物业项目强电系统管理办法-电梯操作保养规程

1、物业项目强电系统管理办法:电梯操作保养规程物业项目强电系统管理方法：电梯操作、保养规程二.电梯操作、保养规程1.0目的规范电梯运行管理，修理保养工作，确保电梯良好运行。2.0适用范围适用于本公司辖区内项目管理处电梯的运行管理，修理保养。3.0职责范围3.1工程处经理负责检查电梯运行管理工作的实施状况。3.2工程处经理负责审核设施年度修理保养方案，并检查修理保养工作的实施状况。3.3工程组主管负责电梯运作管理的组织实施。3.4工程组主管负责制定设施年度修理保养方案，并详细组织实施修理保养工作。3.5电梯管理员详细负责电梯的日常运行管理修理保养。4.0程序要点4.1巡察监控4.1.1工程组当职人员

2、每天应对小区内全部电梯的主要部位至少巡察一次。4.1.2巡察监控的主要内容：a）线引电机有无特别噪音或气味，是否温度过高，线引电机轴承是否需要加注润滑油，螺栓是否松动。b）减速箱是否需要加注润滑油，油色，油位是否正常，连轴器是否坚固牢靠，螺栓有无松动。c）指示仪表，指示灯是否正确，各继电器，接触动作是否正常，有无特别声响。d）变压器，电阻器，电抗器温度是否正常，有无过热现象。e）制动器动作是否正常，制动线圈是否过热，制动轮上是否有油污。f）曳引轮，曳引绳，限速器，机械选层器，测速机等运行是否正常，有无特别声响。g）通讯设备是否畅通灵敏，指示牌是否完好，盘车手轮，开闸板手等橡胶工具是否已放在制定

3、位置。h）轿箱照明灯是否正常，厅外轿内指层，指令及指示灯是否正常。i）厅门及轿门踏板是否清洁洁净。j）轿箱对重导靴油盅油量是否足够。k）电梯运行有无特别振动或声响，舒适感有无明显变化。l）开门关门有无特别，轿箱内应急灯是否牢靠。m）底坑限速器，张紧装置，开关和碰铁距离是否特别。n）补偿链是否有异响。o）底坑有无积水或脏物。4.1.3巡察过程中入发觉上述状况有不正常时，电梯管理员应准时实行措施予以解决并汇报项目经理。4.2特别状况处置4.2.1发生火灾的处置：a）楼层发生火灾时，电梯管理员应马上击碎玻璃按动"消防开关"使电梯进入消防运行状态，电梯运行到基站后，应使乘客保持冷静

4、，疏散乘客快速离开轿箱。b）井道内发生火灾时，电梯管理员马上停梯，疏导乘客快速离开轿箱，切断电源，用干粉灭火器掌握火势扩散。4.2.2电梯浸水的处置：a）当底坑内消失少量进水或浸水时，应将电梯停在二楼以上，断开电梯总电源。b）当楼层发生水淹或浸水时，应将轿箱停于进水层站的上一层，断开电梯总开关。c）当底坑，井道或机房进水较多时，应马上停梯，断开电梯电源总开关。d）对湿水电梯应进行除湿处理，试梯后正常才能投入正式运行。4.2.3停电，故障造成电梯困人时，按应急状况处理规程处理。4.3电梯机房管理4.3.1非值班人员不得进入机房，若领导检查有工程组主管伴随。4.3.2机房内禁止存放易燃易爆或危急品

5、，机房内应配备手提式灭火器，禁止吸烟。4.3.3每周打扫一次机房卫生。4.3.4机房应当做到随时上锁，不允许私配钥匙。4.4交接班要求4.4.1接班人远颖准时接班。4.4.2接班人应仔细听取交班人交代，并查看交接班记录表确认后签名。4.5修理保养4.5.1设施年度修理保养方案表的制定。4.5.2每年的12月5日之前由项目管理处工程组主管组织电梯管理员一起讨论、制定设施年度修理保养方案表上报公司工程处经理审批。4.5.3制定设施年度修理保养方案表的原则是：a）电梯使用的频度。b）电梯运行状况。c）合理时间。4.5.4设施年度修理保养方案表的内容：a）修理保养项目及内容。b）备品备件方案。c）详细

6、实施修理保养时间d）估计费用。4.6电梯管理员进行电梯修理保养时应按设施年度修理保养方案表进行。4.7电梯修理保养平安操作4.7.1修理保养前的平安预备工作：a）在电梯基站门口处放置"检修停用"标牌。b）关好厅门，不好关厅门时，用合适的护栅挡住入口处，防止无关人员进入电梯轿厢或井道。c）有人在轿顶做检修工作时，必需按下轿顶检修箱上的检修开关，关好厅门。4.7.2检修过程中的平安留意事项：a）给转动部位加油，清洗或观看钢丝绳的磨损状况时必需停闭电梯。b）人在轿顶工作时，站立之处应有选择，脚下不得有油污，否则应打扫洁净以防滑倒。c）人在轿顶上预备开动电梯以观看有关电梯部件的工作

7、状况时，必需牢牢系住钢丝绳并应留意整个身体位于轿厢外框尺寸之内，防止其他部件碰伤，并且轿内检修人员开梯时，要交待和协作好，未经许可不准开动电梯。d）禁止在井道内和轿顶上吸烟。e）检修电器部件时尽可能避开带电作业，必需带电操作或难以在完全 切断电源的状况操作时应于防触电，并应由监护人，必备工具和材料，特殊应留意电梯突然起动运作。 f）使用的手灯必需采纳带护手的、电压36伏以下的平安灯，最好使用手电筒。4.8电梯管理员负责电梯的日常修理保养工作，大、中型修理由外委完成。4.9每3个月对电梯各部位进行一次检查、清洁、润滑。4.9.1检查曳引电动机，减速箱有无特别响声。4.9.2检查曳引电动机和减速箱

8、联轴器性圈有无损件。4.9.3检查制动器电磁铁与铜套间是否润滑的好，动作是否敏捷无阻碍。4.9.4门机直流电动机碳刷磨损假如超过新装时厚度的1/3时则应更换。4.9.5限速器旋转销轴处应加润滑油，限速器轮，张紧轮措应无特别磨损。4.9.6检查张紧装置动作是否正常，否则应作机械调整。4.9.7检查平安钳传动连杆动作是否敏捷无卡阻。4.9.8清洁掌握柜内各元器件，检查接触器，继电器动作是否正常，有无特别声响，触点有无灯火，熔焊、积碳现象，如有则进行整修。4.9.9检查机械选层器钢带有无断裂，开裂和扭曲现象如有则应更换。4.9.10清除轿门，各厅门导轨的灰尘、油垢。4.9.11检查自动门传动机构，平安触板转动机构是否正常，要求门口距厅门地板5-8mm。4.10每年对小区内全部电梯进行一次全面综合性检查、清洗、润滑、修理、调整和测试。4.11每次电梯修理保养时间不允许超过8小时。4.12电梯管理员应将上述修理保养工作，清楚、完整、规范的记录在设施日常保养表内。4.13电梯因修理保养等缘由需要停梯时，应由工程组主管报告主管经理批准后执行。4.14客户服务