不动产权籍调查培训针对开发报建人员2016824

1、不动产权籍调查不动产权籍调查重庆市国土房管局重庆市国土房管局 吴鹏吴鹏一、概念一、概念 不动产权籍：不动产权籍：记载不动产的权属、位置、界址、面积、用途、记载不动产的权属、位置、界址、面积、用途、等级和价格等的表卡簿册证、图件和数据的总称。等级和价格等的表卡簿册证、图件和数据的总称。 不动产权籍调查不动产权籍调查：指依照不动产权利人的申请和由政府统一组：指依照不动产权利人的申请和由政府统一组织，通过权属调查和不动产测量，查清不动产的权属、界址、织，通过权属调查和不动产测量，查清不动产的权属、界址、面积、用途、等级和价格等基本情况，形成数据、图件、表册面积、用途、等级和价格等基本情况，形成数据、

2、图件、表册等调查资料，为不动产登记、核发证书等提供依据的一项技术等调查资料，为不动产登记、核发证书等提供依据的一项技术性工作。性工作。一、概念一、概念 物权法第十一条：物权法第十一条： 当事人申请登记，应当根据不同登记事当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。 不动产登记暂行条例第三章登记程序不动产登记暂行条例第三章登记程序 第十六条：申请人应第十六条：申请人应当提交不动产界址、空间界限、面积等材料。当提交不动产界址、空间界限、面积等材料。 不动产权籍调查是不动产登记的法定程序，是不动产登记的基不动产权籍调查是不

3、动产登记的法定程序，是不动产登记的基础工作，权籍调查成果资料经不动产登记后础工作，权籍调查成果资料经不动产登记后，具有法律效力。具有法律效力。二、基本原则和总体要求二、基本原则和总体要求（一）宏观指导性一）宏观指导性 国土资源部发布的国土资源部发布的关于不动产权籍调查工作的通知关于不动产权籍调查工作的通知（以下简称（以下简称通知通知）以及附件）以及附件不动产权籍调查技术不动产权籍调查技术方案方案（以下简称（以下简称权籍调查方案权籍调查方案），着眼于打基础、），着眼于打基础、重现实、利长远，重在指方向、明任务，为各地结合实际重现实、利长远，重在指方向、明任务，为各地结合实际创造性开展不动产权籍调

4、查工作留下空间。创造性开展不动产权籍调查工作留下空间。基本原则基本原则:二、基本原则和总体要求二、基本原则和总体要求（二）持续推进性（二）持续推进性 不动产权籍调查技术体系的建立是一项相对长期的任不动产权籍调查技术体系的建立是一项相对长期的任务，涉及多项国家标准、行业标准的内容，在现行的体制务，涉及多项国家标准、行业标准的内容，在现行的体制下不可能一撮而就。创建不动产权籍调查技术体系是一项下不可能一撮而就。创建不动产权籍调查技术体系是一项常态化工作目标，需要在实践中不断改进和完善，具体要常态化工作目标，需要在实践中不断改进和完善，具体要求是：原则问题不含糊，具体问题重现实，过渡期不设限求是：原

5、则问题不含糊，具体问题重现实，过渡期不设限。基本原则基本原则:二、基本原则和总体要求二、基本原则和总体要求（三）针对性和可操作性（三）针对性和可操作性 权籍调查要贯彻不动产统一登记的大方针、大原则，具权籍调查要贯彻不动产统一登记的大方针、大原则，具体工作要落实到以宗地为基础的不动产单元，要具备可操体工作要落实到以宗地为基础的不动产单元，要具备可操作性。权籍调查要努力做到既体现不动产统一登记的总体作性。权籍调查要努力做到既体现不动产统一登记的总体精神和要求，又符合各项不动产登记的基本规律和权籍调精神和要求，又符合各项不动产登记的基本规律和权籍调查的实际情况，重点增强针对性和操作性。查的实际情况，

6、重点增强针对性和操作性。基本原则基本原则:二、基本原则和总体要求二、基本原则和总体要求（四）继承中创新（四）继承中创新强调现行各类不动产权籍调查标准并行，把已有的行之有强调现行各类不动产权籍调查标准并行，把已有的行之有效的做法坚持好、运用好，要充分吸收地籍调查、房产测量效的做法坚持好、运用好，要充分吸收地籍调查、房产测量、土地承包经营权调查等实际工作的成熟经验，实施便民利、土地承包经营权调查等实际工作的成熟经验，实施便民利民的不动产一体化调查。民的不动产一体化调查。结合不动产权籍调查的实践，在继承吸收的基础上，不动结合不动产权籍调查的实践，在继承吸收的基础上，不动产权籍调查要有新内涵、新特征和

7、新要求，提出不动产单元产权籍调查要有新内涵、新特征和新要求，提出不动产单元设定和编码规则、不动产权籍调查表、不动产单元图、不动设定和编码规则、不动产权籍调查表、不动产单元图、不动产测量报告等新内容。产测量报告等新内容。基本原则基本原则:二、基本原则和总体要求二、基本原则和总体要求（一）统一基础，做好调查工作的有效衔接。（一）统一基础，做好调查工作的有效衔接。坚持地籍调查作为不动产权籍调查的基础坚持地籍调查作为不动产权籍调查的基础 以地籍调查为基础，以宗地为依托，开展不动产权属调查和测以地籍调查为基础，以宗地为依托，开展不动产权属调查和测绘工作。绘工作。坚持已有地籍调查成果作为调查衔接的主要依据

8、。坚持已有地籍调查成果作为调查衔接的主要依据。 源于地籍、归于地籍源于地籍、归于地籍总体要求总体要求:二、基本原则和总体要求二、基本原则和总体要求（二）多规并行，保持调查工作的连续稳定。（二）多规并行，保持调查工作的连续稳定。继续沿用现行各类标准。继续沿用现行各类标准。协调现行调查标准间的技术差异。协调现行调查标准间的技术差异。 在同一县级行政区域内，宜采用与地籍图相一致的坐标系统和投在同一县级行政区域内，宜采用与地籍图相一致的坐标系统和投影方法开展调查。影方法开展调查。 同一不动产权籍要素，调查精度要求不一致的，原则上以精度要同一不动产权籍要素，调查精度要求不一致的，原则上以精度要求高的规定

9、为准。求高的规定为准。总体要求总体要求:二、基本原则和总体要求二、基本原则和总体要求（三）规范（三）规范调查，坚持调查工作便民利民调查，坚持调查工作便民利民。实施一体化调查。实施一体化调查。 应以不动产单元为基本单位，在地籍调查的基础上，一并开展土应以不动产单元为基本单位，在地籍调查的基础上，一并开展土地、海域范围内房屋、林木等定着物的权属调查和测量。地、海域范围内房屋、林木等定着物的权属调查和测量。 一个一个 不动产单元的权籍调查事项应由一家调查机构主导完成。不动产单元的权籍调查事项应由一家调查机构主导完成。合理确定调查内容。合理确定调查内容。根据申请调查或登记的不动产权利类型，根据申请调查

10、或登记的不动产权利类型，合理确定不动产权籍调查内容。合理确定不动产权籍调查内容。规范调查规范调查 程序。程序。主要包括准备工作主要包括准备工作-权属调查权属调查-不动产测量不动产测量-成果成果审查入库审查入库-整理归档。整理归档。总体要求总体要求:二、基本原则和总体要求二、基本原则和总体要求（四）严格要求，规范调查成果。（四）严格要求，规范调查成果。规范提交调查成果。规范提交调查成果。调查机构应以不动产单元为单位，按照调查机构应以不动产单元为单位，按照技术方技术方案案的要求，提交的要求，提交统一规范的调查成果（统一规范的调查成果（包括图、表、报告等）。包括图、表、报告等）。确保不动产单元代码唯

11、一性。确保不动产单元代码唯一性。在宗地代码编制基础上，按照相关要求在宗地代码编制基础上，按照相关要求设立不动产单元，编制统一的不动产单元代码，设立不动产单元，编制统一的不动产单元代码， 确保其唯一性。确保其唯一性。成果须经审核确认。成果须经审核确认。不动产登记机构或其授权机构应对调查成果审核不动产登记机构或其授权机构应对调查成果审核把关。把关。前期行业管理中已经或部分产生并经行业行政主管部门或其授前期行业管理中已经或部分产生并经行业行政主管部门或其授权机构审核确认并符合不动产登记要求的成果，应继续沿用，不再组权机构审核确认并符合不动产登记要求的成果，应继续沿用，不再组织调查。织调查。总体要求总

12、体要求:二、基本原则和总体要求二、基本原则和总体要求（四）严格要求，规范调查成果。（四）严格要求，规范调查成果。建立不动产权籍调查数据库和管理系统。建立不动产权籍调查数据库和管理系统。以现有的地籍数据库为基础，建立不动产权籍调查数据库和管理系统以现有的地籍数据库为基础，建立不动产权籍调查数据库和管理系统结合日常不动产登记等业务对数据库进行及时更新和系统维护升级结合日常不动产登记等业务对数据库进行及时更新和系统维护升级不动产权籍调查数据库应当接入不动产登记信息管理基础平台，与不不动产权籍调查数据库应当接入不动产登记信息管理基础平台，与不动产登记属性信息相关联。动产登记属性信息相关联。总体要求总体

13、要求:（一）基本概念（一）基本概念 宗地宗地 土地权属界线封闭的地块或者空间。土地权属界线封闭的地块或者空间。 房屋房屋 独立成栋、有固定界线的封闭空间，以及区分幢、层、独立成栋、有固定界线的封闭空间，以及区分幢、层、套、间等可以独立使用、有固定界线的封闭空间。套、间等可以独立使用、有固定界线的封闭空间。定着物定着物 固定于土地并不能移动的房屋、森林、林木等有独立使固定于土地并不能移动的房屋、森林、林木等有独立使用价值的物。用价值的物。三、不动产单元设定与编码三、不动产单元设定与编码（一）基本概念（一）基本概念不动产不动产 土地以及房屋、林木等定着物。土地以及房屋、林木等定着物。不动产单元不动

14、产单元 权属界线固定封闭，且具有独立使用价值的空间。权属界线固定封闭，且具有独立使用价值的空间。不动产单元代码不动产单元代码 按一定规则赋予不动产单元的唯一和可识别的标识码。按一定规则赋予不动产单元的唯一和可识别的标识码。地籍区地籍区 在县级行政辖区内，以乡（镇）、街道办事处为基础结合明在县级行政辖区内，以乡（镇）、街道办事处为基础结合明显线性地物划分的不动产管理区域；根据实际情况，可以行政村、街显线性地物划分的不动产管理区域；根据实际情况，可以行政村、街坊为基础将地籍区再划分为若干个地籍子区。坊为基础将地籍区再划分为若干个地籍子区。三、不动产单元设定与编码三、不动产单元设定与编码（二）地籍区

15、和地籍子区划分（二）地籍区和地籍子区划分 地籍区的划分地籍区的划分 在县级行政辖区内，以乡（镇）、街道界线为基础结合明显线性在县级行政辖区内，以乡（镇）、街道界线为基础结合明显线性地物划分地籍区。地物划分地籍区。 地籍子区的划分地籍子区的划分 在地籍区内，以行政村、居委会或街坊界线为基础结合明显线性在地籍区内，以行政村、居委会或街坊界线为基础结合明显线性地物划分地籍子区。地物划分地籍子区。 地籍区相对稳定地籍区相对稳定 地籍区、地籍子区划定后，其数量和界线应保持稳定，原则上不地籍区、地籍子区划定后，其数量和界线应保持稳定，原则上不随所依附界线或线性地物的变化而调整。随所依附界线或线性地物的变化

16、而调整。三、不动产单元设定与编码三、不动产单元设定与编码（三）宗地划分（三）宗地划分 在地籍子区内，按照以下情形划分宗地：在地籍子区内，按照以下情形划分宗地： 依据宗地的权属来源，划分国有土地使用权宗地和集体土地所有权依据宗地的权属来源，划分国有土地使用权宗地和集体土地所有权宗地。在集体土地所有权宗地内，划分集体建设用地使用权宗地、宗地。在集体土地所有权宗地内，划分集体建设用地使用权宗地、宅基地使用权宗地、土地承包经营权宗地和其他使用权宗地等。宅基地使用权宗地、土地承包经营权宗地和其他使用权宗地等。 两个或两个以上农民集体共同所有的地块，且土地所有权界线难以两个或两个以上农民集体共同所有的地块

17、，且土地所有权界线难以划清的，应设为共有宗。划清的，应设为共有宗。 两个或两个以上权利人共同使用的地块，且土地使用权界线难以划两个或两个以上权利人共同使用的地块，且土地使用权界线难以划清的，应设为共用宗。清的，应设为共用宗。 土地权属未确定或有争议的地块可设为一宗地。土地权属未确定或有争议的地块可设为一宗地。三、不动产单元设定与编码三、不动产单元设定与编码（四）定着物单元划分（四）定着物单元划分 在使用权宗地内，应将房屋、林木等定着物划分为不同的定着在使用权宗地内，应将房屋、林木等定着物划分为不同的定着物单元。物单元。 定着物为房屋等建筑物、构筑物的：定着物为房屋等建筑物、构筑物的：同一权利人

18、拥有的独幢房屋（如别墅）宜划分为一个定着物单元。同一权利人拥有的独幢房屋（如别墅）宜划分为一个定着物单元。具有多个权利人的一幢房屋（如居民楼、写字楼），应按照界线固具有多个权利人的一幢房屋（如居民楼、写字楼），应按照界线固定，且具有独立使用价值的幢、层、套、间等封闭空间划分定着物定，且具有独立使用价值的幢、层、套、间等封闭空间划分定着物单元。单元。同一权利人拥有多套（层、间等）界线固定且具有独立使用价值的同一权利人拥有多套（层、间等）界线固定且具有独立使用价值的房屋，每套（层、间等）房屋宜各自划分定着物单元。房屋，每套（层、间等）房屋宜各自划分定着物单元。同一权利人（如行政机关、企事业单位）拥

19、有的两幢或两幢以上的同一权利人（如行政机关、企事业单位）拥有的两幢或两幢以上的房屋可共同组成一个定着物单元。房屋可共同组成一个定着物单元。三、不动产单元设定与编码三、不动产单元设定与编码（五）定着物单元划分（五）定着物单元划分 在使用权宗地内，应将房屋、林木等定着物划分为不同的定着在使用权宗地内，应将房屋、林木等定着物划分为不同的定着物单元。物单元。 定着物为其他类型的：定着物为其他类型的：每个定着物可各自单独划分一个定着物单元。每个定着物可各自单独划分一个定着物单元。属于同一权利人全部同类定着物（如水塔、烟囱等）可组成一个定属于同一权利人全部同类定着物（如水塔、烟囱等）可组成一个定着物单元。

20、着物单元。三、不动产单元设定与编码三、不动产单元设定与编码（六）不动产单元设定（六）不动产单元设定 集体土地所有权宗地应设为一个不动产单元。集体土地所有权宗地应设为一个不动产单元。 无定着物的使用权宗地应设为一个不动产单元。无定着物的使用权宗地应设为一个不动产单元。 有定着物的使用权宗地，宗地内的每个定着物单元与该宗地应设为有定着物的使用权宗地，宗地内的每个定着物单元与该宗地应设为一个不动产单元。一个不动产单元。三、不动产单元设定与编码三、不动产单元设定与编码（七）不动产单元编码及案例（七）不动产单元编码及案例1. 不动产单元代码的构成不动产单元代码的构成 不动产单元代码由不动产单元代码由宗地

21、代码宗地代码+ +定着物代码定着物代码构成，构成，采用七层采用七层28位层次码结构位层次码结构层级层级第一层第一层第二层第二层第三层第三层第四层第四层第五层第五层第六层第六层第七层第七层代码值代码值000001999999000999000999AAZZ0000199999AZ0000000099999999代码代码意义意义县级行政代码县级行政代码地籍区地籍区代码代码地籍子区地籍子区代码代码宗地（宗海）宗地（宗海）特征码特征码宗地（宗海）宗地（宗海）顺序号顺序号定着物定着物特征码特征码定着物单元编号定着物单元编号三、不动产单元设定与编码三、不动产单元设定与编码n 宗地代码宗地代码 层级层级第一

22、层第一层第二层第二层第三层第三层第四层第四层第五层第五层代码值代码值000001999999000999000999AAZZ0000199999代码意义代码意义县级行政代码县级行政代码地籍区代码地籍区代码地籍子区代码地籍子区代码宗地（宗海）特征码宗地（宗海）特征码宗地（宗海）顺序号宗地（宗海）顺序号采用五层采用五层1 19 9位层次码结构，按层次分别表示县级行位层次码结构，按层次分别表示县级行政区划、地籍区、地籍子区、宗地特征、宗地顺序政区划、地籍区、地籍子区、宗地特征、宗地顺序号号n 定着物代码定着物代码 采用二层采用二层9位层次码结构，按层次分别表示定着物特征、定着物单元编号位层次码结构，

23、按层次分别表示定着物特征、定着物单元编号层级层级第第一一层层第二层第二层代码值代码值AZ0000000099999999代码意义代码意义定着物特征码定着物特征码定着物单元编号定着物单元编号u 第一层次为定着物特征码，代码为第一层次为定着物特征码，代码为1 1位，在位，在“A AZ”Z”范围内，用范围内，用F F、L L、Q Q、W W分别表示房屋等建筑物、构筑物、森林或林木、其他类型定着物和无定着物分别表示房屋等建筑物、构筑物、森林或林木、其他类型定着物和无定着物u 第二层表示定着物单元编号，共第二层表示定着物单元编号，共8 8位。定着物为房屋的，前位。定着物为房屋的，前4 4位表示房屋幢位表

24、示房屋幢号，后号，后4 4位表示房屋户号；定着物为森林、林木或其他定着物的，定着物单位表示房屋户号；定着物为森林、林木或其他定着物的，定着物单元在使用权宗地（海）内应具有唯一的编号，码值为元在使用权宗地（海）内应具有唯一的编号，码值为00000001 9999999900000001 99999999；无定着物的，定着物单元编号用无定着物的，定着物单元编号用“0000000000000000”表示表示（七）不动产单元编码及案例（七）不动产单元编码及案例2. 不动产单元代码的表示方法不动产单元代码的表示方法 三、不动产单元设定与编码三、不动产单元设定与编码（七）不动产单元编码及案例（七）不动产单

25、元编码及案例3. 不动产单元代码的变更规则不动产单元代码的变更规则 （特征、界址）（特征、界址） 宗地代码未生变化的，只变更定着物代码宗地代码未生变化的，只变更定着物代码 宗地代码发生变化的，先变更宗地代码，再变更定宗地代码发生变化的，先变更宗地代码，再变更定着物代码着物代码 县级行政区界线变化的不动产单元代码变更县级行政区界线变化的不动产单元代码变更 不动产单元灭失的，原不动产单元代码不再使用不动产单元灭失的，原不动产单元代码不再使用 三、不动产单元设定与编码三、不动产单元设定与编码（七）不动产单元编码及案例（七）不动产单元编码及案例1. 集体土地所有权宗地集体土地所有权宗地 案例说明：案例

26、说明：如某宗地位于某县第3地籍区，第6地籍子区，宗地顺序号为12的土地属于某农村集体经济组织所有。宗地代码：宗地代码：340123003006JA0012340123003006JA0012定着物代码：定着物代码：W00000000 W00000000 不动产单元代码：不动产单元代码：340123340123 003006003006 JA00012JA00012W00000000W00000000 三、不动产单元设定与编码三、不动产单元设定与编码（七）不动产单元编码及案例（七）不动产单元编码及案例2. 无地上建筑物、构筑物的国有建设用地使用权宗地无地上建筑物、构筑物的国有建设用地使用权宗地

27、案例说明：案例说明：某国有使用权宗地，位于某县第2地籍区，第3地籍子区，宗地顺序号为4，且该宗地上无建筑物。 宗地代码：宗地代码：340123002003GB00004 340123002003GB00004 定着物代码：定着物代码：W00000000W00000000 不动产单元代码：不动产单元代码： 340123340123002003002003GB00004GB00004W00000000W00000000 三、不动产单元设定与编码三、不动产单元设定与编码（七）不动产单元编码及案例（七）不动产单元编码及案例3. 住宅小区（例一）住宅小区（例一） 案例说明：案例说明：某县第7地籍区第8地

28、籍子区，宗地顺序号为9的国有土地使用权宗地上建有一住宅小区，内有多幢住宅楼，其中一幢楼在第8地籍子区内的编号为340；在宗地内的顺序号为25。现对该幢楼中的第12户进行编码。以地籍子区为单元编制不动产单元代码方法如下： 宗地代码：宗地代码：340123007008GB00009 340123007008GB00009 定着物代码：定着物代码：F03400012F03400012 不动产单元代码：不动产单元代码：340123340123007008007008GB00009GB00009F03400012F03400012三、不动产单元设定与编码三、不动产单元设定与编码（七）不动产单元编码及案例

29、（七）不动产单元编码及案例4. 住宅小区（例二）住宅小区（例二） 案例说明：案例说明：某县第7地籍区第8地籍子区，宗地顺序号为9的国有土地使用权宗地上建有一住宅小区，内有多幢住宅楼，其中一幢楼在第8地籍子区内的编号为340；在宗地内的顺序号为25。现对该幢楼中的第12户进行编码。以宗地为单元编制不动产单元代码方法如下： 宗地代码：宗地代码：340123007008GB00009 340123007008GB00009 定着物代码：定着物代码：F00250012F00250012 不动产单元代码：不动产单元代码：340123340123007008007008GB00009GB00009F002

30、50012F00250012三、不动产单元设定与编码三、不动产单元设定与编码（七）不动产单元编码及案例（七）不动产单元编码及案例 5. 宗地不变，新增楼栋宗地不变，新增楼栋 案例说明：案例说明：某第2地籍区第3地籍子区内，宗地顺序号为15的土地上建有20幢房屋，宗地内最大房屋幢号为20。现在该宗地上新建一幢楼房，对新建楼幢中的第10户进行不动产单元编码。 变更说明：变更说明：该宗地内已有不动产单元代码不变；新增不动产单元编码中的宗地代码段不变，若幢号在宗地内统一编制，该定着物单元编号中的幢顺序号由宗地内最大幢号后续编。即新建楼房中的第10户的不动产单元编码为 340123002003GB000

31、15F00210010三、不动产单元设定与编码三、不动产单元设定与编码（一）（一）技术方案技术方案主要内容和适用范围主要内容和适用范围 规定了不动产权籍调查的内容、技术路线、基规定了不动产权籍调查的内容、技术路线、基本方法、调查程序、成果要求和数据库建设等本方法、调查程序、成果要求和数据库建设等。 适用于土地、海域以及房屋、林木等定着物的适用于土地、海域以及房屋、林木等定着物的不动产权籍调查。不动产权籍调查。四、不动产权籍调查内容四、不动产权籍调查内容 与程序与程序（二）调查内容（二）调查内容宗地信息：权利人、权利类型、权利性质、用途、界址、宗地信息：权利人、权利类型、权利性质、用途、界址、面

32、积、四至等。面积、四至等。房屋等建筑物、构筑物信息：权利人、房屋性质、房屋结房屋等建筑物、构筑物信息：权利人、房屋性质、房屋结构、用途、建筑面积、构筑物类型、共有情况等。构、用途、建筑面积、构筑物类型、共有情况等。森林、林木信息：权利人、造林年度、林班、小班、林种森林、林木信息：权利人、造林年度、林班、小班、林种、主要树种、株数等。、主要树种、株数等。四、不动产权籍调查内容四、不动产权籍调查内容 与程序与程序（三）主要技术依据（三）主要技术依据GB/T 21010 GB/T 21010 土地利用现状分类土地利用现状分类TD/T 1001 TD/T 1001 地籍调查规程地籍调查规程GB/ T

33、17986.1 GB/ T 17986.1 房产测量规范房产测量规范GB/T 26424 GB/T 26424 森林资源规划设计调查技术规程森林资源规划设计调查技术规程NY/T 2537 NY/T 2537 农村土地承包经营权调查规程农村土地承包经营权调查规程HY/T 124 HY/T 124 海籍调查规范海籍调查规范国务院令第国务院令第656656号号 不动产登记暂行条例不动产登记暂行条例国土资源部关于启用不动产登记簿证样式（试行）国土资源部关于启用不动产登记簿证样式（试行）的通知（国土资发【的通知（国土资发【20152015】2525号）号）四、不动产权籍调查内容四、不动产权籍调查内容 与

34、程序与程序（四）技术路线（四）技术路线 以以地籍调查地籍调查为基础，以为基础，以宗地宗地为依托，以满足不动产登记要为依托，以满足不动产登记要求为出发点，充分利用已有不动产权籍调查、登记以及前期审求为出发点，充分利用已有不动产权籍调查、登记以及前期审批、交易、竣工验收等成果资料，采用已有集体土地所有权地批、交易、竣工验收等成果资料，采用已有集体土地所有权地籍图、城镇地籍图、村庄地籍图、地形图、影像图等图件做工籍图、城镇地籍图、村庄地籍图、地形图、影像图等图件做工作底图，通过内外业核实、实地调查测量的方法，完成不动产作底图，通过内外业核实、实地调查测量的方法，完成不动产权属调查和不动产测量等工作。

35、权属调查和不动产测量等工作。四、不动产权籍调查内容四、不动产权籍调查内容 与程序与程序（五）调查的基本方法（五）调查的基本方法 不动产单元的设定与编码不动产单元的设定与编码 附录A不动产单元设定与代码编制规则 不动产权属调查不动产权属调查 内外业核实和实地调查相结合四、不动产权籍调查内容四、不动产权籍调查内容 与程序与程序（五）调查的基本方法（五）调查的基本方法 不动产测量不动产测量 统筹考虑基础条件、工作需求、经济可行性和技术可能性，因地制宜，审慎科学地选择符合本地区实际的不动产测量方法。城镇、村庄等区域建设用地：宜用解析法，实地丈量房屋边长。分散、独立的建设用地：可用解析法或图解法，实地丈

36、量房屋边长。海域和耕地、林地、草地等：可用解析法或图解法。四、不动产权籍调查内容四、不动产权籍调查内容 与程序与程序（五）调查的程序（五）调查的程序准备工作准备工作- -权属调查权属调查- -不动产测量不动产测量- -成果审查入库成果审查入库- -成果整理归档成果整理归档1.准备工作 资料收集、整理和分析 制定调查方案，发放指界通知书 计算测量放样数据 携带不动产权籍调查资料协助查询单到相关部门查询相关资料和数据。四、不动产权籍调查内容四、不动产权籍调查内容 与程序与程序（五）调查的程序（五）调查的程序准备工作准备工作- -权属调查权属调查- -不动产测量不动产测量- -成果审查入库成果审查入

37、库- -成果整理归档成果整理归档2.权属调查u权属调查应由县级以上人民政府权属调查应由县级以上人民政府不动产登记机构组织完成不动产登记机构组织完成。u权属调查工作的主要内容包括：权属调查工作的主要内容包括： 核实和调查不动产权属和界址状况 绘制不动产单元草图 填写不动产权籍调查表四、不动产权籍调查内容四、不动产权籍调查内容 与程序与程序（五）调查的程序（五）调查的程序准备工作准备工作- -权属调查权属调查- -不动产测量不动产测量- -成果审查入库成果审查入库- -成果整理归档成果整理归档2.权属调查(1)(1)核实确认不动产的现状核实确认不动产的现状n 新设界址和界址发生变化的几类情形n 界

38、址不发生变化的几类情形四、不动产权籍调查内容四、不动产权籍调查内容 与程序与程序（五）调查的程序（五）调查的程序准备工作准备工作- -权属调查权属调查- -不动产测量不动产测量- -成果审查入库成果审查入库- -成果整理归档成果整理归档2.权属调查(2)(2)新设界址与界址发生变化的不动产权属调查新设界址与界址发生变化的不动产权属调查按照房产测量规范调查房屋的权属。按照农村土地承包经营权调查规程调查耕地的权属。按照森林资源规划设计调查技术规程、林地保护利用规划林地落界技术规程和地籍调查规程调查林地的权属。按照海籍调查规范调查海域的权属。按照地籍调查规程其他土地的权属。四、不动产权籍调查内容四、

39、不动产权籍调查内容 与程序与程序（五）调查的程序（五）调查的程序准备工作准备工作- -权属调查权属调查- -不动产测量不动产测量- -成果审查入库成果审查入库- -成果整理归档成果整理归档2.权属调查（3 3）界址未变化的不动产权属调查）界址未变化的不动产权属调查第一步：根据不动产现状确认的结果，确定是否需要进行实地核实调查。第二步：如不需要到实地核实调查，则在复印后的原不动产权籍调查表内变更部分加盖“变更”字样印章，并填写新的不动产权籍调查表，不重新绘制草图。第三步：如需要实地调查，经实地核实调查后，依不同情形再行处理。四、不动产权籍调查内容四、不动产权籍调查内容 与程序与程序（五）调查的程

40、序（五）调查的程序准备工作准备工作- -权属调查权属调查- -不动产测量不动产测量- -成果审查入库成果审查入库- -成果整理归档成果整理归档3.不动产测量控制测量控制测量- -界址测量界址测量- -宗地图和房产分户图测绘宗地图和房产分户图测绘- -面积计算面积计算- -不动产不动产测量报告的撰写测量报告的撰写（1 1）控制测量）控制测量主要按照地籍调查规程开展控制测量工作。过渡期间，在同一县级行政区域内，宜采用地籍图的坐标系统和投影方法。并适时建立与2000国家大地坐标系和1985国家高程基准的转换关系。四、不动产权籍调查内容四、不动产权籍调查内容 与程序与程序（五）调查的程序（五）调查的程

41、序准备工作准备工作- -权属调查权属调查- -不动产测量不动产测量- -成果审查入库成果审查入库- -成果整理归档成果整理归档3.不动产测量控制测量控制测量- -界址测量界址测量- -宗地图和房产分户图测绘宗地图和房产分户图测绘- -面积计算面积计算- -不动产不动产测量报告的撰写测量报告的撰写（2 2）界址测量界址测量应基于不动产类型、保障不动产权利人切身利益、不动产管理的需要等条件选择界址测量的精度。对同一权籍要素，如果技术标准之间的精度要求不一致，则以精度要求高的规定为准。依不同的界址点精度要求选择不同的界址点测量方法。具体的测量方法和程序按照各行业现行技术标准执行。四、不动产权籍调查内

42、容四、不动产权籍调查内容 与程序与程序（五）调查的程序（五）调查的程序准备工作准备工作- -权属调查权属调查- -不动产测量不动产测量- -成果审查入库成果审查入库- -成果整理归档成果整理归档3.不动产测量控制测量控制测量- -界址测量界址测量- -宗地图和房产分户图测绘宗地图和房产分户图测绘- -面积计算面积计算- -不动产不动产测量报告的撰写测量报告的撰写（3 3）宗地图和房产分户图测绘宗地图和房产分户图测绘不动产权籍图包括地籍图、海籍图及不动产单元图等，其中不动产单元图主要包括宗地图、宗海图和房产分户图等。宗地图的测制。参照地籍调查规程执行，宗地图的内容按照本方案附录D执行。房产分户图

43、的编制。以地籍图、宗地图（分宗房产图）等为工作底图绘制房产分户图。参照房产测量规范的规定，按照附录D的要求执行。四、不动产权籍调查内容四、不动产权籍调查内容 与程序与程序（五）调查的程序（五）调查的程序准备工作准备工作- -权属调查权属调查- -不动产测量不动产测量- -成果审查入库成果审查入库- -成果整理归档成果整理归档3.不动产测量控制测量控制测量- -界址测量界址测量- -宗地图和房产分户图测绘宗地图和房产分户图测绘- -面积计算面积计算- -不动不动产测量报告的撰写产测量报告的撰写（4 4）面积计算面积计算 宗地面积计算。根据实际情况可采用解析法或图解法计算宗地的面积。宗地面积变更按

44、照地籍调查规程执行。 房屋面积测算。按照房产测量规范执行。四、不动产权籍调查内容四、不动产权籍调查内容 与程序与程序（五）调查的程序（五）调查的程序准备工作准备工作- -权属调查权属调查- -不动产测量不动产测量- -成果审查入库成果审查入库- -成果整理归档成果整理归档3.不动产测量控制测量控制测量- -界址测量界址测量- -宗地图和房产分户图测绘宗地图和房产分户图测绘- -面积计算面积计算- -不动不动产测量报告的撰写产测量报告的撰写（5 5）不动产测量报告撰写不动产测量报告撰写 不动产测量报告主要反映技术标准执行、技术方法、程序、测量成果、成果质量和主要问题的处理等情况，是长期保存的重要

45、技术档案。 不动产测量报告格式及编写要求按照附录E执行。四、不动产权籍调查内容四、不动产权籍调查内容 与程序与程序（五）调查的程序（五）调查的程序准备工作准备工作- -权属调查权属调查- -不动产测量不动产测量- -成果审查入库成果审查入库- -成果整理归档成果整理归档4.成果审查入库u不动产权籍调查成果主要为文字成果、表格成果、图件成果。包括不动产权籍调查授权委托书、权源资料、不动产权籍调查表、界址点坐标成果表、不动产测量报告、宗地图、宗海图、房产分户图等。u不动产权籍调查成果应由不动产登记机构或授权机构审查。凡在前期审批、交易、竣工验收等行政管理中经其他行政职能部门和授权机构确认的且符合登

46、记要求的成果，可继续沿用。四、不动产权籍调查内容四、不动产权籍调查内容 与程序与程序（五）调查的程序（五）调查的程序准备工作准备工作- -权属调查权属调查- -不动产测量不动产测量- -成果审查入库成果审查入库- -成果整理归档成果整理归档4.成果审查入库-审核的主要内容一是调查程序是否规范；二是调查成果是否完整；三是调查成果是否有效，包含调查机构是否具有相应资质、从事调查工作的人员是否具有相应资格、调查成果是否经过自检等；四是调查成果格式是否符合规定要求。五是调查成果是否正确保持宗地、宗海及其房屋、林木等定着物之间的内在联系；六是宗地图、宗海图和分户房产图中的空间要素是否与相邻的界址、地物、

47、地貌存在空间位置等矛盾。四、不动产权籍调查内容四、不动产权籍调查内容 与程序与程序（五）调查的程序（五）调查的程序准备工作准备工作- -权属调查权属调查- -不动产测量不动产测量- -成果审查入库成果审查入库- -成果整理归档成果整理归档4.成果审查入库-审核的方法（室内外复核） 充分利用已有数据库和相关系统审查； 将调查机构提交的成果图件电子数据导入已有权籍空间库，查看是否存在空间矛盾； 室内无法判定时，可到实地查看； 责成调查机构修改完善，直至成果合格为止。四、不动产权籍调查内容四、不动产权籍调查内容 与程序与程序（五）调查的程序（五）调查的程序准备工作准备工作- -权属调查权属调查- -

48、不动产测量不动产测量- -成果审查入库成果审查入库- -成果整理归档成果整理归档4.成果整理归档 以宗地为单位，按照统一成果样式要求，形成不动产单元调查成果后，提交纸质成果和电子数据。 调查成果应按统一规格、要求进行整理、立卷、组卷、编目和归档。四、不动产权籍调查内容四、不动产权籍调查内容 与程序与程序（六）权籍调查数据库和管理系统建设（六）权籍调查数据库和管理系统建设建立统一的不动产权籍调查数据库和管理系统： 以现有的地籍数据库为基础，对接与整合土地、房产、海域、土地承包经营权、林木等各类不动产登记数据，实现不动产权籍调查成果一体化管理及时更新不动产权籍调查数据库：日常不动产权籍调查形成的数

49、据成果在完成审查与登记之后应及时更新入库，并做好数据库的运行和维护工作。五、不动产权籍调查内容五、不动产权籍调查内容 与程序与程序（一）编制思路（一）编制思路 以现有的地籍调查表、海籍调查表、房屋调查表、承包地块调查表等为基础，充分考虑房屋、林地、草地等调查内容，在满足不动产登记内容前提下，按照统一性、继承性和兼容性的原则设计与编制不动产权籍调查表，以满足不动产调查与登记的需要。六、不动产权籍调查表六、不动产权籍调查表（二）调查表的组成（二）调查表的组成 不动产权籍调查表共有以下几部分组成： 地籍调查表 土地承包经营权、农用地其他使用权调查表 集体土地所有权宗地分类面积调查表 房屋调查表 林权

50、调查表 构（建）筑物调查表六、不动产权籍调查表六、不动产权籍调查表（二）调查表的组成（二）调查表的组成1.1.地籍调查表地籍调查表主要包括宗地基本信息表、界址标示表、界址签章表、宗地草图、界址说明表、调查审核表和共有/共用宗地面积分摊表。与地籍调查规程（ TD/T 1001-2012）的比较： 宗地基本信息表：新增权利类型、权利性质、权利设定方式、等级、价格、不动产单元号、土地权属来源证明材料等栏目；修改建筑总面积、建筑占地总面积等部分栏目的填写说明。 共有/共用宗地面积分摊表:新增定着物单元数、定着物代码。六、不动产权籍调查表六、不动产权籍调查表（二）调查表的组成（二）调查表的组成1.1.地

51、籍调查表地籍调查表六、不动产权籍调查表六、不动产权籍调查表（二）调查表的组成（二）调查表的组成1.1.地籍调查表地籍调查表六、不动产权籍调查表六、不动产权籍调查表（二）调查表的组成（二）调查表的组成2.2.土地承包经营权、农用地其他使土地承包经营权、农用地其他使用权调查表用权调查表在综合考虑农村土地承包经营权调查规程相关调查表基础上，根据不动产登记薄包括如下调查内容：发包方、承包方、土地用途、地力等级、是否是基本农田、水域滩涂类型、养殖业方式、适宜载畜量和草原质量等。六、不动产权籍调查表六、不动产权籍调查表（二）调查表的组成（二）调查表的组成3.3.集体土地所有权宗地分类集体土地所有权宗地分类

52、面积调查表面积调查表六、不动产权籍调查表六、不动产权籍调查表（二）调查表的组成（二）调查表的组成4.4.房屋调查表房屋调查表主要包括房屋基本信息调查表、建筑物区分所有权业主共有部分调查表和房产分户图在现有房屋调查表基础上根据不动产登记薄内容在房屋基本信息表中新增如下调查内容：证件种类、证件号、权利人类型、项目名称、房屋性质、共有情况、规划用途、总套数、专有建筑面积、分摊建筑面积新增建筑物区分所有权业主共有部分调查表新增房产分户图六、不动产权籍调查表六、不动产权籍调查表（二）调查表的组成（二）调查表的组成六、不动产权籍调查表六、不动产权籍调查表（二）调查表的组成（二）调查表的组成7.7.构（建）

53、筑物调查表构（建）筑物调查表 根据不动产登记薄内容增加构（建）筑物基本信息表，具体包括：坐落、构（建）筑物所有权人、证件种类、证件号、权利人类型、构（建）筑物类型、构（建）筑物规划用途、构（建）筑物面积、竣工时间、备注和附图六、不动产权籍调查表六、不动产权籍调查表（三）调查表的填写（三）调查表的填写 以宗地为基础，按不动产单元为单位填写。不同的不动产单元，填写不同的调查表。u 对集体土地所有权宗地，需填写地籍调查表和集体土地所有权宗地分类面积调查表。u 对建设用地使用权宗地和宅基地使用权宗地，填写地籍调查表。如果其上存在房屋，则需填写房屋调查表。如果其上存在构（建）筑物，则需填写构（建）筑物调查表。u 对土地承包经营权宗地、非承包方式取得的草原使用权宗地和水域滩涂养殖权宗地，填写地籍调查表和土地承