江苏常州怡康五金机电广场二期规划策略报告

1、怡康五金机电广场怡康五金机电广场二期规划策略报告2009年3月本次市调及分析需要解答以下几个问题本次市调及分析需要解答以下几个问题二期的主要业态定位是什么？二期的主要业态定位是什么？由此确定每个楼层的商业模式是什么？由此确定每个楼层的商业模式是什么？这样的商业模式需要多少面积？这样的商业模式需要多少面积？如何让二期能够快速销售？如何让二期能够快速销售？如何让二期商业得以长期繁荣？如何让二期商业得以长期繁荣？为解答以上问题为解答以上问题我们调查了常州、无锡、上海三地火车站商圈的形态我们调查了常州、无锡、上海三地火车站商圈的形态从中洞察其发展规律从中洞察其发展规律由此分析怡康机电广场二期的定位策略

2、由此分析怡康机电广场二期的定位策略第一篇第一篇 上海火车站商圈典型项目调查上海火车站商圈典型项目调查 第二篇第二篇 无锡火车站商圈典型案例调查无锡火车站商圈典型案例调查第三篇第三篇 常州火车站商圈商务类物业调查常州火车站商圈商务类物业调查 第四篇第四篇 怡康二期规划建议怡康二期规划建议第第1篇篇上海火车站商圈典型项目调查 1、上海火车站办公楼总体调查、上海火车站办公楼总体调查总体分布图总体分布图1、上海火车站办公楼总体调查、上海火车站办公楼总体调查各主要办公楼租赁价格及出租率统计各主要办公楼租赁价格及出租率统计 1、上海火车站办公楼总体调查、上海火车站办公楼总体调查各主要办公楼租赁价格及出租统

3、计各主要办公楼租赁价格及出租统计 1、上海火车站办公楼总体调查、上海火车站办公楼总体调查火车站商圈进驻行业状况统计火车站商圈进驻行业状况统计 2、不夜城案例的形成及业态分析、不夜城案例的形成及业态分析不夜城办公楼项目总数及总面积统计不夜城办公楼项目总数及总面积统计 目前，不夜城地区写字楼项目14个，总建筑面积约40余万平米，分布在天目西路沿线。其中，甲级写字楼三幢，嘉里不夜城、联通国际广场、闸北大厦。其余未非甲级写字楼。2、不夜城案例的形成及业态分析、不夜城案例的形成及业态分析不夜城出租状况分析不夜城出租状况分析 l新落成的小面积产权式办公楼在租赁市场无法与地区内一些成熟商务楼相比，无论是出租

4、率和入住企业知名度。l纯租赁的写字楼仍是市场主体，且高品质的写字楼项目无出售项目。l短期内100平米以下小户型将会成为市场主体。2、不夜城案例的形成及业态分析、不夜城案例的形成及业态分析不夜城进驻客户面积需求统计不夜城进驻客户面积需求统计 2、不夜城案例的形成及业态分析、不夜城案例的形成及业态分析不夜城进驻客户比例统计不夜城进驻客户比例统计 2、不夜城案例的形成及业态分析、不夜城案例的形成及业态分析不夜城进驻客户比例统计不夜城进驻客户比例统计 由865家写字楼租赁客户统计分析可以看出：从事加工、贸易、外地驻沪代表为比例最高的三个行业3、南广场商圈调查分析、南广场商圈调查分析大型商业分布图大型商

5、业分布图 3、南广场商圈调查分析、南广场商圈调查分析大型商业分布状况大型商业分布状况 不夜城地区商业项目多分布在新客运站南广场及天目西路沿线在新客运站南广场：名品商厦、心族商厦、环龙商厦等大型综合商厦 天目西路沿线：太平洋百货、吉盛伟邦、手机通讯市场、羊毛衫批发市场、茶叶批发市场、三叶眼镜城等3、南广场商圈调查分析、南广场商圈调查分析大型商业统计大型商业统计 3、南广场商圈调查分析、南广场商圈调查分析名品商厦名品商厦 3、南广场商圈调查分析、南广场商圈调查分析太平洋百货太平洋百货3、南广场商圈调查分析、南广场商圈调查分析吉盛伟邦吉盛伟邦友谊服饰友谊服饰3、南广场商圈调查分析、南广场商圈调查分析

6、上海三叶眼镜批发市场上海三叶眼镜批发市场上海大统路茶叶批发市场上海大统路茶叶批发市场3、南广场商圈调查分析、南广场商圈调查分析专业市场总体经营状况专业市场总体经营状况 3、南广场商圈调查分析、南广场商圈调查分析专业市场总体经营状况专业市场总体经营状况 3、南广场商圈调查分析、南广场商圈调查分析商业市场出租率统计商业市场出租率统计 3、南广场商圈调查分析、南广场商圈调查分析专业市场总体经营状况专业市场总体经营状况 百货市场艰难百货市场艰难专业市场情况良好专业市场情况良好特色专业市场既可吸引本地批发商和零售商，又可吸引来自外省的相关客户中低档的专业市场存在，影响百货市场发展火车站办公楼项目的出路在

7、于火车站办公楼项目的出路在于整体定位高档整体定位高档引领整个板块成为地标性项目引领整个板块成为地标性项目Point 1火车站办公楼定位启示火车站办公楼定位启示火车站商业市场项目的出路在于火车站商业市场项目的出路在于用专业市场，借助铁路网络辐射更广的区域用专业市场，借助铁路网络辐射更广的区域不宜盲目求大，适当控制整体规模不宜盲目求大，适当控制整体规模商铺分割合理，不宜过分细分商铺分割合理，不宜过分细分Point 2火车站商业市场定位启示火车站商业市场定位启示第第3篇篇无锡火车站商圈典型案例调查1、无锡火车站商圈的总体分布、无锡火车站商圈的总体分布酒店总数统计酒店总数统计区 域 酒店数量站前古运河

8、沿线约10余家解放路环线CBD中心约20-30家总 计约30-40家或更多1、无锡火车站商圈的总体分布、无锡火车站商圈的总体分布商圈及酒店分布图商圈及酒店分布图站前古运河酒店集中区站前古运河酒店集中区及酒吧一条街及酒吧一条街解放环路解放环路CBD中心中心1、无锡火车站商圈的总体分布、无锡火车站商圈的总体分布中山路中山路CBD中心商业业态分布图中心商业业态分布图1、无锡火车站商圈的总体分布、无锡火车站商圈的总体分布中山路中山路CBD中心崇安寺步行街中心崇安寺步行街1、无锡火车站商圈的总体分布、无锡火车站商圈的总体分布三阳百盛广场三阳百盛广场无锡商业大厦无锡商业大厦1、无锡火车站商圈的总体分布、无

9、锡火车站商圈的总体分布无锡新世界百货无锡新世界百货一百商厦一百商厦 2、火车站机电专业市场业态分析、火车站机电专业市场业态分析机电市场分布图机电市场分布图无锡市机电五金市场无锡市机电五金市场二百机电五金城二百机电五金城汇利机电五金市场汇利机电五金市场2、火车站机电专业市场业态分析、火车站机电专业市场业态分析机电市场营业状况机电市场营业状况市场名称面积租赁情况备注无锡市机电五金市场三层总计约：1500平米100%市场上面是泰山饭店，内部环境差。二百机电五金城(汇德利商城)四层总计约：6000平米50%三、四层闲置原来是二百商厦，内部环境较好。汇利机电五金市场二层总计约：4000平米90%形状狭长

10、，约200米长，内部环境差。2、火车站机电专业市场业态分析、火车站机电专业市场业态分析机电市场营业状况机电市场营业状况2、火车站机电专业市场业态分析、火车站机电专业市场业态分析机电市场营业状况机电市场营业状况酒店业在火车站得到集中发展酒店业在火车站得到集中发展借助火车站的天然优势，酒店业得到了较借助火车站的天然优势，酒店业得到了较大程度的发展大程度的发展由于城市区位地价的关系，酒店多定位中由于城市区位地价的关系，酒店多定位中高档高档Point 1无锡火车站商圈业态定位启示无锡火车站商圈业态定位启示专业市场发展存在明显瓶颈专业市场发展存在明显瓶颈借助火车站的区位优势，专业市场得到一借助火车站的区

11、位优势，专业市场得到一定尺度的发展定尺度的发展但必须控制规模，以免陷入过于膨胀供过但必须控制规模，以免陷入过于膨胀供过于求的尴尬于求的尴尬Point 2无锡火车站商业市场定位启示无锡火车站商业市场定位启示第第4篇篇常州火车站商圈商务类物业调查 火车站附近办公楼及酒店分布火车站附近办公楼及酒店分布1、商圈分布及出租状况、商圈分布及出租状况办公楼出租情况办公楼出租情况除了太阳城在新北区外，其它的办公楼都在市区。1、商圈分布及出租状况、商圈分布及出租状况酒店分布图酒店分布图 2、商务酒店分布及营业状况、商务酒店分布及营业状况酒店房间总数统计酒店房间总数统计12、商务酒店分布及营业状况、商务酒店分布及

12、营业状况酒店房间总数统计酒店房间总数统计22、商务酒店分布及营业状况、商务酒店分布及营业状况酒店房间总数统计酒店房间总数统计3及平均房间数统计及平均房间数统计 2、商务酒店分布及营业状况、商务酒店分布及营业状况各酒店价格区间统计各酒店价格区间统计1 2、商务酒店分布及营业状况、商务酒店分布及营业状况各酒店价格区间统计各酒店价格区间统计2 2、商务酒店分布及营业状况、商务酒店分布及营业状况各酒店价格区间统计各酒店价格区间统计32、商务酒店分布及营业状况、商务酒店分布及营业状况该区域酒店各价格区间拥有房间数比例该区域酒店各价格区间拥有房间数比例2、商务酒店分布及营业状况、商务酒店分布及营业状况办公

13、楼市场还不成熟办公楼市场还不成熟:常州的办公楼需要目前还处于供过于求阶段常州的办公楼需要目前还处于供过于求阶段地标商务中心更能赢得实力企业的长期进驻地标商务中心更能赢得实力企业的长期进驻此点与上海情况类似，要做就必须上档次此点与上海情况类似，要做就必须上档次Point 1办公楼市场洞察办公楼市场洞察酒店市场存在两级分化现象酒店市场存在两级分化现象:通过对怡康机电市场附近酒店的统计通过对怡康机电市场附近酒店的统计其平均客房数量为其平均客房数量为178间，而怡康二期规划间，而怡康二期规划每层房间数量仅仅为每层房间数量仅仅为28间间同时，火车站周边目前各档次房间供应处于同时，火车站周边目前各档次房间

14、供应处于饱和状态饱和状态Point 2酒店市场洞察酒店市场洞察第第5篇篇怡康二期规划建议Question 1延续五金机电市场延续五金机电市场?整体规模整体规模行业发展行业发展价值回报价值回报五金机电市五金机电市场可行性场可行性Question 1延续五金机电市场延续五金机电市场?整体规模分析整体规模分析Question 1延续五金机电市场延续五金机电市场?整体规模分析整体规模分析Question 1延续五金机电市场延续五金机电市场?行业发展分析行业发展分析Question 1延续五金机电市场延续五金机电市场?行业发展分析行业发展分析Question 1延续五金机电市场延续五金机电市场?行业发展

15、分析行业发展分析l虽然机电市场仍在发展，但现在常州机电市场趋于饱和，市场竞争激烈。l新的机电市场（武进机电城）在郊区在建，龙城五金机电租价低廉，租金上怡康不占优势。金桥市场三四层都空置。Question 3延续五金机电市场延续五金机电市场?价值回报价值回报怡康机电市场整体出售率怡康机电市场整体出售率 2、3、4、5号楼已出售商铺576个，达总铺位65%左右 ；并由市场公司出租商铺为224个。 Question 3延续五金机电市场延续五金机电市场?价值回报价值回报3、怡康机电市场、怡康机电市场整体出租率整体出租率 从总体的出租情况来看，达90%以上；一楼基本接近于满铺，只有二楼有少量空铺。1、北

16、广场规划格局分析、北广场规划格局分析l现代化交通促进地区之间信息共享，促进常州现代化交通促进地区之间信息共享，促进常州城市的发展，这将逐渐缩小常州与其他城市的城市的发展，这将逐渐缩小常州与其他城市的差距。差距。l便利的交通、大量的人流为未来加速南广场商便利的交通、大量的人流为未来加速南广场商圈发展和北广场商圈形成提供了基础条件。圈发展和北广场商圈形成提供了基础条件。l政府将加大对南、北广场商圈的基础设施的规政府将加大对南、北广场商圈的基础设施的规划与投入。划与投入。l火车站交通将更加便利，人们出行、购物火车站交通将更加便利，人们出行、购物、旅、旅游游等更加方便。等更加方便。2、商圈发展趋势分析

17、、商圈发展趋势分析 经验表明，由于人流及交通的优势，南广场经验表明，由于人流及交通的优势，南广场商圈有望加速形成，北广场即将形成新的商圈。商圈有望加速形成，北广场即将形成新的商圈。l吸引外地及本地批发商、零售商客户，促成新的吸引外地及本地批发商、零售商客户，促成新的购物中心、专业市场在此落地发展。购物中心、专业市场在此落地发展。l成为未来新的办公、酒店商务积聚地。成为未来新的办公、酒店商务积聚地。l房产商业物业投资及经营价值，在未来有很大升房产商业物业投资及经营价值，在未来有很大升值空间。值空间。第第7篇篇怡康二期规划建议项目本身调查项目本身调查 1、项目交通分析、项目交通分析怡康机电五金城怡

18、康机电五金城 2、怡康机电市场整体出售率怡康机电市场整体出售率 项目本身调查项目本身调查 3、怡康机电市场、怡康机电市场整体出租率整体出租率 从总体的出租情况来看，达90%以上；一楼基本接近于满铺，只有二楼有少量空铺。项目本身调查项目本身调查 4、怡康机电市场、怡康机电市场开业情况开业情况 2006年4月2006年4月2007年4月2007年8月200620072008项目本身调查项目本身调查 怡康二期规划建议怡康二期规划建议思考：思考：怡康二期做什么业态？怡康二期做什么业态？怡康二期规划建议怡康二期规划建议集购物、餐饮、酒店与休闲集购物、餐饮、酒店与休闲娱乐于一体的时尚购物中心！娱乐于一体的

19、时尚购物中心！为什么？为什么？怡康二期规划建议怡康二期规划建议l虽然机电市场仍在发展，但现在常州机电市场趋于饱和，市场竞争激烈。l新的机电市场（武进机电城）在郊区在建，龙城五金机电租价低廉，租金上怡康不占优势。金桥市场三四层都空置。l怡康一期经营现状，主要是租金低，不和售价成比例，回报率也低。l常州火车站商圈办公楼现状及未来怡康有办公项目规划。机电专业市场及办公方面原因机电专业市场及办公方面原因怡康二期规划建议怡康二期规划建议l经验表明，火车站商圈形成是历史的必然！l怡康项目区位优势，可以吸引南、北广场及外地客户。l常州南、北广场商圈的形成，促进购物中心形成。l怡康二期项目周边有大量居住社区，有很强的消费潜力。l市场空白：火车站附近除了大洋百货，没有其他大型购物中心。火车站商