广安古镇投资

1、协兴古镇开发经济分析协兴古镇开发经济分析广安市广安市：管辖1区、3县，代管华蓥市，人口3205476人。政府驻地：广安市广安区，人口125万。著名景点翠湖，龙须沟，华蓥山，小平故里，沿口古镇，肖溪古镇。交通现状途径广安高速：G42沪蓉高速(成南(充）广（安）、广(安)邻(水)、邻（水）垫（江）段)、G65包茂高速（渝邻（水）达（州）段）、G75兰海高速（渝武（胜）南（充）段）。广安经沪蓉高速公路至成都250公里，经包茂高速到重庆120公里。在建有巴广渝高速，将广安至重庆距离拉近到82公里，4小时可达西安；遂广高速将到达成都距离拉近至200公里。在市区修建了重庆江北机场广安候机楼机楼，广安40分

2、钟可达重庆江北国际机场。商业分布现状广安目前的休闲商业基本上沿渠江或西溪河而建，主要有餐饮、茶楼、娱乐，因为渠江近年来连续爆发洪水，给沿江沿河的商业造成巨大的损失，所以沿江沿河无法经营高端休闲产业。酒店分布现状五星级宾馆只有一家思源大酒店；四星级酒店两家-岷山世纪大饭店和东阳国际大酒店，都分布在新城区。商场分布现状商场主要有重百超市和美好家园超市，在建有广安商业中心，也都分布在新城区。小平故里旅游景区商业现状及未来发展小平故里旅游区分布的商业很单一，只有牌坊村农家乐，基本没有形成旅游购物、宾馆住宿、娱乐及中高端餐饮、茶楼、度假及会议接待功能。根据广安市城市规划要求，广安市将于2013年通过小平

3、故里5A级景区的验收，广安市将在小平故里打造高端的旅游休闲度假胜地，并满足广安市高端消费需求。协兴镇 协兴镇离广安市中心思源广场只有8.5公里，有著名800亩园林的小平纪念园，佛手山景区及协兴老街。协兴镇核心的3平方公里规划为小平故里5A级景区，2013年将通过国家旅游局验收。 协兴镇中心有常驻居民1.8万人，根据城市规划未来5年镇中心扩大将发展至5万人规模。协兴镇房价2010年新建住宅房价2000元/平米，2011年为2800-3000元，2012年上半年牌坊村最高房价为3800元/平米。镇中心商业很零散，都是临街住宅底商，档次低并经营不善，好一点位置的商铺转让价达到4000-4500元/平

4、米。协兴镇旅游发展趋势根据小平故里5A级景区规划，在未来5年内，重点发展高端旅游项目及旅游配套产业，比如已开工的广安小平故里红色影视文化基地，占地1500亩，总投资30亿元，以及牌坊村到佛手山低密度的旅游地产开发等。小平故居旅游景区 2010年小平故居纪念园入园游客突破200万人次，2011年游客入园人数相对稳定，2012年上半年突破80万人次，由于旅游休闲景点单一，旅游配套产业没有形成，大部分游客只是一日游，没有形成真正的消费。未来五年，小平故居纪念园、佛手山景区、协兴古镇、横店广安红色影视文化基地将形成小平故里5A级景区的核心景点，将成为重庆、达州、南充、广安等地重要的休闲度假目的地。 类

5、似项目案例分析类似项目案例分析 （成都洛带、平乐古镇、长寿古镇、阆中古镇） 洛带 博客小镇中国洛带博客小镇位于洛带古镇核心区域，总投资约30亿元，集博物馆聚落、文化商业街、艺术工作室、企业会馆、五星级酒店为一体。项目将以客家文化为灵魂，高起点、高品位的营造客家文化历史场景，整体打造高端文化旅游休闲区风貌和宜居环境，在创新中实现古典与现代、文化与商业的完美结合。 项目一期1批次商业街实景已呈现，将于2012年上半年开街，建筑以闽南风格为主，客家土楼，书院、五凤楼等特色建筑将成为新的旅游亮点。博客小镇嫡承洛带古镇年超400万旅游人气，集中发展特色餐饮、旅游购物、主题客栈、文化休闲、民间手工等业态。

6、建成后将全面提升洛带古镇的旅游文化内涵。一座充满活力和魅力的、传统与现代相结合的、娱乐与美食共享的商业不夜城指日可待。洛带 博客小镇区位图洛带 博客小镇一期规划图楼盘名称：中国洛带博客小镇当前价格：院落(两层加地下室) 均价（含地 下室） 12000元/平方米， 商业楼（两层）起价12000元/平方米楼盘地址：高家庄赞城预计销售电话属区域：龙泉驿区 物业类别：商铺装修状况：毛坯中国洛带博客小镇位于洛带古镇核心区域，目前第一批次商铺招商，面积50-1000平米不等，可打通自由组合。租金均价80元/平米.月，租金季付，商铺也可出售，二层小楼287平米，售价12000元/

7、平米起。物业管理费待定。洛带 博客小镇一期销售价格平乐古镇 上河郡平乐上河郡总占地约100亩，是由成都市住信房地产开发有限公司在平乐古镇内打造的旅游地产项目。该项目秉承“承千年文明，造传世之作”的开发理念，全部采用低层低密度仿古建筑，和古镇原有部分融为一体，不管从文化上还是建筑形态上都一脉相承，具有极高的传世价值。 “上河郡将分2期进行开发，以休闲娱乐、度假养生为主题，分商业、住宅、四星级酒店三大板块。其4种产品包括商业四合院、商业步街街、高端水景园林住宅区和四星级园林式酒店。项目建成后，能够实现“一站式”满足旅游、休闲、购物、养生养老、高端住宿和会议接待的需求，整体提升平乐古镇的旅游接待能力

8、和品质。 上河郡项目还设有三个广场，给游客提供了更多的休闲空间，福惠街街口广场和酒店门前广场主要起到集散人流的作用，而凤凰广场源于卓文君与司马相凤求凰的爱情典故，将用于未来各种娱乐、商业活动的举办。平乐古镇 上河郡鸟瞰图楼盘类型：楼盘类型：普通住宅 别墅 商铺 项目位置：项目位置： 邛崃 平乐镇禹王社区最低单价：最低单价：商铺14000元/，院落（三层）11000- 15000元/价格说明：价格说明：全款97折，按揭99折。 周围交通：周围交通：轨道交通：成温邛高速直达公共交通： 新南门旅游大巴 开盘时间：开盘时间：2011年9月12日 入住时间：入住时间：2012年12月31日 售楼地址：售

9、楼地址：成都邛崃市平乐镇福惠街112号物物 业业 费：费：商业：3.5元/月/平米，住宅1.2元/月/平米 物业公司：物业公司：成都和盟物业管理有限公司 开开 发发 商：商：成都市住信房地产开发有限公司销售许可证：销售许可证：成房预售邛崃字第242号 售楼处热线：售楼处热线：02888733666平乐古镇 上河郡销售价格长寿古镇位于重庆市长寿区城区，地处重庆核心都市区外围，属于1小时经济区的范围。距长江约3公里，南邻渝宜高速公路，北靠渝巫（山）路和渝利铁路、渝万城际铁路，东接长寿区桃花新城，南接老城区，西、北紧接菩提山旅游区，占地200亩，是菩提山、中国长寿文化城的重要组成部分 长寿古镇长寿古

10、镇 效果图长寿古镇 实景图长寿古镇 实景图楼盘类型：楼盘类型：普通住宅 商铺 项目位置：项目位置： 长寿 桃花新城平均单价：平均单价：商铺11000元/，院落（两层）10000元/价格说明：价格说明：在售商铺,全款97折,按揭98折 周围交通：周围交通：户型面积：户型面积： 售楼地址：售楼地址：长寿区桃花新城长寿体育中心 开开 发发 商：商：重庆长寿古镇文化旅游开发有限公司售楼处热线：售楼处热线：02340583888 长寿古镇销售价格 南津关项目坐落于阆中古城南岸，背倚风景秀丽的锦屏山麓，枕山面江与古城隔江相望，自然风光十分优美。该项目占地72亩，总投资约3亿元人民币。项目将打造成与古城风貌

11、相协调的川北民居。项目将建成一个集观光、休闲、体验、购物、娱乐等多功能商业体，是原生态旅游重要景点，并使之成为阆中的“城市会客厅”与古城的“靓丽名片”。 阆中南津关阆中南津关规划图阆中南津关局部效果图开 发 商：阆中华诚置业有限公司建筑结构：框剪结构物业类型：别墅,商用物业楼层状况：1层-4层项目地址：阆中市阆剑路南津关（锦屏山公园旁）售楼地址：阆中市阆剑路南津关（锦屏山公 园旁）售楼热线售价格：三层院落均价9460元每平米，商铺1、2楼 均价15000元每平米.阆中南津关销售价格位置：广安新城区西溪河边主要业态：餐饮 娱乐 茶楼高端餐饮休闲：蜀园 留园 渔家傲等

12、建筑形式：独立两层，框架结构物业类型：商业高端物业转让价格：一层、二层平均价格2万元/平米广安西溪河商业带协兴古镇与类似项目的比较分析协兴古镇与类似项目的比较分析比较要素比较要素所在城市所在城市规模规模(占占5分）分） 规划规划（占（占15分）分）影响力影响力（占（占5分）分）交通区位交通区位（占（占12分）分）年客流量年客流量（占（占8分）分）周边竞争盘周边竞争盘（占（占5分）分）协兴古镇协兴古镇广安广安适中适中3好，本身好，本身即是景区即是景区12一般一般3 很好很好10200万万5 无无5博客小镇博客小镇成都成都 大大4一般，景一般，景区外区外10较大较大4 较好较好9460万万8 2家

13、家3上河郡上河郡成都成都适中适中3较差，景较差，景区外区外9一般一般4 一般一般8400万万8 较多较多2长寿古镇长寿古镇重庆重庆 大大4差，人造差，人造景区景区7一般一般3 一般一般930万万3 无无5南津关南津关南充南充适中适中3较好，景较好，景区外区外12一般一般3 较好较好8280万万6 无无5协兴古镇与类似项目的比较分析（续）协兴古镇与类似项目的比较分析（续）比较要素比较要素所在城市所在城市居民消费居民消费（占（占15分）分）所在区域所在区域平均房价平均房价建筑品质建筑品质（占（占10分）分）景观品质景观品质（占（占10分）分）底商价格底商价格/院落价格院落价格区域发区域发展潜力展潜

14、力（占（占5分）分）项目亮点项目亮点（占（占10分）分）综合综合得分得分协兴古镇协兴古镇中低中低7 4200高高9 高高9大大5小平故里小平故里573博客小镇博客小镇较高较高12 5000较高较高8较高较高924000 /12000大大5客家文化客家文化678上河郡上河郡中等中等10 4000一般一般7较高较高816000 /12000大大4水文化水文化871长寿古镇长寿古镇中等中等10 4500差差6一般一般711000 /10000一般一般4巴渝文化巴渝文化664南津关南津关中低中低7 4000高高9高高912500 /9500一般一般4原生态原生态773根据以上比较，根据以上比较，协兴古

15、镇协兴古镇与与上河郡、南津关上河郡、南津关基本上在一个层次上，低于基本上在一个层次上，低于博客小镇，博客小镇，高于高于长寿古镇。长寿古镇。优点： 1 项目内有一条保护较好的历史文化老街，有国家级文物保护单位邓小平 读私塾的北山小学堂，及其父亲任乡长的乡公所等。 2 离城中心近-8.5公里，离小平故居纪念馆只有1公里。 3 小平故居纪念园现有的游客200万人次。 4 土地价格不超过50万，给予较大优惠，市国土局评估价100万/亩。 5 地块平整，建设成本低。 6 招商引资相关的优惠政策。缺点： 1 目前区域内商气不足，每年200万人次的游客基本上没有形成有效消费。 2 广安市高端消费客源大部分是

16、政府接待，将来具有不确定性，需培育新的消 费市场。 3 小平故里游是四川省旅游局重要的红色之旅，有一定的局限性。机遇： 1 近几年广安区没有审批过任何低密度或别墅项目，广安市区周边别墅奇缺。 2 由于近几年渠江连续发洪水，沿江沿河不具备经营高端餐饮、休闲、度假项 目的条件。 3 小平故里2013年将升级为国家5A级景区，基础设施投入会较大，将大大地改 善协兴古镇周边的交通、市政配套及周边环境。 4 市政府重视，本项目既是2013年小平故里创5A级重要项目，又是2014年小 平110周年诞辰的献礼项目。SWOT分析基于：1 与小平故居纪念园相呼应，让巨大的观光游客在 协兴古镇转化成休闲度假，形成

17、有效的消费。 2 将协兴古镇打造成广安市餐饮、休闲、娱乐、会 议、婚庆、住宿接待的一个新亮点。规划：1 以邓家餐馆为龙头的、面积从30-4800平方米的 餐饮店和小吃街,小吃街以30-80平米为主。 2 旅游购物一条街。 3 以临江会所为龙头的休闲餐饮、休闲娱乐建筑。 4 以紫金精舍为代表的高级宾馆、会所建筑。 5 以昌明楼为代表的茶社、酒吧、水吧。 协兴古镇商业业态规划协兴古镇商业业态规划 商铺商铺 一层均价12000元/平米 二层均价 6000元/平米 餐饮餐饮 奎阁/甘棠9000元/平米 住宿住宿 均价4000元/平米 休闲娱乐休闲娱乐 临江会所9000元/平米 空山风雨9000元/平米

18、 四合院会所四合院会所 均价10000元/平米 茶吧茶吧 一层均价12000元/平米 二层均价 6000元/平米协兴古镇商业物业的价格定位协兴古镇商业物业的价格定位业态布置图业态布置图业态布置图业态布置图总用地面积46211(70亩)总建筑面积47165其中：底商建筑面积5919邓家老店建筑面积5199天不醉建筑面积3652甘棠、奎阁建筑面积2951宾馆主楼建筑面积7034昌明楼建筑面积2274宾馆（四合院）建筑面积4925 临江会馆建筑面积1390 空山风雨建筑面积782其他商业面积900客栈建筑面积2727辅助用房建筑面积（1楼）500 地下车库建筑面积（负1楼）6000 总建筑占地面积2

19、2667建筑密度45%容积率0.83绿地率30%协兴古镇经济指标项目土建、安装成本估算序号分项目计费基础平均标准费用（万元）备注1地上部分381651800元/平米6870 2负1楼90001050元/平米945含基础设施费3合计7815经济分析说明项目景观、地面铺设造价估算序号分项目计费基础平均标准费用（万元）备注1 广场、入口200含北广场小平雕像、牌坊、浮雕，南广场景观作品，东入口照壁，古桥、古树。2宾馆区6000800元/平米480含景观小品、水景3新建商业街区18333400元/平米733景观覆盖率55%，含戏楼、中心广场等4合计1413BT部分：协兴老街保护性改造成本估算序号分项目

20、计费基础平均标准费用（万元）备注1乡公所恢复性维修5502500元/平米1382公房维修7500200元/平米150政府属房产全部维修3协兴老街风貌改造5400300元/平米162含300米街道景观4协兴老街水电、消防改造18000150元/平米270 5总计720经济分析说明BT部分：城市景观带建设成本估算1 项目计费基础 平均标准费用（万元） 备注2 景观停车场12000 300 360项目开发总费用估算序号项目费用（万元）备注1 土地费用3500 土地价格50万/亩2项目直接费用9228 3设计费707 按150元/计算4报建费134 按35元/计算5公建配套费283 按60元/计算6维

21、修基金118 按25元/计算7管理费用230 按直接费用2.5%计8财务费用480 4000万配套贷款平均12个月9不可预计费用460 按直接费用5%计10总计15140经济分析说明项目销售部分收入估算序号序号项目项目金额金额序号序号项目项目金额金额1可销售面积 7330 （一层商铺）1157 （二层商铺）1551 （一层茶吧） 4925（四合院宾馆）1390 （临江会馆） 782 （空山风雨）1235（二楼茶吧） 678（三、四楼茶吧） 3820(住宿) 1805（甘棠、奎阁） 5推广费用 336万2 2预售单价12000元/（一楼商铺）6000元/ （二层商铺）12000元/（一层茶吧）1

22、0000元/(四合院宾馆）9000元/（临江会馆） 9000元/ （空山风雨） 6000元/（二楼茶吧）4000元/（三四楼茶吧） 4000元/(住宿） 9000元/（甘棠、奎阁） 6销售税及附加 1250万3销售总价22396元7土地增值税 336万4销售费用224万8企业所得税 672万9净收入额19578万元经济分析说明注：土地增值税按销售额1.5%预缴.所得税按销售额3%预缴项目投资经济回报预估项目开发总费用15140万元项目销售部分净收入19578万元项目买断费用2000万元销售部分净利润2438万元项目启动资金6000万元项目建设期1.5年投资回收期12个月开发赚取的物业面积地上部

23、分13492 ，地下9000 经济评价项目财务数据良性，投资价值高经济评价此测算按投资合作方将项目买断考虑销售和持有物业 物业面积（平方米） 备注 销售物业（销售率52%） 民俗商业街 19784 四合院（宾馆） 4925 小计 24673 持有物业（持有率48%）民俗商业街（邓家老店、天不醉） 6046宾馆（紫金精舍主楼） 7034地下车库 9000辅助用房 412小计 22492 持有物业的价值 约 12000万元保留物业列表分期开发进度及资金平衡分期开发进度及资金平衡分期开发图开发进程201220132014Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4重要节点项目公司成立/取得土地1区动工/

24、市场推广1区完工/预售许可证/市场推广2区开工/销售/招商2区完工/销售/招商3区开工/销售/招商3区安装/销售/招商3区完工/景观施工/开街前筹备开街/试营业销售/招商结束正式营业设计规划通过1区施工图2区施工图3区施工图施工土建1区动工,1区主体完工1区完工，2区动工2区主体完工2区完工，3区地下室3区主体完工3区设备安装，景观施工3区完工，景观施工装饰装修 配合土建进度进行装饰装修施工安装配合土建进度进行安装施工景观道路、景观施工商家二装商家分批进入二次装修与开业前筹备销售推广取得预售证/1区客户预约1区开盘销售70%1区续销30%/2区开盘2区销售70%2区续销20%/3区开盘3区销售

25、80%招商10%15%20%20%30%5%开街/试营业正式营业开发进度销售进度招商进度用于支付：土地款3500万 项目保证金1500万元 前期方案设计费300万 报建费134万 2个月管理费25万 其他相关的前期费用项目启动资金6000万元土地证抵押贷款4000万元用于支付：一期工程建设费 其他未支付的前期费用 一期工程一期工程总建筑面积总建筑面积11761 其中： 一层商铺5037；一层茶吧186， 奎阁、甘棠面积1805；住宿面积3820， 二楼商铺552；三层观景茶楼280。直接费用支出约直接费用支出约1300万元万元（扣出工程款10%做为质保金后）建安：117611700=2000万

26、元建设期：建设期：6个月个月此时政府返还进度款500万元总建筑面积总建筑面积13010其中： 一层商铺2056，一层茶吧518， 邓家老店4403，临江会馆1390 天不醉2018， 空山风雨782 二楼商铺605，二层茶吧1167 三四层茶吧556直接费用支出约直接费用支出约1758万元万元（扣出工程款10%做为质保金后）建安：135551850=2508万元建设期：建设期：6个月个月二期工程二期工程此时政府返还进度款500万元总建筑面积总建筑面积22402其中： 一层商铺257， 一层茶吧847， 紫金精舍7034，四合院4925， 二层茶吧68， 地下室9000建设期：建设期：8个月个月建安：134021850=2479万元 地下室：945万元 景观：约1413万元三期工程三期工程直接费用支出约直接费用支出约3853万元万元（扣出工程款10%做为质保金后）此阶段政府返还质量保证金500万元第1月