房地产支柱产业地位的实证分析

1、房地产支柱产业地位的实证分析以辽宁省为例赵愈，李世蓉，尚杰洪摘要从市场需求、产业关联、产业规模、吸纳就业状况等方面，以辽宁省房地产业为例，对其支柱产业地位进行系统分析。按照成为支柱产业的标准，辽宁房地产业已经成为促进国民经济发展的支柱产业，最后提出了辽宁房地产业更好发展的相关建议。1、引言近十年来我国房地产业发展迅速，成为国民经济新的增长点，为中国经济的快速增长做出了重要贡献。2003年8月国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知中提出“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业”。将房地产业定位于支柱产业加深了地方经济发展对房地产业的依赖程度，随着近期房地产市场的低迷，关于房地

2、产业是否应该成为支柱产业的争论越来越强烈。合理确定当前房地产业的地位，解决存在的问题，促进房地产业健康发展，对国家各级政府巩固和发展宏观调控成果，保持国民经济平稳较快发展具有重要意义。辽宁省作为我国重工业基地，房地产业同机械制造业、建筑业等传统支柱产业不同，其支柱产业地位并不明确，在省域宏观经济调控层面也没有受到相应的重视。汪克夷、董连胜采用因子分析法，通过定量与定性分析相结合，把机械制造业、电力业、房地产业、建筑业作为辽宁省的四大支柱产业。从宏观经济调控的角度分析和利用因子分析对支柱产业进行筛选，并没有对辽宁房地产业的支柱产业地位进行较深入的分析。2、支柱产业的涵义尽管关于支柱产业的研究已经

3、有了一定的进展，但支柱产业的理论框架还未完全建立起来。目前还没有“权威机构”对支柱产业进行统一定义，但经济学界对支柱产业定义的论述都比较接近。支柱产业是指在国民经济中处于举足轻重的地位，其产值在国民生产总值中占有较大比重，对于产业结构高度化和人民生活质量提高，以及在附加值、税收、利润、就业等方面对社会做出较大贡献的产业。支柱产业的主要特征包括：（1）支柱产业高速、稳定、持续的健康发展，是推动国民经济发展的有力保障，支柱产业市场扩张能力强、需求弹性高，发展快于其他行业。（2）支柱产业关联度高，具有强大的延伸效应，通过产业链的扩散可以带动上游产业和下游产业的共同发展，起到以点带面的作用。（3）支柱

4、产业的产出规模大，在国民生产总值中占有较高份额，经济贡献率高，在整个国民经济中起带动和促进的作用。（4）支柱产业直接吸纳就业，扩展就业机会，社会贡献就业总体上升速度快，其功能之一就是成为吸收社会劳动力再就业的蓄水池，因此具有良好的社会效益。本文将从上述的四个方面，对辽宁省房地产业是否应该在国民经济中处于支柱产业地位进行系统分析。3、辽宁省房地产支柱产业地位分析3.1需求收入弹性分析需求收入弹性表示人均国民收入每增加一个单位时对某一产品需求量的变化额。其对应关系是在价格不变条件下产业的产品需求增加率与人均国民收入增加率的比率。需求收入弹性准则又称“筱原基准”，由日本经济学家筱原三代平提出，强调市

5、场需求对支柱产业发展的作用力。本文用住房需求收入弹性系数来分析房地产业的需求收入弹性。表示住房需求收入弹性：式中，H代表住房需求量；H/H代表需求量的变动率；Y代表消费者的家庭收入；Y/Y代表家庭收入的变动率。住房需求函数应用对数线性函数形式，即其中，Ph为住房价格；Po为其它商品价格；1230；为误差项。，所以1和2就分别对应住房需求的收入弹性和价格弹性。郑思齐、刘洪玉将模型简化为：简化后的模型仅用住房支出的对数值对家庭收入的对数值进行回归，这样做只影响常数项，不影响收入弹性的估计。以辽宁统计年鉴（20022006）中的住房价格和家庭收入数据为基础，计算得出辽宁房地产业的需求收人弹性系数为1

6、.93。收入弹性大于1，说明随着收入增加，需求增加更快，随着家庭收入的增长，辽宁房地产业的产品和服务在产业结构中的比重将逐渐提高。3.2产业关联度分析产业关联准则又称“赫希曼标准”，强调产业结构的协同效应。支柱产业必须关联度高，有较强的前向、后向和旁侧关联效应，能够向各方向渗透，带动相关产业和地区经济的发展。孔凡文、刘宁、娄春媛子曾运用灰色系统理论和方法建立灰色综合评判模型，并结合特尔菲法计算出房地产业与相关产业的关联度系数，得出房地产业是高关联度的产业，房地产业成为国民经济支柱产业是必然的结论。本文从房地产业的影响力和推动力两个方面，依据影响力系数和敏感度系数对辽宁房地产业进行产业关联分析。

7、影响力系数是反映当国民经济某一个产业部门增加一个单位最终使用时，对国民经济各部门所产生的生产需要波及程度。用公式表示为：其中，bij是第j部门对第i部门的完全消耗系数，为完全消耗系数矩阵的第j列之和，反映了该产业影响其他产业的程度，即影响力；为完全消耗系数矩阵的列和的平均值。依据辽宁统计年鉴和中国投入产出表（20032006）中的数据，计算出辽宁省房地产业的影响力系数为2.74，影响力表现为该产业对国民经济发展的拉动能力，因此也被称为拉动力。影响力系数大于1，表明房地产业对其他产业部门所产生的波及与影响程度超过社会平均的影响力水平，也就是说房地产业对国民经济各部门的生产需求作用很大，对社会生产

8、的辐射能力也很大。感应度系数反映当国民经济各产业部门均增加一个单位最终使用时，某一个产业部门由此而受到的需求感应程度。它量化地表示了某产业部门与其他产业部门间经济关联的紧密程度。感应度表现为产业对国民经济发展的推动能力，因此也被称为推动力。用公式表示为：其中，wij是第i部门对第j部门的完全分配系数，为完全分配系数矩阵的第i行之和，反映了该产业受其他产业影响的程度，即感应度；为完全分配系数矩阵的行和的平均值。依据辽宁统计年鉴和中国投入产出表中的数据，计算出辽宁省房地产业的感应度系数为5.65，感应度系数大于1，表明辽宁省房地产业所受到的感应程度高于社会平均感应程度，其对国民经济各部门的生产提供

9、较大作用，前向关联也比较强。3.3产业增加值在GDP中的比例分析产业增加值指标是反映一个产业在国民经济中地位的最重要指标。一般认为产业增加值在GDP中达到5%以上，就充分说明了该产业在国民经济中具有举足轻重的地位，就能确定该产业的支柱产业地位和主导地位。统计数据中的房地产业增加值计算是利用会计资料中的有关财务指标，如工资福利、税金、固定资产折旧、营业利润等经过调整后，分别计算劳动者报酬、生产税净额（生产税减补贴）、固定资产折旧、营业盈余，四项相加求得。表1列出了辽宁房地产业增加值及其在GDP中的比例。可以看出其产业增加值比例低于5%。从统计数据的产业增加值所占GDP的比例来看，辽宁房地产业不能

10、称为支柱产业。但许多学者认为由于我国现行房地产统计方法不合理和统计项目不完善，造成我国现在统计部门公布的房地产业增加值远小于房地产业实际增加值。叶剑平、谢经荣曾对房地产业增加值的计算方法进行修正，并根据修正后的房地产业增加值调整GDP，得出了实际房地产业增加值占调整后GDP的比重为7.1%8.9%（19962001）。房地产业属于第三产业，包括房地产开发与经营业、房地产经纪与代理业、房地产管理业中的土地批租经营管理、其他房屋管理和物业管理等管理活动。其产业增加值还应包括居民租住公有住房的租赁和管理活动的增加值和城乡居民自有住房服务增加值，等于生产成本中租赁和管理活动的劳动者报酬与居民租住公有住

11、房和城乡居民自有住房固定资产折旧的总和。本文采用市场租金法估算修订辽宁省房地产业增加值，参照城镇人口中约有1.2%的人数租赁私房的增加值率，房地产开发与经营企业的增加值率为51%。计算公式如下：总人口1.2%城镇人均住房使用面积租赁居住房屋总面积租赁居住房屋总面积市场房租价格经营性房屋房租收入租赁房屋的总房租收入居民租赁房屋的总房租收入房地产开发与经营企业的增加值率房地产业增加值由于缺少辽宁省部分城市房租价格统计数据，本文市场房租价格以沈阳、大连数据为基础，2005年和2006年修订后的房地产产业增加值在GDP中的比例分别为5.29%和5.73%，见表1。3.4产业吸纳就业情况分析表2为200

12、4年辽宁省第一次经济普查中房地产行业各部分比重，从房地产的行业分布看，房地产开发经营单位数比重和主营业务收入比重最大，分别占47.3%和93.1%，因此，本文以房地产开发企业从业人员状况分析房地产业吸纳就业情况。从表3可以看出，2000年辽宁省有房地产开发公司1417个，从业人数为42098人；到2006年有房地产开发公司2771个，从业人数达到56411人。20002006年房地产业就业人数的平均增长率为5.11%，除2005年从业人数下降3.52%外，其他年度均大幅度持续增长，2006年的增长率高达9.13%。4、结论通过以上分析可以确定房地产业在辽宁省国民经济中的支柱产业地位。（1）市场

13、需求：辽宁房地产业的需求收入弹性系数大于1，表明国民收入的增加会加大房地产业的产品和服务需求，因此，辽宁房地产业有着巨大的发展潜力和空间，应该成为辽宁省支柱产业之一。（2）产业关联度：辽宁房地产业的感应度系数和影响力系数在国民经济各产业部门中处于平均水平之上，其波及效应主要以对国民经济和其他产业部门的推力为主，而不是以受其他产业拉力为主，产业的影响力系数较高，对中间产品的需求量大，对其他产业的带动作用极为明显。（3）规模：房地产业增加值统计方法不完善导致房地产业增加值占GDP比重偏低，通过租金估算法修正后的辽宁房地产业增加值占GDP的比例大于5%，表明辽宁房地产业的地位被低估了，辽宁房地产业已具备支柱产业的规模。（4）就业吸纳状况：随着辽宁