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文档简介

1、房地产估价师理论与方法考点：房地产实物 因素（一） 土地实物因素1?土地面积 两块位置相当的土地，如果面积相差较大，单价会有所不同。2?土地形状 土地形状是否规则，对地价有一定的影响。3. 地形、地势 由于地面的高低起伏、平坦程度等会影响房地产的开发成本、 利 用价值或景观等，从而影响其价格。4. 地基 （工程地质 ）地基 （工程地质 ）状况是指地基承载力和稳定性，地下水位和水 质，有无不良地质现象等。5. 土壤 这里主要说明土壤的污染情况、自然酸碱性和肥力对房地产价格 的影响。6. 土地开发程度一宗土地的基础设施完备程度和场地平整程度， 对其价格的影响 是显而易见的（二） 建筑物实物因素1.

2、 建筑规模建筑物的面积、体积、开间等规模因素，影响到建筑物的形象、 使用性， 对房地产价格有所影响。2. 外观 建筑物外观包括建筑式样、风格、色调、可视性等，对房地产价 格 有很大的影响。3?建筑结构 对建筑物最重要、最基本的要求是安全。不同结构的建筑物的稳 固 性和耐久性不同。4?设施设备 随着经济发展和生活水平提高， 要求建筑物内安装完善的设施设 备。5. 装饰装修 房屋按照装饰装修的程度，可分为精装修房、粗装修房和毛坯房 三 大类。6?层高和室内净高 人们对建筑物的需要，本质上是对建筑物内部立体空间的需要， 而 不仅是对面积的需要，因此层高或净高对房地产价值也有影响。7. 空间布局 空问布局影响到建筑物的使用，对房地产价值有较大的影响。不 同 用途的建筑物，如住宅、商场、写字楼等，对空间布局的要求不尽 相同。8?日照、采光、通风、保温、隔热、隔声、防水 日照、采光、通风既有实物因素性质，又有区位因素性质 （对应 于 朝向、楼层 ） ，将它们与保温、隔热、隔声、防水放在一起，是为 便于 叙述和理解。9?维护情况和完损状况建筑物的完损状况是一个综合性因素， 包括建筑物年龄、

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