房地产估价课件2E(32793)

1、1房地产估价电子教案2房房地地产产估估价价主主要要内内容容房地产房地产房地产价格房地产价格房地产估价概述房地产估价概述市场法市场法收益法收益法成本法成本法假设开发法假设开发法房地产估价报告房地产估价报告其他估价方法其他估价方法3第第1 1章章 房地产房地产一、房地产的概念一、房地产的概念二、房地产的特性二、房地产的特性 三、房地产的类型三、房地产的类型 四、房地产状况描述四、房地产状况描述4一、房地产的概念一、房地产的概念n房地产房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物，是指土地、建筑物及其他地上定着物，是房地产的实物、权益、区位三者的综合体。是房地产的实物、权益、区位三者的综合体。n房地产是实

2、物、权益和区位的综合体。房地产是实物、权益和区位的综合体。n房地产有土地、建筑物、房地等房地产有土地、建筑物、房地等3 3种基本存种基本存在形态。在形态。5二、房地产的特性二、房地产的特性n不可移动性不可移动性n独一无二性独一无二性 n寿命长久性寿命长久性 n供给有限性供给有限性 n用途多样性用途多样性 n相互影响性相互影响性n价值量大价值量大n易受限制性易受限制性n保值增值性保值增值性n难以变现性难以变现性6三、房地产的类型三、房地产的类型n按房地产用途划分按房地产用途划分n按是否产生收益划分按是否产生收益划分 n按房地产开发程度划分按房地产开发程度划分n按经营使用方式划分按经营使用方式划分

3、 7四、房地产状况描述四、房地产状况描述 n基本状况基本状况描述描述n区位状况区位状况描述描述n实物状况实物状况描述描述n权益状况权益状况描述描述8（一）房地产基本状况描述（一）房地产基本状况描述n对房地产基本状况的描述对房地产基本状况的描述，应说明下列方面应说明下列方面： 1.1.名称名称 2.2.坐落坐落 3.3.四至四至 4.4.规模规模 5.5.用途用途 6.6.权属权属9（二）（二）房地产区位状况描述房地产区位状况描述n位置描述位置描述n交通描述交通描述n周围环境和景观描述周围环境和景观描述n外部配套设施描述外部配套设施描述10（三）（三）房地产实物状况描述房地产实物状况描述土地实物

4、状况描述土地实物状况描述包括：包括： 土地面积土地面积、土地形状土地形状、地形地形、地势地势、土壤土壤、地地基（地质）基（地质）、土地条件土地条件、其他其他 建筑物实物状况描述建筑物实物状况描述包括：包括： 层数和高度层数和高度、外观外观、建筑结构建筑结构、设施设备设施设备、装装饰装修饰装修、建筑规模、建筑规模、防水防水、保温保温等、等、层高和室层高和室内净高内净高、空间布局空间布局、年龄和设计使用年限年龄和设计使用年限、维维护情况及完损程度护情况及完损程度、其他其他 11（四）房地产权益状况描述（四）房地产权益状况描述n土地权益状况描述土地权益状况描述包括：包括：土地所有权土地所有权、土地使

5、用权土地使用权、土地使用管制土地使用管制、目前目前使用情况使用情况、其他权利设立情况其他权利设立情况等。等。n建筑物权益状况描述建筑物权益状况描述包括：包括：房屋所有权房屋所有权、出租或占用情况出租或占用情况、其他权利设立情其他权利设立情况况、其他特殊情况其他特殊情况等。等。12第第2 2章章 房地产价格房地产价格一、房地产价格概述一、房地产价格概述二、房地产价格和价值的种类二、房地产价格和价值的种类三、房地产价格的影响因素三、房地产价格的影响因素13一、房地产价格概述一、房地产价格概述n房地产价格房地产价格是和平地获取他人房地产所必须是和平地获取他人房地产所必须付出的代价，是房地产的效用、相

6、对稀缺性付出的代价，是房地产的效用、相对稀缺性及其市场供需关系相互作用的结果。及其市场供需关系相互作用的结果。n房地产价格通常以货币形式表示，但也可以房地产价格通常以货币形式表示，但也可以实物、无形资产和其他经济利益等非货币形实物、无形资产和其他经济利益等非货币形式来偿付。式来偿付。14（一）（一）房地产价格形成需要具备房地产价格形成需要具备的的条件条件n有用性有用性、稀缺性稀缺性、有效需求有效需求 不同的房地产的价格之所以有高有低，同一宗不同的房地产的价格之所以有高有低，同一宗房地产的价格会有变动，也是由于这三者的程房地产的价格会有变动，也是由于这三者的程度不同及其变化所引起的。度不同及其变

7、化所引起的。15（二）房地产价格的特征（二）房地产价格的特征n房地产价格受区位影响明显。房地产价格受区位影响明显。n房地产价格实质上是房地产权益的价格。房地产价格实质上是房地产权益的价格。n房地产价格包括买卖价格和租赁价格。房地产价格包括买卖价格和租赁价格。n房地产价格形成过程通常较长。房地产价格形成过程通常较长。n房地产价格容易受交易者个别因素的影响。房地产价格容易受交易者个别因素的影响。16（三）房地产供求与均衡价格（三）房地产供求与均衡价格n房地产需求房地产需求是指消费者在特定时期，在每一个价是指消费者在特定时期，在每一个价格水平下，对某种房地产所愿意而且能够购买或格水平下，对某种房地产

8、所愿意而且能够购买或租赁的数量。租赁的数量。 n房地产供给房地产供给是指房地产供给者在某一特定时期，是指房地产供给者在某一特定时期，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意并且能在每一价格水平下，对某种房地产所愿意并且能够提供出售或出租的数量。够提供出售或出租的数量。 17房地产均衡价格房地产均衡价格n均衡价格理论表明：均衡是市场价格运行的必均衡价格理论表明：均衡是市场价格运行的必然趋势，当市场价格偏离均衡价格时，会出现然趋势，当市场价格偏离均衡价格时，会出现需求量与供给量不相等的非均衡状态。表现为需求量与供给量不相等的非均衡状态。表现为商品过剩或短缺，导致卖者或买者之间的竞争，商品过剩或短缺，导

9、致卖者或买者之间的竞争，形成价格下降或上升的压力，这种市场的压力形成价格下降或上升的压力，这种市场的压力使供求非均衡状态逐渐消失，偏离的市场价格使供求非均衡状态逐渐消失，偏离的市场价格自动地回复到均衡价格水平。自动地回复到均衡价格水平。 18二、房地产价格和价值的种类二、房地产价格和价值的种类n价值、使用价值和交换价值价值、使用价值和交换价值n成交价格、市场价格、理论价格和评估价值成交价格、市场价格、理论价格和评估价值n市场价值和非市场价值市场价值和非市场价值n买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、课税买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、课税价值和征收价值价值和征收价值 n所有权价格、使

10、用权价格和其他权益价格所有权价格、使用权价格和其他权益价格 n实际价格和名义价格实际价格和名义价格 19n现房价格和期房价格现房价格和期房价格 n土地价格、建筑物价格和房地价格土地价格、建筑物价格和房地价格 n总价格、单位价格、楼面地价总价格、单位价格、楼面地价 n基准地价、标定地价和房屋重置价格基准地价、标定地价和房屋重置价格 n市场调节价、政府指导价和政府定价市场调节价、政府指导价和政府定价 n协议价格、招标价格、挂牌价格和拍卖价格协议价格、招标价格、挂牌价格和拍卖价格 n起价、标价、成交价和均价起价、标价、成交价和均价 n补地价补地价20三、房地产价格的影响因素三、房地产价格的影响因素（

11、一）（一）房地产自身房地产自身因素因素房地产自身因素房地产自身因素，是指构成房地产是指构成房地产的的区位区位因素、因素、实物实物因素因素和权益因素。和权益因素。（二）（二）房地产房地产外部因素外部因素房地产外部因素可分为人口因素、制度政策因素、房地产外部因素可分为人口因素、制度政策因素、经济因素、社会因素、国际因素、心理因素和经济因素、社会因素、国际因素、心理因素和其他因素等方面。其他因素等方面。21（一）（一）房地产自身房地产自身因素因素1. 1. 区位因素区位因素n区位是指一宗房地产与其他物质实体在空间方位和区位是指一宗房地产与其他物质实体在空间方位和距离上的关系。距离上的关系。（1 1）

12、位置位置：方位方位、距离距离、朝向朝向、楼层楼层。（2 2）交通交通：道路状况道路状况、交通工具交通工具、交通管制情况交通管制情况、停停车方便程度和收费标准等车方便程度和收费标准等。（3 3）周围环境和景观周围环境和景观：大气环境大气环境、水文环境水文环境、声觉环声觉环境境、视觉环境视觉环境、卫生环境和人文环境等。卫生环境和人文环境等。（4 4）外部配套设施外部配套设施。222. 2. 实物实物因素因素（1 1）土地的实物因素土地的实物因素：包括土地包括土地的的面积面积、形状形状、地势地势、地形地形、土壤土壤、地基地基、土地条件土地条件等。等。（2 2）建筑物建筑物的的实物因素实物因素：包括：

13、包括建筑规模建筑规模、外观外观、建筑结构建筑结构、设施设备设施设备、装饰装修装饰装修、层高层高、空间空间布局布局、防水保温防水保温、维修养护及完损程度维修养护及完损程度等等。233. 3. 权益权益因素因素（1 1）权利状况权利状况。包括。包括所有权所有权、使用权使用权、地役权地役权、抵押权抵押权、租赁权租赁权等等（2 2）使用管制使用管制。包括政府对。包括政府对农用地转为建设用地农用地转为建设用地的管制、的管制、城市规划对土地用途、容积率、建筑高城市规划对土地用途、容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等的度、建筑密度、绿地率等的限制限制。（3 3）相邻关系相邻关系。 24（二）（二）房地产房地

14、产外部因素外部因素n人口因素人口因素n制度政策因素制度政策因素n经济因素经济因素n社会因素社会因素n国际因素国际因素n心理因素心理因素n其他因素其他因素251.1.人口因素人口因素：人口数量、人口数量、家庭人口规模家庭人口规模、人口人口素素质等质等。2.2.制度政策因素：制度政策因素：房地产制度政策房地产制度政策、税收制度政税收制度政策策、金融制度政策金融制度政策 、相关特殊政策相关特殊政策 、相关相关规划和计划规划和计划 3.3.经济因素经济因素：经济发展经济发展、居民收入居民收入、利率利率、汇率汇率和物价等。和物价等。4.4.社会因素社会因素：政治安定状况政治安定状况、社会治安状况社会治安

15、状况、城城市化和房地产投机等。市化和房地产投机等。 265 .5 .国际国际因素因素：世界经济状况世界经济状况、国际竞争状况国际竞争状况、政治对立状况和军事冲突状况等。政治对立状况和军事冲突状况等。6 .6 .心理因素心理因素：购买或出售时的心态购买或出售时的心态、个人的欣个人的欣赏趣味赏趣味（偏好偏好）、）、时尚风气时尚风气、跟风或从众心跟风或从众心理理、接近名家住宅的心理接近名家住宅的心理、讲究风水或吉祥讲究风水或吉祥号码号码等等等等。27第第3 3章章 房地产估价概述房地产估价概述一、房地产估价与行业发展一、房地产估价与行业发展二、房地产估价原则二、房地产估价原则三、房地产估价程序三、房

16、地产估价程序28一、房地产估价与行业发展一、房地产估价与行业发展（一）房地产估价的概念（一）房地产估价的概念（二）（二）房地产估价的要素房地产估价的要素（三）房地产估价的本质（三）房地产估价的本质（四）房地产估价的必要性（四）房地产估价的必要性（五）（五）房地产估价师的职业道德房地产估价师的职业道德（六）（六）中国房地产估价行业发展中国房地产估价行业发展状况状况29（一）房地产估价的概念（一）房地产估价的概念n房地产估价房地产估价又称房地产价值评估，是指房地产又称房地产价值评估，是指房地产估价师和房地产估价机构接受他人委托，为了估价师和房地产估价机构接受他人委托，为了特定目的，遵循公认的原则，

17、按照严谨的程序，特定目的，遵循公认的原则，按照严谨的程序，依据有关法律法规和标准，在合理的假设下，依据有关法律法规和标准，在合理的假设下，运用科学的方法，对特定房地产在特定时间的运用科学的方法，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断，并提供相关特定价值进行分析、测算和判断，并提供相关专业意见的活动。专业意见的活动。30n专业专业房地产估价的房地产估价的特征特征1.1.由专业人员和专业机构完成由专业人员和专业机构完成2.2.提供专业意见提供专业意见3.3.具有公信力具有公信力4.4.实行有偿服务实行有偿服务5.5.承担法律责任承担法律责任31（二）（二） 房地产估价的要素房地产估价

18、的要素1.1.估价当事人估价当事人2.2.估价目的估价目的3.3.估价对象估价对象4.4.估价时点估价时点5.5.价值类型价值类型6.6.估价依据估价依据7.7.估价假设估价假设8.8.估价原则估价原则9.9.估价程序估价程序10.10.估价方法估价方法11.11.估价结果估价结果32（三）房地产估价的本质（三）房地产估价的本质（1 1）房地产估价是评估房地产的价值而不是价格；）房地产估价是评估房地产的价值而不是价格；（2 2）房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定）房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价；价；（3 3）房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证；）房地产估价是提供价值意见

19、而不是作价格保证；（4 4）房地产估价会有误差，但误差应在合理的范围）房地产估价会有误差，但误差应在合理的范围内；内；（5 5）房地产估价既是艺术也是科学。）房地产估价既是艺术也是科学。33房地产估价师的职业道德房地产估价师的职业道德1.1.诚实与正直诚实与正直：应当诚实正直应当诚实正直，公正执业公正执业，不做任不做任何虚假的估价。何虚假的估价。2.2.利益冲突与回避利益冲突与回避：应当保持估价的独立性应当保持估价的独立性，主动主动回避与估价委托人或者与估价对象有利益关系的回避与估价委托人或者与估价对象有利益关系的估价业务。估价业务。3.3.专业胜任能力专业胜任能力：不应承接超出自己专业胜任能

20、力不应承接超出自己专业胜任能力的估价业务的估价业务，对于对于不能不能胜任的胜任的部部分分，应当主动聘应当主动聘请有胜任能力的估价师或请有胜任能力的估价师或者者有关专家提供专业帮有关专家提供专业帮助。助。344.4.勤勉尽责勤勉尽责：应当勤勉尽责地做好估价中每个环节应当勤勉尽责地做好估价中每个环节的工作的工作，包括对估价委托人提供的有包括对估价委托人提供的有关关情况和资情况和资料进行必要的关注料进行必要的关注，对估价对象进行全面、细致对估价对象进行全面、细致的实地查看。的实地查看。5.5.保守秘密保守秘密：应当保守国家秘密、商业秘密应当保守国家秘密、商业秘密，不得不得泄露个人隐私泄露个人隐私，妥

21、善保管估价委托人提供的资料。妥善保管估价委托人提供的资料。6.6.公平竞争公平竞争：估价师之间应当相互尊重估价师之间应当相互尊重，不得以贬不得以贬损其他估价师或者估价机构等方式进损其他估价师或者估价机构等方式进行行不正当竞不正当竞争。争。357.7.社会责任社会责任：不得以估价者的身份在非自己估价的不得以估价者的身份在非自己估价的估价报告上签名或者盖章估价报告上签名或者盖章，不得将估不得将估价师价师注册证注册证书借给他人使用或者允许他人使用自己的名义。书借给他人使用或者允许他人使用自己的名义。8.8.学习提高学习提高：应当不断地学习、更新、增长自己的应当不断地学习、更新、增长自己的估价专业知识

22、估价专业知识，丰富估价经验丰富估价经验，提高专提高专业胜任业胜任能能力。力。36二、房地产估价原则二、房地产估价原则 基本原则基本原则 独立独立、客观客观、公正公正原则原则 合法原则合法原则房地产估价原则房地产估价原则 技术原则技术原则 最高最佳利最高最佳利用原则用原则 估价时点原则估价时点原则 替代原则替代原则 特殊原则特殊原则 谨慎原则谨慎原则37（一）（一） 独立、客观、公正原则独立、客观、公正原则 n独立独立、客观客观、公正原则要求估价机构和公正原则要求估价机构和估价师站在中立的立场上评估出对各方估价师站在中立的立场上评估出对各方当当事人来说都是公平合理的价值事人来说都是公平合理的价值

23、。 1.1.不依附于他人不依附于他人、具有独立的法人地位具有独立的法人地位；2.2.与委托人没有与委托人没有利利害关系害关系，与估价对象没与估价对象没有利益关系有利益关系；3.3.不受外部因素的干扰不受外部因素的干扰，不屈从于外部压不屈从于外部压力力。38（二）合法原则（二）合法原则 合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提。权益为前提。n以合法产权为前提以合法产权为前提n以合法使用为前提以合法使用为前提n以合法处分为前提以合法处分为前提39（三）（三）最高最佳利用原则最高最佳利用原则要求估价结果是估价对象在要求估价结果是估价对象在合法的、可能

24、的、合法的、可能的、最高最最高最佳利用佳利用状态状态下下能够获得最大收益的价值。包括最佳能够获得最大收益的价值。包括最佳的用途、规模、集约度、档次。的用途、规模、集约度、档次。几种可以选取的假设前提：几种可以选取的假设前提：n保持现状前提保持现状前提n装修改造前提装修改造前提n转换用途前提转换用途前提n重新开发前提重新开发前提n上述情形的某种组合上述情形的某种组合40（四）替代原则（四）替代原则n替代原则要求房地产估价结果能够替代类似房地替代原则要求房地产估价结果能够替代类似房地产在同等条件下的正常价格。产在同等条件下的正常价格。n类似房地产类似房地产是指与估价对象在实物、权益、区位是指与估价

25、对象在实物、权益、区位状况等方面相似的房地产。状况等方面相似的房地产。n利用利用替代替代原理，我们可以利用与估价对象效用相原理，我们可以利用与估价对象效用相近的房地产的已知价格推算出估价对象的未知价近的房地产的已知价格推算出估价对象的未知价格格. 41（五）估价时点原则（五）估价时点原则 n估价时点原则要求房地产估价结果应是估价对估价时点原则要求房地产估价结果应是估价对象在某个特定时间的价值。象在某个特定时间的价值。n估价时点估价时点与房地产估价结果对应的特定时与房地产估价结果对应的特定时间。间。n估价结果估价结果所依据的市场状况始终是估价时点时所依据的市场状况始终是估价时点时的状况的状况，但

26、估价对象状况不一定是估价时点时但估价对象状况不一定是估价时点时的状况的状况。 42几种估价时点的状况几种估价时点的状况1.1.估价时点为过去。估价时点为过去。( (纠纷案件纠纷案件) ) 2.2.估价时点为现在估价时点为现在，估价对象为历史状况估价对象为历史状况。( (损害赔损害赔偿和保险理赔案件中偿和保险理赔案件中) )3.3.估价时点为现在，估价对象为现时状况估价时点为现在，估价对象为现时状况。( (数量最数量最多、多、最常见最常见) )。4.4.估价时点为现在，估价对象为未来状况估价时点为现在，估价对象为未来状况。( (期房期房价价值评估值评估中中) )5.5.估价时点为未来估价时点为未

27、来。( (市场预测市场预测) )43（六）谨慎原则（六）谨慎原则n谨慎原则是在评估房地产抵押价值时应当遵循的谨慎原则是在评估房地产抵押价值时应当遵循的一项原则。一项原则。n谨慎原则要求在谨慎原则要求在有有不确定因素的情况下作出估价不确定因素的情况下作出估价判断时判断时，应当保持必要的谨慎应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房充分估计抵押房地产在抵押权实现时可能受到的限制地产在抵押权实现时可能受到的限制、未来可能未来可能发生的风险和损失发生的风险和损失。44三、房地产估价程序三、房地产估价程序估价资料归档估价资料归档受理估价委托受理估价委托获取估价业务获取估价业务交付估价报告交付估价报告拟定估价作业

28、方案拟定估价作业方案内部审核估价报告内部审核估价报告搜集估价所需资料搜集估价所需资料撰写估价报告撰写估价报告实地查勘估价对象实地查勘估价对象判断估价对象价值判断估价对象价值分析估价对象价值分析估价对象价值测算估价对象价值测算估价对象价值45第第4 4章章 市场法市场法一、市场法概述一、市场法概述二、搜集交易实例二、搜集交易实例三、选取可比实例三、选取可比实例四、建立比较基准四、建立比较基准五、比较因素的修正与调整五、比较因素的修正与调整六、求取比准价格六、求取比准价格七、市场法应用举例七、市场法应用举例46一、市场法概述一、市场法概述n市场法市场法又称市场比较法，是将估价对象与在估价时点的又称

29、市场比较法，是将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的处理来求取估价对象价值的方地产的成交价格做适当的处理来求取估价对象价值的方法。法。n市场法测算得出的价格市场法测算得出的价格比准价格比准价格n理论依据理论依据替代原理替代原理n适用对象适用对象具有交易性的房地产具有交易性的房地产 n适用条件适用条件在同一供求范围内、在估价时点的近期，在同一供求范围内、在估价时点的近期，存在着较多的类似房地产的交易存在着较多的类似房地产的交易。 47二、搜集交易实例二、搜集交易实例（一）搜集交易实例的途径：（

30、一）搜集交易实例的途径：n走访房地产交易当事人走访房地产交易当事人或其四邻；或其四邻；n访问房地产经纪人访问房地产经纪人、律师、注册会计师等律师、注册会计师等；n查阅政府有关部门的房地产价格资料；查阅政府有关部门的房地产价格资料；n向专业房地产信息机构购买房地产价格资料向专业房地产信息机构购买房地产价格资料；n同行之间相互提供同行之间相互提供；n查阅报刊、网络查阅报刊、网络等；等；n参加房地产交易展示会参加房地产交易展示会。48（二）搜集交易实例的要求（二）搜集交易实例的要求n交易双方的基本情况和交易目的；交易双方的基本情况和交易目的；n交易实例房地产的状况；交易实例房地产的状况；n成交日期；

31、成交日期；n成交价格；成交价格；n付款方式；付款方式；n交易情况。交易情况。 49三、选取可比实例三、选取可比实例选取可比实例的要求选取可比实例的要求 n可比实例与估价对象应是可比实例与估价对象应是类似房地产类似房地产： 处于同一供求范围内、用途相同、规模相当、建处于同一供求范围内、用途相同、规模相当、建筑结构相同筑结构相同 、档次相当、档次相当 、权利性质相同、权利性质相同 、存在、存在形态相同形态相同 n可比实例的成交日期应与估价时点接近。可比实例的成交日期应与估价时点接近。 n可比实例的交易类型应与估价目的吻合。可比实例的交易类型应与估价目的吻合。 n可比实例的成交价格应是正常市场价格或

32、能够修可比实例的成交价格应是正常市场价格或能够修正为正常市场价格。正为正常市场价格。 50四、建立比较基准四、建立比较基准 选取了可比实例之后，应先对各个成交价格进行换选取了可比实例之后，应先对各个成交价格进行换算处理，使其在形式上相同，相互具有可比性，为算处理，使其在形式上相同，相互具有可比性，为下一步比较因素的修正与调整建立基础，这个过程下一步比较因素的修正与调整建立基础，这个过程称为称为建立比较基准建立比较基准。建立比较基准包括：。建立比较基准包括：n统一房地产范围统一房地产范围n统一付款方式统一付款方式n统一价格单位等统一价格单位等51（一）统一房地产范围（一）统一房地产范围 1.1.

33、交易实例交易实例带有债权债务带有债权债务，统一统一到到“干净干净”的房地产的房地产范围。范围。 n房地产价格房地产价格= =带有债权债务的房地产价格带有债权债务的房地产价格债权债权+ +债债务务2.2.交易实例交易实例含有非房地产成分含有非房地产成分，统一到统一到“纯粹纯粹”的房的房地产范围地产范围。n房地产价格房地产价格= =含有非房地产成分的房地产价格含有非房地产成分的房地产价格非非房地产成分的价格房地产成分的价格3.3.实物范围不同实物范围不同的的房地产房地产，统一到估价对象的房地产统一到估价对象的房地产范围。范围。52（二）统一付款方式（二）统一付款方式 如果可比实例的成交价格是分期付

34、款的名义价格，则如果可比实例的成交价格是分期付款的名义价格，则需要将其折算为需要将其折算为一次付清一次付清的实际价格。的实际价格。n例：某宗房地产的交易总价款为40万元，其中首期付款20，余款于半年后支付。假设月利率为0.5，则将其折算为在成交日期一次付清的价格为：640 (1 20%)40 20%39.06(1 0.5%)万元）53（三）统一价格单位（三）统一价格单位n统一价格表示单位统一价格表示单位 单价单价n统一币种统一币种人民币人民币n统一货币单位统一货币单位元元n统一面积内涵统一面积内涵建筑面积建筑面积n统一面积单位统一面积单位平方米平方米最终形式：最终形式：元人民币元人民币/ /平

35、方米建筑面积平方米建筑面积 54例题:搜集到搜集到A A、B B两宗交易实例，两宗交易实例，A A交易实例的建筑面积为交易实例的建筑面积为200200，成交总价成交总价8080万元人民币，分万元人民币，分3 3期付款，首期付期付款，首期付1616万元人民万元人民币，第二期于半年后付币，第二期于半年后付3232万元人民币，余款万元人民币，余款3232万元人民万元人民币于币于1 1年后付清。年后付清。B B交易实例的使用面积交易实例的使用面积2 5002 500平方英尺，平方英尺，成交总价成交总价1515万美元，于成交时一次付清。万美元，于成交时一次付清。 如果选取此两宗交易实例为可比实例，请建立

36、价格比较如果选取此两宗交易实例为可比实例，请建立价格比较基准。基准。55【解解】 1 1对对A A实例进行价格换算：实例进行价格换算： （1 1）将分期付款总额转换为一次性付款总额。假设）将分期付款总额转换为一次性付款总额。假设当时人民币的年利率为当时人民币的年利率为8%8%，则：，则： （2 2）将总价变为单价：）将总价变为单价：0.53232A1618%18%76.42总价（）（）（万元人民币）=+=+= =764 200A2003 821(/单价元人民币 平方米建筑面积)= = =562对对B B实例进行价格换算。通过调查得知该类房地产的使用面实例进行价格换算。通过调查得知该类房地产的使

37、用面积占建筑面积的积占建筑面积的75%75%；B B实例成交时的市场汇率为实例成交时的市场汇率为1 1美元等于美元等于8.38.3元人民币，则元人民币，则: : （1 1）将美元总价换算成人民币总价：）将美元总价换算成人民币总价：B B总价总价=15=158.3=124.5(8.3=124.5(万元人民币万元人民币) ) （2 2）将面积换算成平方米、建筑面积：）将面积换算成平方米、建筑面积： （3 3）换算成单价：）换算成单价：2 500 0.09290304B=309.680.75面积（平方米建筑面积） 1 245 000B4 020.28/309.68单价（元人民币平方米建筑面积） 57

38、五、比较因素的修正与调整五、比较因素的修正与调整 比较因素的修正与调整是市场法的重点内容，比较因素的修正与调整是市场法的重点内容，也是房地产估价的主要技术。包括：也是房地产估价的主要技术。包括：n交易情况修正交易情况修正n市场状况调整市场状况调整n房地产状况调整房地产状况调整58（一）交易情况修正（一）交易情况修正 交易情况修正交易情况修正：将可比实例非正常价格，转换为：将可比实例非正常价格，转换为正常价格。非正常价格形成的原因：正常价格。非正常价格形成的原因： 1.1.交易双方有利害关系。交易双方有利害关系。2.2.急于出售或急于购买。急于出售或急于购买。3.3.交易当事人对市场行情缺乏了解

39、。交易当事人对市场行情缺乏了解。4.4.交易当事人有特别动机或偏好。交易当事人有特别动机或偏好。5.5.交易方式特殊。交易方式特殊。6.6.相邻房地产合并交易。相邻房地产合并交易。7.7.交易受到债权债务关系的影响。交易受到债权债务关系的影响。8.8.交易税费非正常负担。交易税费非正常负担。 59交易情况修正的方法交易情况修正的方法n通常采用百分率法，一般公式为：通常采用百分率法，一般公式为：n可比实例的成交价格可比实例的成交价格交易情况修正系数交易情况修正系数 可比实例正常市场价格可比实例正常市场价格n交易情况修正系数应以正常价格为基准来确定。交易情况修正系数应以正常价格为基准来确定。n或者

40、或者11S% 可比实例的成交价格可比实例正常市场价格100100S 可比实例的成交价格可比实例正常市场价格60n对于交易税费非正常负担的修正，需要调整为对于交易税费非正常负担的修正，需要调整为交易双方各自负担本应负担税费下的价格。交易双方各自负担本应负担税费下的价格。n正常成交价格应由卖方负担的税费卖方实正常成交价格应由卖方负担的税费卖方实际得到的价格际得到的价格n正常成交价格应由买方负担的税费买方实正常成交价格应由买方负担的税费买方实际付出的价格际付出的价格61【例题例题】某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方买方付给卖方2 7902 790

41、元平方米，买卖中涉及的税元平方米，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的卖方缴纳的税费为正常成交价格的7 7，应由买方，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的缴纳的税费为正常成交价格的5 5。请计算该宗房。请计算该宗房地产交易的正常成交价格。地产交易的正常成交价格。 【解解】：设正常成交价格为：设正常成交价格为V V，则：，则：V V应由卖方负担的税费卖方实际得到的价格应由卖方负担的税费卖方实际得到的价格应由卖方负担的税费为正常成交价格的应由卖方负担的税费为正常成交价格的7 7，所以：，所以：V-7V-7

42、V=V=卖方实际得到的价格卖方实际得到的价格2 79017%3 000/ V（元 平方米）62（二）市场状况调整（二）市场状况调整市场状况调整市场状况调整：将可比实例在其成交日期时的价格转换为：将可比实例在其成交日期时的价格转换为在估价时点的价格。一般公式为：在估价时点的价格。一般公式为： n可比实例在成交日期的价格可比实例在成交日期的价格市场状况调整系数市场状况调整系数= =可比可比实例在估价时点的价格实例在估价时点的价格n可比实例在成交日期的价格可比实例在成交日期的价格（1 1T T）可比实例在）可比实例在估价时点的价格估价时点的价格n或者：或者： 100T100可比实例在成交日期的价格可

43、比实例在估价时点的价格 63市场状况调整的方法市场状况调整的方法n调整方法调整方法市场状况调整市场状况调整价格指数价格指数价格变动率价格变动率定基价格指数定基价格指数环比价格指数环比价格指数逐期递增或递减逐期递增或递减价格变动率价格变动率期内平均上升或期内平均上升或下降价格变动率下降价格变动率641.采用采用定基价格指数定基价格指数进行市场状况调整的公式为：进行市场状况调整的公式为：【例例】某地区某类房地产某地区某类房地产20092009年年4 4月月1 1日至日至1010月月1 1日的价格指日的价格指数分别为数分别为79.679.6，74.774.7，76.776.7，85.085.0，89

44、.289.2，92.592.5，98.198.1（以（以20082008年年1 1月为月为100100）。某宗房地产在）。某宗房地产在20092009年年6 6月月1 1日的日的价格为价格为3 8003 800元平方米，对其市场状况进行调整，调整元平方米，对其市场状况进行调整，调整到到20092009年年1010月月1 1日的价格为：日的价格为： 3 800 =4 860.23（元平方米）可比实例在其可比实例在估价时点的价格指数成交日期的价格指数成交日期的价格估价时点的价格 98.176.765 2.2.采采用用环比价格指数环比价格指数进行市场状况调整的公式为：进行市场状况调整的公式为： 可比

45、实例在其成交日期的价格可比实例在其成交日期的价格成交日期的下一时期的价成交日期的下一时期的价格指数格指数再下一时期的价格指数再下一时期的价格指数估价时点的价格指估价时点的价格指数数= =可比实例在估价时点的价格可比实例在估价时点的价格【例】某地区某类房地产某地区某类房地产20092009年年4 4月月1 1日至日至1010月月1 1日的价格指日的价格指数分别为数分别为99.699.6，94.794.7，96.796.7，105.0105.0，109.2109.2，112.5112.5，118.1118.1（均以上个月为（均以上个月为100100）。某宗房地产在）。某宗房地产在20092009年

46、年6 6月月1 1日日的价格为的价格为3 0003 000元平方米，对其进行市场状况调整，调元平方米，对其进行市场状况调整，调整到整到20092009年年1010月月1 1日的价格为：日的价格为：2105.0109.2112.5118.13 0004 570.20/m100100100100（元） 663.3.采用采用逐期递增或递减的价格变动率逐期递增或递减的价格变动率进行市场状况调整的公进行市场状况调整的公式：式： 【例例】评估某宗房地产评估某宗房地产20092009年年9 9月月1 1日的价格，选取了下列日的价格，选取了下列可比实例：成交价格可比实例：成交价格3 0003 000元，成交日

47、期元，成交日期20092009年年3 3月月1 1日。据调查获知，该类房地产价格在日。据调查获知，该类房地产价格在20092009年年3 3月月1 1日至日至20092009年年9 9月月1 1日期间平均每月比上月上涨日期间平均每月比上月上涨1.51.5。对该可比实例。对该可比实例进行市场状况调整，调整到进行市场状况调整，调整到20092009年年9 9月月1 1日的价格为：日的价格为： 3 0003 000(1+1.5%)(1+1.5%)6 6 =3 280.33=3 280.33（元）（元） 1期数可比实例在其可比实例在（价格变动率）成交日期的价格估价时点的价格 674.4.采用采用期内平

48、均上升或下降的价格变动率期内平均上升或下降的价格变动率进行市场状况调整进行市场状况调整的公式：的公式：【例例】评估某宗房地产评估某宗房地产20092009年年9 9月月1 1日的价格，选取了下列可日的价格，选取了下列可比实例：成交价格比实例：成交价格3 0003 000元，成交日期元，成交日期20092009年年3 3月月1 1日。日。据调查获知，该类房地产价格自据调查获知，该类房地产价格自20092009年年1 1月月1 1日以来平均每日以来平均每月上涨月上涨1.51.5。对该可比实例进行市场状况调整，调整到。对该可比实例进行市场状况调整，调整到20092009年年9 9月月1 1日的价格为

49、：日的价格为： 3 0003 000（1+1.51+1.56 6）=3 270=3 270（元）（元） l可比实例在其可比实例在（价格变动率 期数）=成交日期的价格估价时点的价格 68 【例例】某个可比实例房地产某个可比实例房地产20092009年年1 1月月3030日的价格为日的价格为1 0001 000美元平方米，自美元平方米，自20092009年年1 1月月1 1日以来，该类房地产以人民日以来，该类房地产以人民币为基准的价格变动，平均每月比上月上涨币为基准的价格变动，平均每月比上月上涨0.20.2。假设。假设人民币与美元的市场汇率人民币与美元的市场汇率20092009年年1 1月月303

50、0日为日为1 1美元美元=6.8391968=6.8391968元人民币，元人民币，20092009年年9 9月月3030日为日为1 1美元美元=6.8290=6.8290元元人民币。将该可比实例的价格调整到人民币。将该可比实例的价格调整到20092009年年9 9月月3030日的价日的价格为：格为： 1 0001 0006.83919686.8391968(1+0.2(1+0.2) )8 8 6 949.396 949.39（元人民币平方米）（元人民币平方米）69 【例例】某宗可比实例房地产某宗可比实例房地产20092009年年1 1月月3030日的价格为日的价格为1 1 000000美元平

51、方米，该类房地产以美元为基准的价格变美元平方米，该类房地产以美元为基准的价格变动，平均每月比上月下降动，平均每月比上月下降0.50.5。假设人民币与美元的。假设人民币与美元的市场汇率市场汇率20092009年年1 1月月3030日为日为1 1美元美元=6.8391968=6.8391968元人民币，元人民币，20092009年年9 9月月3030日为日为1 1美元美元=6.8290=6.8290元人民币。将该可比实元人民币。将该可比实例的价格调整到例的价格调整到20092009年年9 9月月3030日的价格为：日的价格为： 1 0001 000(1-0.5(1-0.5) )8 86.82906

52、.8290 =6 560.57( =6 560.57(元人民币平方米元人民币平方米) )70（三）房地产状况调整（三）房地产状况调整 房地产状况调整：将可比实例房地产价格转变成在房地产状况调整：将可比实例房地产价格转变成在估价对象房地产状况下的价格。估价对象房地产状况下的价格。 1.1.区位状况调整：位置、交通、环境、配套设施；区位状况调整：位置、交通、环境、配套设施； 2.2.权益状况调整：土地使用年限、容积率等；权益状况调整：土地使用年限、容积率等； 3.3.实物状况调整：实物状况调整： （1 1）土地）土地面积、形状、基础设施完备程度、土面积、形状、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、

53、地质、水文状况等因素；地平整程度、地势、地质、水文状况等因素； （2 2）建筑物）建筑物完损程度、建筑规模、建筑结构、完损程度、建筑规模、建筑结构、设备、装修、平面布置、工程质量等因素。设备、装修、平面布置、工程质量等因素。71房地产状况调整的方法房地产状况调整的方法1.公式：采用百分率法，调整系数以估价对象的房地产公式：采用百分率法，调整系数以估价对象的房地产状况为基准。状况为基准。11R%可比实例在其可比实例在估价对象自身状况下的价格房地产状况下的价格 可比实例在其可比实例在估价对象房地产状况调整系数=自身状况下的价格房地产状况下的价格 100100R可比实例在其可比实例在估价对象自身状况

54、下的价格房地产状况下的价格 722.2.直接法和间接法直接法和间接法(1)直接法直接法 =(2)间接法间接法 = 可比实例在其自身状况下的价格可比实例在其自身状况下的价格100（ ）可比实例在估价对象房地产状况下的价格100（ ）（ ）100可比实例在估价对象房地产状况下的价格73六、求取比准价格六、求取比准价格（一）求取单个可比实例的比准价格（一）求取单个可比实例的比准价格n直接比较公式：直接比较公式： 市场状况交易情况房地产状况比准价格可比实例成交价格调整系数修正系数调整系数 100100100市场状况交易情况房地产状况比准价格可比实例成交价格调整系数修正系数调整系数（ ）可比实例成交价格

55、（ ）（ ）正常市场价格估价时点价格对象状况价格可比实例成交价格实际成交价格成交日期价格实例状况价格74n间接比较公式间接比较公式100100100100比准市场状况标准化可比实例交易情况房地产状况价格调整系数调整系数成交价格修正系数调整系数可比实例（ ）（ ）（ ）（ ）成交价格可比实例正常市场价格估价时点价格标准状况价格对象状况价格实际成交价格成交日期价格实例状况价格标准状况价格成交价格75（二）求取最终比准价格（二）求取最终比准价格n求取平均数求取平均数 简单算术平均数、加权算术平均数。n求取中位数求取中位数n求取众数求取众数 n其他方法其他方法76第第2 2章章 收益法收益法一、收益法

56、的基本原理一、收益法的基本原理 二、报酬资本化法二、报酬资本化法三、直接资本化法三、直接资本化法四、投资组合技术和剩余技术四、投资组合技术和剩余技术77一、收益法的基本原理一、收益法的基本原理（一）收益法的概念（一）收益法的概念n收益法收益法又称为收益资本化法、收益还原法，是预又称为收益资本化法、收益还原法，是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值，以此求取估价化率、收益乘数将其转换为价值，以此求取估价对象价值的方法。对象价值的方法。n通过收益法求取的评估价格通过收益法求取的评估价格收益价格收益价格n收益法分为报酬资本

57、化法和直接资本化法收益法分为报酬资本化法和直接资本化法。78（二）收益法的理论依据二）收益法的理论依据 n收益法的理论依据收益法的理论依据预期原理预期原理。该原理说明，房。该原理说明，房地产未来的预期收益是决定房地产当前价值的重要地产未来的预期收益是决定房地产当前价值的重要因素。因素。（三）收益法适用的对象和条件（三）收益法适用的对象和条件 n适用对象适用对象有收益或有潜在收益的房地产。有收益或有潜在收益的房地产。n适用的条件适用的条件房地产未来的收益和风险都能够准房地产未来的收益和风险都能够准确地量化。确地量化。79二、报酬资本化法二、报酬资本化法n报酬资本化法报酬资本化法现金流量折现法，是

58、利用适现金流量折现法，是利用适当的报酬率将估价对象未来各期的净收益折算当的报酬率将估价对象未来各期的净收益折算到估价时点后相加，以此求取估价对象价值的到估价时点后相加，以此求取估价对象价值的方法。方法。n房地产的价值等于其未来各期净收益的现值之房地产的价值等于其未来各期净收益的现值之和。和。80（一）报酬资本化法的计算公式一）报酬资本化法的计算公式n1. 1. 最一般的公式最一般的公式n简化公式简化公式3121121231211.1(1)(1)(1)(1)(1)(1)(1).(1)(1)nnniiijjAAAAVYYYYYYYYYAY1211(1)(1)1nnniiiAAAVYYYAY812.

59、2.净收益每年不变的公式净收益每年不变的公式n收益年限为有限年的公式：收益年限为有限年的公式： n收益年限为无限年的公式：收益年限为无限年的公式： 11(1)nAVYYAVY82净收益每年不变公式的功用净收益每年不变公式的功用 净收益每年不变公式的功用：净收益每年不变公式的功用：n直接测算收益价格n用于不同年限价格之间的换算n比较不同年限价格的高低n市场法中调整不同年限的价格833.3.净收益在前若干年有变化的公式净收益在前若干年有变化的公式 n收益年限为有限年的公式：收益年限为有限年的公式： n收益年限为无限年的公式：收益年限为无限年的公式： 111(1)(1)(1)tiitn tiAAVY

60、YYY1(1)(1)tiitiAAVYYY844.4.净收益按一定数额递增的公式净收益按一定数额递增的公式n收益年限为有限年的公式：收益年限为有限年的公式：n收益年限为无限年的公式：收益年限为无限年的公式：2AbVYY21() 1(1)(1)nnAbbnVYYYYY855.5.净收益按一定数额递减的公式净收益按一定数额递减的公式n此公式只有收益年限为有限年的情形此公式只有收益年限为有限年的情形n收益年限为有限年收益年限为有限年n，且n ( )是合是合理经营期限理经营期限.21() 1(1)(1)nnAbbnVYYYYY1Ab1Ab866.6.净收益按一定比率递增的公式净收益按一定比率递增的公式