房地产企业营改增试点代表性问题

1、房地产企业营改增代表性问题1、除以“招拍挂"支出土地出让金以外， 还要进行回 迁房、配套等多种补偿形式，这部分是否可抵，用何 票据抵扣？答：根据文件规定，房地产开发企业中的一般纳 税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的 房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用， 扣除受让土地时向政府部门实际支付的土地价款后的 余额为销售额。扣除向政府支付的土地价款，以省级 以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据为合 法有效凭证。其他应税范围内支出项目的进项税额抵 扣，应按规定取得合法有效的增值税扣税凭证。2、“营改增”后如何解决开发企业销项税与进项税不 匹配问题？答：根据规定，房地

2、产企业采取预收款方式销售 自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税，当期纳税申报时未抵减完的预 缴税款可以结转下期继续抵减，在一定程度上解决了 进销项不匹配的问题，建议纳税人加强内部核算管理， 动态监测每期应纳税额。3、金融机构融资的资金利息，是否能进项抵扣？答：购买贷款服务的利息支出所含增值税均不允 许进项抵扣。4、土地增值税中的税款，是否包含于本次的增值税之 中？答：土地增值税与增值税是独立的两个税种。5、违约后不予返还的预约金，是否界定为价外费用收 入？答：分两种情况，若应税行为依然成立，违约金 属于价外费用；若应税行为中止，违约金不属于价外 费用。6、房地产企业

3、取得境外公司发票（如:规划、设计费、 劳务费）是否能够抵扣？答：房地产企业向境外单位购买服务，境外单位 在境内未设有经营机构的，购买方作为增值税扣缴义 务人，按适用税率计算并扣缴增值税，取得的完税凭 证可以作为进项抵扣凭证。7、一个项目分期开发，多次领取施工许可证的，如何 界定简易征收或一般征收？答:房地产项目以取得的建筑工程施工许可证 作为界定标准，一个许可证为一个项目。8新项目、新公司尚存在前期开发无销售额， 是否直 接认定为一般纳税人？答：年应税销售额未超过规定标准的纳税人，会 计核算健全，能够提供准确税务资料的，可以向主管 税务机关办理一般纳税人资格登记，成为一般纳税人。9、 房地产开

4、发企业出租自行开发的房地产项目，是否 可使用简易征收率？答：一般纳税人出租2016年4月30日前取得的 不动产可以选择适用简易计税方法，取得的不动产包 括直接购买、接收捐赠、接受投资入股、自建以及抵 债等形式。10、原已开具地税的不动产发票若发生退房、更名等 需要开具红字发票的情况，红字发票如何开具，发生 退税行为的去哪个部门受理？答：根据福建省国家税务局、福建省地税局公告 2016年第9号，试点纳税人2016年4月30日前销售 服务、无形资产或者不动产已开具发票，2016年5月 1日后发生销售中止、折让、开票有误等，且不符合 发票作废条件的，开具红字增值税普通发票，开具时 应在备注栏内注明红

5、字发票对应原开具的营业税发票 的代码、号码及开具原因，不得抵减当期增值税应税 收入。根据36号文附件二规定，试点纳税人发生应税行 为，在纳入营改增试点之日前已缴纳营业税，营改增 试点后因发生退款减除营业额的，应当向原主管地税 机关申请退还已缴纳的营业税。11、因政策颁布到实施时间较短，众多纳税人如果不 能及时在此期间完成开票操作，在地税管征期间应开 票未开的项目，后续移到国税开票，如何避免地税不 再重复追缴同一笔税金？答：根据福建省国家税务局、福建省地税局公告 2016年第9号，纳税人在地税机关已申报缴纳营业税 （含减免税）未开具发票，2016年5月1日以后需要 补开发票的，凭主管地税机关出具的已申报缴纳营 业税未开具发票证明，可于2016年12月31日前开 具增值税普通发票，但不得开具增值税专用发票。上 述时间限制不适用于房地产开发企业销售自行开发的 房地产项目的预收款。12、营改增实施后，房地产企业代垫的施工水电费， 可否作为