第6章房地产开发相关土地制度分析

1、房地产开发与经营李德智博士/副教授/硕士生导师， 东南大学土木工程学院建设与房地产系2第6章 房地产开发相关土地制度分析6.1 土地对于国家、城市和企业的意义6.2 我国土地的所有制度6.3 我国土地的管理制度6.4 我国土地的使用制度6.5 我国土地的储备制度3思考题1. 南京市栖霞区某村委会欲拿该村南京市栖霞区某村委会欲拿该村150亩地与亩地与小刘所在房地产开发企业合作开发，远低于市场土地价格，问是否应该参加？2. 2014年年7月，财政部披露月，财政部披露2013年我国土地使年我国土地使用权出让金收入为用权出让金收入为3.91万亿，创历史新高。万亿，创历史新高。对此，你有何看法？对此，你

2、有何看法？4对于企业对于城市6.1 土地对于国家、城市和企业的意义土地对于国家、城市和企业的意义对于国家对于国家土地的意义土地的意义5土地对于国家的意义 土地是人类赖以生存和发展的活动场所，它具有固定性、不可替代性和有限性的特征。所以，世界各国都把它视为最为重要的自然资源，尽量合理开发利用，不断提高其经济价值和社会价值。 土地是民生之本、发展之基、财富之母。土地问题事关国家粮食安全，事关经济社会可持续发展，事关社会稳定和国家长治久安。(亿亩)2001200220032004200520062007200820092010201120122013 温家宝：坚持和落实最严格的耕地保护制度和最严格的

3、节约用地制度，严守18亿亩耕地红线不动摇。 袁隆平：“18亿亩的耕地红线保不住”茅于轼：“18亿亩耕地红线没有必要”6我国耕地情况和保护目标全国耕地面积变化情况（20012013）20.50020.00019.50019.00018.50018.00017.50017.0007我国建设用地规模过大 目前我国城乡建设用地总量为24万多平方公里，居世界第一。 国家标准城市人均建设用地60至120平方米，一般都应控制在100m2/人以内。只有首都和特区城市最高值可达到120m2/人，乡村人均建设用地50至150m2/人，一般应控制在100m2/人。世界平均水平不超过85m2/人。 目前我国人均建设用

4、地量水平（130m2/人）不仅超过了国家标准，而且还远远高于世界平均水平。数据来源：国土资源部官员解析如何坚守数据来源：国土资源部官员解析如何坚守18亿亩耕地不放松亿亩耕地不放松 8国家保护耕地力度加大势在必行9土地对于城市的意义土地对于城市的意义地方财政地方可持续发展10土地对于地方财政的意义11土地对于地方财政的意义12土地对于地方财政的意义 1994年我国实行分税制后，作为主体税种的增值税、所得税为中央、地方所共享，而土地出让金作为地方财政固定收入则全部划归地方所有。13土地对于地方财政的意义14土地对于地方财政的意义15土地对于地方财政的意义16土地对于地方财政的意义17土地对于地方财

5、政的意义18土地对于地方财政的意义19土地对于地方财政的意义20土地出让金管理制度改革 改革措施国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知（国办100号文件）要求2007年1月1日开始实施土地出让金收益管理实行严格的“收支两条线”，即收入全部缴入地方国库，支出一律通过地方基金预算从土地出让收入中予以安排，接受地方人大监督；建立“国有土地收益基金”，地方政府不得作为当期收入安排使用。 改革目的界定概念，明确范围；调整地方利益取向；平衡各届地方政府利益，避免“寅吃卯粮”；提高征地拆迁补偿，增大农民社会保障。21 土地收入波动大，准确编制预算困难，可能因此导致既得利益集团的反对； 现行财政

6、预算体系不完善，地方人大监督几乎空白； 中央对地方政府土地出让金的金额和数量不清楚，难以监督； 对土地出让金收益的分配并没有平衡不同地区的差别； 拟设立的国有土地出让基金很可能成为另外一种形式的“钱袋子”。土地出让金管理制度改革（难点）22对于地方可持续发展的意义23土地对于企业的意义房地产开发企业竞争力的四大核心要素跨区发展资源（尤其是土地）占有与规模化品牌效应融资能力24地价房价谁更疯狂?储备制度使用制度25管理制度6.2 我国土地的所有制度我国土地的所有制度所有制度所有制度基本制度26我国土地的所有制度（1） 全部土地都实行社会主义公有制，具体分为全民所有制和劳动群众集体所有制两种形式。

7、（2） 土地的社会主义全民所有制，具体采取的是国家所有制的形式。（3） 土地的社会主义劳动群众集体所有制，具体采取的是集体经济组织所有制的形式。27（4） 城市市区的土地全部属于国家所有。（5）农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有 。（6）宅基地和自留地、自留山，属于集体所有。（7）在中国现有耕地面积中，属于国家所有的占5.6%，属于集体所有的占94.4%。我国土地的所有制度储备制度使用制度28管理制度6.3 我国土地的管理制度我国土地的管理制度所有制度所有制度基本制度29我国土地的管理制度 土地管理的机构世界上无论什么性质的国家，也无论实行什么样的土地制度，

8、国家政府（具体为国土资源管理部门）都要以社会代表的身份，对全国的土地在宏观上进行管理、监督和调控。 土地管理的概念即土地管理制度，是国家对全国（或某一区域）的土地权属、地籍、利用、市场和税费等在宏观上进行管理、监督和调控的制度、机构和手段的总称。30我国土地管理制度（内容） 土地管理的主要内容地籍管理包括土地调查、土地登记、土地统计、土地分等定级和包括土地调查、土地登记、土地统计、土地分等定级和地籍档案管理。土地权属管理包括土地所有权或使用权的审核和确认、土地权属变更（土地征用、划拨、出让、转让等）、土地权属纠纷的调处、对违法侵犯土地所有权与使用权行为的查处等。土地利用管理包括土地利用总体规划

9、、土地利用专项规划（土地的开发、整治、保护规划）、土地利用计划（中期和年度计划）、土地利用动态监测等。储备制度使用制度31管理制度6.4 我国土地的使用制度我国土地的使用制度所有制度所有制度基本制度32我国土地的使用制度 农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。土地承包经营期限为三十年。 国家所有的土地无偿无期限有偿有期限赠予联建参建企业并购抵押33转让出租出让土地使用权的合法获得方式划拨使用权获得方式34土地使用权的划拨 含义指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付使用，或将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的

10、行为。 特征（1）没有明确的期限；（2）无需支付土地使用权出让金；（3）不能随意转让、出租和抵押。35土地使用权的划拨根据土地管理法第五十四条和房地产管理法第二十三条：四种建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得是： 国家机关用地和军事用地； 城市基础设施用地和公益事业用地； 国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地； 法律、行政法规规定的其他用地。36土地使用权的划拨 划拨的审批权限（1）基本农田、基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的，由国务院批准；（2）征用省、自治区行政区域内的土地，由省、自治区人民政府批准；（3）征用耕地3亩以下、其他土地10亩以

11、下，由县级人民政府批准。赠予联建参建企业并购抵押37转让出租出让土地使用权的合法获得方式划拨使用权获得方式38土地使用权的出让 含义指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 注意地下的各类自然资源、矿产及埋藏物、隐藏物和市政公用设施等，不在土地使用权有偿出让范围之内。土地使用权的出让 特征（1）所有权与使用权分离；（2）有偿；（3）有期限。 最高年限（1）居住用地70年；（2）工业用地50年；（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；（4）商业、旅游、娱乐用地40年；（5）综合或其他用地50年。39赠予联建参建企业并购

12、抵押40转让出租出让土地使用权的合法获得方式划拨使用权获得方式41土地使用权的转让 含义指经出让方式获得土地使用权的土地使用者，通过出售、赠与或其他合法方式将土地使用权再转移的行为。 方式转让方式出售交换赠予联建参建企业并购42效益不可损认地不认人土地使用权的转让（原则）房地产一致转让原则43土地使用权的转让 城市土地管理法规定的条件（1）土地使用权转让只能在原土地使用权出让合同规定的权利义务范围内进行，权利人不得扩张其权利内容。（2）按照出让合同的约定，受让人已经交付全部土地使用权出让金并取得土地使用权证书。（3）按照出让合同约定对土地进行了投资开发，属于房建工程的要完成开发投资总额的25%

13、，属于成片开发土地的，要形成工业用地或其他建设用地条件。赠予联建参建企业并购抵押44转让出租出让土地使用权的合法获得方式划拨使用权获得方式土地使用权的出租概念指土地使用者作为出租人，将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。 出租与转让的区别（1） 前者土地使用权在一定时间内转移，并多次按期结算租金，需到国有土地管理部门办理他项权利登记手续。（2）后者土地使用权发生变更，需要到当地的国有土地管理部门办理使用权变更登记手续，要重新核发土地使用证明，且一次付清转让费用 ；45土地使用权的出租限制条件（1）出租的土地必须是经过国家出让的土地；（2）出租的

14、土地必须是已按出让合同的规定的期限和条件投资开发并利用的土地；（3）出租方必须是土地出让关系中的受让方；（4）土地使用权出租的期限必须短于出让的期限；（5）土地使用权出租的用途必须和出让合同中的用途相一致，出租时不仅指土地，还包括地上建筑物、附着物。46储备制度使用制度47管理制度6.5 我国土地的储备制度我国土地的储备制度所有制度所有制度基本制度48土地储备制度 概念Land Banking或或Public Land Banking，即土地，即土地银行。其基本含义是：在土地尚未需要开发利用之前，预先由公共机构（团体）将其获取并持有，以作为未来开发之用或用以实现某一公共利益。 我国土地储备发展

15、上海土地发展中心（1996）杭州土地储备中心（1997）南京土地储备中心（2002.1）上海土地储备中心（2002.11）全国。我国城市土地的储备制度我国城市土地储备功能由城市政府委托的机构通过征用、收购、换地、转换或到期回收等方式，把分散在土地使用者手中的土地集中起来，并由政府或政府委托的机构组织进行土地开发，在完成了征地补偿、房屋拆迁补偿安置以及必要的基础设施建设后，再按照供地计划将土地投入市场的制度。我国城市土地储备目的（1）实施土地供应的总量控制；（2）有效利用存量土地，消化、处置闲置土地；（3）扶持国有困难、破产企业，变现土地资产。4950土地储备职责（南京市土地储备中心）51土地储备职责（南京市土地储备中心） 根据市土地利用规划和城市规划，制订市区土地储备规划和土地储备年度计划，代表政府持有储备土地； 负责储备土地的前期可行性研究分析、招商策划、规划条件申请、地价测算等工作，拟定储备土地上市方案； 负责办理储备土地用地手续，并组织储备土地征地、拆迁、补偿、安