计税成本、 营业税金及附加、 土地增值税准予当期按规定扣除也就是说，房地产企业预售房按照预计毛利率计算的预计毛利 额并入当年的应纳税所得额， 期间费用以及与此有关的税金和附加统 统允许在税前扣除。 预售房收入可作为计算业务招待费和广告费支出 的基数，但在会计处理时， 将预售房收入转为销售收入的年度，不可 以重复计算业务招待费和广告费支出的基数。另外，这里要特别提醒房地产企业注意的是，国税发 200931 号文第九条规定， 企业销售未完工开发产品取得的收入， 应 先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳 税所得额。

4、开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售 收入的实际毛利额， 同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间 的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。“计入当期应纳税所得额 ”应理解为 “实际征收 ”，不是预征税款 的概念，不是预征税款就没有多退少补的过程， 房地产企业不按税法 的规定申报预收账款的收入就属于虚假申报，属于偷税行为。 二、真假银行按揭收入检查（一）真按揭的检查 有一些房地产企业喜欢隐瞒银行按揭的收入，而隐瞒银行按揭的 收入很容易检查出来。案例分析检查员到某单位售房部实地调查， 通过对售房部人员询问， 并对 其销售部微机进行了检查， 取得了详细的电

5、子售楼明细表， 证实了其 所开发项目已售出住宅 162户，并发现其中按揭贷款售房户数 75 户。 但该单位账薄中没有记载按揭贷款银行划转的按揭贷款金额。 针对这 一问题， 检查人员到按揭贷款银行进行调查取证， 证实银行给该单位 发放按揭贷款金额为 1549.5 万元。在事实面前，该单位只好承认少计了这部分收入案例分析国税发 200931 号文规定，采取银行按揭方式销售开发产品的， 应按销售合同或协议约定的价款确定收入额， 其首付款应于实际收到 日确认收入的实现， 余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实 现。案例分析（二）假按揭的检查假按揭一般在房地产市场低迷的时候出现。 税务机关对假按揭的 态度是，只看形式，不考虑是否真假银行按揭，只要有合同就一律征 税。案例分析某房地产开发公司因资金不足， 而通过银行的融资渠道又很狭窄， 故采取了假按揭的方式， 即让该公司员工用自己或亲属的名字， 签定 个人预购商品房协议， 该公司支付个人首付款后， 收到银行给付的住 房按揭款，账务处理是借： “银行存款”贷：“长期借款 ”（不是“预收 账款”），在财务费用或在建工程中列支个人按揭利息， 案例分析另外，企业还代替个人还按揭款项，计入其他应收款。通常税务 机关如果看到购房人员有本企业人员（在工资表中可以看到） ，并且 内部人员买房不便宜， 反而贵的时候， 税务机关就会