房地产企业管控流程

1、精选优质文档-倾情为你奉上5.3.3 项目节点定义与设置原则1. 项目节点的分级定义项目节点的分级定义如表5-10所示。表5-10 项目节点的分级定义节点类别定义应用个数关键节点对公司战略及经营目标有关键意义的节点，属于集团领导的管控节点一般用于项目运营策划及城市公司（项目）的年度考核 612一般节点是对关键节点的细化，一般是对项目整体进度影响最为明显或最为重要（如对现金流的影响、对企业管理要求的影响）的节点，属于公司总经理的管控节点一般用于年度项目开发计划，是公司管理层对项目开发决策的判断依据2040二级节点是对项目一级节点的细化，主要是指导“部门级”的工作，属于项目总经理的管控节点一般用于

2、部门的年度和季度项目开发计划（年度编制，季度调整），实现计划编制环节各专业部门的主要工作协同80200三级节点是对项目二级节点的细化，主要是指导“岗位级”的工作一般用于岗位的季度/月度项目开发计划（较多为月度编制）300600备注：项目一级、二级、三级节点应列入项目的主项计划模板。2. 一级节点（含关键节点）的选择：运营视角保障企业经营目标的达成项目关键节点的设置应聚焦“经营”，根据项目开发的关键路径设定关键节点，以便对开发过程中的里程碑事件进行管控。具体如图5-15所示。7.产品支付5.项目开发实施4.初设-开工3.方案设计2.项目策划1.项目获取6.项目销售立 可研 项目 项目项 报告 取

3、得 定位 开 结案（非时间敏感点） 规划 单体 初步 施工 盘 方案 方案 设计 图设计总包/ 监理开 达预 结构 竣 集中工 售条 封顶 工 入住图5-15 项目关键节点里程碑一般而言，地产企业在设置关键节点时，除了选择关键路径的点外，通常会考虑以下七类节点，具体如表5-11所示。表5-11 项目开发计划关键节点的选择标准关注类别选择节点进度控制难点前期/设计：（1） 景观施工图（2） 桩基施工图（3） 施工报建图（4） 精装修施工图工程施工类：（1） 基础施工（提前开工）（2） 正负零（3） 室外配套、园建完成报建报批类：五证财务现金影响资金影响：（1） 开工（2） 正负零（3） 结构（4

4、） 竣工促进销售：（1） 接受认购（2） 销售展示区开发方案（3） 销售展示区开放（4） 外脚手架拆除管理精细化管理精细化：（1） 项目运营策划（2） 目标成本（3） 采购策划（4） 部品决策（5） 营销策划总案（6） 首次开盘全套资料（7） 项目工程策划（8） 报建策划（9） 室外综合管网（10） 交地（11） 项目后评估（12） 关键综合会议关注类别选择节点产品品质以精装修项目为例：（1） 精装修施工图（2） 装修样板房施工（3） 装修样板房验收（4） 土建单位与装修单位工作面交（5） 内部验收（预验收）（6） 装修大面积施工（7） 装修样板房内部客户体验（8） 工地开放日（第一次）客户导

5、向（1） 物业方案策划（2） 物业公司选定（3） 销售代理公司选定（4） 销售风险检查（5） 交付风险检查完成（6） 模拟验收（7） 工地开放日（8） 物业移交企业个性化（1） 企业容易出现问题的节点（2） 企业特别重视和关注的节点3. 项目二级节点的设置：重点在纵向和横向的业务协同项目开发计划二级节点的编制要点如表5-12所示。表5-12 项目开发计划二级节点编制要点专业计划编制要点营销专业：围绕“开盘”节点来安排本专业节点计划（1） 各种设计出图节点对销售资料和道具制作的影响，继而影响开盘前的活动时间安排（2） 工程施工对示范区开放、达到预售许可证条件的影响（3） 报建对预售许可证获取的影

6、响（4） 管理层对项目定位方案、营销策略、价格策略等的决策时间（5） 客服对物业公司的选择和物业公司的进场对示范区开放的影响工程专业：围绕“开盘”和“入住”节点来安排本专业节点计划（1） 各种设计出图节点对施工单位或关键设备进场的影响（2） 招标活动对施工单位或关键设备进场的影响（3） 营销关键活动，如示范区或或工地开放对施工进度的要求报建专业：围绕满足设计、工程、营销等节点需求来安排本专业节点计划（1） 各种设计出图节点对报建工作的影响（2） 工程进度对报建工作的影响（3） 融资计划对办理四证的时间要求工程采购专业：围绕关键施工单位或设备进场时间来安排本专业节点计划（1） 各种设计出图节点对

7、招标的影响（2） 施工单位或关键设备进场时间要求、对采购（准备）时间的要求客服专业：围绕“入住”节点来安排本专业节点计划（1） 施工进度对入住的影响（2） 竣工报批和移交对入住的影响设计专业：为满足下游报建、采购、工程、营销等专业的需求来安排本专业节点（1） 各类采购对图纸的需求，考虑审图和交底的时间影响（2） 竣工报批和移交对入住的影响4. 项目三级节点的编制：聚焦落地，实现各项工作的执行指导项目开发计划三级节点的编制要点如表5-13所示。表5-13 项目开发计划三级节点编制要点部门职责编制时间工程部（副总经理）（1） 负责编制工程节点计划（2） 维护二级节点计划的刚性（3） 关注各部门三级

8、节点计划/专项计划的匹配性取得规划方案的报规批复后一个月内完成全期计划的编制，随后每月底进行滚动更新，更新下两个月的三级节点完成时间技术部负责编制报批报建计划负责编制设计出图计划项目启动后编制全期计划，随后每月底进行滚动更新，更新下两个月的三级节点完成时间营销策划中心负责编制营销作业计划 成本合约中心（工程副总经理）负责编制目标成本制定和施工图预算进度计划取得规划方案的报规批复后一个月内完成全期计划的编制，随后每月底进行滚动更新，更新下两个月的三级节点完成时间负责编制施工类合约节点计划取得规划方案的报规批复后一个月内完成全期计划的编制，随后每月底进行滚动更新，更新下两个月的三级节点完成时间技术

9、部负责编制材料设备类合约节点计划取得规划方案的报规批复后一个月内完成全期计划的编制，随后每月底进行滚动更新，更新下两个月的三级节点完成时间技术部负责编制产品交付计划工程部, 技术部，销售部负责编制产品交付计划交房前半年内编制全期计划，随后每月底进行滚动更新，更新下两个月的三级节点完成时间备注：副总经理及时综合各部门更新的三级节点计划，对与二级节点不匹配以及各专项三级节点间有冲突之处进行综合协调。5.3.4 项目开发计划关键节点及输入输出成果表由于房地产项目的规划方案在通过政府申请前具有较多的不确定性，为提高项目计划的编制效率和可执行性，房地产企业可采用以下两版计划编制程序，具体如表5-14所示

10、。表5-14 项目开发计划关键节点及输入输出成果表项目关键节点输出成果主责部门输入成果主责部门第一版计划编制项目关键计划编制项目关键节点计划项目总经理项目运营目标书项目总经理项目主项计划编制（含一、二级节点）项目主项计划项目总经理项目关键节点计划项目总经理项目专项计划编制（设计与报建）项目设计专项计划项目报建专项计划设计管理部开发管理部项目主项计划项目总经理第二版计划编制修正版项目主项计划编制项目主项计划修正版项目总经理项目主项计划第一版项目总经理项目规划方案审定通知书开发管理部项目专项计划编制项目设计专项计划（修正版）技术部项目主项计划修正版项目总经理项目报建专项计划（修正版）技术部项目工程施工专项计划工程副总经理项目工程采购专项计划技术部项目配套设计与施工专项计划工程副总经理项目营销前期专项计划策划项目计划调整项目关键节点计