贵阳酒业交易中心营销策略总纲

1、中国贵阳 / 2012-8-11商业项目主题定位1商业主题定位 主题定位：打造中国白酒“一站式”体验采购（交易）中心 主题定位：国际MIX街区 以贵阳本地产业为突破口，打破白酒产业传统商业模式，集白酒品牌展示、文化品鉴、集中采购、时尚休闲消费体验于一身，打造中国白酒商务新航站。目标客群定位 目标消费群定位： 商业辐射范围： 辐射范围全国西南贵州CBD首个餐饮、娱乐、文化、购物集中体验街区MIX街区MIX街区形象定位商业平面空间规划2业态定位 九曲流觞：酒类批发、体验、展示、贸易酒类批发、体验、展示、贸易 天工物语：礼品精品、工艺品、字画书法、民族风、民粹礼品精品、工艺品、字画书法、民族风、民粹

2、 饕餮盛宴：中西式餐饮、酒吧、饮品、贵州本地特色餐饮中西式餐饮、酒吧、饮品、贵州本地特色餐饮 茶禅一味：茶叶、茶具、茶馆茶叶、茶具、茶馆 天人合一：身心健康运动、运动体验、体育器材、体育用品身心健康运动、运动体验、体育器材、体育用品 贵州印象：贵州土特产贵州土特产 社区配套：金融、通讯、生活超市、相关社区生活配套金融、通讯、生活超市、相关社区生活配套业态概述定位思考【定位逻辑】 以白酒为购物中心主题，对业态组合上进行梳理提炼，寻求共性特征,共生互荣，互相促进。 由白酒衍生出许多业态，环环相扣，形成一个有机的商业链条。社区配套商业是满足居民（住宅）和商务群体（写字楼）的最基本业态定位思考本项目定

3、位MIX国际街区，社区配套商业，为“外向型”社区商业的典型业态组合业态典型一 该类型业态组合较适合于片区商业氛围浓厚，人口数量较多，商业规模较大的项目； 发挥大型品牌知名主力店的规模效应，吸引人流，带动商业经营。 该类型的业态组合通常适合居住人口暂时较不密集，商业氛围较浅薄，但前景较好的片区； 以特色鲜明的、规模较大的餐饮业态吸引外部人流，发挥聚客效应。大型综合超市餐饮服务配套美容服饰生活家居+金融综合超市较大规模餐饮服务配套美容+金融本案选择第二种业态典型组合业态典型二商业平面分区商业分区-1F1F2F3F商业平面分区楼层规划-1F楼层业态配备比业态面积比例餐饮339043.82%酒品286

4、637.04%土特产103613.39%通讯营业厅4455.75%总面积7737100.00%注：以上测算不含分摊面积商业平面分区楼层规划楼层业态配备比业态面积比例餐饮173418.73%酒品619866.94%礼品工艺品5405.83%银行网点4384.73%商务服务3493.77%总面积9259100%注：以上测算不含分摊面积 1F商业平面分区楼层规划注：以上测算不含分摊面积 2F楼层业态配备比业态面积比例餐饮259928.94%酒品436948.65%茶叶茶艺103811.56%教育培训5526.15%休闲娱乐4234.71%总计8981100%商业平面分区楼层规划注：以上测算不含分摊面

5、积 3F楼层业态配备比业态面积比例酒品213649.55%康体健身4239.81%休闲美容55212.80%社区配套120027.84%总计4311100%总体商业配备比天一国际广场业态配备比业态面积（-1F)面积(1F)面积(2F)面积(3F)总面积业态占比餐饮3390173425990772325.57%酒品28666198436921361556951.4%土特产103600010363.43%通讯营业厅4450004451.47%礼品工艺品0540005401.79%银行网点0438004381.45%商务服务0349003491.16%茶叶茶艺001038010383.44%教育培训

6、0055205521.83%休闲美容0005525521.83%康体健身0004234231.40%休闲娱乐0042304231.40%社区配套000120012003.97%商业单层面积773792598901431130288100.00%总体商业配备比招商策略3招商推广策略客戶拓展客戶拓展 本體分析本體分析市場透析市場透析贵阳市场商业环境商业价值挖掘、凝炼金阳商业市场环境 目标客户定位 目标客户访谈商业定位及业态组合 招商策略招商策略招商执行及安排招商执行及安排制定招商策略制定招商计划 商务条件谈判 签订订单式协议白酒专业市场环境项目推介会制定招商手册商家引进计划 同步进行商家引进计划【

7、 考虑因素 】 连锁品牌选择进驻一个城市，必经过充分的市场调研，考虑经营成本和市场空间，然后经过慎重而漫长的考虑。已经进驻的全国连锁品牌，在拓展新店时，可以节约物流成本及运管管理成本，亦便于开拓。故而在启动招商时，应将主要精力放在贵阳本土品牌商家，已经进驻贵阳的全国连锁品牌，以此同时，积极开拓未进驻贵阳的全国连锁品牌，三管齐下，多方位拓展商家资源。贵阳本土品牌商家未进驻贵阳全国连锁品牌已进驻贵阳全国连锁品牌目标主力商家说明白酒领衔，中西名酒荟萃目标主力商家类型贵州本地白酒品牌（厂家或经销商）国内知名白酒品牌（厂家或经销商）国际知名酒类品牌（厂家或经销商）国内知名酒类品牌（厂家或经销商）特色酒类

8、小作坊(厂家）目标主力商家说明黔系特色餐饮，本土文化本土餐饮商家示意老凯里酸汤鱼花溪王记牛肉粉黔外婆酒楼乌江片片鱼龙大哥辣子鸡娘家米汤饭大掌柜辣子鸡鼎罐城龙膳香坊醉苗乡苗菜风情酒楼目标主力商家说明已经进驻贵阳市场连锁餐饮本土餐饮商家示意必胜客康师傅私房牛肉面外婆家味千拉面DQ冰雪皇后豪客来禾禄回转寿司陶然居百度烤肉毛家饭店德克士仙踪林民间瓦罐煨汤蕉叶泰国餐厅目标主力商家说明未进驻贵阳市场全国连锁品牌未进驻贵阳市场品牌商家示意琉璃工房一茶一坐玛花纤体千味涮汉拿山烤肉太平洋咖啡宝明堂星巴克咖啡激情百度酒吧富桥足浴思妍丽美容乔思宾健身会所目标次主力商家说明贵州土特产茶叶茶艺【 内涵】 土特产、贵州茶

9、、贵州酒，能代表一个地方的独特的传统文化，融入国内其他品牌，又能形成一种共性特征，皆属“食品”和“礼品”，形成一个递进式业态链。招商操作手法说明招商对象招商难度商务谈判主动性租金回报率品牌影响力对商业项目档次的提升作用本土商家小强高一般适中已进驻本市连锁品牌中适中适中大高未进驻本市的连锁品牌大弱低非常大非常高1、本土商家容易招商，承租力较强，面积需求比较小，利于日后的销售；2、已经进驻本市的连锁品牌，承租能力适中，面积需求相对较大，有利于吸引追求稳定回报的投资者；3、未进驻本市的连锁品牌，招商难度大，租金贡献率低，面积需求也比较大，然而可以为项目带来一定的社会影响力，起到聚集人气和培育市场的双

10、重作用，也为项目制造营销噱头，是商业地产的“营销利器”倡导齐头并进的招商策略，一切的招商都是为了销售事件营销：以酒类交易展览会为契机，创造机会推介项目，将天一国际中国白酒一站式体验采购（交易）中心的主题推广给众多酒类商家，采用ADIA营销策略，引起酒类商家的关注，争取达到“订单式”定制成果。招商启势计划阶段档期时间段执行内容招商目标第一阶段准备期、市场推广期、大客户拓展期2012年8月9月1、确定招商策略（包括招商时间节点及预算费用）2、招商物料的准备2012年10月12月1、项目市场推广2、目标商家定向拓展3.5%第二阶段市场深化期2013年1月-6月酒类商家的客户拓展55%2013年7月-

11、9月拓展餐饮类2013年10月-12月拓展土特产商家第三阶段商铺亮相期2014年1月12月全面招商期95%第四阶段预售执行期2014年8月12月正式销售商铺100%2015年1月3月加推商铺热销及尾货促销商业销售价格建议4类比量化定价法序号评判因素权重价值实现度分值中天会展城美的林城时代世纪金源（二手）中大国际广场中渝第一城金龙国际花园本案A周边环境3023.12224.5322.8819.4820.1519.5B规划及建筑2016.0313.4214.816.2115.410.2213.83C配套设施209.678.7612.4714.7810.835.510.5D营销管理3016.0714.8720.6725.0520.1813.5219.55内容价值实现度10064.8759.0572.4778.9265.8949.3963.38权重值比例10.98 1.07 0.87 0.80 0.96 1.28 顶层（内街）最低价11000220002800026000880020000首层最高价370004200050000300002800032000平均价24000320003900028000184002600