保利地产工程管理制度.docx

1、保利地产工程管理制度前S根据公司总体战略发展方向，对公司进行"规范、监控、支持、引导"的要求和公司工程管 理步入正轨的需要，本着"部门职能专业化"和"业务流程规范化"的组织建设原则，明确部门的 工作职责和建立有效的管理约束，组建一支有凝聚力的团队，最大程度地实现资源共享，在业 务操作上充分体现出规范化、透明化管理，完善沟通渠道，提高工作效率，提高工程质量，以 便更好地完成公司制定的经营目标，编制出本管理制度。本制度在编制过程中，得到了公司领导、工程管理人员的大力支持与帮助，在此深表感谢。 因编制人员水平有限，不妥之处在所难免，敬请批评

2、指正，并在将来升级版中修正。适用范围本制度适用于保利地产开发有限公司投资的所有房地产项目。解释和修改本制度内各项规定及表格由保利地产开发有限公司工程技术部、规划设计部在公司领导小 组的指导下负责制订，公司职能部门均应遵守。公司工程技术部和规划设计部拥有对本制度的解释和修改权，各相关部门在执行本制度时 如发现任何不足或需要补充之处，请及时以书面形式向工程技术部提出建议。汇编工作，确保管理目标的全面实现。8. 负责备案资料的填写、会签、整理、报送、归档。负责工程备案管理，实现对竣 工验收相关指标（包括质量资料审查记录、单位工程综合验收记录）作备案处理。对桩基工 程、基础工程、主体工程、结构工程备案

3、资料核查。严格遵守资料整编要求，符合分类方 案、编码规则，资料份数应满足资料存档的需要。9. 监督检查施工单位施工资料的编制、管理，做到完整、及时，与工程进度同步。 对施工单位形成的管理资料、技术资料、物资资料及验收资料，按施工顺序进行全程督查, 保证施工资料的真实性、完整性、有效性。10. 按时向公司档案室移交，在工程竣工后，负责将文件资料、工程资料立卷移交 公司。文件材料移交与归档时，应有“归档文件材料交接表”，交接双方必须根据移交目 录清点核对，履行签字手续。移交目录一式二份，双方各持一份。11. 负责向市城建档案馆的档案移交工作，提请城建档案馆对列入城建档案馆接收 范围的工程档案进行预

4、验收，取得建设工程竣工档案预验收意见，在竣工验收后将工 程档案移交城建档案馆。12. 负责对施工部位、产值完成情况的汇总、申报，按月编制施工统计报表，在平 时统计资料基础上，编制整个项目当月进度统计报表和其他信息统计资料。编报的统计报 表要按现场实际完成情况严格审查核对，不得多报，早报，重报，漏报。13. 负责与项目有关的各类合同的档案管理，负责对签订完成的合同进行收编归 档，并开列编制目录。作好借阅登记，不得擅自抽取、复制、涂改，不得遗失，不得在案 卷上随意划线、抽拆。14. 负责向销售部提供工程主要形象进度信息，向各专业工程师了解工程进度、随 时关注工程进展情况，为销售部提供确实、可靠的工

5、程信息。15. 协助工程技术部经理做好对外协调、接待工作，协助工程技术部经理对内协调 公司、部门间、对外协调施工单位间的工作。做好与有关部门及外来人员的联络接待工作, 树立企业形象。16. 完成上级交办的其他工作。（三）规划设计部职责及岗位描述规划设计部上 级：公司副总经理部门职能：全面负责公司所有开发项目规划设计、单体设计、扩初设计工作，协助项目论 证和策划工作，负责审核各项目施工方案并监督执行情况，处理工程重大技术问题，为公司各 项目提供工程技术支持，并负责产品研发及新产品和技术的推广工作。主要职能：1. 制定、完善设计管理、变更洽商管理等规章制度与流程，组织实施规划设计部管 理各项制度。

6、2. 参与项目的可行性分析，进行项目论证，参与项目的立项决策，参与项目策划， 协助销售部编制产品建议书，提出建筑设计的意见和建议，配合销售部提出产品概念规划 设计和设计任务书。3. 协助合约部完成相关设计、招标问题及合同条款的制定及选择勘查、设计单位， 参与勘查、设计单位的招标工作。4. 协助项目公司前期部办理所有规划手续的报批工作。5. 负责项目规划设计管理、方案论证工作，在概念规划设计的基础上，组织编制和 会审项目设计任务书，并报公司领导批准。6. 负责单体设计和扩初设计的沟通和管理工作，组织对施工图设计的技术把关。7. 负责项目开工前的单体设计方案和结构方案的评审、优化、改进等工作。8.

7、 负责对施工图的审核，参与设计的图纸会审和技术交底。9. 配合项目经理部、工程技术部与各设计单位沟通相关设计问题，负责协调处理施 工相关技术问题。10. 参与工程竣工验收工作，对工程验收提出相应的工程技术验收意见。11. 督导并审核各项目的设计变更工作，参与重大设计变更方案确定、审定。12. 负责新产品、新技术的研发以及新工艺、新技术、新材料、设备推广和应用工作。 规划设计部经理岗位名称：总工程师直接上级：公司副总经理直接下级：各专业工程师 本职工作：1. 组织制定、完善工程规划设计、施工图设计、变更洽商等规章制度与流程，监督 规划设计部各项制度实施。2. 负责公司工程设计技术和管理，组织审核

8、各工程方案，监督工程执行情况，对工 程的重大技术进行处理，为公司各项目提供工程技术支持。3. 根据公司的设计规划方案，结合项目实际，具体落实确认的规划设计，确保设计 院按时保质完成送审方案与施工图。带领部门人员执行、实施各项计划并定期向上级汇报 进度情况，确保项目按计划进度完成。4. 根据建筑方案，结合公司开发意图，对方案提出修改意见；审核设计院所出图纸, 并提出修正意见。5. 参与公司项目的前期规划，协助销售部制定规划、建筑方案设计任务书，对规划、建筑方案提出合理建议，并审核方案，提出修改意见。6. 跟踪设计进度，组织各专业进行施工图审查，组织主要部位选择的材料及做法论 证。7. 监督施工单

9、位进行二次设计，并对二次设计成果进行审核把关，使其满足原施工 图要求。8. 审核重要变更，对变更的可行性及对成本的影响进行评估，与专业工程师共同确 认重要变更是否执行。9. 组织本部门专业人员参与项目论证和策划工作，参与项目的可行性分析，进行项 目论证，参与项目的立项决策。10. 参与项目策划，组织本部门专业人员协助策划营销部编制产品建议书，提出建筑 设计的意见和建议，组织本部门专业人员与配合销售部沟通，提出产品概念规划设计和设 计任务书。11. 督导规划设计、单体设计、扩初设计和施工图设计管理工作，督导编制规划设计 任务书和规划设计方案，组织规划设计方案的论证和评审，报公司领导批准。12.

10、负责沟通和协调本部门和各相关的业务合作单位、政府主管部门之间的关系。13. 协助成本合约部完成相关设计、招标问题及合同条款的制定，配合成本合约部选 择勘查、设计单位，参与勘查、设计单位的招标工作。参与对供应商、承包商进行选择、 考察、确定。14. 负责设计质量控制、设计成本控制的监督，配合财务部进行设计款项支付管理。15. 协调相关部门会同设计院、监理公司、施工单位解决工程施工过程中遇到重大质 量、技术问题。组织对施工图设计的技术把关，施工图的审核，参与施工图设计的技术交 底和图纸会审。16. 督导并审核各项目的设计变更工作，参与重大设计变更方案确定、审定。17. 组织参与工程竣工验收工作，对

11、工程验收提出相应的工程技术验收意见。18. 依据部门工作计划，指导、审核本部门人员制定年度、季度、月度工作计划，并 督导执行、定期检查。19. 负责本部门内部工作任务分工、工作协调，不定期对员工的工作情况进行指导。20. 督导本部门人员参加业务学习与培训，并通过绩效提升情况对培训效果进行评估, 负责本部门员工的绩效辅导、绩效考核，定期进行绩效反馈，提出绩效改进、聘用、调岗、 晋升、辞退意见，督导执行。21. 完成上级交办的其他工作。结构工程师直接上级：总工程师岗位职责：1. 协助总工程师优化项目的结构设计，对项目的结构设计提供初步、具体的方案， 控制设计质量与结构成本，开展项目结构设计管理及图

12、纸审查工作，协助设计单位组织落 实结构设计方案。2. 编制施工图设计任务书，提出设计注意事项，并对重要部位、重要节点单独提出 设计要求。3. 对初步设计、施工图设计进行指导，并进行审核，使其达到施工要求，并合理控 制造价。4. 审核设计变更，对变更的可行性及对成本的影响进行评估，与总工程师共同确认 重要变更是否执行。5. 同设计院保持联系、沟通、传递公司开发意图，做好楼盘结构、室内外效果等建 筑设计和质量把控工作，负责与设计院联系有关结构方面的技术工作。6. 负责解决施工现场提出的有关结构方面的技术问题，与公司其他部门进行技术协 调工作。7. 对专家或领导提出的建议进行综合判断，及时给予结论，

13、同时也参与对重要问题 的讨论。8. 参与图纸会审和工程技术交底。9. 配合现场施工、质量检查、竣工验收、设计回访及设计技术总结工作。10. 完成上级交办的其他工作。建筑工程师直接上级：总工程师岗位职责：1. 根据公司项目安排，协调项目的设计规划工作，具体负责施工图的修改和施工图 提供等工作。2. 协助总工程师制定规划、建筑方案设计任务书，对规划、建筑方案提出合理建议, 并审核方案，提出修改意见。3. 协助编制施工图设计任务书，提出设计注意事项，并对重要部位、重要节点单独 提出设计要求。4. 协助总工程师进行规划设计、建筑设计、户型设计、立面设计、室内设计、环境 设计。5. 对初步设计、施工图设

14、计进行指导和进度跟踪，并进行审核，使其达到施工要求, 并合理控制造价。6. 协助外部设计师对设计主要部位选择的材料及做法进行明确，并根据工程造价的不同选择不同的材料。7. 审核设计变更，对变更的可行性及对成本的影响进行评估，与总工程师共同确认 重要变更是否执行。8. 收集市场信息，对相关资料进行分类、整理。9. 同设计院保持联系、沟通、传递公司开发意图，做好楼盘结构、室内外效果等建 筑设计和质量把控工作，负责与设计院联系有关结构方面的技术工作。10. 完成上级交办其它任务文员直接上级：总工程师岗位职责：1. 根据公司设计任务完成的时间要求，协助部门设计师管理图纸或其他文件资料， 为部门提供行政

15、支持，提高设计部工作效率。2. 管理公司所委托的设计合同（规划、建筑、园林、室内设计等）。3. 对所有已绘制完成的图纸进行电子文档和图纸文档以及图书、文件、资料进行集 中管理。4. 对部门的图纸打印设备进行日常管理维护，保证打印设备的正常运行。5. 完成上级交办的其他工作。6.（四）项目经理部职责及岗位描述项目经理部上 级：公司副总经理部门职能：负责公司开发的房地产项目工程的设计阶段、招投标阶段、施工阶段、验收阶 段的项目管理工作。界定工程技术部工作内容，明确工作方向，完善责任制度。主要职能：1. 根据公司发展计划和项目实际情况，编制工程管理策划指导书，报工程技术 部、规划计划部审批。2. 协

16、助工程技术部、规划计划部处理设计中的相关专业技术问题，组织图纸会审及 施工图交底。3. 组织重大施工方案的审定，协助处理现场技术问题。4. 协助规划设计部编制有关专业方面的设计任务书，对专业设计问题进行跟踪协调。5. 组织工程质量事故及安全事故的调查、处理。6. 参与成本合约部对招标文件、合同部分条款的拟稿，参与相关技术标的评审。7. 参与合同谈判、合同交底及合同纠纷的处理，参与承建商和供应商的履约评定。8. 根据施工总进度控制计划编制施工图交付计划、分包进场计划、甲供材料进场计 划、资金使用计划以及相关的工程报批报建计划。敦促相关部门按计划和工地实际情况及 时完成有关工作。9. 审查施工单位

17、编制并经监理审核通过的施工组织设计和施工进度计划，监督进度 计划的完成情况，做好进度计划的动态管理。10. 根据工程管理策划指导书中编制的重要工序和质量控制要点，严格审查监理 审查过的施工方案，并监督施工、监理单位落实实施。11. 监督与质量相关的合约条款的落实情况，做好质量目标的事前、事中动态控制。12. 制定材料设备供货计划，负责甲供材料样板的保存、进场材料的验收与发放对 不合格材料的退换、跟踪等。13. 向规划设计部反馈设计中存在的问题，组织设计变更的交底及实施。14. 对关键部位的质量抽查，参加防水等关键隐蔽工程验收。15. 对质检部门及公司提出的整改意见跟踪监理和施工单位落实。16.

18、 处理现场工程技术问题，协助规划设计部及时解决图纸设计问题，尽可能减少设 计导致的工程质量问题。17. 初审、支付进度款，确认现场签证，初审补充预算，对工程结算的初审。18. 汇总当月工程资金使用情况，提交下月工程资金使用计划，并监督承建商及供应 商的资金使用情况。19. 根据合同条款，收集一手资料，与成本合约部一起办理工程保险索赔及对承建商 和供应商的索赔、反索赔工程。20. 助成本合约部对项目分项工程进行性能价格比分析，加强成本监督。21. 参与对工程管理部和成本合约部组织的工程、物资招标文件和合同条款的审核。22. 现场确定红线点、场地拆迁清理、地形图测量、场地树木处理、申请施工用水用

19、电、申请施工用水排放许可、临时施工路口报批、临建施工报批、围墙、道路及临时设施 施工、市政配套管线到位情况的进一步落实、现场“三通一平”、办理工程建设施工许可 证。23. 协助前期部办理开工前的部分报批报建手续。24. 协调质监站、安监站等周边关系，协调监理单位、承建商、供应商之间的关系， 监督监理安排好各种工序的穿插施工。25. 审核监理提交的监理周报、监理月报，每月编制工程月报抄送公司有关 职能部门，工程月报必须包括项目的进度、质量、投资及需公司协调解决的问题。26. 组织分项工程中重要部位、分部、工程竣工、物业接管验收。27. 整理工程文件，完成竣工资料的收集，组织有相关单位参加竣工验收

20、，竣工资料验收通过后其中一份保留在公司档案室。28. 项目完成时，有关竣工资料外的工程文件档案（如未存入竣工资料的甲方设计变 更或洽商，所有与监理施工单位的往来文件，公司就该项目的有关部门间文件、报告、批 示，不需政府参加的部分工程的验收报告，所有合同，履约评定，结算协议书，维修记录 等）移交公司档案室。项目经理岗位名称：项目经理直接上级：公司副总经理直接下级：各专业工程师岗位职责：1. 根据公司项目组织机构编制要求，确定项目组织机构和人员安排，落实管理人员 职责，组织项目经理部开展工作。2. 对本部门的日常工作进行管理，对本部门员工的工作进行安排，监督、检查反馈 各员工的工作的落实情况，处理

21、反映的问题。3. 建立项目的合同管理体系，严格履行合同管理任务，处理好与乙方的合同的争议 和纠纷。4. 全面控制施工质量、进度、成本，完成公司下达的建设任务。5. 协调相关单位处理施工中出现的技术和质量问题。6. 组织图纸审查工作，对设计方案和施工图进行审核、对各种材料的选用进行把关。7. 在公司领导下组织相关工程的招标或委托工作。8. 定期组织召开工程部例会，及时、准确传达上级指示，贯彻实施公司及本部门的 规章制度，起草工作报告。9. 不定期组织本部门和监理单位对工程的进度、质量、安全进行检查，严把工程各 环节质量、进度、安全关。10. 严格执行公司制定的动态成本管理制度，并负有领导和实施职

22、责。11. 执行公司发布的各项指令，接受公司各业务部门的指导、检查、监督。12. 负责组织工程实施中政府有关部门、市政部门、公用事业、设计单位、施工单 位、监理单位等各方面之间的综合协调工作。13. 配合前期部申办正式工程和临时设施的施工许可证，负责施工占道、专用道路 接口的许可证，按建设程序组织施工建设。14. 配合前期部申办落实水源、电源、气源、排污、通讯、闭路接口，开工前组织 实施“三通一平”工作。15. 对分管部门员工的工作进行安排、指导、年度考核，建议公司对分管部门经理 进行人事任免。16. 负责完成单项（专业性）验收和综合验收，完善验收手续，并按公司规定向物 业管理公司办理移交。1

23、7. 及时向公司领导、汇报本部门的真实情况和有关数据。18. 完成上级交办的其他工作。土建工程师直接上级：项目部经理岗位职责：1. 认真读图，领会设计意图，同时到施工现场实地对照图纸，发现问题并且及时反 映。2. 参加图纸会审，各专业工种互相交流，统一汇总。3. 根据施工单位施工方案，重点根据公司工期要求对其施工形象进度审核，严格把 好其施工方案中的质量、安全措施的可行性和可靠性。4. 参与项目经理部总进度计划、月度工作目标和工作计划的制定；5. 组织好施工前的准备工作。6. 协调各施工单位现场问题的处理与解决，做到责任明确，界面清晰。7. 对一些工序衔接，施工中发现问题并及时处理，对重要工程

24、事项要及时汇报。8. 对施工单位要严格要求，按设计图纸、施工规范、操作规程、施工组织设计技术 安全措施进行施工，严格控制建筑装饰材料的质量，发现问题及时加以解决，杜绝不合格 的产品或材料用于工程上。9. 认真掌握工程进度和质量，不能按工程进度表执行的，要及时界定原因以便调整、 处理。10. 参加隐蔽工程的验收，审查核实具体隐蔽工程的各类记录。11. 参与材料进场的验收工作，杜绝工使用不合格的原材料。12. 填写项目工作日记，服从项目经理的工作安排。13. 按公司要求完善施工单位的相关手续，参加中间验收及竣工验收，参与审查其 竣工资料，确保资料的正确性和完整性。14. 对工程增、减变更项目的数量

25、要准确核实，对其性质要界定清楚。15. 指导、监督、检查工程监理的各项工作，按期听其述职并对其工作做出评定。16. 按工程程序做好与监理的横向联系，并积极参与和配合。17. 完成上级交办的其他工作。水暖工程师岗位职责直接上级：项目部经理岗位职责：1. 协助项目经理做好工程开工的准备工作。2. 参与水暖工程投标资料、文件的审查和评标工作，提出合理建议。负责对投标单 位进行水暖方面的现场答疑。3. 参与图纸会审、设计交底工作，负责交底记录整理、签认和发放。跟踪处理图纸 会审中提出的问题。4. 审查水暖施工组织设计/方案和施工监理规划。5. 负责水暖施工组织设计/方案中重大技术措施和经济方案进行审查

26、，提出审查 意见。6. 对水暖施工组织设计/方案中的新技术、新材料、新工艺的应用，以及可能导 致工期、造价等变动的因素，进行审查。7. 监督检查水暖施工组织设计/方案和施工监理规划实施情况。8. 负责审查水暖工程相关各单位提出的水暖工程变更要求，对工程增、减变更项目 的数量要准确核实，对其性质要界定清楚。9. 根据工程质量监督计划和相关规范标准对水暖施工质量进行控制，对承包单位与 监理单位的质量完成情况进行检查考核并提出调整意见。10. 据工程管理策划指导书和工程施工计划对水暖工程的进度进行监督、检查, 并根据情况提出调整意见。11. 参加工程协调会与监理例会，提出和了解工程项目水暖施工过程中

27、出现的问 题，进行研究讨论，提出解决办法。12. 负责与设计、监理、承包商等单位的信息与资料传递和各单位的协调工作。13. 负责对水暖施工材料、工程机械及施工队伍的质量进行检查。14. 对水暖工程中出现的不合格事项进行检查，并提出处理意见。15. 负责项目标识要求的执行检查及记录。16. 指导、监督、检查工程监理的各项工作，按期听其述职并对其工作做出评定。17. 按工程程序做好与监理的横向联系，并积极参与配合。18. 按公司要求完善施工单位的相关手续，参加中间验收及竣工验收，参与审查其 竣工资料，确保资料的正确性和完整性。19. 完成上级交办的其他工作。电气工程师岗位职责直接上级：工程技术部经

28、理岗位职责：1. 协助目经理做好工程开工的准备工作。2. 参与电气工程投标资料、文件的审查和评标工作，提出合理建议。3. 负责对投标单位进行电气方面的现场答疑。4. 参与图纸会审、设计交底工作，负责交底记录整理、签认和发放。跟踪处理图纸 会审中提出的问题。5. 审查电气施工组织设计/方案和施工监理规划。6. 负责电气施工组织设计/方案中重大技术措施和经济方案进行审查，提出审查 意见。7. 对电气施工组织设计/方案中的新技术、新材料、新工艺的应用，以及可能导 致工期、造价等变动的因素，进行审查。8. 监督检查电气施工组织设计/方案和施工监理规划实施情况。9. 负责审查工程相关各单位提出的电气工程

29、变更要求。10. 根据工程质量监督计划和相关规范标准对电气施工质量进行控制，对承包单位与 监理单位的质量完成情况进行检查考核并提出调整意见。11. 根据项目规划和工程施工计划对电气工程的进度进行监督、检查，并根据情 况提出调整意见。12. 参加工程协调会与监理例会，提出和了解电气工程项目施工过程中出现的问题， 进行研究讨论，提出解决办法。13. 负责与设计、监理、承包商等单位的信息与资料传递和各单位的协调工作。14. 负责对电气工程施工材料、工程机械及施工队伍的质量进行检查。15. 对电气工程中出现的不合格事项进行检查，并提出处理意见。16 .负责项目标识要求的执行检查及记录。17. 指导、监

30、督、检查工程监理的各项工作，按期听其述职并对其工作做出评定。18. 按工程程序做好与监理的横向联系，并积极参与配合。19. 按公司要求完善施工单位的相关手续，参加中间验收及竣工验收，参与审查其竣 工资料，确保资料的正确性和完整性。20. 完成上级交办的其他工作。市政园林工程师直接上级：项目部经理岗位职责：第一章组织架构及岗位职责一、工程管理架构二、部门职责及岗位描述（-）工程管理中心（公司副总经理）（二）项目经理部职能1、项目经理部职能2、项目经理部经理岗位职责3、专业工程师岗位职责（三）技术规划设计部1、技术规划设计部职能2、技术规划设计部经理岗位职责3、资料员岗位职责（四）项目经理部1、项

31、目经理部职能2、项目经理岗位职责3、专业工程师岗位职责第二章施工准备阶段工作流程管理、施工准备阶段工作流程、施工准备阶段主要节点工作内容详述第三章 施工阶段工作流程管理、施工阶段总工作流程 .*、施工阶段主要节点工作要点(-)0.00以下施工阶段工作要点（二）施工阶段工作要点（三）准层结构施工阶段工作要点（四）二次结构施工阶段工作要点（五）样板房及销售环境施工工作要点（六）毛坯装修施工阶段工作要点（七）装修施工阶段工作要点(A)配套施工主要控制要点（九）竣工验收及交楼阶段主要工作要点1. 负责协调处理有关市政、园林工程方面的工程管理事宜，参与规划设计及扩初方 案中有关总体规划、绿化工程方面的方

32、案论证工作。2. 全面监管有关市政、园林绿化工程方面的工程管理工作，并根据施工过程中的具 体情况，及时进行各方面的专业协调工作并及时予以反馈。3. 处理工程进行过程所发生的相关专业方面的变更事宜，协调设计和施工及监理方 面的关系，有效控制其对项目进度的影响。4. 配合工程监理单位，对相关专业的施工质量、施工进度进行监控，跟进项目的节 点进度。5. 参与相关专业各分部分项工程的质量验收评定工作。6. 负责市政、园林的施工与设计、监理的协调，审核土建、装饰施工工程量，协助 审核工程款。7. 协调项目总包、分包与监理的关系，协调在项目进程中土建同其它专业工程师的 关系。8. 审核相关专业有关甲供材料

33、和设备的报价、数量及质量，并负责对其的清点、验 收及保管工作。9. 监控工程实施阶段，有关施工、设计、监理及配套等单位的合同执行情况，并及 时反馈。10. 做好整个项目运作过程中相关专业各类文件资料的收集工作，并交由有关档案 保管人员统一管理。11. 参加每周的现场工程例会，提出相关专业存在的问题并落实解决方案。12. 完成领导交办其他工作。资料员直接上级：项目部经理岗位职责：1. 负责工程项目的资料档案管理、计划管理及内业管理工作。2. 负责工程项目的所有图纸的接收、清点、登记、发放、归档、管理工作。在收到 工程图纸并进行登记以后，按规定向有关单位和人员签发，由收件方签字确认。负责收存 全部

34、工程项目图纸，且每一项目应收存不少于两套正式图纸，其中至少一套图纸有设计单 位图纸专用章。竣工图采用散装方式折叠，按资料目录的顺序，对建筑平面图、立面图、 剖面图、建筑详图、结构施工图等建筑工程图纸进行分类管理。3. 收集整理施工过程中所有技术变更、洽商记录、会议纪要等资料并归档。负责对 每日收到的管理文件、技术文件进行分类、登录、归档。4. 负责项目文件资料的登记、受控、分办、催办、签收、用印、传递、立卷、归档和销毁等工作。5. 负责做好各类资料积累、整理、处理、保管和归档立卷等工作，注意保密的原则。6. 来往文件资料收发应及时登记台帐，文件资料的内容和性质准确及时递交经理批 阅，并及时送有

35、关部门办理。7. 确保设计变更、洽商的完整性，要求各方严格执行接收手续，所接收到的设计变 更、洽商，须经各方签字确认，并加盖公章。设计变更（包括图纸会审纪要）原件存档。 所收存的技术资料须为原件，无法取得原件的，详细背书，并加盖公章。作好信息收集、 汇编工作，确保管理目标的全面实现。8. 负责备案资料的填写、会签、整理、报送、归档。负责工程备案管理，实现对竣 工验收相关指标（包括质量资料审查记录、单位工程综合验收记录）作备案处理。对桩基工 程、基础工程、主体工程、结构工程备案资料核查。严格遵守资料整编要求，符合分类方 案、编码规则，资料份数应满足资料存档的需要。9. 监督检查施工单位施工资料的

36、编制、管理，做到完整、及时，与工程进度同步。 对施工单位形成的管理资料、技术资料、物资资料及验收资料，按施工顺序进行全程督查, 保证施工资料的真实性、完整性、有效性。10. 按时向公司档案室移交，在工程竣工后，负责将文件资料、工程资料立卷移交 公司。文件材料移交与归档时，应有“归档文件材料交接表”，交接双方必须根据移交目 录清点核对，履行签字手续。移交目录一式二份，双方各持一份。11. 负责向市城建档案馆的档案移交工作，提请城建档案馆对列入城建档案馆接收 范围的工程档案进行预验收，取得建设工程竣工档案预验收意见，在竣工验收后将工 程档案移交城建档案馆。12. 负责对施工部位、产值完成情况的汇总

37、、申报，按月编制施工统计报表，在平 时统计资料基础上，编制整个项目当月进度统计报表和其他信息统计资料。编报的统计报 表要按现场实际完成情况严格审查核对，不得多报，早报，重报，漏报。13. 负责与项目有关的各类合同的档案管理，负责对签订完成的合同进行收编归 档，并开列编制目录。作好借阅登记，不得擅自抽取、复制、涂改，不得遗失，不得在案 卷上随意划线、抽拆。14. 负责向销售策划提供工程主要形象进度信息，向各专业工程师了解工程进度、 随时关注工程进展情况，为销售策划提供确实、可靠的工程信息。15. 协助工程技术部经理做好对外协调、接待工作，协助工程技术部经理对内协调 公司、部门间、对外协调施工单位

38、间的工作。做好与有关部门及外来人员的联络接待工作, 树立企业形象。16. 完成上级交办的其他工作。第二章施工准备阶段工作流程管理房地产开发建设过程中，工程建设工作早在开发报建时即已展开，在企业取得建设用地 规划许可证和国土证后工程口即可介入。一、施工准备阶段工作流程图11施工准备阶段工作流程二、施工准备阶段主要节点工作内容详述（一）围蔽工程1. 围蔽前应进行的准备工作：（1）前期部办理齐全的收地手续后（取得国土证及建设用地规划许可证），由项目部进行 收地围蔽工作。围蔽工程可按零星工程的委托办法委托施工单位施工。对征收地块的围蔽应做到围蔽范围准确，围蔽速度快捷，避免或减少与当地群众的纠纷。(2)

39、 明确征地红线。项目部根据国土局提供的红线控制坐标点，按征地红线图放出征 地红线，做好标记。若征地红线图中给出的坐标点与国土局提供的红线控制坐标点出入较大， 应联系前期部协调相关部门解决。(3) 测算围蔽工程量、办理围蔽工程委托、做好围蔽工程的实施方案、做好围蔽工程 的材料准备、做好围蔽工程的人员准备、做好机械设备的进场准备。2. 围蔽工程注意事项(1) 积极与当地政府部门沟通，取得当地政府部门的支持。(2) 按已制定的实施方案组织施工。(3) 工程技术部应与前期部协同做好解决突发事件的应急处理措施。(4) 围蔽完成后，应安排保安巡视，防止围蔽遭受恶意破坏。(二) 申报临水临电前期部申报临水临

40、电时，应会同项目部确定临水临电的容量，同时了解申报流程及办理周期。 临电系统尽可能有足够的富余容量，在条件容许的情况下，应考虑首期交楼可能采用临时供电的 需要，根据保利的经验，很多楼盘交楼后较长一段时间小业主的生活用电仍使用临电系统供电。(三) 现场查勘，进一步清理场地收地后，项目部应对场地内的情况进行详细的了解。正常情况下，己收地块内的拆迁、坟 地迁移、青苗补偿、高压线的迁移等都应在前期部的协调督促下由当地政府相关部门完成。然 而往往因各种原因的影响，收地后仍有部分迁移工作尚未完成，影响工程建设进度，因此，项 目部进场后，也应积极协助前期部协调当地相关部门解决，进一步清理场地。前期部应向项目

41、部通报原有地下管网的概况，项目部应探明地块内电信、煤气、给排水管, 特别是军用光缆的分布、走向情况，如影响工程施工，应及时协调相关部门解决。所收地块内的林木砍伐，须前期部协调取得砍伐证后，根据实际地形与总规进行比较，砍 伐如果对周边环境破坏大，应及时反馈并进行调整后，再实施砍伐。(四) 项目部组织详勘1. 取得总规批复后，项目部可组织勘察单位进场，对阻碍详勘钻孔的障碍物，项 目部应提前组织清理。2. 勘察单位根据设计院提供的详勘方案、总规图上的坐标点定出孔位，项目部应 复核。3. 根据公司工期要求，督促勘察单位组织足够的钻机进场。4. 所有钻孔工程量必须有两名监理人员进行验收，并在验收记录上签

42、字，及时存 档。5. 现场钻孔取样完成后，应督促勘察单位在详勘开钻后15天内出柱状图并按合同要求提供勘察报告。（五）小区分区开发综合策划小区分区开发综合策划，是小区开发、建设、销售的总纲，须由总经理主持，召开由分管前 期、成本合约、工程、技术、设计的副总经理和各部门负责人参加的小区分区开发综合策划会， 策划会讨论和确定的内容包括：分区开发目标、融资目标、销售目标、工程建设目标，并根据这 些目标制定招标计划、图纸需求计划、工程开工及竣工计划、物业移交计划。（六）综合策划方案编制综合策划方案包含以下内容：1. 施工给水系统：给水管道走向规划、管道管径、用水量及用水计量等。2. 施工排水系统：排水管

43、道走向规划、管道管径、排水量等。3. 施工用电系统：施工用电线路走向规划、用电总容量、用电计量等。4. 施工道路系统：满足施工需要、安全文明施工需要、与永久规划路的关系等。5. 施工场地划分、围蔽及临时设施的规划：满足安全文明施工需要、满足销售需 要等。6. 施工场地的土方平衡：考虑场地的竖向布置及标高协调、挖方与填方尽量平衡 等。（适当考虑分期开发之间的土方平衡）7. 小区的公用工程（供电、备用电源、电信、消防、供水、供暖、污水处理等） 的建设是否能满足首期交楼的使用要求。8. 制定各期开发楼盘的分批销售计划。9. 制定各期开发楼盘的分批移交物业管理计划。10. 制定图纸需求计划。11. 制

44、定合同需求计划，制定主体总包、详勘、土方施工、基础检测等前期合同提交 计划。其中除第8项和9项方案的内容外，其他的是属于工程建设范畴，具体由项目部负责编制（如 没有成立项目部由工程技术部负责编制）。（七）综合策划方案会审时间：新开发项目在详规批复后的一周内组织者：项目部负责人：总经理参加人员：工程副总、销售部、工程技术部、规划设计部、成本合约部、前期部、 项目负责人。内容：对各部门编制的综合策划方案进行审查，审定后明确落实时间。（八）±0.000以下图纸会审基础开工5天前，项目部必须组织召开由主管工程的公司领导主持的，由成本合约、前期 部、规划设计部、设计院、施工单位参加的±

45、;0.000以下图纸会审。项目部在图纸会审7天前 通知参加会审的单位和公司领导，并收集和汇总各部门图纸审查意见，在图纸会审24小时前 将意见提交设计院。（九）“三通一平”的实施1. “三通”项目部协助前期部应及时办理临水、临电的报批及施工手续，临时道路出入口报批手续（包 括市政道路绿化迁移报批手续）、办理余泥排放证等。项目部应马上组织场地平整、临时道路的施 Xo（1）场地平整的主要步骤：a. 场地标高根据审定后的综合策划方案确定。b. 场地及边坡土方量计算场地土方量计算的方法有两种：方格网法和断面法。场地比较平坦时，一般采用方格网法; 场地地形较为复杂或挖填深度较大、断面不规则时，一般采用断面

46、法。c. 土方调配对挖土的利用、堆弃和填土的取得三者之间关系进行综合处理，确定挖一一填方区的调配 方向和数量，使土方工程的施工费用最小、工期短，施工方便。土方调配步骤包括：划分调配 区、计算土方调配区之间的平均运距（或单位土方运价或单位土方施工费用）、确定土方的最 优调配方案、绘制土方调配图表。（2）场地平整需注意的问题：a. 注意勘察地下已有给排水管道、电线电缆的情况。b. 场地的挖方与填方尽量平衡，避免在短期内既有土方外运又要土方外购。c. 根据总规进行放线，如存在开挖过大影响了周边环境的情况，应及时进行反馈并进行总 规调整。（十）编制项目总进度节点控制计划综合策划会后一周内，项目部应编制

47、项目总进度节点控制计划，根据该计划编制图纸需求计 划和合同需求计划，并将综合策划会会议纪要、总进度节点控制计划报各部门会签备案存档。1. 编制进度节点计划需要收集的信息：（1）收集图纸信息。（2）地下室层数、层高，裙楼层数、层高，总层数，屋面做法，外墙做法，交楼标 准。（3）现场已收图纸，所欠图纸种类。（4）了解合同信息。（5）主体合同范围、工期。（6）现场已有合同，所欠合同。（7）了解当地政府的验收要求，如：基础检测、材料检测、土壤氮浓度检测、防雷 检测、专项方案审查、中间验收、竣工验收等。（8）了解公司制度要求。2. 编制方法：详细列出工程从开工到完工的各项节点工作，结合图纸要求、合同需要

48、、工序搭接、公司 制度要求等编排节点开工、完工时间，从而编制确保节点计划实现的合同需求计划、图纸需求 计划和材料配送需求计划。合同需求计划、图纸需求计划编制完成后，召集规划设计部、工程 技术部、成本合约部讨论商定后执行，并报综合计划部考核。（一）编制审查监理规划、监理细则和旁站方案详见监理规划编制规定、监理实施细则编制规定、旁站监理规定。（十二）审查施工组织设计和施工方案项目主体开工前，项目部应督促施工单位提交施工组织设计，并负责组织施工组织设计审 查会。施工组织设计审查应重点审查场地布置是否满足安全文明施工、销售通道和销售环境、后 续工程的施工要求。审查总进度计划的重大节点是否满足公司开发和

49、销售要求，总进度计划应 明确专业分包单位的插入时间节点，审查时应充分考虑专业分包单位的合理施工工期。施工组织设计的审查内容主要包括施工方案（技术工艺方法、手段、流程），施工进度计 划，施工平面图，施工措施，各类材料采购供应计划，各类施工设备进场计划。施工组织设计的审查要点详见施工组织设计审核制度。专项施工方案的编制和审核应符合建设部建质2004213号危险性较大工程安全专项 施工方案编制及专家论证审查办法的通知）要求。（十三）其他准备工作1. 督促施工单位按已审批的临时设施搭设方案搭设临设。2. 项目部办公环境及办公条件的规划。（1）资料文件柜标准统一，数量满足全过程需要；柜内文件夹应分阶段，

50、按类型分类。（2）工程所需的各类表格应准备齐全。（3）上墙文件应符合公司统一要求，内容包括：质量方针、质量目标、质量管理体系、 项目组织架构、岗位职责、规划总平图、综合管线总平面图、晴雨表等。（4）办公室周围要做到美观，整洁，适当绿化。3. 工程监理例会详见工程例会规定4.熟悉工程图纸、在熟悉工程图纸的基础上, 这既是对施工验收工作的规划, 记的劳动，也使台帐一目了然,编制各种台帐根据工程的构成事先编制好隐蔽验收台帐和检验批验收台帐, 也为施工阶段的工作做好了铺垫，既减少了施工过程中台帐登 便于统计和检查。5.放线点的及时复核和保护(1) 对于规划局提供或认可的建筑物定位放线点，项目部应进行复

51、核并做好保护措施。(2) 监理工程师应要求施工承包单位，对建设单位给定的原始基准点、基准线和标高等测量控制点进行复核，并将复测结果报监理工程师审核，经批准后施工承包单位方能进行准 确的测量放线，建立施工测量控制网，并应对其准确性负责，同时做好基桩的保护。(3) 复测施工测量控制网。抽检建筑方格网、控制高程的水准网点以及标桩埋设位置 等。6. 审查施工单位的组织架构及质量保证体系、安全文明施工保证体系。7. 审查施工单位人员资质及特种作业人员资格证，对于施工单位的主要管理人 员，应到其总公司进行核查，核查内容包括其工资单、社保等。8. 审查施工单位进场设备数量满足施工组织设计及施工进度要求；性能

52、满足工程 特点及地质条件要求；设备状况能满足连续工作及施工安全要求。9. 验收进场施工材料。10. 了解当地政府及行业的相关要求，各分部分项工程的验收标准和验收要求。第三章施工阶段工作流程管理一、施工阶段总工作流程±0.00板施地下室墙柱施裙楼结构施地下室外侧壁防水施工回外脚手架场地硬化场区整理转换层结构施工裙楼转换 层施工阶段销结构屋面 结构施工装修样板、前室、大堂装修售楼环境施工、验收销售临时电梯安装、调试标准层结构施确定销售样标准层结构 及样板装修施工工至7层卫生间防水施水电消防燃气电梯安装首个标准层结构施工主体竣外墙装修外墙清洁及设备拆除屋 面防 水保 温施1室 外管 网施

53、工安分户验竣工验毛坯交园林施装修施工装修分户验收装修竣工验收装修交楼维修、备案、结室内地面清 理、场地移交入户门框安装电梯前室装修强弱穿线放线砌体毛坯装修施工 阶段及配套施工阶段装修施工阶段I装修验收交楼II主体竣工验收毛坯交楼阶段维修备案结算0 2-1施工阶段工作流程图（图2-1-1）（以带一层地下室24层的高层住宅为例）一、施工阶段主要节点工作要点（一）+0.00以下施工阶段工作要点第一章组织架构及岗位职责一、工程管理架构根据公司的管理模式和特点，结合房地产开发的一般规律，制定工程管理架构，根据项目多少和大小及各人的工作量适时进行调整。 如下图：1. 施工准备(1) 放线、复核。对于规划局

54、提供或认可的建筑物定位放线点，项目部应进行复核和 做好保护措施。(2) 施工计划编制。(3) 施工方案审查。(4) 质量、安全技术交底。(5) 检查施工单位施工用电、机械、人员等的到位情况。(6) 了解当地政府及行业的要求：(7) 桩基础检测要求，钢筋、混凝土、防水材料见证取样送检和监督检验要求，土壤 氨浓度检测要求，土壤承载力检测要求，防雷施工、检测及验收要求，±0.00以下部分中间 验收要求，资料整理归档要求。(8) 需要签订的合同：桩基础检测合同(含土壤承载力检测合同)，土壤氨浓度检测合同，防雷施工合同，人防 工程施工合同，基坑沉降观测委托合同、消防工程施工合同。2. 基础施工

55、基础工程施工应按制度实施旁站监理和隐蔽验收管理，如：预制桩、冲(钻)孔桩、搅 拌桩、人工挖孔桩及基坑(槽)、基础钢筋、基础混凝土浇注等。桩孔、天然基础持力层验 收、基坑(槽)验收时，须请设计单位、勘探单位一同参加验收，并签署验收意见。进场材料验收时，要重点关注：进场钢材的验收、复试以及其品牌是否符合合同约定品 牌。及时进行基坑降水，避免基坑泡水，严禁基础钢筋长时间浸泡生锈，导致报废或降级使 用的现象。3. 基础检测(1) 选择检测方式时应结合国家规范和当地政府文件要求进行编制，同时应考虑 现场实际情况，如静载试验应考虑桩的位置是否符合静载试块的堆载面的要求，以及对 后期施工进度的影响、成本等方

56、面因素。(2) 由检测单位编制基础检测方案，经建设、勘察、设计、监理等单位审核、签字盖 章后，报质监站审批备案。(3) 签订检测合同(4) 检测准备工作。4. 基坑开挖(1) 边坡支护方案审批。(2) 基坑开挖时，应检查土方开挖流程、边坡支护及基坑观测是否按审批的专项方案进行施工。5. 地下室施工注意事项(1) 基坑土方开挖时，根据承台的方量适当考虑超挖，以使承台土方开挖时不需外运， 加快进度。(2) 地下室地板施工前应做好塔吊基础的施工及塔吊安装，并取得准用证或办理备案。 塔吊基础面的标高应考虑室外管网的敷设，塔吊基础面或平地下室底板标高或低于附近室外管 网标iWi。(3) 施工缝止水带安装、检查。(4) 底板防爆地漏、预留孔洞预留、预埋、检查。(5) 侧壁钢筋安装：人防设备构件、给排水管、线管预留孔洞预留、预埋、检查。(6) 地下室顶板后浇带完工模板拆除后，应穿插进入泵房、高低压房等土建的施工。(7) 化粪池的施工应在地下室顶板(±0.00)完工时同时完工。(8) 专业协调