龙耀名城汇报

1、龙耀名城项目前期提案汇报项目前期提案汇报非常感谢贵司给韬略营销策划机构参与龙耀名城项目的代理投标。为此我们搜集整理了大量资料发现：就产品本身而言，龙耀名城完全称得上是一个前瞻性强的住宅型产品；属于未来东部城区发展的大趋势位置，同时也是周村作为张店城区一体化的周村东大门。由此，我方通过调研，从客户对产品的现有理解出发，思索出一条龙耀名城的探索之路。【序言序言】 目目 录录 CONTENTCONTENT周村房地产市场分析周村房地产市场分析1 1周村竞争楼盘调研分析周村竞争楼盘调研分析2 2项目地块环境分析项目地块环境分析3 3营销策划方案营销策划方案4 4第一部分：周村房地产市场现状分析第一部分：

2、周村房地产市场现状分析 p周村城市发展规划周村城市发展规划p周村房地产现状周村房地产现状p周村近几年房价走势周村近几年房价走势1、城市性质及功能定位以中心城区张店为中心，以周村城区为依托，以马鞍山森林公园、萌山风景名胜区、凤凰山等南部的景观片构 成外围生态圈，通过城市内的东西干道和南北干道的绿化带和城郊生态农业观光区，结合大范围的城区生态防护绿 地、孝妇河滨河绿地将各类绿地系统有机的联系为一个整体，构筑起现代化园林城 2、周村总体布局规划按照城市化要求趋势，随着周村城区东移的特点，周村东区的发展，会成为周村 人居住的热点区域，会逐步与张店 城区融为一体，逐步打造成为淄博的后花园。 周村城市发展

3、规划周村城市发展规划根据周村“西游”、“中商”、“东居”“北工”“南贸”的城市规划。目前周村的住宅项目主要分布在周村区东部，从丝绸路往东到正阳路沿线，此区域凭借优越而安静的地理居住环境，依托淄博城区向西发展的优势，结合地理位置是五区三县中最快与张店城区相衔接的一部分，在近两年城市的快速发展以及政府的扶持下，东部城区将逐渐形成了以教育、居住、办公、商业、餐饮板块为主的新城区。 周村房地产市场现状周村房地产市场现状旅游物流工业生活区商业生活区工业生活区物流贸易周村房价走势分析周村房价走势分析自2006年开始周村房地产价格一直持续上升。 在2011年7月以后，受调控新政的影响，各项目平均销售速度约为

4、11套/月，市场开始出现淡季反应。分析原因一方面是受到宏观政策的影响，购房者观望情绪渐浓。另一方面城市发展战略的利好推动了东部新城房价持续走高，销售价格的非理性攀升造成了目前东部城区楼盘销售速度放缓。中心城区及东部城区项目销售价格基本在5000元/平方米左右。2014年周村房价 除少数高品质楼盘在6000元/左右，其余楼盘仍在5000左右，房价上升较为缓慢。第二部分：周村竞争楼盘调研分析第二部分：周村竞争楼盘调研分析p周村楼盘分布周村楼盘分布p楼盘属性对比楼盘属性对比p周村个案分析周村个案分析p客户调查分析客户调查分析周村住宅整体分布图周村住宅整体分布图各楼盘数据表各楼盘数据表销售状态 项目名

5、称 在售产品形态 容积率绿化率建筑面积现销售状态户型 主力户型 价格在售 美力理想城 多层、小高层、高层 1.4735 30万北区：交1万抵2 万南区：交3万每平优惠150元89-170 三室102、120 北区5200南区4700美达领世郡 多层 1.59 4012万一期清盘特惠购房送5万装修基金 ，二期将加推97-196 三居室113 6500 天香苑小高层2402.5万交定金优惠1万，送IPAD一部101-133 三居室138 5380 -5880时代尚城 多层1.5 354.5万每平优惠50-100，剩楼顶30套，其它30套102-136 三居室114 5100 顺景翡翠园 多层 1.

6、5353万无85-126 三居室120 5300（客户反应4800元成交）怡家馨居 多层、小高层 1.9392,1万128-157 三居室138 起价4680均价4900城市名邸多层、小高层 1.47407,8万优惠1万 剩30余套95-130 三居室130 5500 鸿暻悦城高层 2.694521万6.7号开盘94-138 三居室118 4388期均价不到5000聚恒名都 小高层、高层 2.23630万交2000抵2万 6月份开盘90-130 三居室111 39001 1、从目前周村城区的在售楼盘分布来看，项目比较集中，产品形态均以多层、小高层为主，主力户型仍以、从目前周村城区的在售楼盘分布

7、来看，项目比较集中，产品形态均以多层、小高层为主，主力户型仍以110130110130平米的中大户型为主，均价在平米的中大户型为主，均价在52005200左右。左右。2 2、在周村区房地产项目中，超过、在周村区房地产项目中，超过2020万方的楼盘目前仅有理想城、鸿暻悦城，聚恒名都。多数项目规模在万方的楼盘目前仅有理想城、鸿暻悦城，聚恒名都。多数项目规模在1010万万平左右，其他零散的小项目较少，但所处位置都较好，户型以中小型为主。平左右，其他零散的小项目较少，但所处位置都较好，户型以中小型为主。周村在售项目中，除理想城、领世郡是分期推盘外，其他项目都是整体建设和推售。周村在售项目中，除理想城、

8、领世郡是分期推盘外，其他项目都是整体建设和推售。周村现售楼盘分析周村现售楼盘分析位置与配套对比位置与配套对比p周村区的城市发展战略，带动整个东部的发展，也使区域内新建楼盘数量集中，多数项目配备幼儿园、商业网点、会所等基本配套，并且世誉首府项目通过新风系统、燃气壁挂炉、会所等配套提升项目品质，其中锦绣天成推出的新型CL墙体，抗震、环保、隔音大大增加了房屋的使用率，成了该项目的推广亮点。案名位置配套理想城新建西路与南下河街交界处紧邻周村古城，自身配套、网点、幼儿园、中小学、会所领世郡 人民公园广场南侧会所、步行街、人民广场天香苑天香公园对面天香公园。步行街、大面积沿街网点时代尚城电厂路与正阳路交界

9、处自身配套网点怡家馨居东门路与电厂路交汇处东200大面积沿街网点、会所顺景翡翠园 周村区丝绸路83号沿街网点城市名邸丝绸路和青年路路口北大面积沿街网点聚恒名都恒星路北、东门路西区三中配套网点鸿暻悦城丝绸路与机场路交汇处北侧会所【项目位置项目位置】：周村新建西路与南下河街交汇处【开发公司开发公司】：淄博美力置业有限公司 【项目类型项目类型】：商铺、住宅【项目规模项目规模】：30万【容积率容积率】：1.43【绿化率绿化率】：35.11%【项目现状项目现状】：一期清盘 二期即将加推【价格价格】：均价5200元/【户型面积户型面积】：90-190【项目优势项目优势】：美力理想城项目位于周村古城旅游区，

10、是周村唯一原创英伦风格大盘；项目周边教育资源完善，淄博六中、周村区实验小学、区实验幼儿园等；社区内配有大型商业配套及幼儿园，满足业主对便捷、舒适的生活需求。【项目劣势项目劣势】：位于位于周村最西边周边发展空间不大，周村最西边周边发展空间不大，交通不太方便，配套设施一般交通不太方便，配套设施一般。客户群体以城区为主，乡镇占一小部分，基本没有张店的客户。周村个案分析周村个案分析/ /美力理想城美力理想城 【项目位置项目位置】：周村站北路101号 【开发公司开发公司】：淄博美达房地产开发有限公司 【项目类型项目类型】：商铺、住宅【项目规模项目规模】：占地8.3万，总建筑面积12万【容积率容积率】：1

11、.6【绿化率绿化率】：40%【项目现状项目现状】：一期尾盘清理 二期待加推【价格价格】：均价6100元/【户型面积户型面积】：100-190【项目优势项目优势】：地中海式建筑，属周村档次较高产品，紧邻周村人民公园、148医院、周村步行街、周村银座，属于周村最高端的小区，交通便利、位置较好，采用多层带电梯、人车分流、全地下停车位等设计，小区内配备幼儿园，全程项目从建设到销售到后期的物业均是由美达运营，有较好的口碑。【项目劣势项目劣势】：单价起步过高，开发速度较慢，与项目对过的同类产品锦绣天成在价格上悬殊较大。客户群体以城区为主，乡镇占一小部分，基本没有张店的客户。周村个案分析周村个案分析/ /美

12、达领世郡美达领世郡 周村个案分析周村个案分析/ /时代尚城时代尚城【项目位置项目位置】：周村区正阳路与电厂路交汇处东北角 【开发公司开发公司】：淄博圣海置业有限公司【项目类型项目类型】：住宅【项目规模项目规模】：建筑面积，4.5万；【容积率容积率】：1.5【绿化率绿化率】：35%【项目现状项目现状】：楼顶30套，其它30套【价格价格】：均价5100元/【户型面积户型面积】： 102-136 【项目优势项目优势】：地处周村北部高档小区集中地，位于周村东部，是张店周村一体化的城市连接点，未来升值潜力巨大。从时代尚城销售情况看，此同等区域位置较为受青睐。【项目劣势项目劣势】：项目所处位置仍旧较偏，配

13、套相对比较单一和落后。2009年之前周村区房地产市场在售的产品低端、同质化严重、以解决居住问题首选的一个初始置业时代2010年开始、市场开始向高端市场迈进，激发部分居民改善居住环境，但仍处于以地段为卖点的营销概念，市场未能提供真正的优质产品供应来迎合居民的需求。周村房地产市场开始像南方楼市规划设计水平靠拢、升级、如：外立面设计原来简单的喷涂为主，现逐渐被高雅的外墙砖或者石材取代；户型设计逐渐优化，已经引入错层露台等产品，开始做全明户型。周村区房地产个盘小结周村区房地产个盘小结周村市场总结周村市场总结综合而言：周村作为淄博的后花园，正处于高速发展期，目前城市规划相对散乱，缺少大型的休闲、高端商业

14、娱乐场所，区域不集中，东部开发、中部改造都还未成熟。项目规模小、缺少大体量项目，但从规模、价格、品质上来看都具有很大的开发空间和上升空间。目前开发商多为淄博本地,城中村改造和大型企业安置的地块较多，大部分项目产品类型单一，建筑风格较少，缺少变化、小盘较多、高品质大盘较少。随着周村城区的发展，周村客户对品质产品的追逐越发明显；周村人们喜好的产品形态均以多层和品质小高层为主，主力户型仍以120140平米的中大（三室两厅）户型为主，均价在5000左右。目前客户群体来源有限，均以周村本地公务员、事业单位、本地经商企业老板为主，外地客户除了离周村较近的邹平客户能辐射外，靠近张周路两侧的张店客户外，其他区

15、县对市场均不感冒。因目前受国家调控影响，目前房价涨幅减缓，成交量有所减少，大部分客户仍处在观望期；导致部分项目不敢放量，去化太慢，影响二期的开发建设。“从供应量来看，现在周村市场可卖的项目并不多。周村城区人口少，今年上半年周村市场在售项目多为在建盘，面对集中释放的需求，周村房价出现了平稳上涨的态势。” 刚需释放多且集中。周村人对当地企业特别是生产型企业的老厂区开发的房子比较信得过，由于这些楼盘价格定得相对适宜，销售速度比较快。周村市场不同于淄博中心城区的特点是，刚需房户型的面积要大一些，比如说淄博中心城区刚需房的面积在90平米左右，而周村那边的刚需房面积大多在100-120平米。 周村有浓重的

16、工商业传统，做买卖的多以个体和私营业主为主，缺少大型企业，富裕阶层多集中在流通行业，比如家居市场、不锈钢市场等，正是这些人群奠定了周村市场的改善型需求和高端需求的基础。周村的房地产经过2009-2011年爆发式发展，开始进入到一个新的发展阶段，这个发展阶段将以“大盘”为代表，以“品质”为核心。进入2012年，总建面30万平米的大盘开始浮出水面，这些大盘追求高品质，将引领周村地产进入大盘品质时代。“周村房地产市场竞争压力将越来越大，这将使得楼盘必须提升核心竞争力，而品质与价格的协调则是市场考验开发公司综合能力的试金石周村市场总结周村市场总结典型客户调查 孔先生：孔先生： 身份：北方布匹城窗帘老板

17、 调查方式：现场调研 建议价格：4400-4900孔先生和妻子，都是周村本地人，眼下有一套房，正考虑给自己儿子购置婚房，由于城区比较 “杂乱，建筑风格不够新颖”，愿意在东部城区购置一套。配套资源及位置，他们觉得周村不大，不是很过于要求。但对房子品质以及绿化都比较关心。较好的绿化环境、楼盘样式以及交通环境是他们考虑的重点。对于龙耀名城项目，孔先生很感兴趣，此区域位置是未来发展的大方向，交通和自然环境较城区都好。愿意持续关注。典型客户调查 张先生张先生 身份：长行农贸市场个体老板 调查方式：现场调研 建议价格：4500-5000张先生，菜市老板，博山人，已婚，在博山一套房子。打算长久居住周村，现正

18、考虑给自己购置一套房子。孩子正读幼儿园，张先生比较在意学区房。便于上班方便，能近点更好。聚恒名都和鸿暻悦城是他们首要考虑的楼盘。对于规模、学区、绿化都较为满意。对于龙耀名城项目，孔先生不是很感兴趣，觉得位置稍微偏了点，配套资源还不完善。典型客户调查 李女士李女士 身份：步行街服装店导购 调查方式：现场调研 建议价格：4300-4700李女士，导购员，周村人，未婚。和对象打算买房结婚，对于收入偏低的人群，对房子的位置不是很在意，只要价格够低，位置别太偏，就考虑入一套李女士觉得内部户型结构千篇一律，然而小区绿化和小区外观风格是他最在意的。年轻人比较好面子，对外部效果比较苛求。对于龙耀名城项目，李女

19、士觉得可以考虑，但是价格不能太高，否则也买不起。在我们的调查研究中发现，多数客户对于龙耀名城本身的产品是给予肯定的，对于未来的升值和发展进程也是给予肯定态度；但是客户对项目所处的区位认识并不是很清楚，偏僻、交通不便、生活不便、教育配套少偏僻、交通不便、生活不便、教育配套少，是他们对产品地理位置的判断。我们可以打出连接周村张店的东大门、未来城市的核心居住圈、教育配套东部兴起战略等预见性价值亮点作为噱头和宣传主旨认同认同 未来未来不认同不认同 当下当下第三部分：项目地块分析第三部分：项目地块分析p地块区位地块区位p项目价值亮点提炼项目价值亮点提炼p项目项目SWOT分析分析p产品开发建议产品开发建议

20、地块及区位地块及区位p地块位于周村东部城区，地块位于周村东部城区，紧邻周村主干道正阳路。紧邻周村主干道正阳路。 位于正阳路与机场路交汇位于正阳路与机场路交汇 处东南角处东南角p周边环境优良，距离中心周边环境优良，距离中心城区有一定距离，相对安城区有一定距离，相对安静。由于项目位于东部城静。由于项目位于东部城区新规划方向，整体面貌区新规划方向，整体面貌较为整洁。远繁华享宁静，较为整洁。远繁华享宁静，离尘不离城离尘不离城亮点1：户型（未提供）诸如飘窗、露台等设计可以突出宣传户型（未提供）诸如飘窗、露台等设计可以突出宣传亮点2：4040绿化率，绿化率，1.51.5超低容积率超低容积率亮点3：文化健身

21、广场、亭台轩榭、花园式高档居所文化健身广场、亭台轩榭、花园式高档居所亮点4：单元门、窗户、墙体、电梯等细节亮点宣传单元门、窗户、墙体、电梯等细节亮点宣传从产品品质自身出发从产品品质自身出发 提炼项目优势价值提炼项目优势价值项目自身价值亮点提炼项目自身价值亮点提炼项目项目SWOTSWOT分析分析SWOT优势机会威胁劣势地块位置位于周村东部城区规划方向，是未来城市建设的主方向，潜力巨大。紧邻交通主干道正阳路，新银座购物广场。近繁华远喧嚣，离尘不离城。是追求高端社区生活的首选地位置尚处于城区总开发进程的雏形地带。周围配套欠缺，生活氛围相对比较单一。学区资源较欠缺，大型商超较远，是该地块不可回避的问题

22、。中部老城区旧村改造、企业拆迁开发少，周村东扩进程稳步进行，有较大升值空间。放大项目的优势价值，规避配套劣势。以品质社区定位，吸引潜在购房者。周村城区内部竞争主要理想城、领世郡、聚恒名都和鸿暻悦城项目对置业群体的分流。周围竞争楼盘：时代尚城清盘阶段，附近小楼盘居多，起不到很大的威胁。产品开发建议产品开发建议什么样的房子最好卖什么样的房子最好卖目前周村人口的总数量相对较少，为了回避风险，迎合市场需求，我项目必须丰富产品的类型、拉开产品区间目前周村人口的总数量相对较少，为了回避风险，迎合市场需求，我项目必须丰富产品的类型、拉开产品区间的价格，适应不同的客户群体。的价格，适应不同的客户群体。目前周村

23、的客户群体大致分为以下几种：目前周村的客户群体大致分为以下几种：政府工作人员、教职工占政府工作人员、教职工占25%25%，方便子女上学、私营企业主、企业中高层人员占方便子女上学、私营企业主、企业中高层人员占35%35%区域原住民及周边个体商户占区域原住民及周边个体商户占20%20%，其它区县占其它区县占10%10%，投资客户占投资客户占10%10%。根据不同的目标客户群体和目前在售楼盘分析来看，周村基本以普通多层、多层带电梯、小高层的物业形态为根据不同的目标客户群体和目前在售楼盘分析来看，周村基本以普通多层、多层带电梯、小高层的物业形态为主，其中普通多层和电梯多层的去化速度较快、小高层次之。主

24、，其中普通多层和电梯多层的去化速度较快、小高层次之。所以在周村符合当地客户需求的仍是品质电梯多层最好卖所以在周村符合当地客户需求的仍是品质电梯多层最好卖p入户是回家的真正起入户是回家的真正起点，入户方式的变化点，入户方式的变化提供了一种对于生活提供了一种对于生活全新的全新的“体验体验”；p不封闭，可设置花槽不封闭，可设置花槽，丰富建筑外立面，丰富建筑外立面，增加户型观景性及居增加户型观景性及居住情趣；住情趣；p转换空间，方便业主转换空间，方便业主放置鞋帽、雨具等物放置鞋帽、雨具等物品；品；p建议项目建议项目考虑设计入考虑设计入户花园户花园入户花园使用空间入户花园使用空间入户花园入户花园产品开发

25、建议产品开发建议产品开发建议产品开发建议社区路灯、楼牌也可采社区路灯、楼牌也可采用太阳能技术，节能环用太阳能技术，节能环保。保。太阳能路灯太阳能路灯隔热断桥铝合金窗隔热断桥铝合金窗隔热断桥铝合金窗强度高、保温隔热性好、防隔热断桥铝合金窗强度高、保温隔热性好、防火性好，采光面积大，耐大气腐蚀性好，使用火性好，采光面积大，耐大气腐蚀性好，使用寿命长，装饰效果好寿命长，装饰效果好名牌双层中空玻璃名牌双层中空玻璃隔热、隔音性能好，能有效的隔热、隔音性能好，能有效的防紫外线，透光度高。防紫外线，透光度高。 产品开发建议产品开发建议p建议采用品牌电梯建议采用品牌电梯 美国美国OTISOTIS（奥的斯）、（

26、奥的斯）、德国蒂森克虏伯、三德国蒂森克虏伯、三菱、日立等品牌电梯；菱、日立等品牌电梯；第四部分：营销策划方案第四部分：营销策划方案p营销中心建议营销中心建议p产品定价产品定价p整体进度规划整体进度规划p阶段性推广重点阶段性推广重点p媒体执行媒体执行p路口处设置路口处设置“精神堡垒精神堡垒”，增强项目昭示性；，增强项目昭示性；p门前空地规划停车场，设置指示牌；门前空地规划停车场，设置指示牌；p售楼部广场设置高大的道旗；售楼部广场设置高大的道旗；p采用加高围档、内容及时更新，增强气势，强化项目卖点采用加高围档、内容及时更新，增强气势，强化项目卖点。营销中心外部包装建议营销中心外部包装建议n营销中心

27、价值展板（沙盘位置吊旗设置）；n营销3D宣传片（电视滚动播放）；n营销中心户型单体模型展示； n营销中心X展架（二维码微官网抽大奖活动等）；营销中心价值参数展板（项目层高、容积率、院落、地下、车位、建筑品质、绿化率等系列价值参数与周边项目的比对展板）；宣传物料部分宣传物料部分楼书形象墙车体广告产品的合理定价产品的合理定价什么样的价格最合适什么样的价格最合适 根据目前周村在售楼盘的分布和区域位置来看，东城的整体房价比西部城区均价每平方高出根据目前周村在售楼盘的分布和区域位置来看，东城的整体房价比西部城区均价每平方高出500-500-800800元左右。元左右。结合本项目的区域位置及周村本地客户对

28、价格的承受能力来看，我方认为定价以项目周边辐射范结合本项目的区域位置及周村本地客户对价格的承受能力来看，我方认为定价以项目周边辐射范围的同类楼盘均价作为参考围的同类楼盘均价作为参考，在通过品质来提高项目的美誉度，逐步拉高市场的价格，如果不顾，在通过品质来提高项目的美誉度，逐步拉高市场的价格，如果不顾市场需求一味通过产品品质抬高价格或追求低价走量迎合市场而忽略产品品质等做法均不可取。市场需求一味通过产品品质抬高价格或追求低价走量迎合市场而忽略产品品质等做法均不可取。所以，根据周村客户的实际需求打造高品质、性价比高的产品才能始终受市场青睐。所以，根据周村客户的实际需求打造高品质、性价比高的产品才能

29、始终受市场青睐。产品合理的定价产品合理的定价定价方法定价方法 目前市场上比较普遍采用，也较易操作的定价方法，为市场比较法，通过选择一批档次及开售时间较为类似的物业，收集各项资料，然后人为比较，并根据它们与本项目的可比性，分别制定出与本项目比较的权重。先用市场比较法法计算本楼盘均价，再用成本法来修正价格，这样确定下来的价格，既能保证发展商的收益，也不至于偏离市场太远。参照项目参照项目翡翠园、城市名邸、聚恒名都、理想城、领世郡、天香苑、怡家馨居、鸿暻悦城参照原则：产品区域接近、类型相同、档次类似、目标客户相似、近期销售等因素。参照原则：产品区域接近、类型相同、档次类似、目标客户相似、近期销售等因素

30、。市场比较法：与相关项目相比较确定项目产品初步推广后的市场价值。市场比较法：与相关项目相比较确定项目产品初步推广后的市场价值。（1）外在资源）外在资源现场包装现场包装景观设计景观设计产品质量、设计产品质量、设计建筑风格建筑风格智能化设施智能化设施设备、用材设备、用材（2）楼盘素质）楼盘素质（3）溢价因素）溢价因素开发商品牌开发商品牌物业管理物业管理小区规划小区规划政府配套政府配套项目环境项目环境地段、交通地段、交通 对于本项目产品而言，对于本项目产品而言，景观环境等外在资源和景观环境等外在资源和楼盘本身素质等因素是楼盘本身素质等因素是影响价格的项目本体因影响价格的项目本体因素，而营销、品牌、服

31、素，而营销、品牌、服务、包装等是可以挖掘务、包装等是可以挖掘的影响价格的溢价因素的影响价格的溢价因素比较因素及权重比较因素及权重 项目名称项目名称所占权重所占权重悦澜湾悦澜湾碧桂园碧桂园领世郡领世郡本案本案地理位置地理位置9%9%8 89 99 98 8小区规模小区规模3%3%7 710108 86 6工程进度工程进度2%2%7 7101010104 4交通便利交通便利5%5%8 88 88 89 9周边环境周边环境8%8%7 710109 98 8小区配套小区配套8%8%6 69 98 87 7景观设计景观设计11%11%7 710109 97 7产品质量产品质量3%3%6 65 59 98

32、 8智能化、设备智能化、设备4%4%7 75 55 55 5小区规划小区规划8%8%7 77 76 68 8建筑风格建筑风格5%5%7 77 79 97 7开发商品牌开发商品牌7%7%5 59 99 98 8现场包装现场包装11%11%8 810109 95 5综合综合100%100%6.976.978.248.248.818.816.876.87均价均价 850085009000900065006500 怡家馨居怡家馨居8 87 710108 87 78 87 78 85 58 87 77 75 57.527.5249004900物业形象物业形象5%5%6 69 99 97 75 5产品设计

33、产品设计11%11%7 75 59 97 77 7项目名称项目名称所占权重所占权重理想城理想城聚恒名都聚恒名都鸿暻悦城鸿暻悦城城市名邸城市名邸天香苑天香苑地理位置地理位置9%9%9 97 78 89 99 9小区规模小区规模3%3%10101010101010107 7工程进度工程进度2%2%8 81010101010109 9交通便利交通便利5%5%8 88 89 98 88 8周边环境周边环境8%8%10107 78 89 98 8小区配套小区配套8%8%9 99 99 98 87 7景观设计景观设计11%11%9 99 99 97 77 7产品质量产品质量3%3%9 98 89 98 8

34、9 9产品设计产品设计11%11%9 98 89 98 87 7智能化、设备智能化、设备4%4%9 98 87 75 55 5小区规划小区规划8%8%7 77 76 68 88 8物业形象物业形象5%5%9 99 99 98 87 7建筑风格建筑风格5%5%10107 79 97 77 7开发商品牌开发商品牌7%7%9 99 99 99 97 7现场包装现场包装11%11%9 98 89 98 87 7综合综合100%100%8.938.937.247.248.818.818.828.827.877.87均价均价 52005200390039004800480055005500 5500价格类

35、比权重价格类比权重市场比较法均价计算市场比较法均价计算 从上表中，我们可以得出比较系数= 所有可比权重得分总和/所有可比权重个数比较系数=（8.93+7.24+8.81+8.82 +7.87 +8.81 +7.52 ）/6=8.2参考权重均价 = 所有同类产品价格平均值 = 5150参考均价=（本案权重6.87/比较系数6.885）参考权重均价8750 浮动系数(同期房地产形势 + 同类产品销售状况 + 片区价格变动趋势 +销售策略的综合比值)计算得参考均价参考均价 = 6.87/ = 6.87/8.28.2515051501.05 = 1.05 = 45304530我方认为本项目应采用我方认

36、为本项目应采用“低开高走、滚动发展、逐步提升低开高走、滚动发展、逐步提升”的方式操作的方式操作价格吸引力价格吸引力低开高走战略低开高走战略 1.追求对于总体平均价格的控制，而不苛求某一套房子的得失，这样可以迅速为第一期凝聚人气，培养一批忠实的客户在市场上为我们进行有效的义务宣传，形成热点，进而成为市场的焦点，随着销售的进展逐步提高价格，造成房子升值的感觉，赚钱效应会有效的刺激购买力，如此良性循环，将对项目的后期发展造成有力的支持；2.每户定价，按套销售；3.认购及开盘期价位要有竞争力、市场冲击力；4.通过销售控制，实现持续快速销售，保证总体销售额度的完成；我方认为本项目应采用我方认为本项目应采

37、用“低开高走、滚动发展、逐步提升低开高走、滚动发展、逐步提升”的方式操作的方式操作产品的价格策略产品的价格策略采用低开高走的价格策略采用低开高走的价格策略 低开高走即低价入市然后逐步走高以实现销售利润最大化。低开高走即低价入市然后逐步走高以实现销售利润最大化。低开是手段，是吸引市场视线，高走是目的利润最大化，是市场行为不变的法则。低开是手段，是吸引市场视线，高走是目的利润最大化，是市场行为不变的法则。有一个故事说，把一只青蛙放在热水里，青蛙有一个故事说，把一只青蛙放在热水里，青蛙因为水温太高一下子就跳了出来，而把青蛙放因为水温太高一下子就跳了出来，而把青蛙放在冷水里然后慢慢加热，青蛙至死也没有跳出在冷水里然后慢慢加热，青蛙至死也没有跳出来。低开高走的策略要的效果就是文火炖青蛙来。低开高走的策略要的效果就是文火炖青蛙的效果的效果采用低开高走的价格策略采用低开