温泉度假发展模式

1、第三部分第三部分: :温泉度假发展模式及复合产品专题研究温泉度假发展模式及复合产品专题研究l温泉度假发展模式总体趋势温泉度假发展模式总体趋势l温泉度假发展模式专题研究温泉度假发展模式专题研究l典型案例研究及借鉴典型案例研究及借鉴温泉旅游度假及发展趋势研究温泉旅游度假及发展趋势研究: :总体趋势总体趋势温泉外延不断拓展，产生各种复合产品以及温泉度假模式温泉外延不断拓展，产生各种复合产品以及温泉度假模式温泉TOWN温泉旅游区温泉疗养区系统多功能保健养生特定客群中高端大众客群泛客群客群功能温泉洗浴，温泉疗养，温泉保健温泉娱乐，温泉养生，温泉会议修养温泉娱乐，温泉养生，温泉度假，温泉居住，温泉研究，温

2、泉艺术复合功能复合功能发展模式发展模式温泉度假发展模式专题研究（一）温泉度假发展模式专题研究（一）温泉疗养区温泉疗养区对温泉水质要求高、客源稳定，市场拓展、适应能力弱对温泉水质要求高、客源稳定，市场拓展、适应能力弱温泉疗养区特征：特征： q 温泉本身是最大吸引物，具有特定疗效q 疗养历史悠久，自然环境优美，医疗设备优良q 主要产品：疗程性疗养主体客源：主体客源：q 疗养保健人群，医生、保险公司提供基础客源，形成长期固定客源群体。停留期长（2-3周）优势：优势： q 基础客源稳定q 利润率高限制：限制：q 资源依赖性强q 产品更新缓慢q 市场拓展有限q 市场适应能力弱匈牙利匈牙利 HevizHe

3、viz： q 温泉对于关节炎、风湿病和运动性疾病有显著疗效q 悠久的温泉疗养传统q 温泉设施、服务遵循传统q 保持稳定市场，缓慢扩展温泉温泉疗养区疗养区温泉洗浴温泉疗养温泉保健温泉度假发展模式专题研究（二）温泉度假发展模式专题研究（二）温泉度假区温泉度假区温泉要素复合其他功能，针对细分市场不同定位温泉要素复合其他功能，针对细分市场不同定位温泉度假区特征：特征： q 在温泉上复合其他功能，温泉不是主要吸引物 q 针对细分市场，不同倾向性发展优势：优势： q进入技术要求低，市场启动迅速限制：限制：q市场拓展有限，竞争激烈q产品生命周期短，更新要求高q产品附加值低养生型：养生型： q宣传突出温泉医疗

4、保健功能q开发突出配套系列养生产品q市场相对高端，注重健康调养，停留较长（2-3日）娱乐型：娱乐型： q依托临近大城市，大众一日游为主q产品设置注重娱乐性会议型：会议型： q配有大型的会议设施，市场明确q产品开发主要针对会议客源进行温泉休养、康体优势：优势： q客源稳定，具有品牌效应限制：限制：q管理、服务和产品开发要求高，市场增长速度受限优势：优势： q市场针对性强，客源相对稳定q利润率高限制：限制：q市场单一，竞争激烈，受地缘因素影响大温泉温泉度假区度假区温泉娱乐温泉养生温泉会议修养温泉度假发展模式专题研究（三）温泉度假发展模式专题研究（三）温泉温泉TOWN TOWN （I I） 针对细分

5、市场不同定位打造温泉情境生活方式针对细分市场不同定位打造温泉情境生活方式温泉城镇特征：特征： q与温泉复合的生活方式成为主要吸引因素q 针对各类市场，财务贡献率最高的是富裕阶级及中产阶级q 不同停留时间复合，短暂观光+周末休闲+度假+常住优势：优势： q 固定受众的层次较多，容易形成互补性客群q 产品开发中对于温泉条件的限制小q 产品生命周期的波动小q 吸引力随时间积淀而提升限制：限制：q 城镇产生发展不可控因素强q 需要时间的积淀与整体风貌控制q 居住与游览功能不和谐配置会引起居民与游客双重不满温泉城镇温泉城镇温泉娱乐温泉养生温泉度假温泉居住温泉研究温泉艺术温泉发展模式专题研究（三）温泉发展

6、模式专题研究（三）温泉温泉TOWM TOWM （IIII） 情境合一的旅游度假是温泉情境合一的旅游度假是温泉TOWNTOWN要打造的氛围要打造的氛围 在新兴的“情境旅游”、“体验旅游”模式下，景观的情境体验与现代生活/消费方式的兼得，成为人们对于温泉旅游度假的核心诉求 原生态的生活方式具有体验价值的旅游空间场所的再造居（业）与旅游度假相互融合=温泉TOWN的主要特征将人们日常的居住、工作嫁接于温泉资源，形成游与居、游与业的相互融合，将人们日常的居住、工作嫁接于温泉资源，形成游与居、游与业的相互融合，是温泉是温泉TOWMTOWM的主要特征；的主要特征；居、业有机融合游，提升旅游度假能级居、业有机

7、融合游，提升旅游度假能级小结：温泉度假三种模式的综合对比小结：温泉度假三种模式的综合对比市场拓展生命周期资源依赖性产品复合性开发难度综合成长性温泉城镇5555121温泉度假区3133313温泉疗养区1311511温泉度假区温泉城镇温泉疗养区温泉发展能量谱温泉发展能量谱典型案例研究一典型案例研究一意大利意大利Merano 小镇小镇（I I） 从温泉疗养区到温泉度假区到温泉小镇的转变，生活即度假的境界从温泉疗养区到温泉度假区到温泉小镇的转变，生活即度假的境界温泉度假区温泉城镇温泉疗养区19世纪初19世纪中20世纪发展历史：发展历史： q 19世纪初，仅提供单一的温泉疗养温泉疗养SPA。q 19世纪

8、中，欧洲贵族和美国商人进入，开始建立国际一流的酒店和一系列有吸引力的社会节目。q 到19世纪末，吸引了许多社会名流，成为欧洲一流的旅游旅游度假地度假地。q 19世纪末建立了大批建筑，形成小镇独特的风味，社会名流遗留下来遗迹故事增加了小镇的魅力，构成情境合一的生活方式和生活品位。这种自然的生活即度假状态生活即度假状态吸引众多人来Merano度假，常住。q 到20世纪Merano成功转变成为温泉目的地温泉目的地。典型案例研究一典型案例研究一意大利意大利Merano 小镇小镇（IIII） 温泉小镇情境度假生活方式的构成温泉小镇情境度假生活方式的构成1234环境：居住、工作、度假环境：居住、工作、度假

9、运动、健康运动、健康节事会议节事会议特色特色SPA和酒店和酒店典型案例研究二：珠海海泉湾的剖析（典型案例研究二：珠海海泉湾的剖析（I I）创新的大型温泉综合度假区，但是综合配套的效益没有很好体现创新的大型温泉综合度假区，但是综合配套的效益没有很好体现珠海海泉湾珠海海泉湾特征大规模度假区产品设置综合化，开始越过温泉度假区，有意识向综合性度假目的地靠拢客源中高端大众客群（家庭），会议客群功能娱乐，会议，度假，休闲，康体优点市场启动迅速，有规模效应和带动效应不足没有真正实现综合配套的效益温泉疗养区时间：开业一年接待人数：302万人次，占到珠海总接待量的18%，景区接待量的50%。凸现大型度假区的规模

10、优势和起爆能量。收益率：一期投资21亿元。营业额3.6亿元。投资回报率不甚乐观。温泉度假区温泉城镇珠海海泉湾珠海海泉湾典型案例研究二：珠海海泉湾的剖析（典型案例研究二：珠海海泉湾的剖析（IIII）酒店温泉是主要的经营收入贡献者，项目之间缺乏联系，起爆项目的带动作酒店温泉是主要的经营收入贡献者，项目之间缺乏联系，起爆项目的带动作用未体现用未体现游客接游客接待比例待比例营业额贡营业额贡献率比例献率比例游客经营收入游客经营收入贡献率贡献率酒店11%43%4温泉32%29%0.9主题游乐30%18%0.6娱乐康体及其他27%10%0.37温泉温泉酒店酒店主题游乐主题游乐商业商业娱乐娱乐康体康体利用率利

11、用率剧院30-40%体检中心3%（预期值比例）运动俱乐部50%（预期值比例）典型案例研究二典型案例研究二: :珠海海泉湾的剖析（珠海海泉湾的剖析（IIIIII）客源区域化、团体化倾向严重，导致设施利用率不高客源区域化、团体化倾向严重，导致设施利用率不高酒店酒店温泉温泉乐园乐园客源预算实际预算实际预算实际团队30%50%30%60%40%80%会议35%20%-30%-商务15%15%10%10%-散客20%5%60%30%60%20%q 团队游客和散客在预算值和实际值之间有巨大差别。q 大量团队游客导致：q 当日游客往返率达到46.5%。停留时间不足导致大量设施利用率不高。q 旺季与淡季差别悬殊，资产利用率不足。q 消费集中，未能实现各个设施之间的互动。q 客源集中，辐射范围窄。深广珠三地占到62%，广东本地合计82%。q 停留时间短，并且面临游客流失的风险珠海海泉湾客源分布22%28%14%21%9%6%广州珠海深圳广东其他地区港澳台其他q 会议客源开拓不足，使得大量相关设施处于闲置状态。直接影响游客的平均人次消费只有120。小结：珠海海泉湾对于本项目的启示小结：珠海海泉湾对于本项目的启示q 项目之间缺乏联系、带动，综合配套的效益没有显现q 客源区域化明显，缺乏多样性q 客源还未走向高端，停留在观光休闲档次q 珠海海泉湾还限于休闲范畴，综合度假理念未