易居_上海嘉城商业部分销售建议

1、本本案案20042004年年5 5月国家商务部发布月国家商务部发布全国商品市场体系建设纲要全国商品市场体系建设纲要，提出今后将重点发展方便居民日常生活的，提出今后将重点发展方便居民日常生活的社区商业，建设集购物、餐饮、生活服务和休闲等多功能的社区商业体系；加快发展贴近和方便居民生社区商业，建设集购物、餐饮、生活服务和休闲等多功能的社区商业体系；加快发展贴近和方便居民生活的便利店、折扣店和中小型综合超市。活的便利店、折扣店和中小型综合超市。指标梅川路商业丰庄路商业市场类比分析梅川路商业辐射图祥祥和和名名邸邸东旺东旺家园家园泰宸泰宸景苑景苑祥和家园祥和家园丰庄路商业辐射图丰庄一村丰庄一村汇丰汇丰佳

2、苑佳苑丽景丽景新苑新苑餐饮餐饮+娱乐娱乐+休闲休闲+生活配套生活配套社区型商业社区型商业C块（二二A）B块（二二B）A块（集中商业）产品价值提升梯度块块B块块内街部分沿街部分二二B期平面图药店超市干洗店大型餐饮：和记小菜3#、4#楼1-2F生活配套型商铺（销售）经营种类包括银行、通信、服饰、中介、美容美发、数码、干洗店、家纺、便利店、宠物店等。1#、2#楼1-2F餐饮商铺（销售）特色小店数码音像店家纺店便利店服饰店宠物店1#楼3-5F大型餐饮（持有招商）3#、4#楼3-4F复式公寓（销售）2#楼3-5F大型健身（持有招商）红色部分为持有面积红色部分为持有面积A块商业面积表1#楼2#楼3#楼4#

3、楼1F1627.91792.31335.321579.45 2F1627.91792.31330.941720.83 3F1665.71665.71734.51734.51482.321887.78 4F1138.241138.241216.31216.31058.351238.35 1#楼楼（元（元/）2#楼楼（元（元/）3#楼楼（元（元/）4#楼楼（元（元/）1F27000（整体均价）（整体均价）2F15000-17000（整体均价）（整体均价）3F招商招商10000（复式公寓）（复式公寓）10000 （复式公寓）（复式公寓）4F招商招商2 二、三级联动除传统通路外,进行多平台的客户资源整

4、合,充分利用景瑞会/易居会的客户资源,并积极开展二、三级市场联动。3主动行销加大对于曹安路沿线专业市场的派单，对于投资客做到一网打尽。同时加强老客户维护。加大口碑传播力度针对不同客户群体形成针对性推广通路针对不同客户群体形成针对性推广通路以区域为主，加大联动力度以区域为主，加大联动力度4易居项目联动对于易居代理的其它商业项目如新世界广场、赛格电子市场已放弃客户跟踪，充分挖掘客户资源1 地盘包装对于商业项目周边气氛包装，包括门头，道路、灯光等，颠覆低档次的形象。二二B商业外立面落成增加商业气氛附件一价格制定过程价格制定过程各块商业价值评估ABC位置（权重比40%）经营成熟度（权重比30%）价值可

5、提升性（30%）合计A块1.10.81.091.007B块0.80.51.020.77C块0.751.210.96一期商业1111l A块（集中商业）商业价值参考系数为1.007l B块（二二B）商业价值参考系数为0.77l C块（二二A）商业价值参考系数为0.96以一期商业为价格标底进行研判以一期商业为价格标底进行研判项目地址单元面积 （）1-2F均价元/曹安新世界曹安公路2300弄100-30025000晶铺一号嘉怡路133号401F：32000元/2F：25000元/永和生活广场靖远路729弄30-10023000市场比较法结合本案实际情况，根据市场比较法得出本案商业1-2F1-2F理论

6、售价范围理论售价范围21000-2300021000-23000元元/ /；1F1F理论售价范围理论售价范围27000-2900027000-29000元元/ /。目前，板块市场可售型商铺市场售价：1F售价范围2500032000元/社区商业地址单元面积 （）平均租金 （元/天）沿街底商曹安路张掖路504-6曲江路餐饮街曲江路603-5沿街底商靖远路30-704-6沿街底商本案入驻经营商业70-1003-5收益还原法由于项目为新建社区商业，投资回报率较低，按照周边同类社区商业投由于项目为新建社区商业，投资回报率较低，按照周边同类社区商业投资资5-5-回报计算得到本案回报计算得到本案1F1F理论

7、售价为理论售价为22000220003000030000元元/ / /天天周边商业租金参考结合两种方法得到本案商业1F基准均价为2900029000元平方米（市场比较法占元平方米（市场比较法占7070，收益还原法占，收益还原法占3030）价格结论商业区块均价（元）2F均价（元 ）二二A280002800015000-1600015000-16000二二B沿街2300023000二二B内街（soho）9000(9000(本案住宅价格本案住宅价格) )1#、2#楼均价3、4#楼均价1F28000-3000028000-300001F25000250002F16000-1800016000-1800

8、02F13000-1400013000-140003F招商3F900090004F招商3-4F（复式）1000010000附件二数据来源： CRIC中国房地产决策咨询系统p二期市场表现二期市场表现l目前销售报价:8000-14000元/l项目二期自2008年7月开始销售以来，受到市场热捧，取得了不错的销售业绩，目前销售面积为79195平方米（二期已推87385平方米），销售率已经超过91%。l 二期开盘9个月，月均去化6994平方米。p热销原因热销原因 l产品：小面积、复式，居住用公寓产品，受到年轻客群的热捧；l 价格：总价低，降低了购买门槛，虽然首付成数较高，但后续还款压力小，迎合了一些不想背上沉重债务负担客户的心态；并且吸引了一大批中小投资者投资。p 项目简介项目简介l 项目位于松江九亭，靠近地铁9号线九亭站；l 总用地面积112亩，总建筑面积约为20万平方米；l 项目整体规划有八栋小户型LOFT公寓，一栋政府办公楼，一栋五星级酒店，以及地铁集中商业；l 8栋办公性质的LOFT