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1、房屋质量出现问题是找物业还是开发商作者:裴净净河南焕廷律师事务所【导读】辛辛苦苦半辈子,买了套房子,入住后却遇到诸多问题,一是对物业 公司的服务不满,二是房子质量还出现问题,这个时候赌气不交物业 费是否可取,房子质量出现问题是找物业还是开发商呢?【事件回顾】林某一家于2013年购买了郑州中原区的一套房,入住以后,发现房 屋质量出现问题,林某多次找开发商,要求开发商解决问题。但开发 商早已将楼盘销售完毕,对此不闻不问。同时,林先生一家对物业公 司也感到不满,在此情况下,林先生拒交物业管理费,作为抗议和斗 争的方法。协商无果的情况下,原告将被告诉至法院。【焕廷说法】简单的说:1.房屋主体工程出现问
2、题,不管任何时间发现,直接找开发商,要求退房,解除合同、赔偿损失;2房屋出现严重影响居住的问题,可要求解除合同、赔偿损失;3、其他质量问题,如漏雨,要分情况。在质保期内,找开发商;质保期外,自己维修;如果物业是开发商的一个部门或有其他资金关系,可以不交物业费,作为债务抵充。另外,开放商将房屋交付给业主后,会与物业公司签一个合同 业主应该注意物业服务合同中物业有无关于房屋维护和修缮的约 定,如有约定,业主可直接找物业公司;无约定,可以要求物业协助 业主找开发商解决问题。【案件评析】1首先,不管是因为房屋质量问题还是因为对物业公司不满,业主采用不缴费用的方式都不理性。原因在于:根据2011年1月4
3、日施行的郑州市物业服务企业退出项目管理暂 行规定:(1) 如对物业公司不满,只要经专有部分占建筑物总面积50%以上且占总业主人数50%以上的业主同意,就可以解聘目前的物业公司, 不过,业主们欠缴的物业费还得缴清。原物业公司可自行收取,或委 托新公司收取。对于不肯缴纳欠费的业主,物业公司可通过司法途径 解决。法律依据:规定第16条第二项“业主应当按时交纳物业服务费至合同解 除之日,新物业服务企业应为原物业服务企业收取业主欠缴物业服务 费提供帮助,业主委员会应当配合物业服务企业收取业主欠缴的物业 服务费。原物业服务企业也可通过司法途径解决业主欠交的物业服务 费。(2) 不交物业费有什么后果?物业费
4、如果很多人长时间不交的话,物业会对没有缴费业主进行起 诉,起诉的结果就是补齐物业费。 一般情况下,即使是物业本身没有做到位,为了保护物业,免得其他 小区效仿,法律也会倾向于物业这边的。至于物业做的不到位的地方, 建议你用相机、手机等留下时间、 证据, 以备不时之需。2、房屋质量出现问题,找谁解决?接着上文说, 物业管理与房屋买卖是两种法律关系, 物业管理公司与 开发商是两个不同的企业法人, 业主不应该因为开发商的问题而拒绝 向物业管理公司交付物业管理费。那么房屋问题该如何解决?现实生活中,房屋的质量问题一般可分为以下三种:(一)房屋主体结构质量不合格。(二)严重影响正常居住使用的质量问题。(三
5、)其他质量问题。对于出现问题究竟该找谁这一问题, 针对不同的质量问题, 业主要依 据相关法律找寻不同对策。(1)只要通过国家有关部门的质量鉴定后,房屋主体结构质量属不 合格的,购房者就可以依法退房并要求开发商赔偿损失。法律依据是“最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法 律若干问题的解释”第十二条: “因商品房主体结构质量不合格不能 交付使用, 或者商品房交付使用后, 商品房主体结构质量经核验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持”。(2)对于严重影响正常居住使用的质量问题,上述解释第十三条规 定:“因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同 和赔偿损失的,应
6、予支持。”但何为“严重影响正常居住”尚无法律 明确,因此只能由法官自由裁量。(3)对于其他质量问题,如房屋渗水、地面空鼓、墙皮脱落等的处 理。买受人不能因此要求退房。 (这也是大多数业务入住后遇到的问 题)在质保期内, 购房者可以要求开发商履行保修义务并对造成的损失 承担赔偿责任。 依据是上述解释第十三条第二款:“交付使用的房屋存在质量问题, 在保修期内, 出卖人应当承担修复责任; 出卖人拒绝修复或者在合理 期限内拖延修复的, 买受人可以自行或者委托他人修复。 修复费用及 修复期间造成的其他损失由出卖人承担”。 当然,需要提醒的是,业主应该注意物业服务合同中物业有无关 于房屋维护和修缮的约定,
7、如有约定,业主可直接找物业公司; 当房屋出现质量问题时, 业主收集相应的证据也很重要, 必要时可通 过拍照、录像、文字记录等方式留下证据,文字性的记录,最好要有 开发商的员工或第三人见证,以增强证据效力。切勿通过不交物业费来解决问题, 从而耽误了向开发商主张权利的最佳时机 但如果物业管理公司确实是开发商的一个部门或者有其他的资产纽 带关系,那么,房屋质量若有问题,业主可以拒交物业管理费。这实 际上可以理解为一种债务的抵销。房屋过质保期后,出现了渗水等质量问题: 则要根据出现问题的具体部位, 来找直接负责方。 如果是自用部分损 坏,如卫生间马桶漏水、水管破裂等,业主需要自己出钱维修,物业 可帮助
8、联系有关维修人员。如果非人为造成的问题出现在共用部分, 如大楼墙面渗水、下水道淤积等,或是小区公用设施设备,如小区内 道路损坏、栏杆磨损等,则由物业提取小区物业维修资金维修。附:住宅质量保证书保修范围和期限(一般是 25 年) 房地产开发企业应当在商品房交付使用时, 向购买人提供住宅质量保 证书和住宅使用说明书。 房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的 约定,承担商品房保修责任。其依据是“城市房地产开发经营管理条例”第三十一条。住宅质量保 证书的内容,应当列明工程质量监督部门核验的质量等级、 保修范围、 保修期和保修单位等内容。另外,根据“房屋建筑工程质量保修办法”第七条:在正常使用下, 房屋建筑工程的最低保修期限为: (一 )地基基础工程和主体结构工程, 为设计文件规定的该工程的合理使用年限; (二)屋面防水工程、有 防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏,为 5 年;(三)供热与 供冷系统,为 2 个采暖期、供冷期;(四)电气管线、给排水管道、 设备安装为 2 年;(五)装修工程为 2
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