酒店式公寓产品定位精品豪宅分析报告

1、酒店式公寓酒店式公寓产品定位产品定位北京北京WEGOWEGO精品豪宅分析报告精品豪宅分析报告规划与经营思考焦点规划与经营思考焦点面积规划为面积规划为6565平米、平米、9090平米二种户型，建议不超过公平米二种户型，建议不超过公寓最小面积，以免与公寓客户冲突寓最小面积，以免与公寓客户冲突寻求国际知名专业物业公司合作，增加项目地价值感寻求国际知名专业物业公司合作，增加项目地价值感与客户投资信心与客户投资信心未来北京酒店式服务公寓竟争激烈，本项目有酒店地未来北京酒店式服务公寓竟争激烈，本项目有酒店地优势，内部配套上需全面考虑优势，内部配套上需全面考虑参考项目参考项目服务服务内容内容服务及设施服务及

2、设施雅诗阁雅诗阁盛捷盛捷徐汇盛捷徐汇盛捷服务及设施服务及设施雅诗雅诗阁阁盛捷盛捷徐汇盛捷徐汇盛捷分体式空调分体式空调按摩池按摩池个人保险箱个人保险箱桌球房桌球房个人电话号码个人电话号码阅览室阅览室无线电话无线电话网吧网吧卫星电视卫星电视多功能厅多功能厅吹风机吹风机会议室会议室熨斗及烫衣板熨斗及烫衣板游戏室游戏室热水系统热水系统小剧院小剧院灶具灶具超级市场超级市场碗、餐盆及刀具碗、餐盆及刀具地下停车场地下停车场冰箱冰箱国际幼儿园国际幼儿园微波炉微波炉儿童游戏室儿童游戏室电水壶电水壶客人休息阅览室客人休息阅览室烤面包机烤面包机餐厅及酒吧餐厅及酒吧洗衣机（具烘干设备）洗衣机（具烘干设备）2424小时

3、保安小时保安自动洗衣间自动洗衣间2424小时客户服务小时客户服务室内游泳池室内游泳池日常房间清洁日常房间清洁网球场网球场商务中心商务中心健身中心健身中心干湿洗衣服务干湿洗衣服务桑拿及蒸汽房桑拿及蒸汽房机场接送机场接送按摩房按摩房幼儿看护服务幼儿看护服务台湾第三代小房型台湾第三代小房型小户型参照方案及概念：小户型参照方案及概念：主人房主人房1414平方米平方米浴室浴室7.57.5平方米平方米A A、6565平方米小户型平方米小户型SPASPA浴室面积约在浴室面积约在910910平方米左右；平方米左右；9013090130平方米平方米SPASPA浴室面积约在浴室面积约在14181418平方米左右。

4、平方米左右。B B 、 6 56 5 平 方 米 小 房 型 主 人 房 约 在平 方 米 小 房 型 主 人 房 约 在 2 02 0 平 方 米 ；平 方 米 ；9 09 0 平 方 米 小 房 型 主 人 房 约 在平 方 米 小 房 型 主 人 房 约 在 2 52 5 平 方 米 ；平 方 米 ；1 3 01 3 0 平 方 米 小 房 型 主 人 房 约 在平 方 米 小 房 型 主 人 房 约 在 9 09 0 平 方 米 。平 方 米 。C C、设计上如有困难，可依上述要求以、设计上如有困难，可依上述要求以90%90%标准（指标准（指SPASPA浴浴室及主人房面积）设计之。室及

5、主人房面积）设计之。北京北京“WeGoWeGo”台北台北WeGoWeGo薇阁精品旅馆薇阁精品旅馆现场照片现场照片 SloganSlogan “找个块小市场，做北京第一找个块小市场，做北京第一” 创造北京独一无二的创造北京独一无二的“新思维概念型精品毫宅新思维概念型精品毫宅” 命名命名 “北京北京We GoWe Go”前言：前言： 这是一种革命性的精品毫宅。 在介绍本产品之前，我们必需对03年于台湾台北市推出一夜成名造成轰动的台北市薇阁精品旅馆，做一个简单的介绍: 首先，我们来听听一些声音：首先，我们来听听一些声音： 忘掉过去忘掉过去洞悉未来洞悉未来 在瞬息万变的时代中在瞬息万变的时代中鉴往鉴往

6、不一定能不一定能知来知来创新不论大小，不创新确定无法由小变大创新不论大小，不创新确定无法由小变大大众市场已死，瞄准小众市场才能经营致胜大众市场已死，瞄准小众市场才能经营致胜每天不断的了解市场，就是每天在做每天不断的了解市场，就是每天在做对焦对焦的的工作工作 客户需求的变化是最大的竞争对手客户需求的变化是最大的竞争对手定位的终极意义定位的终极意义 right time right time 对的时机对的时机 right produce right produce 对的产品对的产品 right market right market 对的市场对的市场 发挥领导力的不是人，而是文化。发挥领导力的不是

7、人，而是文化。 是共同的价值观，和共同的思维模式，是共同的价值观，和共同的思维模式， 和用一块烙铁深深烙印在每位员工心中的两个和用一块烙铁深深烙印在每位员工心中的两个字字用心用心 本产品是一种本产品是一种“梦幻型梦幻型”产品，之所以推出后一产品，之所以推出后一夜成名（出租率达夜成名（出租率达200%200%以上，顾客回头率达以上，顾客回头率达90%90%以上），我们来看看以下经营者的见解：以上），我们来看看以下经营者的见解： 薇阁台北馆开幕以后不到半年，就已成为全国知薇阁台北馆开幕以后不到半年，就已成为全国知名的领导品牌。目前北台湾的消费者对薇阁的第名的领导品牌。目前北台湾的消费者对薇阁的第一

8、印象就是一印象就是那间要排队那间要排队check incheck in的旅馆的旅馆。而全国各大平面及电子媒体从各种新闻性、社会而全国各大平面及电子媒体从各种新闻性、社会性、工商性等角度的非广告报道至少超过一千则性、工商性等角度的非广告报道至少超过一千则以上。据说全台湾甚至中国大陆及日本，类似的以上。据说全台湾甚至中国大陆及日本，类似的旅馆陆续酝酿开幕的就有数十家之多，显见薇阁旅馆陆续酝酿开幕的就有数十家之多，显见薇阁精品旅馆在饭店业界造成了一股革命性的风潮！精品旅馆在饭店业界造成了一股革命性的风潮！显见薇阁精品旅馆在饭店业界造成了一股显见薇阁精品旅馆在饭店业界造成了一股革命性的风潮！革命性的风

9、潮！ Wego TaipeiWego Taipei（薇阁精品旅馆台北馆）不仅以前述中小（薇阁精品旅馆台北馆）不仅以前述中小型服务业中，以及短时间创造一个知名的品牌，并且型服务业中，以及短时间创造一个知名的品牌，并且改变了旅馆客房每日使用次数的宿命，甚至也刷新了改变了旅馆客房每日使用次数的宿命，甚至也刷新了老顾客回笼率新高的纪录（达百分之九十以上），此老顾客回笼率新高的纪录（达百分之九十以上），此外也突破了服务业卖场的传统规划概念，如睡眠区与外也突破了服务业卖场的传统规划概念，如睡眠区与浴室区面积几乎相同，睡眠区与浴室区、起居室之间浴室区面积几乎相同，睡眠区与浴室区、起居室之间等空间都不隔间、等

10、空间都不隔间、 客房的风格多样化、备品种类及数量多元化、客客房的风格多样化、备品种类及数量多元化、客房内机械设备最多种类、大胆取消餐厅全部采用房内机械设备最多种类、大胆取消餐厅全部采用送餐到房（送餐到房（Room ServiceRoom Service）的服务、第一家起用）的服务、第一家起用无人柜台的尊荣车道设计，在完全没有公共设施无人柜台的尊荣车道设计，在完全没有公共设施的空间中把休闲娱乐的概念引进每间客房内，甚的空间中把休闲娱乐的概念引进每间客房内，甚至是世界第一家结合停车场与大楼式饭店及汽车至是世界第一家结合停车场与大楼式饭店及汽车旅馆的旅馆的混血儿混血儿建筑执照，以上的种种创新加建筑执

11、照，以上的种种创新加上这个混血型上这个混血型异种异种建筑物，使得建筑物，使得薇阁精品薇阁精品旅馆旅馆在消费者心目中有了在消费者心目中有了魔宫魔宫和和宝盒宝盒的概念，在口耳相传下形成一股想一探究竟的好的概念，在口耳相传下形成一股想一探究竟的好奇与兴致。奇与兴致。WegoWego的诞生希望能使奄奄一息的台湾的诞生希望能使奄奄一息的台湾服务业萌发一个服务业萌发一个传奇传奇的起始。的起始。 Wego TaipeiWego Taipei绝不是一个完美的产品，甚至十年绝不是一个完美的产品，甚至十年后再回顾，这样的产品可能还只是处在一个后再回顾，这样的产品可能还只是处在一个原原始时代始时代。在十倍速时代中，

12、速度比正确更重在十倍速时代中，速度比正确更重要！要！，在这种变动的世代中，上天给了所有的，在这种变动的世代中，上天给了所有的产业和经营者产业和经营者不要等到产品完美才出手不要等到产品完美才出手的权的权利，因为我们的对手随时会用利，因为我们的对手随时会用不很完美不很完美的产的产品来对付我们。品来对付我们。 国外目前有些深具特色的精品旅馆，如澳洲雪梨国外目前有些深具特色的精品旅馆，如澳洲雪梨的的W HotelW Hotel，大门口站着一位身高，大门口站着一位身高180180多公分的大多公分的大帅哥，头发还擦点发油，身上香香的，穿着连身帅哥，头发还擦点发油，身上香香的，穿着连身黑色的短袖黑色的短袖T

13、 T恤，头上戴着无线耳机恤，头上戴着无线耳机以迷人的以迷人的微笑帮客人拉开饭店大门，门内迎面而来的却是微笑帮客人拉开饭店大门，门内迎面而来的却是裸露在外的钢筋，搭配艳红大胆色彩超现代主义裸露在外的钢筋，搭配艳红大胆色彩超现代主义风格的装潢，客房内播放着热门音乐和最新电影，风格的装潢，客房内播放着热门音乐和最新电影，一天房价从台币一万元到六万元（人民币一天房价从台币一万元到六万元（人民币25002500元元到到1500015000元）。元）。 现代的消费文化及商品符号，所散播给消费者娱现代的消费文化及商品符号，所散播给消费者娱乐、资讯、时尚、个性的感觉，似乎已经成了消乐、资讯、时尚、个性的感觉，

14、似乎已经成了消费者衡量商品价值的重要因素，消费的习性也从费者衡量商品价值的重要因素，消费的习性也从需求到欲求，从功能到感觉。实际上，在三四十需求到欲求，从功能到感觉。实际上，在三四十年前，年前，Marriot HotelMarriot Hotel的执行总裁的执行总裁MalikMalik就曾对旅就曾对旅馆产业下了一个注脚：馆产业下了一个注脚：饭店业是休闲娱乐产饭店业是休闲娱乐产业业，而台湾的业者似乎在三、四十年后的今天，而台湾的业者似乎在三、四十年后的今天，仍然是在经营仍然是在经营房间出租业房间出租业。因此目前很多服。因此目前很多服务业的问题是？懂得消费，也勇於消费的消费者务业的问题是？懂得消费

15、，也勇於消费的消费者没钱投资；而不会投资，又不会消费，甚至从不没钱投资；而不会投资，又不会消费，甚至从不消费的经营者却在经营这些产业，你说奇怪不奇消费的经营者却在经营这些产业，你说奇怪不奇怪？怪？ 旅馆业的旅馆业的新物种新物种在哪里？在哪里？ 台湾的旅馆业，长久以来大多以台湾的旅馆业，长久以来大多以房间出租业房间出租业的宿命观念在经营，而今天消费者需求的变化的宿命观念在经营，而今天消费者需求的变化却又是如此快速。几十年来，客房内一张床、却又是如此快速。几十年来，客房内一张床、一间小浴室、一台小电视，要如何满足现代消一间小浴室、一台小电视，要如何满足现代消费者的需求？无怪乎，根据台湾交通部观光局

16、费者的需求？无怪乎，根据台湾交通部观光局的统计，的统计，20022002年一年台北、台中、高雄的五星年一年台北、台中、高雄的五星级饭店，平均住房率只有级饭店，平均住房率只有5454。92%92%！业界在错！业界在错愕之余，才警觉原来我们最大的竞争对手并非愕之余，才警觉原来我们最大的竞争对手并非同业，同业， 而如而如7-117-11创办人铃木先生所说的：创办人铃木先生所说的：顾客需求的顾客需求的变化才是我们最大的竞争对手变化才是我们最大的竞争对手，也正如英特尔，也正如英特尔葛洛夫在十倍速时代中所说的：葛洛夫在十倍速时代中所说的：现在能存活下现在能存活下来的，都是运作快速的产业。来的，都是运作快速

17、的产业。此时，我们不禁此时，我们不禁要问，旅馆业的要问，旅馆业的新物种新物种在哪里？在哪里？ 旅馆业的旅馆业的新物种新物种Wego TaipeiWego Taipei 今天顾客对服务业的需求，已经从功能走向感觉，今天顾客对服务业的需求，已经从功能走向感觉，从需求走向欲求，从有形走向无形，顾客需求的从需求走向欲求，从有形走向无形，顾客需求的早已不只是租赁一个房间过夜栖身而已，顾客要早已不只是租赁一个房间过夜栖身而已，顾客要的是一个品味，一个价值，一个整体感觉和一种的是一个品味，一个价值，一个整体感觉和一种生活态度，谁能抓到这个窍门，谁就能找到一个生活态度，谁能抓到这个窍门，谁就能找到一个竞争利基

18、竞争利基和一个和一个获利模式获利模式。什么是旅馆。什么是旅馆业的新物种，真正的答案在业的新物种，真正的答案在创新创新两个字，换两个字，换句话说句话说鉴往鉴往不一定能够不一定能够知来知来，甚至参考，甚至参考过去有时反而成为负担。过去有时反而成为负担。 WegoWego的六大主题、三十二种风情的六大主题、三十二种风情 Wego TaipeiWego Taipei的第一项创新，就是把所有客房分为六的第一项创新，就是把所有客房分为六大主题、大主题、3232种风情。六大主题有热带休闲馆、名牌种风情。六大主题有热带休闲馆、名牌时尚馆、东方风情馆、现代主义馆、主题风味馆和时尚馆、东方风情馆、现代主义馆、主题

19、风味馆和视觉艺术馆，每个主题馆发展出各具特色的风情。视觉艺术馆，每个主题馆发展出各具特色的风情。例如热带主题馆中有峇里岛、地中海、加州阳光及例如热带主题馆中有峇里岛、地中海、加州阳光及海洋之星；名牌时尚馆有凯文克来，香奈儿及梵塞海洋之星；名牌时尚馆有凯文克来，香奈儿及梵塞斯；东方风情馆有夜上海、阿房宫、明式彩绘与禅斯；东方风情馆有夜上海、阿房宫、明式彩绘与禅之风吕；现代主义馆有极简主义、纽约纽约；主题之风吕；现代主义馆有极简主义、纽约纽约；主题风味馆中更有铁达尼号、赌城风云、秘密花园、古风味馆中更有铁达尼号、赌城风云、秘密花园、古保传奇、欢乐影城、巨星之夜及普普艺术；在视觉保传奇、欢乐影城、巨

20、星之夜及普普艺术；在视觉艺术馆则有光之饗宴、星光灿烂与梦幻镜宫。我们艺术馆则有光之饗宴、星光灿烂与梦幻镜宫。我们希望顾客一来再来，感受到不同的风情。希望顾客一来再来，感受到不同的风情。 奥美广告的创意总监郑俊宏先生认为奥美广告的创意总监郑俊宏先生认为现在工商现在工商社会无趣又有压力，人们希望速食的娱乐及突然社会无趣又有压力，人们希望速食的娱乐及突然出现的趣味，而异国风情正可符合这样的大众需出现的趣味，而异国风情正可符合这样的大众需求求。又如策略大师麦克波特所说的。又如策略大师麦克波特所说的发展出一发展出一个产业的新类别个产业的新类别，这也是，这也是商品娱乐化商品娱乐化的一的一个过程，让顾客在个

21、过程，让顾客在Wego TaipeiWego Taipei不只是承租一个不只是承租一个房间，而是度过一段欢乐的时光，让顾客从对住房间，而是度过一段欢乐的时光，让顾客从对住的需求，升华到满足感官的欲求；从功能的满足的需求，升华到满足感官的欲求；从功能的满足转化为对品味的追求。转化为对品味的追求。 客人只是客人只是满意满意，我们就完了，我们就完了 Wego TaipeiWego Taipei位于台北市娱乐、休闲、夜生活等行业齐位于台北市娱乐、休闲、夜生活等行业齐聚的林森北路核心地带，占地面积近聚的林森北路核心地带，占地面积近26002600坪（坪（86008600平平方米），以每坪地价约方米），以

22、每坪地价约200200万（每平方米土地万（每平方米土地1515万人民万人民币）计算，光土地价值就达币）计算，光土地价值就达5050亿台币（亿台币（12.512.5亿人民亿人民币），在这块黄金土地上，币），在这块黄金土地上，Wego TaipeiWego Taipei只规划只规划8787个精个精品客房。不含各房间专属停车位等设施，客房净面积品客房。不含各房间专属停车位等设施，客房净面积即达到即达到5353平方米到平方米到6666平方米以上，每间客房造价已远平方米以上，每间客房造价已远远超过国内所有五星级饭店，可谓国内首座超六星级远超过国内所有五星级饭店，可谓国内首座超六星级饭店，即使在国际名牌饭

23、店的竞争平台上，也丝毫不饭店，即使在国际名牌饭店的竞争平台上，也丝毫不逊色。虽说台湾近年不景气，但逊色。虽说台湾近年不景气，但20032003年万宝龙发行全年万宝龙发行全球限量球限量8 8套套笔，一套定价台币套套笔，一套定价台币135135万（人民币万（人民币3434万万元），一月份在台湾就卖出了四套。足见消费者不断元），一月份在台湾就卖出了四套。足见消费者不断在为他们所要的慷慨地付出，问题在於经营者是否知在为他们所要的慷慨地付出，问题在於经营者是否知道消费者真正要的是什么道消费者真正要的是什么 Wego TaipeiWego Taipei以经营精品商店的观念将客房内作无隔间以经营精品商店的观

24、念将客房内作无隔间设计，使得房内视觉的延伸达到极大效果。台北市地设计，使得房内视觉的延伸达到极大效果。台北市地狭人稠，居住空间狭小，为让所有顶级享受的顾客产狭人稠，居住空间狭小，为让所有顶级享受的顾客产生惊奇感受，生惊奇感受，WegoWego甚至将部分家俱尺寸放大到有点夸甚至将部分家俱尺寸放大到有点夸张的戏剧效果。譬如有些客房的单人椅，大到几乎可张的戏剧效果。譬如有些客房的单人椅，大到几乎可以当床来使用，使客人获得充分的释放与舒解。以当床来使用，使客人获得充分的释放与舒解。 WegoWego的经营团队一直要作到如本书定位篇中所说的经营团队一直要作到如本书定位篇中所说的，现代服务业应该有一个责任

25、，不仅要提供消的，现代服务业应该有一个责任，不仅要提供消费者全新的消费经验，更应该教导人们如何消费，费者全新的消费经验，更应该教导人们如何消费，如何享乐，因为现代顾客已经太厌倦了不错、还如何享乐，因为现代顾客已经太厌倦了不错、还可以，而要很新、很炫、很酷、很过瘾才行；因可以，而要很新、很炫、很酷、很过瘾才行；因为客人满意，我们就完了，我们要让客人非常满为客人满意，我们就完了，我们要让客人非常满意才行！这种心理上的诉求在中国叫做意才行！这种心理上的诉求在中国叫做马斯洛马斯洛理论，其实意义是接近的。理论，其实意义是接近的。把客人的梦想变成商品！把客人的梦想变成商品！ 许多传统旅馆几十年来都在客房内

26、放置一台比烤麦面许多传统旅馆几十年来都在客房内放置一台比烤麦面包机大一点的小电视，这种包机大一点的小电视，这种聊胜於无聊胜於无的心态无法的心态无法达到现代消费者达到现代消费者非常满意非常满意的需求。在的需求。在wego Taipeiwego Taipei的客房里，客人可以看到至少的客房里，客人可以看到至少3434寸到寸到100100寸的大尺寸电寸的大尺寸电视，并享有家庭剧院的音效，每间客房还有专属的视，并享有家庭剧院的音效，每间客房还有专属的DVDDVD，客人可携带自己喜欢的影片前来观赏。另外客人可携带自己喜欢的影片前来观赏。另外WegoWego也和也和影片公司签约，影片公司签约， 任何时间都

27、有任何时间都有8 8个免费频道，个免费频道，2424小时放映院线影小时放映院线影片，同时也和唱片公司签定合法的最新片，同时也和唱片公司签定合法的最新KTVKTV新歌，新歌，加上优质的设备客人可在客房内尽情欢唱客人长加上优质的设备客人可在客房内尽情欢唱客人长久以来被忽略的梦想久以来被忽略的梦想WegoWego处处让这些梦想成真书处处让这些梦想成真书中提到今天，商品的价值来自创新与梦想，当所中提到今天，商品的价值来自创新与梦想，当所有的梦想都能成为商品时，这肯定会是一个犀利有的梦想都能成为商品时，这肯定会是一个犀利的商品。这也是的商品。这也是WegoWego从从HotelHotel走向走向Funt

28、elFuntel的革命的革命精神之所在。精神之所在。SPASPA概念的浴室规划概念的浴室规划 再以浴室为例，再以浴室为例，Wego TaipeiWego Taipei的浴室面积约有的浴室面积约有20-20-3030平方米，（一般传统饭店客房的全部面积，有平方米，（一般传统饭店客房的全部面积，有时都不到时都不到3030平方米），在这个大浴室中，配备有平方米），在这个大浴室中，配备有蒸汽室、烤箱、大型幻彩水疗按摩浴缸、浴室专蒸汽室、烤箱、大型幻彩水疗按摩浴缸、浴室专属的超薄液晶电视及音响等，更值得一提的是，属的超薄液晶电视及音响等，更值得一提的是，当浴缸内的水达到一定高度时，浴缸内的当浴缸内的水达

29、到一定高度时，浴缸内的LEDLED灯灯光会自动亮起，并不断的变换色彩，配合按摩浴光会自动亮起，并不断的变换色彩，配合按摩浴缸的滚涌，加上高程变化，使整个浴室充满了舞缸的滚涌，加上高程变化，使整个浴室充满了舞台效果。如前所说，台效果。如前所说，WegoWego就是要提供给顾客最新、就是要提供给顾客最新、最炫、最酷、最过瘾的享乐，要给客人一段欢乐最炫、最酷、最过瘾的享乐，要给客人一段欢乐的时光，要把梦想变成商品！的时光，要把梦想变成商品！舞台概念的灯光组群舞台概念的灯光组群 谈到灯光，很多人都有在旅馆客房内按那些麻烦的床谈到灯光，很多人都有在旅馆客房内按那些麻烦的床头控制按键的经验，而这一按也按可

30、几十年，顾客早头控制按键的经验，而这一按也按可几十年，顾客早已已习以为常习以为常，业者也认为，业者也认为理所当然理所当然。但是。但是WegoWego以群组灯光的设计理念解决了这个问题。以群组灯光的设计理念解决了这个问题。大老板的隐私，我们最在意大老板的隐私，我们最在意 Wego TaipeiWego Taipei为维护顾客的安全与隐私，在规为维护顾客的安全与隐私，在规划设计上，堪称是世界第一座直立式停车塔型划设计上，堪称是世界第一座直立式停车塔型精品旅馆，来宾（不论是自行开车或搭计程车）精品旅馆，来宾（不论是自行开车或搭计程车）可直接进入各楼层客房才下车，免除提行李的可直接进入各楼层客房才下车

31、，免除提行李的烦恼。而更炫的是尊荣卡的客人还有专属车道，烦恼。而更炫的是尊荣卡的客人还有专属车道，可以进出无人柜台，可以进出无人柜台， 从馆外从馆外Check inCheck in到自己的房间，一直到到自己的房间，一直到Check outCheck out，完全不需与任何服务人员接触，只需透过一个小小的完全不需与任何服务人员接触，只需透过一个小小的ICIC晶片控管，可说是晶片控管，可说是如入无人之境如入无人之境。台北为首善。台北为首善之区，名人荟集，非显即贵，因此，以保障名人隐私之区，名人荟集，非显即贵，因此，以保障名人隐私的超高标准所规划的进出动线，当然能使一般顾客更的超高标准所规划的进出动

32、线，当然能使一般顾客更为满足。此外，为了让顾客享有连用餐都不需要到餐为满足。此外，为了让顾客享有连用餐都不需要到餐厅的隐秘，厅的隐秘，WegoWego全部采用全部采用Room ServiceRoom Service的方式送餐到的方式送餐到房，热腾腾的早餐分三个时段，由专人送到待餐区后房，热腾腾的早餐分三个时段，由专人送到待餐区后即行离去，再由客人自行取用，完全避开对客人的干即行离去，再由客人自行取用，完全避开对客人的干扰。至於反偷拍侦测，更是做到滴水不漏，固若金汤扰。至於反偷拍侦测，更是做到滴水不漏，固若金汤的完全保障。的完全保障。WegoWego用确保大老板隐私的态度落实每一用确保大老板隐私

33、的态度落实每一个细节，使顾客享有十足安全。个细节，使顾客享有十足安全。找对客户远比过度广告有效找对客户远比过度广告有效 为使产品定位更加清楚，为使产品定位更加清楚，设计公司的产品行销组合，设计公司的产品行销组合，要能在消费者意识中占有一席之地要能在消费者意识中占有一席之地及及旅馆产品定旅馆产品定位的真正意义就是位的真正意义就是和自已目标客源建立关系和自已目标客源建立关系WegoWego甚至只服务两人同行的客人甚至只服务两人同行的客人 美国美国OHIOOHIO州有一个纽得角乐园，他们经过市场调查发州有一个纽得角乐园，他们经过市场调查发现，云霄飞车是游乐园中最受欢迎的游乐设施，於是现，云霄飞车是游

34、乐园中最受欢迎的游乐设施，於是在兴建乐园之初，就将云霄飞车列为主力产品。纽得在兴建乐园之初，就将云霄飞车列为主力产品。纽得角乐园拥有世界最高俯冲高度（角乐园拥有世界最高俯冲高度（300300尺高）站立式云霄尺高）站立式云霄飞车，园内有多达飞车，园内有多达1414座的各式云霄飞车，而且每年增座的各式云霄飞车，而且每年增加一座，不断像磁石般地吸引全球的云霄飞车迷到加一座，不断像磁石般地吸引全球的云霄飞车迷到此此朝圣。在加拿大多伦多郊区专开疝气的世界著朝圣。在加拿大多伦多郊区专开疝气的世界著名医院名医院Schouldice HospitalSchouldice Hospital医院，他们做的医院，他

35、们做的都是本书於定位篇中所揭示的都是本书於定位篇中所揭示的找一块小市场，找一块小市场，做世界第一做世界第一， 也正如壹周刊老板黎智英的话：也正如壹周刊老板黎智英的话：做生意最重要做生意最重要就是专注就是专注，愈专注力度便愈大愈专注力度便愈大，因为，因为找找对客户远比过度广告有效对客户远比过度广告有效。细心关照顾客的每一项需求细心关照顾客的每一项需求 Peter DurakerPeter Duraker认为认为企业的获利是随顾客的满意而企业的获利是随顾客的满意而来。来。为了让顾客满意，为了让顾客满意，WegoWego的经营核心一直围绕在的经营核心一直围绕在二个二个W W和一个和一个H H上，即书

36、中所一再强调的上，即书中所一再强调的WhoWho我们的客人我们的客人是谁？是谁？WhatWhat他们需要什么？他们需要什么？HowHow如何提供？如何提供？ 以客房备品为例，为了体贴女性顾客，并因应女以客房备品为例，为了体贴女性顾客，并因应女性主导消费的趋势，性主导消费的趋势，WegoWego特地在客房内为女性贵特地在客房内为女性贵宾准备了发圈、发夹、卸妆棉、卸妆乳液、洗面宾准备了发圈、发夹、卸妆棉、卸妆乳液、洗面乳、润肤乳液、排梳、女仕专用小尺寸免洗拖鞋，乳、润肤乳液、排梳、女仕专用小尺寸免洗拖鞋，发雕液，还有许多一般五星级饭店都看不到的无发雕液，还有许多一般五星级饭店都看不到的无味香皂、润

37、丝精、浴巾球、漱口水、马桶卫生纸味香皂、润丝精、浴巾球、漱口水、马桶卫生纸垫、消毒液、蒸汽专用植物精油、温泉用硫磺液，垫、消毒液、蒸汽专用植物精油、温泉用硫磺液，隐形眼镜专用生理食盐水，甚至连客房冲泡的咖隐形眼镜专用生理食盐水，甚至连客房冲泡的咖啡都是使用非三合一的纯咖啡。啡都是使用非三合一的纯咖啡。WegoWego真正在乎每真正在乎每位顾客的每项需要，因为我们相信，和客人不是位顾客的每项需要，因为我们相信，和客人不是在做生意，而是双赢和互利的关系。在做生意，而是双赢和互利的关系。 为了要把顾客照顾得无微不至，为了要把顾客照顾得无微不至，WegoWego在馆内制定每个在馆内制定每个顾客的接触点

38、（顾客的接触点（point ofContactpoint ofContact），去思考和拆解），去思考和拆解顾客的每一项行为，才设计出每个服务项目与用品；顾客的每一项行为，才设计出每个服务项目与用品；正如台北市亚都饭店严长寿总裁所说的正如台北市亚都饭店严长寿总裁所说的: :如果不能真如果不能真正了解顾客的需求与渴望，服务就会沦为表面功夫正了解顾客的需求与渴望，服务就会沦为表面功夫。 所以本书需求篇中建议应该将所以本书需求篇中建议应该将全旅馆视为一个与顾全旅馆视为一个与顾客互动的互动中心（客互动的互动中心（Contact CenterContact Center），再依据顾客），再依据顾客的需求

39、变化而随时调整，不断改进的需求变化而随时调整，不断改进。因为我们相信。因为我们相信没有一家旅馆可以长期依赖新顾客上门，更相信生存没有一家旅馆可以长期依赖新顾客上门，更相信生存的关键在于非常满意的老顾客不断的重复消费的关键在于非常满意的老顾客不断的重复消费 旅馆业长期以来，似乎一直在努力降低成本，即在旅馆业长期以来，似乎一直在努力降低成本，即在书中所谓经营效率（书中所谓经营效率（EffciencyEffciency）的轨道中运行，还）的轨道中运行，还误以为理所当然；事实上，降低营运成本有其限度，误以为理所当然；事实上，降低营运成本有其限度，逾此限度往往会损及顾客的消费价值。降低成本其逾此限度往往

40、会损及顾客的消费价值。降低成本其实并不困难，诚如麦克波特所阐明的实并不困难，诚如麦克波特所阐明的: :改进作业效改进作业效益（益（Operation EffectivenessOperation Effectiveness）是最容易模仿的，）是最容易模仿的，这么简单的事，能产生多少效益这么简单的事，能产生多少效益? ?反观，如果旅馆反观，如果旅馆业能不断地追求顾客价值，摆脱业能不断地追求顾客价值，摆脱经营效益经营效益的陈的陈旧观念，改而追求旧观念，改而追求经营效果经营效果，尽量方便客人，尽量方便客人，让客人占便宜，永远觉得亏欠客人，多赚了一些利让客人占便宜，永远觉得亏欠客人，多赚了一些利润就想

41、把它们润就想把它们分红分红给客人，有了这样的经营效给客人，有了这样的经营效果，经营效率才会有意义。因此，我们一直认为服果，经营效率才会有意义。因此，我们一直认为服务业存在的目的，并不是在获得最高利润，而是在务业存在的目的，并不是在获得最高利润，而是在获得合理的利润，以求客主双赢，维持长期的生存获得合理的利润，以求客主双赢，维持长期的生存与发展。与发展。服务的服务专家服务的服务专家 说到旅馆客房里的床，每个人都不免想到床头边的说到旅馆客房里的床，每个人都不免想到床头边的控制面板。控制面板。Wego TaipeiWego Taipei把这个控制面板规划为顾客把这个控制面板规划为顾客的个人娱乐系统，

42、客人不仅可以在面板上选择的个人娱乐系统，客人不仅可以在面板上选择8 8个频个频道的免费院线电影、成人频道、最新出版的音乐及道的免费院线电影、成人频道、最新出版的音乐及歌曲，还可以上网，可以点餐，甚至夜光面板的设歌曲，还可以上网，可以点餐，甚至夜光面板的设计，解决了长久以来客人在晚上找不到或摸不准控计，解决了长久以来客人在晚上找不到或摸不准控制面板的不便。制面板的不便。 在这些努力的过程中，我们自认为已是服务业的专在这些努力的过程中，我们自认为已是服务业的专家。最近有一本畅销书家。最近有一本畅销书从从A A到到A+A+（Good to Good to GreatGreat），书中有句令人动容的话

43、），书中有句令人动容的话卓越的公卓越的公司不是靠一次决定性的行动，伟大的计划，杀手级司不是靠一次决定性的行动，伟大的计划，杀手级的创新，一个好运气，灵光一闪的造就。要如一个的创新，一个好运气，灵光一闪的造就。要如一个永无休止的巨轮，朝一个方向前进，累计动能，终永无休止的巨轮，朝一个方向前进，累计动能，终于碰到一个转折点，一跃而过。于碰到一个转折点，一跃而过。因此品质比品牌因此品质比品牌重要，服务品质没做好，品牌也只能昙花一现。重要，服务品质没做好，品牌也只能昙花一现。WegoWego是旅馆业的名牌精品是旅馆业的名牌精品 台湾的旅馆业一直缺乏品牌观念，台湾的旅馆业一直缺乏品牌观念，Wego Ta

44、ipeiWego Taipei经过经过长达一年多的规划，精准的产品定位，希望能在精品长达一年多的规划，精准的产品定位，希望能在精品旅馆的市场定位中，成为全国第一品牌。因此除了做旅馆的市场定位中，成为全国第一品牌。因此除了做好产品之外，更努力经营品牌，从好产品之外，更努力经营品牌，从CISCIS到精心设计的到精心设计的旅馆外观，到耗资千万的庭园造景与照明，按季更换旅馆外观，到耗资千万的庭园造景与照明，按季更换的卡典西得外墙（外墙造型帷幕每季更换），此外，的卡典西得外墙（外墙造型帷幕每季更换），此外，更建立了一个与客户互动的更建立了一个与客户互动的WegoWego网站，我们试图成为网站，我们试图成

45、为精品旅馆的领导品牌，更要使精品旅馆的领导品牌，更要使Wego TaipeiWego Taipei能成为日能成为日后全国连锁的旗舰示范馆。后全国连锁的旗舰示范馆。 我们相信广告是一时的，品牌才是永远的，这个永远我们相信广告是一时的，品牌才是永远的，这个永远的品牌是集时尚、欢乐、个性、人性、感性、科技、的品牌是集时尚、欢乐、个性、人性、感性、科技、资讯、浪漫、隐秘与尊贵于一身的精品旅馆。当然我资讯、浪漫、隐秘与尊贵于一身的精品旅馆。当然我们也曾担心们也曾担心WegoWego被外界定位为低级的情爱旅馆，就如被外界定位为低级的情爱旅馆，就如美国幽默作家美国幽默作家Jane WranglerJane

46、Wrangler所说的所说的老鼠跑第一名的老鼠跑第一名的困扰困扰还是老鼠还是老鼠。但我们相信。但我们相信WegoWego坚定的行销努力坚定的行销努力一定可在最短的时间内达到应有的正面效果。一定可在最短的时间内达到应有的正面效果。 美国公共关系兼行销高手莱文美国公共关系兼行销高手莱文Micheal LevineMicheal Levine有一次问一位床垫公司的老板，你卖的是什么？有一次问一位床垫公司的老板，你卖的是什么？老板答：老板答：床垫床垫，莱文说：，莱文说：不对！你卖的不对！你卖的是香甜圆满的爱情。是香甜圆满的爱情。没错，没错，WegoWego自开幕至今自开幕至今一直努力把主题化、休闲化、

47、娱乐化、细节化、一直努力把主题化、休闲化、娱乐化、细节化、私秘化、科技化、品牌化、普罗化的八大概念私秘化、科技化、品牌化、普罗化的八大概念用各种不同的行销方式传播出去，不断努力架用各种不同的行销方式传播出去，不断努力架构一个构一个都会生活的惊奇乐园都会生活的惊奇乐园以在北台湾的以在北台湾的旅馆市场中开疆扩土。旅馆市场中开疆扩土。 Wego TaipeiWego Taipei是国内第一座都会主题式精品旅馆，它兼是国内第一座都会主题式精品旅馆，它兼具观光旅馆的豪华、精致旅馆的温馨、渡假旅馆的休具观光旅馆的豪华、精致旅馆的温馨、渡假旅馆的休闲、情爱旅馆的浪漫、汽车旅馆的方便。但如前所述，闲、情爱旅馆

48、的浪漫、汽车旅馆的方便。但如前所述，它在这么昂贵的地段上，花费如此庞大的投资，那么它在这么昂贵的地段上，花费如此庞大的投资，那么它的价位会不会水涨船高，甚至曲高和寡呢？答案是它的价位会不会水涨船高，甚至曲高和寡呢？答案是否定的。否定的。 正如本书中引述可口可乐的董事长正如本书中引述可口可乐的董事长RebortRebort所说的：所说的：我们界定一个真正强势的领导品牌，是根据它有我们界定一个真正强势的领导品牌，是根据它有没有要求高价的能力。没有要求高价的能力。Wego TaipeiWego Taipei虽然是旅馆业虽然是旅馆业前所未有的一个创新强势领导品牌，当然也有要求前所未有的一个创新强势领导

49、品牌，当然也有要求高价的能力，但是我们更认为价格也是服务的一部高价的能力，但是我们更认为价格也是服务的一部分，是客主双赢的一个重要评断依据。分，是客主双赢的一个重要评断依据。 Wego TaipeiWego Taipei每个房间的投资成本在台币每个房间的投资成本在台币500500万元（人万元（人民币民币125125万元）以上，要如何使价格降低，符合万元）以上，要如何使价格降低，符合大众大众富豪富豪、平民富豪平民富豪的目标？除了采行薄利多销的的目标？除了采行薄利多销的策略以外，策略以外，WegoWego更以时间分享（更以时间分享（Time ShareTime Share）的价格）的价格切割（切割

50、（Price DividePrice Divide）的概念来降低价格。传统的旅）的概念来降低价格。传统的旅馆住宿，总是以一天馆住宿，总是以一天2424小时来计价，但是客人却很少小时来计价，但是客人却很少住满住满2424小时的，小时的， 因此，如果能将客人未满因此，如果能将客人未满2424小时的剩余小时的剩余时间分享时间分享出来让其它客人来出来让其它客人来切割（分担）价格切割（分担）价格，如此一，如此一来能让更多人享受这个很新、很炫、很快乐、很休来能让更多人享受这个很新、很炫、很快乐、很休闲、很闲、很SPASPA的的Wego TaipeiWego Taipei！我们认为这就是找到一！我们认为这就

51、是找到一个个竞争利基竞争利基，和找到一个客主双赢的，和找到一个客主双赢的获利模获利模式式。WegoWego与您的心灵契约与您的心灵契约 Wego TaipeiWego Taipei在馆内的每个角落、每个时刻，将在馆内的每个角落、每个时刻，将和顾客展开一场互动的演出和人性的接触。从董和顾客展开一场互动的演出和人性的接触。从董事长到每位服务人员，到每位服务人员，到每位事长到每位服务人员，到每位服务人员，到每位房务阿姨，都将和我们的客人签下一纸房务阿姨，都将和我们的客人签下一纸心灵契心灵契约约，以最谦卑的态度和最竭诚的心意事奉每一，以最谦卑的态度和最竭诚的心意事奉每一位贵宾。位贵宾。 旅馆业就是服务

52、业，服务业就是细节事业，所以旅馆业就是服务业，服务业就是细节事业，所以Hotel is DetailHotel is Detail。经营旅馆服务业绝不是百米。经营旅馆服务业绝不是百米冲刺，它的永续经营，绝对是一场意志力的马拉松。冲刺，它的永续经营，绝对是一场意志力的马拉松。经营事业唯一不变的真理就是不断求变经营事业唯一不变的真理就是不断求变。 对于上述对于上述台北台北WegoWego作了这么多的叙述之后，作了这么多的叙述之后，我们有二点建议：我们有二点建议： 万豪的旅馆经营虽为世界一流，但如果能加上万豪的旅馆经营虽为世界一流，但如果能加上台北台北WegoWego的部分精华，的部分精华，她她可能

53、会在北京酒店经营中可能会在北京酒店经营中独创一个新的独创一个新的品牌品牌，找一块小市场，作北京第找一块小市场，作北京第一一这是我们对酒店式公寓的经营方向建议这是我们对酒店式公寓的经营方向建议 一、一、 这是我们对酒店式公寓的经营方向建议。这是我们对酒店式公寓的经营方向建议。 针对最能够创造现金流的针对最能够创造现金流的精品毫宅精品毫宅我们已我们已有台湾第三代小房型的介绍，那么，这种革命有台湾第三代小房型的介绍，那么，这种革命性的性的台北台北WegoWego精品旅馆经过专业技师（建精品旅馆经过专业技师（建筑师、市内设计师、灯光音响师。等等）筑师、市内设计师、灯光音响师。等等）的包装与调整，何尝不

54、能化身而为的包装与调整，何尝不能化身而为精品毫宅精品毫宅量身订做。所有量身订做。所有精品毫宅精品毫宅的客户的需求绝的客户的需求绝大部分是与上述大部分是与上述台北台北WegoWego的客户是相容的。的客户是相容的。这也符合我们在这也符合我们在毫宅毫宅篇中强调的篇中强调的市场区市场区隔，焦点经营隔，焦点经营原则。原则。北京北京WegoWego行销策略重点建议：行销策略重点建议：聘请名设计师制作精美梦幻型聘请名设计师制作精美梦幻型WegoWego样板房样板房3434套，所有之精神不离套，所有之精神不离台北台北WegoWego主题，此类设计主题，此类设计师必需了解流行、时尚、娱乐、创新，最好是有商师必需了解流行、时尚、娱乐、创新，最好是有商业空间的设计理念。业空间的设计理念。北京北京WeGoWeGo产品定位思路参考产品定位思路参考主题：主题：