广州荔湾区住房市场研究53p

1、荔湾区住房市场研究研究对象：在售洋房分析框架 宏观环境研究 区域环境研究 区域楼盘调研 荔湾区在售楼盘分析 荔湾区楼盘测评 荔湾区投资价值分析 总结区域环境研究1.荔湾区概况 荔湾区，位于广州市西部，东邻越秀区、海珠区，西界佛山市南海区，北部、西北部与白云区水陆相通，辖22条行政街，土地面积59.10平方公里，2014年末，常住人口 89.14万人，素以“西关”、“荔枝湾”和“水秀花香”著称，是广州市中心城区和广佛都市区的核心区、广州老三区之一。2.荔湾区规划荔湾区土地利用规划中提出至2020年的发展战略： 落实广州市“中调、西联”战略，促进形成“城镇集约、生态友好”的土地利用模式： 优化提升

2、，改造旧城空间 强化西联，拓展西部用地 保护耕地，农地生态结合对土地利用提出了总体目标定位： 充分发挥荔湾区区位优势，将荔湾区建设成为生态环境优美、空间布局合理、产业结构优化、西关文化凸显、适宜创业居住、全面和谐发展、充满活力、富有魅力的中心城区。 这一土地发展利用规划从2010年至今成效明显，特别是“三旧改造”这一重大工程，大大提高了老城区的土地利用效率，改善了生态环境。土地、交通、环境等方面的改善促进了荔湾区商品房开发的速度，地块价值也逐步提升。3.板块划分 将荔湾区划分功能板块如图：依据：广钢新城控制性详细规划白鹅潭经济圈控制性详细规划土地利用总体规划（2010-2020）白鹅潭经济圈功

3、能板块面积（公顷）范围发展定位老荔湾1265老荔湾是旧时的西关，包括沙面、华林等13个街道。老广州本土风情、居住、传统商业区大坦沙355位于荔湾区西部，四面环水，是珠江前航道第一大岛。国家化的花园岛屿；广州市以城市商务、旅游、休闲为核心的现代服务业新业态的重点功能区；以生态居住为导向的，具有西关文化风情的商贸、文化、居住区。芳村4620原芳村区，2005年5月起，将其与旧荔湾区合并，“芳村区”行政区划取消。广钢新城商圈及白鹅潭经济圈腹地广钢新城657.4包括广钢集团白鹤洞地块168.1公顷、三个村（鹤洞、东塱和西塱）集体土地267.9公顷以及整合周边的旧城、旧厂、旧村和水域等用地221.4公顷

4、。特色宜居新区、专业交易中心白鹅潭经济圈650包括沙面总部经济区、滨水商务区、商务休闲旅游区、新型商住区、商贸旅游区、文化创意产业区和电子数码港等六区一港。广佛之心、国际商业中心、水秀花香的宜居城区4.房地产前景0002.12.368.846.990.1632.742.750002.107.996.99027.522.7505101520253035一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月面积（万平方米）面积（万平方米）月份月份2015年年1-10月荔湾区新建商品房与商品住宅批准预售面积月荔湾区新建商品房与商品住宅批准预售面积商品房预售面积商品住宅预售面积4.681.842.213.372.3

5、44.284.22.874.034.634.331.651.983.242.094.133.962.614.033.5900.511.522.533.544.55一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月面积（万平方米）面积（万平方米）月份月份2015年年1-10月荔湾区商品房和商品住宅网上签约面积月荔湾区商品房和商品住宅网上签约面积商品房销量商品住宅销量25607266142524925915253492474324394289282569830787151071542016787149421462215634161821607715896144750500010000150002000025

6、0003000035000一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月价格价格(元元)月份月份2015年广州市与荔湾区商品房网上签约均价对比年广州市与荔湾区商品房网上签约均价对比荔湾区商品房均价广州市商品房均价优势1.地理位置：独特的区位优势和便利的交通优势，位于广州老城区，地段价值高2.文化底蕴：文化底蕴深厚，众多的历史古迹和岭南文化深厚3.经济环境：广州市有名的商业繁华区，饮食，旅游，商贸互动的资源优势，吸引大量的人流劣势1.区域发展不够平衡，部分地区相对落后，配套设施不成熟2.商业环境相对落后，商业环境差机会1.发展规划：广佛肇经济圈聚焦区、广州西联战略的重点区,广州实施“中调”战略融合带来

7、的机遇。2.广佛都市圈融合带来的机遇3.休闲经济兴旺带来的机遇威胁1.区域竞争加剧：荔湾区附近新发展大量的居住新城，如金沙洲；以及佛山市南海区域，对荔湾区居住人口产生巨大的分流作用2.佛山房价的威胁：佛山房价相对于荔湾区低将近一半，荔湾距离佛山地理位置近，不利于荔湾区商品房的销售发挥优势，弱化劣势挖掘机会，化解威胁区域楼盘调研楼盘分布地图楼盘分布地图片区划分分析思路 将楼盘根据地段归属于五个片区 片区内单个楼盘分析 片区给各个楼盘对比分析 片区间楼盘市场对比分析楼盘划分规划板块在售楼盘老荔湾西关海、君荟名轩、龙津世家、龙津华府、流花君庭大坦沙悦江上品苑、花语水岸芳村翠荷轩、路径隽泷湾、中国铁建

8、荔湾国际城广钢新城中海花湾壹号、元邦明月水岸、金融街.融穗华府白鹅潭经济圈珠光御景壹号、珠江鹅潭湾、新世界凯粤湾A.老荔湾板块（1）板块概况 老荔湾是地处独具岭南特色的中心城区，历来以繁荣兴旺之商都“西关”和风景优美之“荔枝湾”、“水秀花香”著称，承载着深厚的岭南文化。 由于地理位置的先天优势，白鹅潭商圈，大坦沙岛及广佛都市圈核心区交汇于此，使得荔湾正为老城荔湾开辟出发展的新格局。 但是老荔湾可开发的地块比较少和小，因为体量的原因，没办法做到开发指数高的楼盘，所以，对于高价项目，客户方面是有购买力的，但是每年可以购买的优质地段，却少有适合他们的产品，所以价格就控制在那个程度上了。深厚的岭南文化

9、各大商圈的中心可开发潜力不高（2）典型楼盘：西关海西关风情楼盘名称 中信西关海位置荔湾南岸路23号开发商 中信地产投资商 中信地产广州投资有限公司代理商合富辉煌（中国）房地产顾问有限公司车位数 2800个，车位配比是 1:1.3物管公司 中信物业管理公司绿化率 30.00%物管收费 3.6元/月平方米容积率 1.3开盘时间2014年9月1日入住时间 2017年总户数 总户数2000户， 当期户数306户户型及面积三房两厅两卫（118平米） 三房两厅两卫（143平米） 四房两厅三卫（195平米） 占地面积210000平米目标客户群体改善性需求、高端购买力装修标准 精装修均价35000元/平米项目

10、项目共建共建1717栋住宅，最低层为栋住宅，最低层为1616层，最高层则有层，最高层则有5656层层198198米高，米高，力争打造广州核心区的地标建筑群。项目紧临珠江边，将打造一线江景豪宅，户型户型大面积大面积为主，三房为主，三房131-136131-136平米，四房平米，四房153-377153-377平平米米。营销策略西关海项目卖点一线江景目标客户群自住价值和投资价值比较高，改善居住型产品，户型的单价和总价都很高，仅适合高收入水平的客户选购。特殊付款方式一次性付款、按揭；定金20万打98折，按时付款折后98折。产品创新西关海为50万方超大规模的景观园林世家大宅，17栋摩天建筑群配城央罕有

11、的1公里江岸休闲步道，为客户打造终身私享高端生活社区。广告推广现场活动、路牌、现场广告、海报、宣传单销售情况销售情况好，其中143三房畅销,483套房源在售销售率82% 去化速度正常畅销原因交通便利、私享一线江景、毗邻青年公园、荔湾湖公园、近中山八/上下九/北京路商圈、周边配套成熟2012.08.20西关海摄影活动颁奖现场，吸引很多客户参加，场面热闹2015年10月30日晚，一场宏大的亮灯盛典在珠江东畔的西关海隆重举行。作为滨江豪宅标板的西关海，此次强强联合金众地产、深圳建工、中信地产的三方企业，在198米高的超高豪宅的顶端点亮投资商深圳建工的品牌LOGO和项目LOGO。老荔湾板块楼盘价格变化

12、趋势0100002000030000400005000060000一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月十一月十二月均均价价：元元/月份月份西关海君荟名轩龙津华府龙津世家流花君庭荔湾均价B.大坦沙板块（1）板块概况 根据最新的大坦沙地区控制性详细规划显示，四面临江的大坦沙规划有28幅住宅地块，其中一线江景住宅用地近20幅。中间则为行政办公和科教文卫地块，另外7幅商业金融地块则多数靠近地铁站，整个岛屿四周都分布有生态防护绿地。 新规划提出要在全岛3.55平方公里的范围内，通过“三旧”改造将大坦沙打造成国际化的花园岛屿，以生态居住为导向的，具西关文化风情的商贸、文化和居住区。一线江景资源生态防护

13、绿地环绕打造成国际化的花园岛屿（2）典型楼盘：花语水岸项目位置：荔湾区大坦沙坦尾西海南路（地铁五、六号线交汇坦尾站旁）开盘日期：2013-10-26（6栋和10栋） 交房日期：2016-12-31 规划户数：2412 建筑面积：259321m 占地面积：80000 建筑形态： 高层 装修情况：全精装修 装修标准：2000.00元/ 绿化率：30% 容积率：3.13 车位数：1930 车位配比：1:0.8 开发商：合景泰富集团、方圆集团 均价：27000元/代理商：广州合富辉煌房地产公司 楼层状况：10栋（26层）物业公司：广州市方圆物业管理有限公司 物业费用：2.8/月 户型及面积：三房 (8

14、8-114) 、四房 (140) 、五房(165-205) 花语水岸拥有稀缺景观资源，项目靠近珠江三江交汇处，享一线江景，和天然的城市绿化带，社区景观环境好。交通也比较便利，5、6号线交汇站坦尾站就在附近，且有名校资源。 从2013年开盘至今，销售非常火爆开盘至今，销售非常火爆，只剩下100多套低层或高层的单元，销售率达销售率达85%85%，去，去化率化率快快。最新推出的3栋户型面积88-134平米三房和132平米四房。营销策略花语水岸项目卖点双地铁名校江景目标客户群自住价值和投资价值比较高，适合居住型客户购买，小户型偏属刚需型产品，大户型望江产品偏属改善性需求、高购买力的客户选择。特殊付款方

15、式按揭付款98折，一次性付款96折；团购优惠3万抵8万，成交送3万元管理费、68888元家电大礼包。产品创新地铁旁、一线临江；也体现在小区规划上及户型规划的实用上。广告推广一方面，通过举办葡萄酒文化艺术展、名家画展、熊猫节等活动吸引客户，增加楼盘的人气，提高楼盘的知名度，另一方面通过团购3万抵10万、3个99折等优惠方式吸引客户购房。销售情况花语水岸是2015年荔湾区的销冠楼盘，卖到现在已经是尾盘阶段，只剩下一百多套。 销售率达85% 去化速度快畅销原因双地铁双名校加上一线江景，户型丰富，性价比较高。大坦沙板块楼盘价格变化趋势050001000015000200002500030000一月二月

16、三月四月五月六月七月八月九月十月十一月十二月均价：元均价：元/月份月份花语水岸悦江上品苑荔湾均价C.芳村板块（1）板块介绍 芳村在广州西南部，珠江西岸，北、东面临珠江（南航道），与白云区石井、荔湾区西关地区、海珠区隔江相望；南靠珠江（佛山水道），与番禺区大石、南海平洲相邻；西与南海盐步、黄岐接壤。一直以来，芳村给人的印象标签就是工业、农业、花卉城。其工业、农业、花卉的生产已经有很久的历史，所以至今，芳村还有很多比较破旧的工业区。 根据荔湾区土地利用总体规划（2010-2020）显示，政府将优化城镇工矿用地，加强与佛山在规划、交通、环保、市政设施等方面的对接，加强芳村地区城市建设；加快城区综合改

17、造，重点实施“退二进三”；改造城中村、危破房、破旧厂房；加强环境综合整治，增加公共绿地和公共配套设施，加大对芳村花卉基地的保护。生态环境优美、空间布局合理、产业结构优化的宜居城区（2）典型楼盘：路径隽泷湾楼盘名称路劲隽泷湾位置 荔湾旧龙溪路（原芳村至尊高尔夫球场）开发商广州隽华房地产开发有限公司投资商路劲地产集团有限公司代理商经纬物业顾问行之广州公司车位数约959个，车位比1:1物管公司路劲物业绿化率40%物管收费2.8元/月容积率3.51%开盘时间2014-06-28（三期尾盘） 入住时间 2015年3月总户数1005户（当期244户） 户型及面积3室2厅1卫约90占地面积39931目标客户

18、群体中高收入群体2室2厅1卫约80装修标准毛坯均价 25000元/平方米路劲隽泷湾位于荔湾区旧龙溪路（原芳村至尊高尔夫球场），毗毗邻花地河，与葵蓬生态园隔江相望邻花地河，与葵蓬生态园隔江相望。整个小区由六栋六栋13-1813-18层高的层高的小小高层、高层、30-3230-32层的高层住宅洋房层的高层住宅洋房组成。组成。营销策略路径隽泷湾项目卖点地铁沿线、江景房目标客户群项目洋房产品主打刚需型，针对中高端消费人群，用于自住或者投资特殊付款方式最低3成首付产品创新江景地产（花地河），地铁沿线，花园洋房广告推广地铁广告、海报、路牌、宣传单、现场广告、户外广告、媒体广告等。销售情况由1052套高档住

19、宅以及16套临江别墅组成，踩盘当天2015年12月30日，洋房已经售罄，仅剩余3套别墅在售。销售率99% 去化速度正常畅销原因小区设有商业配套，采用商住分开管理；景观资源佳；小区配套完善；整体建筑采用时尚的art deco建筑风格，搭配东南亚风情的园林小区；出行公交、地铁路线较多，自驾车更可花约25分钟直至天河。芳村板块楼盘价格变化趋势050001000015000200002500030000一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月十一月十二月均价：元均价：元/月份月份翠荷轩路劲隽泷湾中国铁建荔湾国际城荔湾均价D.广钢新城板块（1）板块介绍根据2013年11月11日市规划局公示了广钢新城的控

20、制性详细规划。规划显示，“广钢新城”东至芳村大道、西接花地大道南、北临鹤洞路、南到环城高速公路。本次改造对象为“三村一厂”，包括鹤洞村、西塱村、东塱村和广钢工厂。这里云集了金融街、保利、中海、华发、深振业、北大资源、方兴等七大这里云集了金融街、保利、中海、华发、深振业、北大资源、方兴等七大开发商，其联手造城的广钢新城是广州市政府近期重点打造的地方。按照开发商，其联手造城的广钢新城是广州市政府近期重点打造的地方。按照规划，预计规划，预计2 2年内投入约年内投入约10001000亿元，亿元，5 5年内将快速成型。年内将快速成型。轨道交通：广佛线通佛山、广佛线延长段通海珠、10号线、1号线；3条有轨

21、电车；2条水上巴士；8处过江设施以及3个交通中心。教育资源：广钢新城1千米内有省实验中学、培英中学、真光中学3座省一级的百年学府，3千米内9所省一级学校，7所市一级学校，平均校龄85年。未来广钢新城内将会建设32座学校，每800米一间中学，每500米一间小学，每300米一所幼儿园，学位密度堪比老东山。医院配套：广东省中医芳村分院、广州市脑科医院、广州市第一人民医院鹤洞分院、广州中医药大学第三附属医院、广钢医院。规划有超级配套：4地铁+9名校+5三甲医院（2）典型楼盘：中海花湾壹号项目位置：荔湾鹤洞路（广佛延长线鹤洞站/地铁西朗站A出口）开盘日期：2015-09-19 交房日期：2017-06-

22、30规划户数：701 建筑面积：130万m占地面积：18万 建筑形态：超高层；高层装修情况：精装修 装修标准： 绿化率：30% 容积率：3.75车位数： 车位配比：开发商：中海地产（广州）有限公司 均价：31000元/代理商：中海置业顾问、Q房网 楼层状况： B区7栋物业公司：广州中海物业管理有限公司 物业费用：3.6/月户型及面积：两房两厅（78平米） 三房两厅（90-117平米） 四房两厅（140-160平米） 中海花湾壹号为中海地产在广钢新城推出的首个项目，也是该新区的第一个推出项目。项目楼高 50-60层（另外还有两层地下停车场）。此次中海旨在打造广钢新城地区地标性豪宅项目，9月份开盘

23、劲销12亿。营销策略中海花湾壹号项目卖点广钢新城规划、双地铁、科技住宅、品牌开发商、大规模社区规划目标客户群经济实力较强的改善型家庭和首次置业客户资金充裕的投资型客户特殊付款方式总价基础上优惠10万-15万产品创新科技及智能住宅设计；创意N1灵活空间，提高使用率。创新打造3重园林健康系统，颠覆传统园林所有想象。广告推广地铁广告、现场广告、户外广告、拓客（海潮计划、宣传单、海报）、微信活动推广、活动及媒体推广。销售情况销售情况好，B2和B6栋基本售罄，目前主要推出B8栋。首开当天销12亿 销售率10% 去化速度快畅销原因双地铁双名校加上一线江景，户型丰富，性价比较高，得来许多客户的青睐。2015

24、年12月28号，广佛延长线正式开通，双地铁物业的吸引，广钢新城发展具有房价升值潜力；规划配套齐全。广钢新城板块楼盘价格变化趋势05000100001500020000250003000035000一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月十一月十二月均价：元均价：元/月份月份中海花湾壹号金融街.融穗华府元邦明月水岸荔湾均价E.白鹅潭经济圈定位:广佛之心、国际商业中心、水秀花香的宜居城区总面积为35.11平方公里、荔湾区辖内约28平方公里广佛衔接道路海五路广州规划路平七路芳村规划路河东中心路广佛新干线珠江桥放射线雅瑶南路芳村沿江路城际轨道广佛城际广珠城际北延线，从新客站北延至白鹅潭广佛肇城际，肇庆

25、、佛山至白鹅潭（未定线）广佛江珠城际线（未定线）城市轨道轨道1号线轨道5号线轨道6号线轨道11号线轨道19号线广佛衔接轨道佛山5号线接窖口佛山6号线在花地大道南接广州10号线（2）典型楼盘：珠光御景壹号项目位置：荔湾区黄沙大道15-17号（沙面西侧100米）开盘日期：2015年9月12日（A3、A4、A5栋） 交房日期：2017-06-30规划户数：190 建筑面积：70万占地面积：26万 建筑形态： 超高层；高层装修情况：豪华装修 装修标准：8000.00元/绿化率：40% 容积率：2.69车位数：1240 车位配比：1:1.2开发商：广州黄沙铁路房地产开发有限公司 均价：50000元/代理

26、商：广东合富辉煌房地产公司 楼层状况：8栋（40/41层）物业公司：广州珠光物业管理有限公司 物业费用：5.8/月户型及面积：四房 (223-316) 、五房 (315-478) 珠江御景壹号位于荔湾区中部白鹅潭核心区之上，是广佛都市圈的核心区域，紧邻珠江，东临白鹅潭，西接大坦沙，北靠荔湾老城区，南望原芳村城区。 目前在售A3、A4、A5栋，户型为247平四房；在售286-476平4-5房豪宅，可望江景，均价50000元/平。营销策略珠光御景壹号项目卖点名校、临江奢极豪宅目标客户群改善性或投资需求，收入高、具有高端购买力的客户特殊付款方式一次性付款、按揭贷款、电商10万抵50万*93折*92折

27、产品创新一线临江，楼盘周围绿化与水景有效融合，彰显豪华特色广告推广1.高端私宴活动宣传：沙面新时光怀旧活动；“当白鹅潭邂逅御景壹號峰层私享，名流盛典”活动； “白鹅潭新沙面”国际文化盛典在三江汇聚波澜壮阔的白鹅潭畔、珠光御景壹号的私家江景会所“壹号会馆”活动；2.媒体广告、现场广告、路牌广告、海报等。销售情况最近一个月内已成交16套左右销售率达70% 去化速度较快畅销原因楼盘位于广州商脉的源点，周边商业发展繁盛，且附近交通线路加多，方便出行，生活配套设施十分完善；又加上楼盘设计为豪华装修，客户定位清晰，更多指向高层人员，因此销售情况出现畅销现象。2013年10月1-2日国庆期间，“当白鹅潭邂逅

28、御景壹號峰层私享，名流盛典”在珠光御景壹號盛大举行。 2012年12月19日，由珠光集团举办的“白鹅潭新沙面”国际文化盛典在三江汇聚波澜壮阔的白鹅潭畔、珠光御景壹号的私家江景会所“壹号会馆”盛大举行。白鹅潭经济圈在售楼盘价格变化趋势010000200003000040000500006000070000一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月十一月十二月均价：元均价：元/月份月份珠光御景壹号珠江鹅潭湾新世界凯粤湾荔湾均价楼盘对比分析销售情况部分楼盘名称均价销售率去化速度西关海3500082%正常君荟名轩3500060%慢龙津世家3700070%正常龙津华府3300099%滞销流花君庭3900080%慢花语水岸2700085%快悦江上品苑2700085%快翠荷轩2200090%慢路径隽泷湾2500099%正常中国铁建荔湾国际城2400098%快中海花湾壹号3100010%快金融街.融穗华府3000011%正常元邦明月水岸2500050%滞销珠光御景壹号5000020%正常珠江鹅潭湾3200029%正常新世界凯粤湾2750070%快备注：2015年12月30日价格楼盘价值测评 指标因素 楼盘地段