房开企业不同途径取得的土地能否抵扣的几种情况_第1页
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文档简介

1、房开企业土地价款抵扣的几种模式1 合作建房拿地方式能否抵扣进项税额？依据财税【 2016】36，房地产企业营改增后，土地成本可以按国土 部门提供的行政事业性收据， 扣除 10%，但前提条件是土地成本必须 取得当地国土部门盖章的行政事情性收据，如果没有行事业性收据， 就不能抵扣。2 股权收购拿地方式能否抵扣进项税额？ 股权收购是指一个公司收购另一公司的股权， 得到了被收购方的土地， 如果被收购方的土地是通过招拍挂取得的， 收购方按被收购方原来取 得的国土部门出具的行政事业性收据，抵扣 10%。 如果被收购方的土地是通过转让所得得到的土地， 被收购方原来对土 地的入账价值，以原来被转让方视同销售开

2、具的票据作价， 如果被收购方是通过国家无偿划拨来的则不能抵扣进项税的。 3不动产对外投资、分配等视同销售行为如何控制风险？不动产对外投资、分配在税法中视同销售，营改增以后，要缴纳增 值税。依据财税【 2016】36号规定，如果转让 2016年 4月 30日之 前的不动产，选择 5%的简易征收，如果不动产是 5月 1日以后取得 的对外投资所分配的，视同销售是按 10%缴税。因此，对不动产对外 投资和分配，视同销售，就分为不动产是 5月1日之前还是 5月 1日 之后转让两种情形。房屋代建模式财税如何操作房屋代建必须具备三个条件： （1）建设单位（发包方）自己拥有土 地，应以建设方的名义去当地发改委

3、立项报建审批和规划； （2）房屋 代建的房地产公司不能垫款； （3）代建的房地产公司只能从中收取代 理费营改增以后，房地产公司从事代建行为，按现代服务业 6%缴纳 增值税。5土地出让金、市政配套费、拆迁补偿费、排污费、异地人防建设费 可否作为房地产企业的进项扣除？依据财税【 2016】36 号文件规定，房地产公司从五月 1 日后，能 扣除的成本只限于土地出让金， 而土地出让金的扣除必须凭当地财政 部门开具的行政事业收收据扣除。因此，市政配套费、拆迁补偿费、 排污费、异地人防建设费不可以抵扣进项税。如果拆迁补偿费不采用现金补偿，采用产权调换，即迁一还一， 拆迁房按视同销售， 10%缴税，建设拆迁房所发生的成本是可以抵扣 进项税金的。 比如说拆迁房所发生的材料费房开公司可抵扣 16%，建 安成本可抵扣 10%、因此房开公司营改增后， 应尽量选择产权调换模 式更省税。6 土地出让金返还模式及相应财税处理？ 土地出让金返还，根据交易模式的不同而不同。第一种情况，如果土 地出让金返还， 和政府约定土地出让金用于拆迁补偿支出， 在土地增 税没有取消的情况下，应开具增值税红字发票，冲减土地成本。 第二种情况，政府土地出让金返还，如果政府约定，专款专用，在财 务上土地返还款作专款专用，没有任何税收的问题。第三种

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