郑州市高铁圈写字楼市调

1、郑东新区郑东新区高铁站写字楼市场调研报告高铁站写字楼市场调研报告 2014年8月市场部目录目录市调项目郑东商业中心正商和谐大厦海汇中心升龙广场凯利国际中心1.2.3.4.5.高铁圈项目分布图 效果图 交通图12345郑东商业中心正商和谐大厦海汇中心升龙广场凯利国际中心CBD高铁圈CBD45123NO1. 郑东商业中心 效果图 交通图NO1. 郑东商业中心楼盘基本情况楼盘基本情况案名： 郑东商业中心交房时间：2014年年12月月开发商：河南省仁豪实业有限公司河南省仁豪实业有限公司销售均价：1.2万/位置：商都路与农业南路交汇处向东商都路与农业南路交汇处向东200米米层高、单层面积：4.2 m建筑

2、体量：2栋五星酒店、2栋写字楼、6栋企业独栋、3栋公寓大堂挑高、面积：1000占地面积：250亩亩物业公司：仲量联行建筑面积：60万万物业费：未定交房标准：毛坯毛坯电梯品牌：未定容积率：3.13电梯数量：18部绿化率：70%车位及配比：1000（100:1）NO1. 郑东商业中心 优势优势 高铁圈首个大型商业综合体； 地铁3号线途经项目； 内外部商业配套完善； 未来投资价值升值空间； 开发商实力雄厚，有高端写字楼开 发经验。 劣势劣势 项目位置不在金水行政主干道； 商业体量过大需求车位及电梯，后期车位电梯紧张； 综合体项目，多种服务业态前提下的散卖业态混乱； 涵盖中、高端产品商务形象不纯粹；商

3、都路规划为物流通道，将来车流量较大，交通拥挤， 环境嘈杂。楼盘优劣势对比楼盘优劣势对比NO1. 郑东商业中心内部配套：内部配套：超甲级环保型写字楼 服务式国际公寓 国际五星酒店临街企业独栋 沿街商铺 国际步行街寓 国际时尚购物中心 外部配套：外部配套：p 学校学校p 商场商场p 银行银行p 医院医院小结小结： 郑州写字楼的新生态样本，和谐共生理念打造中部首个大型人文型城市空间。郑州写字楼的新生态样本，和谐共生理念打造中部首个大型人文型城市空间。 楼盘概况小结楼盘概况小结NO2.正商和谐大厦心鸟瞰图效果图NO2.正商和谐大厦心案名： 正商和谐大厦交房时间：2015年年04月月开发商：河南大亚置业

4、有限公司河南大亚置业有限公司销售均价：1万/ 商铺2.5-3万/位置：郑东新区东风路与康平路交汇处东郑东新区东风路与康平路交汇处东200米米层高、单层面积：4.8m 3400建筑体量： 2栋5A写字楼 大堂挑高、面积：600占地面积：6万万物业公司：仲量联行建筑面积：78242物业费：7.5元 交房标准：毛坯、公共部分精装毛坯、公共部分精装电梯品牌：帝胜克洛国容积率：6.99电梯数量：14部绿化率：30%车位及配比：643（95:1 ）楼盘基本情况楼盘基本情况NO2.正商和谐大厦心 优势优势开发商知名度高，品牌效应大；紧邻高铁新客站；地铁3号线和5号线交汇处 ；位于主干道交汇处增加投资价值；

5、未来投资升值空间大； 户型方正，4.8米LOFT商务空间。 劣势劣势 目前周边交通不便只有3路公交线；车位配备不足 ；目前周边发展落后，周边配套亟待升级。小结小结： 客运站商圈规划有百万平方米规模的商业，目前周边配套尚不完善。客运站商圈规划有百万平方米规模的商业，目前周边配套尚不完善。 楼盘优劣势对比楼盘优劣势对比NO3. 海汇中心海汇中心效果图海汇中心交通区位图NO3. 海汇中心案名： 海汇中心交房时间：2015年年6月月开发商：海马（郑州）房地产有限公司海马（郑州）房地产有限公司销售均价：1.3-1.5万/位置：东风南路与康宁街交汇处东风南路与康宁街交汇处层高、单层面积：4.2m 1500

6、建筑体量：7栋写字楼、2栋酒店式公寓大堂挑高、面积：3层挑高约12米占地面积：126亩亩物业公司：海马自己物业建筑面积：50万万物业费：未定交房标准：毛坯毛坯电梯品牌：未定容积率：3.5电梯数量：未定绿化率：46.6%车位及配比：916（100:1）楼盘基本情况楼盘基本情况NO3. 海汇中心 优势优势 让商务更懂人的价值战略；硬件品质及多种服务业态的商务配套；以商务写字楼为核心，复合配置星级酒店， 高级行政公寓； 地铁1、3、5号线交汇处，投资价值。 劣势劣势 项目所处位置不在金水路行政大道，昭示性不强；商业及酒店体量大，需求车位多后期车位严重不足；绿化率偏低。小结：小结： 项目后期规划及运营

7、，将以项目后期规划及运营，将以”郑州会客厅郑州会客厅“的价值形象，成为郑东新区的城市新名片。的价值形象，成为郑东新区的城市新名片。 楼盘优劣势及概况小结楼盘优劣势及概况小结NO4.升龙广场鸟瞰图效果图NO4.升龙广场案名： 升龙广场交房时间：2015年年8月月开发商：河南连捷置业有限公司河南连捷置业有限公司销售均价：1.3万/位置：郑东新区东风南路与广场南路交汇处郑东新区东风南路与广场南路交汇处层高、单层面积：4.2m A2000 B3500建筑体量：2 2栋栋5A5A甲级写字楼，甲级写字楼，100100米；米； 2 2栋栋5A5A职能写字楼，职能写字楼，150150米；米；1 1栋甲级写字楼

8、，栋甲级写字楼，4545米；米；1 1栋希尔顿酒店，栋希尔顿酒店，2 2栋酒店式公寓。栋酒店式公寓。大堂挑高、面积：A塔 10m 600B塔 15m 775占地面积：601856物业公司： 升龙物业 建筑面积：5454万万物业费：10元交房标准：毛坯毛坯电梯品牌：上海三菱容积率：10电梯数量：A 15部 B26部绿化率：15%车位及配比：4300 （120:1）楼盘基本情况楼盘基本情况NO4.升龙广场 优优 势势 商业配套完善； 净层高3.2； 希尔顿酒店入驻； 开发商品牌影响力。 劣劣 势势 项目所处位置不在金水路行政大道； 商业及酒店体量过大，需求车位多，后期车位可能不足； 酒店大堂面积过

9、小，不符合高端商务形象； 离火车站过近，整体环境比较乱，不适合高端商务办公； 为综合体项目，商业体量过大，且部分散卖，业态混乱。 写字楼同时包涵中、高端产品，整体商务形象不纯粹。小结小结： 高铁核心区域高铁核心区域地理位置优越，公共部分装修豪华，目前车位充足，发展潜力大投资升地理位置优越，公共部分装修豪华，目前车位充足，发展潜力大投资升值空间可观。值空间可观。楼盘优劣势及概况小结楼盘优劣势及概况小结NO5.凯利国际中心心凯利国际中心效果图凯利国际中心区位图NO5.凯利国际中心 案名： 凯利国际中心交房时间：20152015年年6 6月月开发商：郑州铁科赛得置业有限公司郑州铁科赛得置业有限公司销

10、售均价：1 1万万/ /位置：郑东新区商都路与站南路向北郑东新区商都路与站南路向北200米米层高、单层面积：4 m 20004 m 2000建筑体量： 2栋5A写字楼 大堂挑高、面积：20m 100020m 1000 占地面积：16991物业公司：世邦魏理仕世邦魏理仕建筑面积：16万万物业费：9 9 元元交房标准：毛坯毛坯电梯品牌：未定未定容积率：6.99电梯数量：2323部部绿化率：31%车位及配比：14001400（78:178:1）楼盘基本情况楼盘基本情况NO5.凯利国际中心心 优优 势势 紧邻新东站交通便利； 区域资源配套丰富； 得房率高； 1000六星奢华大堂下沉式花园广场 。 劣劣

11、 势势 项目所处位置不在金水路行政大道，昭示性不强； 项目位于高铁站片区，属于商贸物流区，不适合高端商务办公； 离火车站过近，整体环境比较乱，不适合高端商务办公。 楼盘优劣势对比楼盘优劣势对比u 周边配套：周边配套：公共资源：省政府、交通厅等数十家省级行政单位 商业配套：百乐门、站前广场商业等大型商业环伺 周边 NO5.凯利国际中心心u 项目配套：项目配套： l 1000六星奢华大堂下沉式花园广场 l 国际化智能会议中心 l 巨幅花园式广场 u 交通状况：交通状况： 三面临城市主干道，距离高铁站不足四百米。 小结：小结： 紧邻新东站，区位优势明显，交通便利，区域资源配套较为丰富紧邻新东站，区位

12、优势明显，交通便利，区域资源配套较为丰富, 办公硬件配套设施办公硬件配套设施 完善，未来发展潜力不错。完善，未来发展潜力不错。 楼盘概况小结楼盘概况小结 写字楼发展动态写字楼发展动态追求形象纯商务形象迅速发展的中小企业初具规模的企业纯写字楼出现位置配套硬件商务氛围需求多样化多样化各种类型企业 写字楼趋向更高层次专业化地段服务健康、风景发展阶段发展阶段成熟阶段成熟阶段城市写字楼发展城市写字楼发展动因动因表现形式表现形式产品特征产品特征客户特征客户特征客户关注点客户关注点高铁圈写字楼高铁圈写字楼 目前在建写字楼项目品质整体较之前大幅提升； 在建甲级写字楼项目均较注重后续物业服务，绝大部分聘请了五大行进行顾问服务； 以上多数项目都将面临车位紧张问题； 本次市场调研的项目位于高铁站周边（商贸物流区内），而这一区域并不适合高端商务办公； 部分项目商业比重过大，且大多无统一业态规划，建成后将