房地产评估实践(00123)

1、精选文档致托付方函 托付人于同江先生/女士: 受托付人托付，本公司秉着客观公正科学独立的原则，我们对由托付人拥有产权的位于北京市海淀区太阳园小区11栋第12层02号商品房一处(以下简称“估价对象”现值进行了估价，为托付人向金融机构申请抵押贷款供应价值参考依据,不得作其他用途。 本所依据估价目的，遵循估价原则，接受科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密具体的测算，结合估价阅历与对影响土地市场价格因素进行分析，确定估价对象在市场上有足够的买方和卖方，并且进入市场无障碍的条件下，最终确定估价对象在估价时点2016年1月1日可能实现的市场价值为:人民币XXX万元,大写金额:X仟x佰x

2、拾x万元。 单价: XXXX元/m2 北京宜山房地产评估有限公司(盖章)法定代表人签字: 2016年1月1日估价师声明我们严峻声明: 1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和精确的。 2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3.我们与本次估价的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 4.我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5.我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地勘察，并对勘察的客观性、真实性、公正性担当责任,但我们对估价对象的现场勘察仅

3、限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据托付方供应的资料进行评估。除非另有协议,我们不担当对估价对象消灭的问题进行调查的责任。 6.本报告仅为托付方供应参考意见，不得作其他用途。 7.本估价报告依据了托付方供应的相关资料的真实性、合法性为前提，托付方对资料的真实性负责，我们只对估价对象本身的市场价值发表意见。若资料失实或有隐匿,估价方不担当责任。如估价对象范围及内容发生调整，本报告估价结果应作相应调整乃至重新估价。 8.本估价报告结果仅作为托付方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构和估价人员同意,估价损告不得向托付方及报告审查部门以外的单位及个人供应，凡因

4、托付人使用估价报告不当而引起的后果,估价机构和估价人员不担当相应的责任。 9.本估价报告估价结果为估价对象于2016 年1月1日之现值，随时间、市场行情及相关条件的变化，该估价结果需作相应调整。 10.本估价报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上，报告解释权为本评估机构全部。 11.将来市场变化风险和短期强制性政策等因素对土地价值均产生-定的影响，本报告未考虑政策风险。估价的假设和限制条件(一)估价的假设条件 1.托付方合法取得土地，并以所确认的土地用途(住宅用商品房)评估估价对象的价值。 2.本报告以估价对象在估价时点(2016. 01. 01)处于托付方所供应的土地出让条件为假设前提

5、。 3.在估价时点的房地产市场为公开、公平、自愿的交易市场。 4.在估价时点不受任何权利限制，在公开市场可以合法的进行转让。5.存在自愿销售的出让方，不考虑特殊受让方的额外出价。 6.出让方和受让方有- -段合理洽谈时间，通盘考虑市场情形进行议价。 7.假设受让方具有正常的经营管理水平，能获得正常的出租率和收益水平。8.由于本次估价的估价对象为一整体房地产的一部分,故本次估价是以估价对象能合法享用整体房地产的各项权益及各项服务配套设施为假设前提。 9.本次估价假设估价对象于估价时点无抵押状况或原有抵押状况已注销。、(二)估价的限制条件 1.估价时点后，估价报告有效期内估价对象的价格标准发生变化

6、，并对估价对象估价价值产生明显影响时,不能直接使用本估价报告。 2.本次估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不行抗力对估价结论的影响。 3.本次估价未考虑特殊交易方式对评估结论的影响。估价结果报告(一) 托付方托付人:于同江身份证号码: XXXXXXX联系电话: XXXX(二)估价方单位名称:北京宜山房地产评估有限公司注册地址:北京市x路x号x大厦22楼法定代表人:李xx估价资格: XXXXX联系人电话: xXXXXXXxx(三)估价对象1、房屋权属状况(1)证号:京第JN00150280号:(2)房屋全部权人:于同江;(3)房屋坐落:北京市海淀区XXXX;(4) 丘

7、权号: -(5)房屋性质:私有;(6)幢号: 11;(7)房号: 02;(8) 房屋结构:钢混;(9) 房屋总层数: 19;(10)所在层数: 12;(11)建筑面积: 188. 42m2;(12)规划用途:住宅;(13)产权来源:转移;(14)建筑年月: 2007年;(15)备注:-;(16)共有状况:单独全部;(17)他项权利状况:依据托付方供应资料，至估价时点估价对象未设定任何他项权利。.2、土地权属状况(1)证号:京(2010)第07292号;(2)土地使用权人:于同江;(3)座落:北京市海淀区XXXX;(4)地号: 21100055003;(5)图号: -;(6)用途:住宅用地(商品

8、房) ;(7)使用权类型:出让;(8)终止日期: 2077年02 月23日;(9)使用权面积: 164. 13 m2;3.查勘现状 坐落:北京市海淀区太阳园小区11栋第12层02号 现状:该房屋所属楼宇位于北京市海淀区太阳园小区，钢筋混凝土结构，高19层，委估对象位于第12层02号房，地面铺地板砖，内墙刮腻子，天花为石膏吊顶，断桥铝窗。建筑物外装饰一层部分为花岗岩、二层以上为外墙砖;电照线路暗设;配置两部客梯;设地下停车场。东至燕山立交桥，南至经十路，西至燕子山路，北至文化东路。 使用年限:至2077年02月23日 建筑面积:委估建筑物于二oo七年建成，维护保养状况较好，成新率为87%，建筑面

9、积为188.42平方米，其中含公摊面积24.29平方米 产权性质:房屋属私有住宅，现作居住用，公共配套设施好，宗地内外开发程度均为五通一平。 4.周边环境估价对象位于北京市海淀区太阳园小区11栋第12层02号，正南方靠北三环，街对面是大钟寺商业广场，正西方靠大钟寺东路方向，委估对象地处北京市商业中心，繁华程度高，交通便利，靠近大钟寺城铁站和大钟寺公交枢纽，人流量大，四周环境良好，目前是北京市繁华的商业、办公地段。 (四)估价目的为托付方拟用估价对象向金融机构申请抵押贷款供应价值参考依据。 (五)估价时点 本报告的估价时点为2016年1月1日。(六)价值定义 此次评估的价格是评估对象在2016年

10、1月1日满足评估设定及限制条件及以下限制条件在完全公开市场下的价值。 依据国家有关法律法规的规定,托付方供应的资料以及本公司现场查勘的实际状况，本估价报告中的估价结果是指于北京市海淀区太阳园小区11栋第12层02号的住宅用商品房。土地使用权满足合法原则下的土地使用权房地现值.依据托付方供应的资料，该商品房属楼宇位于北京市海淀区太阳园小区，钢筋混凝土结构，高19层，委估对象位于第12层02号房，地面铺地板砖，内墙刮腻子，天花为石膏吊顶，断桥铝窗。建筑物外装饰一层部分为花岗岩、二层以上为外墙砖;电照线路暗设;配置两部客梯;设地下停车场。于二oo七年建成，维护保养状况较好，成新率为87%，建筑面积为

11、188.42平方米，其中含公摊面积24.29平方米。使用年限至2077年02月23日。本报告所述现值接受公开市场价值标准,即估价结果为估价对象作为房地产在公开市场上于估价时点最可能形成的价格。 (七)估价依据 1.国家及北京市颁布的有关土地和房地产估价的法律、法规和政策文件(1)中华人民共和国土地管理法(2)中华人民共和国房地产管理法(3)中华人民共和国土地管理法实施条例(4)房地产估价规范(CB/I 50291-2015)。(5)城镇士地估价规程(GB/I 18508-2014) 。(6)托付方与本估价机构签订的土地估价托付书2.托付方供应的估价对象权属证件及相关资料(1)北京市国有土地使用

12、权出让合同(2)国有土地使用证(3)托付方供应的其他相关资料。3.估价人员实地查勘所猎取的资料4.估价人员依据估价对象特点调查和把握的市场资料(八U估价原则 我们在估价时遵循了以下原则: 公正原则:要求房地产估价师始终站在中立的立场下，公正客观的评估对象芳地产的价格。 合法原则:以估价对象的合法取得、合法使用、合法处分为前提估价。 最高最佳使用原则:以估价对象的最高最佳使用为前提。 替代原则:估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。估价时点原则:估价结果是在估价时点的客观合理价格或价值。九)估价方法及依据 依据:全国统一-建筑工程基础定额北京市单位估价表 方法:估价人员认真分析所

13、把握的资料并进行了实地勘察和对邻近地区调查之后，依据估价对象的特点及本身的实际状况，选取市场比较法和成本法作为本次办公楼房地产估价的基本方法。 市场比较法是选取同-供需圈内三个近期形成之类似用途土地交易案例的交易价格,交易时间等估价相关数据资料;对所选取的案例分别进行交易状况,时间易价格，交易时间等估价相关数据资料;对所选取的案例分别进行交易状况,时间因素，区域因素,个别因素修正，以求取比准价格;将所职得比准价格进行技术处理以确定估价对象现值 收益法也称收益资本化法、收益还原法。是房地产评估中常用的方法之收益法是猜测估价对象的将来正常收益，选择适当的酬劳率或资本化率、收益乘数将其折现到估价时点

14、后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 对.上述两种方法所得到的结果进行综合后，得到估价对象的最终价格.(十)估价结果 本估价机构依据估价目的，遵循估价原则，依据估价工作程序，接受科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，并结合估价阅历与对影响土地市场价格因素进行分析，确定估价对象于估价时点2016年1月1日可能实现的市场价值为:人民币XXX万元，大写金额:XX仟XX佰XX万元。 单价: XxXx元/m2(十- -)估价人员估价人员:范伦 (十二)估价作业日期 2016年1月1日至2016年1月3日。(十三)估价报告应用的有效期 估价报告应用的有效期自2016年1

15、月1日起原则上为一年，但市场状况变化很大时，估价报告应用的有效期不超过半年。假如使用本估价结果的时间超过半年不负法律责任。 估价技术报告 (一)个别因素分析 名称:北京市海淀区太阳园小区商品房 坐落:北京市海淀区太阳园小区11栋第12层02号，正南方靠北三环，街对面是大钟寺商业广场，正西方靠大钟寺东路方向，委估对象地处北京市商业中心 建筑面积及使用年限:委估建筑物于二oo七年建成，维护保养状况较好，成新率为879%，建筑面积为188.42 平方米，其中含公摊面积24.29平方米，使用年限至2077年02月23日。 产权性质:土地产权性质为私有住宅商品房。(二)区域因素分析估价对象位于北京市海淀

16、区太阳园小区11栋第12层02号，正南方靠北三环，街对面是大钟寺商业广场，正西方靠大钟寺东路方向，委估对象地处北京市商业中心，繁华程度高，交通便利，靠近大钟寺城铁站和大钟寺公交枢纽，人流量大,四周环境良好，目前是北京市繁华的商业、办公地段。 (三)市场背景分析 托付房产四周的基础设施也比较完善，且处于北京繁华地段，属于商业和人文活动中心。交通便利、商业发达，随着北京市政对交通、医疗和教育等基础设施投资的不断加大，该处房产升值潜力巨大。 (四)最高最佳使用分析 房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价。最高最佳使用是指法律_上允许、技术上可能、经济上可行、经过充分合理论证，能使估价对

17、象产生最高价值的使用，本估价对象位于北京市商业中心，繁华程度高。依据托付方供应的资料及估价对象的现状，我们认为估价对象在满足合法原则的前提下连续作供的资料及估价对象的现状，我们认为估价对象在满足合法原则的前提下连续作为私有住宅最为有效。 (五)估价方法选用 估价人员认真分析所把握的资料并进行了实地勘察和对邻近地区调查之后，依据估价对象的特点及本身的实际状况，选取市场比较法和成本法作为本次土地使用权估价的基本方法. 市场比较法是选取同-供需圈内三个近期形成之类似用途土地交易案例的交易价格，交易时间等估价相关数据资料;对所选取的案例分别进行交易状况,时间因素，区域因素,个别因素修正，以求取比准价格

18、;将所职得比准价格进行技术处理以确定估价对象现。 收益法是猜测估价对象的将来正常收益,选择适当的酬劳率或资本化率、收益乘数将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 估价对象价格=年收益折现之和对上述两种方法所得到的结果进行综合后，得到估价对象的最终价格。(六)估价测算过程1.市场比较法 市场比较法是选取同一供需圈内三个近期形成之类似用途土地交易案例的交易价格，交易时间等估价相关数据资料;对所选取的案例分别进行交易状况,时间因素,区域因素,个别因素修正，以求取比准价格;将所职得比准价格进行技术处理以确定估价对象现值。 2.收益法 收益法是猜测估价对象的将来正常收益,

19、选择适当的酬劳率或资本化率、收益乘数将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。估价对象价格=年收益折现之和 (七)估价结果 依据国际惯例及估价对象本身的特点,本次估价接受了市场比较法、成本法两种方法进行了综合测算.其中的市场比较法的理论依据为“替代原则”，更体现市场行为，成本法的理论依据为“替代原则”，适用于待开发房地产的估价。经综合考虑，确定对上述两种方法的计算结果接受加权平均的方法作为股价对象的现值。 评估方法 估价对象现值(RMB万元) 权重比较法 50%收益法 XXXX 50%加权平均值 XXXXX 估价人员依据估价目的，遵循估价原则，依据估价工作程序，利用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密具体的测算,并结合估价人员的阅历，综合考虑影响房地产的各项因素,最终确定估价对象在估价时点的现值为:人民币X