房地产行业营改增政策要点培训2017.4

1、1房地产行业营改增政策要点培训2主要内容房地产行业营改增政策简述开发一般计税项目政策注意要点开发简易计税项目政策注意要点营改增对企业所得税的影响申报纳税及发票开具注意事项一、二、三、四、五、3第一部分房地产营改增政策简述4第一部分 房地产营改增政策简述序号文件名称文号1关于全面推开营业税改征增值税试点的通知财税201636号2关于发布房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法的公告国家税务总局公告2016年第18号3关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知财税2016140号4关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告国家税务总局公告2016年第86号相关文件

2、：商品房销售的基本流程：（房地产业销售一般业务） 预收款阶段交付阶段土地价款扣除1.预收款发票的开具。2.增值税预缴申报。1.开具正式发票（多退少补）2.收回预收款发票，并红冲。3.准备正式申报。1.按照既定的增值税应纳税额计算方式，计算应补增值税税额。2.提交正式一般纳税人申报表。涉及事项注：一般计税方式涉及第一部分 房地产营改增政策简述6第一部分 房地产营改增政策简述如何选择计税方式：项目类型计税方式判断标准新项目一般计税方式房地产老项目，是指：1.建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；2.建筑工程施工许可证未注明合同开工日期或者未取得建筑工程施工许可证

3、但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。老项目简易计税方式一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。“项目”口径：施工许可证7第一部分 房地产营改增政策简述预收款预缴增值税：预收款的范围？预缴对象：预收款：预缴计算方式：应预缴税款=预收款（1+适用税率或征收率）3%适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。预缴申报时间：一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。注：不得扣除土地价款8第一部分 房地产营改增政策简述预收款预缴增值税：预收款的范围？注：不得扣除土地价款

4、房地产开发企业预收款范围。意见：预收款是指房地产企业实际取得的售房款。预收款包括分期取得的预收款（首付+按揭+尾款）、全款取得的预收款（因为全款取得也要事后开票并确认应税收入，因此也作为预收款）。定金属于预收款；诚意金、认筹金和订金不属于预收款。9第二部分开发一般计税项目注意要点10第二部分 一般计税项目注意要点计税原理：应纳税额=销项税进项税销项税额=销售额11% 销售额=（全部价款和价外费用当期允许扣除的土地价款）（1+11%）操作：尽量取得多的进项发票可控税负关键点：土地价款、进项税额11第二部分 一般计税项目注意要点土地价款扣除政策把握要点：如何计算当期的扣除限额？当期允许扣除的土地价

5、款=（当期销售房地产项目建筑面积房地产项目可供销售建筑面积）支付的土地价款当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。计算公式：房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。关键字：当期销售面积、可供出售总面积、扣除土地价款总额12第二部分 一般计税项目注意要点土地价款扣除政策把握要点：什么样的土地价款可以扣除以及扣除总额？支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含

6、省级）财政部门监（印）制的财政票据。一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。概念：凭证：要求：土地价款扣除台账【台账填写】【台账填写】B B项目适用一般计税方法，每期扣除土地价款，应及时登记台账；项目适用一般计税方法，每期扣除土地价款，应及时登记台账；A A项目适用简易计税方法，不得扣除土地价款，无需在台账中填列项目适用简易计税方法，不得扣除土地价款，无需在台账中填列当期扣除：当期扣除：1000m2/ /5000m2* *555=111555=111万元万元未扣除：未扣除：555-111=444555-111=444万元万元14第二部分 一般

7、计税项目注意要点土地价款扣除政策把握要点：什么样的土地价款可以扣除以及扣除总额？财政部 国家税务总局 关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知 财税2016140号 “七、营业税改征增值税试点有关事项的规定（财税201636号）第一条第（三）项第10点中“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆

8、迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。”15第二部分 一般计税项目注意要点土地价款扣除政策把握要点：什么样的土地价款可以扣除以及扣除总额？财政部 国家税务总局 关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知 财税2016140号 “八、房地产开发企业（包括多个房地产开发企业组成的联合体）受让土地向政府部门支付土地价款后，设立项目公司对该受让土地进行开发，同时符合下列条件的，可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款。（一）房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同，将土地受让人变更为项目公司;（二）政府部门出让土地的用

9、途、规划等条件不变的情况下，签署变更协议或补充合同时，土地价款总额不变；（三）项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。”16第二部分 一般计税项目注意要点进项税额抵扣把握要点：常见业务抵扣税率（一）工程支出，应按照施工方的纳税人资格和计税方法的选择来区分。1.1 施工方为小规模纳税人，进项税抵扣税率为3%。1.2 施工方为一般纳税人1.2.1 选择一般计税方式，进项抵扣税率为11%。1.2.2 清包工（选择简易征收），进项抵扣税率为3%。1.2.3 甲供材（选择简易征收），进项抵扣税率为3%。17第二部分 一般计税项目注意要点进项税额抵扣把握要点：常见业务抵扣税率（二）工程物资，由于

10、工程材料物资种类繁多，所以分供商提供的增值税专用发票的适用税率也不尽相同。一般的材料物资适用税率是17%，但也有一些特殊情况：2.1 木材及竹木制品，进项抵扣税率为13%、17%。属于初次生产农产品的原木和原竹，取得的发票可能会是农产品销售发票，而非增值税专用发票，符合条件的，同样可以抵扣进项税，适用税率为13%；而经过加工的属于半成品或成品的木材及竹木制品，取得的发票是增值税专用发票，适用税率一般是17%。18第二部分 一般计税项目注意要点进项税额抵扣把握要点：常见业务抵扣税率（二）工程物资，由于工程材料物资种类繁多，所以分供商提供的增值税专用发票的适用税率也不尽相同。一般的材料物资适用税率

11、是17%，但也有一些特殊情况：2.2 水泥及商品混凝土，进项抵扣税率为17%、3%。购买水泥和一般商品混凝土的税率通常为17%；但以水泥为原料生产水泥混凝土，就可以选择简易征收，征收率为3%。19第二部分 一般计税项目注意要点进项税额抵扣把握要点：常见业务抵扣税率（二）工程物资，由于工程材料物资种类繁多，所以分供商提供的增值税专用发票的适用税率也不尽相同。一般的材料物资适用税率是17%，但也有一些特殊情况：2.3 砂土石料等地材，进项抵扣税率为17%、3% 。在商贸企业购买的适用税率是17%；但从生产企业购买，生产企业自产的建筑用砂、土、石料以及自产砂、土、石料连续生产砖、瓦、石灰可以选择简易

12、征收，适用税率为3%20第二部分 一般计税项目注意要点进项税额抵扣把握要点：常见业务抵扣税率（三）外购机械设备进项抵扣税率为17%。购买机械设备取得的增值税专用发票，可以一次性抵扣，但购买时要注意控制综合成本，选择综合成本较低的供应商。（四）租赁机械4.1 租赁机械（只租赁设备），进项抵扣税率为17%，3%。租赁设备，一般情况下适用税率为17%；但是若出租方以试点实施之前购进或者自制的有形动产为标的物提供的经营租赁服务，试点期间可以选择简易计税方法计算缴纳增值税，使用征收率为3%。4.2 租赁机械（租赁设备+操作人员），进项抵扣税率为11%。21第二部分 一般计税项目注意要点进项税额抵扣把握要

13、点：常见业务抵扣税率（五）勘察勘探费用，进项抵扣税率为6%。（六）工程设计费用，进项抵扣税率为6%。（七）检验试验费，进项抵扣税率为6%。专业检测机构对样本进行检验和试验。（八）广告宣传费用，进项抵扣税率为6%。公司支付的广告费、宣传费等可以抵扣进项税。（九）中介机构服务费，进项抵扣税率为6%。聘请专业的咨询、审计等中介机构的咨询费用都可以抵扣进项。注意：要选择一般纳税人。22第二部分 一般计税项目注意要点进项税额抵扣把握要点：常见业务抵扣税率（十）房屋建筑物，进项抵扣税率为11%、5%。取得不动产，要区分对方不动产取得时间。在2016年5月1日之后取得的，适用税率为11%，公司可分两年抵扣，

14、第一年抵扣60%，第二年抵扣40%；在2016年5月1日之前取得的，可以选择简易计税方法，适用5%的征收率。租赁不动产，要区分对方不动产取得的时间，在2016年5月1日之后取得的，适用税率为11%；在2016年5月1日之前取得的，可以选择简易计税方法，适用5%的征收率。23第二部分 一般计税项目注意要点进项税额抵扣把握要点：不得抵扣情形（一）用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产。纳税人的交际应酬消费属于个

15、人消费。24第二部分 一般计税项目注意要点进项税额抵扣把握要点：不得抵扣情形（二）非正常损失的购进货物，以及相关的加工修理修配劳务和交通运输服务。（三）非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物（不包括固定资产）、加工修理修配劳务和交通运输服务。（四）非正常损失的不动产，以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。（五）非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。25第二部分 一般计税项目注意要点进项税额抵扣把握要点：不得抵扣情形注：非正常损失，是指因管理不善造成货物被盗、丢失、霉烂变质，以及因违反法律法规造成货物或者不动产被依法没收、销毁、拆除的情形。6.购进的旅客

16、运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。纳税人接受贷款服务向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用，其进项税额不得从销项税额中抵扣。26第二部分 一般计税项目注意要点进项税额抵扣把握要点：无法划分的进行税额如何抵扣？适用一般计税方法的房地产业纳税人销售自行开发的房地产项目,兼营简易计税方法计税项目、免征增值税项目而无法划分不得抵扣的进项税额，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额：不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额（简易计税、免税房地产项目建设规模房地产项目总建设规模）注：划分标准：以建筑工程施工许可证注明的“建设规模”为依据进行划分。 清算：

17、主管税务机关可以按照上述公式依据年度数据对不得抵扣的进项税额进行清算。27第二部分 一般计税项目注意要点进项税额抵扣把握要点：用途改变已抵扣进项税额的购进货物（不含固定资产）、劳务、服务，发生不得从销项税额中抵扣情形（简易计税方法计税项目、免征增值税项目除外）的，应当将该进项税额从当期进项税额中扣减；无法确定该进项税额的，按照当期实际成本计算应扣减的进项税额。注：比如购进电视等其他电器，现无法确定用途，后用于员工福利。28第二部分 一般计税项目注意要点进项税额抵扣把握要点：用途改变已抵扣进项税额的固定资产、无形资产或者不动产，发生不得从销项税额中抵扣的规定情形当期，按照下列公式计算不得抵扣的进

18、项税额：不得抵扣的进项税额=固定资产、无形资产或者不动产净值适用税率固定资产、无形资产或者不动产净值，是指纳税人根据财务会计制度计提折旧或摊销后的余额。29第二部分 一般计税项目注意要点进项税额抵扣把握要点：用途改变按照试点实施办法第二十七条第（一）项规定不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产、无形资产、不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额的应税项目，可在用途改变的次月按照下列公式计算可以抵扣的进项税额：可以抵扣的进项税额=固定资产、无形资产、不动产净值/（1+适用税率）适用税率30第二部分 一般计税项目注意要点进项税额抵扣把握要点：分期抵扣适用一般计税方法的纳税人，2016年5月1日后取得

19、并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。融资租入的不动产以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。31第三部分开发简易计税项目注意要点32第三部分 简易计税项目注意要点计税原理：应纳税额=销售额征收率注意点：1.销售额不得扣除土地价款2.取得专用发票如何处理：先抵扣再进项税转出，滞留票的税收风险33第四部分营改增对企业所得税的影响34第四部分 营改增对企业所得税的影响1.收入减少营改增之前，企业按照含税价格确认收入。营改增

20、后，企业按照不含税价格确认收入，比营改增前收入减少。35第四部分 营改增对企业所得税的影响（1）可扣除的流转税减少营改增前，企业缴纳的营业税可以在企业所得税税前全额扣除。营改增之后，企业缴纳增值税不能在税前扣除，应纳税所得额增加。这是营改增对企业所得税最明显、也是最简单的影响。（2）可扣除的成本费用减少营改增之前，企业支付的运费、租金或其他服务费用，可以作为企业的成本费用在税前扣除。营改增后，这部分费用由于可以抵扣增值税进项税额，包含进项税额的部分就不能再作为成本费用在企业所得税前扣除。2.税前扣除项目减少36第四部分 营改增对企业所得税的影响营改增前，非试点企业购进的固定资产不能抵扣，计税基

21、础是价税合计价。营改增后可以抵扣，计税基础是不含税价，导致折旧发生变化。也就是说，同样价格的车，在营改增前后确认的计税基础是不同的，营改增后的计税基础要小于营改增前的计税基础，从而折旧金额也要小于营改增前的折旧金额。3.购进固定资产计税基础的变化37第四部分 营改增对企业所得税的影响4.税前扣除凭证发生变化（1）银行借款支出和手续费支出发票要求企业向金融机构支付借款利息应以发票作为税前扣除凭证。企业向金融机构支付的手续费支出应以发票作为税前扣除凭证。38第四部分 营改增对企业所得税的影响（2）需要在发票备注栏备注信息提供建筑服务，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，应在发票的备注栏注明

22、建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称。（国家税务总局公告2016年第23号）销售不动产，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，应在发票“货物或应税劳务、服务名称”栏填写不动产名称及房屋产权证书号码（无房屋产权证书的可不填写），“单位”栏填写面积单位，备注栏注明不动产的详细地址。（国家税务总局公告2016年第23号）出租不动产，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，应在备注栏注明不动产的详细地址。（国家税务总局公告2016年第23号）4.税前扣除凭证发生变化39第四部分 营改增对企业所得税的影响（3）统借统还利息要开具发票依据财税201636号对统借统还业务的规定：企业集团或企业

23、集团中的核心企业以及集团所属财务公司按不高于支付给金融机构的借款利率水平或者支付的债券票面利率水平，向企业集团或者集团内下属单位收取的利息免征增值税；统借方向资金使用单位收取的利息，高于支付给金融机构的借款利率水平或者支付的债券票面利率水平的，应全额缴纳增值税。因此，对实行统借统还办法的企业集团，利息支付方向统借方支付的利息支出，符合国家税务总局关于企业所得税若干问题的公告（2011年第34号）第一条的规定，凭发票在税前扣除凭证。4.税前扣除凭证发生变化40第五部分申报及发票开具注意事项41第五部分 申报及发票开具注意事项常见申报错误：案例：假设一房地产企业，所属期2017年3月预收款形成的预

24、缴税额3万元，本期住宅交付形成正式收入的应纳税额2万元，那么我们来看看一般纳税人申报表如何填写？申报错误是怎样形成的？42第五部分 申报及发票开具注意事项常见申报错误：应纳税额合计24=19+21-2320000期初未缴税额（多缴为负数）25实收出口开具专用缴款书退税额26本期已缴税额27=28+29+30+31分次预缴税额282000020000出口开具专用缴款书预缴税额29本期缴纳上期应纳税额30本期缴纳欠缴税额31期末未缴税额（多缴为负数）32=24+25+26-27其中：欠缴税额（0）33=25+26-27本期应补(退)税额3424-28-290主表43第五部分 申报及发票开具注意事项

25、常见申报错误：附表四序号抵减项目期初余额 本期发生额本期应抵减税额本期实际抵减税额期末余额123=1+2435=3-41增值税税控系统专用设备费及技术维护费 2分支机构预征缴纳税款 3建筑服务预征缴纳税款 4销售不动产预征缴纳税款 030000300002000020000100005出租不动产预征缴纳税款44第五部分 申报及发票开具注意事项1、关于房地产开发企业已缴纳营业税开具增值税普通发票纳税申报问题。关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告（国家税务总局公告2016年第23号）第三条第（七）款规定：“纳税人在地税机关已申报营业税未开具发票，2016年5月1日以后需要补开

26、发票的，可于2016年12月31日前开具增值税普通发票（税务总局另有规定的除外）。常见发票开具要求：45第五部分 申报及发票开具注意事项1、关于房地产开发企业已缴纳营业税开具增值税普通发票纳税申报问题。公告解读：纳税人在地税机关已申报营业税未开具发票，2016年5月1日以后需要补开发票的，可于2016年12月31日前开具增值税普通发票，税务总局另有规定的除外，如国家税务总局关于发布的公告(国家税务总局公告2016年第18号) 规定：第十七条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得

27、开具增值税专用发票。常见发票开具要求：46第五部分 申报及发票开具注意事项前期规定：建筑企业和房地产开发企业在地税机关已申报营业税未开具发票的，使用零税率开具，并将缴纳营业税的完税凭证留存备查，并在开具的增值税普通发票备注栏注明“已于某年某月缴纳营业税”字样。常见发票开具要求：1、关于房地产开发企业已缴纳营业税开具增值税普通发票纳税申报问题。47第五部分 申报及发票开具注意事项根据2016年53号公告国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告， 商品和服务税收分类与编码（试行）中的分类编码调整以下内容第11项增加6“未发生销售行为的不征税项目”，下设601“预付卡销售和充值”、602“销售自

28、行开发的房地产项目预收款”、603“已申报缴纳营业税未开票补开票”。使用“未发生销售行为的不征税项目”编码，发票税率栏应填写“不征税”，不得开具增值税专用发票。9-8近期解答：开具普通发票时必须在发票备注栏注明“已纳营业税，完税凭证号码xxxx”字样，并将缴纳营业税的完税凭证留存备查，无营业税完税凭证的不得开具发票。常见发票开具要求：1、关于房地产开发企业已缴纳营业税开具增值税普通发票纳税申报问题。48第五部分 申报及发票开具注意事项常见发票开具要求：2、关于适用一般计税方法的房地产开发企业增值税专用发票开具及申报问题关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告（国家税务总局公告

29、2016年第23号）第四条第（二）款规定：“按照现行政策规定适用差额征税办法缴纳增值税，且不得全额开具增值税发票的（财政部、国家税务总局另有规定的除外），纳税人自行开具或者税务机关代开增值税专用发票时，通过新系统中差额征税开票功能开具增值税发票。”49第五部分 申报及发票开具注意事项常见发票开具要求：2、关于适用一般计税方法的房地产开发企业增值税专用发票开具及申报问题故财政部、国家税务总局明确规定“适用差额征税办法缴纳增值税，且不得全额开具增值税发票的”，才需要通过新系统差额征税开票功能开具增值税发票。现行政策，对于房地产开发企业销售额中扣除土地价款（财税2016年140号文件：包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等），未规定不得全额开具增值税发票。因此适