物业管理的装饰项目管理

1、物业公司的装饰管理物业公司的装饰管理 1物业管理的装饰管理物业管理的装饰管理 一、装饰管理的定义一、装饰管理的定义二、装饰范围二、装饰范围三、装饰管理作用与意义三、装饰管理作用与意义四、法律依据四、法律依据五、装饰管理程序五、装饰管理程序六、办理装饰物业公司的准备工作六、办理装饰物业公司的准备工作七、装饰现场管理七、装饰现场管理八、做好装饰的几点心得八、做好装饰的几点心得2一、装饰管理的定义一、装饰管理的定义室内装饰装饰：室内装饰装饰： 是指业主或者房屋使用人对已在使用的房屋（房屋竣工验收合格的房屋）内部进行装饰装饰的建筑工程。 3 二、装饰范围二、装饰范围 业主物业装饰范围只能保持在所购（租

2、）物业的内部，一切私用的公共空间及私用空间内部公共设施（如烟井、梁柱）均不得装饰、改动、污损。4三、装饰管理作用与意义三、装饰管理作用与意义 加强城市房屋装饰装饰管理，保证房屋装饰装饰工程质量和的使用安全，维护公共安全和房屋装饰装饰当事人和他人的合法权益。 举例：漏水事件、水管堵塞事件5 四、法律依据四、法律依据长沙市城市房屋装饰装饰管理条例 2004年第16号住宅室内装饰装饰管理办法 中华人民共和国建设部令第110号 民法通则 中华人民共和国主席令第三十七号 6 五、装饰管理程序五、装饰管理程序1、 业主装饰时应提前5 7天(涉及消防规定的应先向消防部门办理报批手续)向物业公司提出室内装饰申

3、请并详细、如实地填写相关表格。 7 五、装饰管理程序五、装饰管理程序2、相关表格和资料：相关表格和资料：装饰申请表装饰改造工程消防审核申报表 由施工方提供(建筑面积在200m2以上）装饰期间临时电力供应申请表装饰设计图纸8 五、装饰管理程序五、装饰管理程序3 3、物业公司对施工人员、业主进行室内装饰管、物业公司对施工人员、业主进行室内装饰管理条例、装饰管理办法、房屋注意事项、装饰理条例、装饰管理办法、房屋注意事项、装饰管理细则等方面的培训管理细则等方面的培训 。4 4、装饰进场时业主亦要向物业公司装饰进场时业主亦要向物业公司提交提交以下资以下资料料 ：装饰单位营业执照副本 装饰单位资质等级证

4、各专业装饰图施工人员相片 专业操作证9 五、装饰管理程序五、装饰管理程序5 5、工程技术人员审核装饰设计图纸、工程技术人员审核装饰设计图纸 卫生间改变、单位载荷、用电功率、消防功能、承重结构、外墙、空调位置等方面。6 6、装饰进场时业主亦要向物业公司填写以、装饰进场时业主亦要向物业公司填写以下资料下资料( (工程部、主任审核后工程部、主任审核后) ) ：装饰承诺书二次装饰审核表房屋装饰装饰管理服务协议装饰安全消防协议书电气安装审批表 装饰施工人员登记表10 五、装饰管理程序五、装饰管理程序7 7、所有政府批文及物业公司文件发放后，向财务部门交、所有政府批文及物业公司文件发放后，向财务部门交付有

5、关费用：付有关费用：装饰押金装饰管理费 工人出入证押金 工人出入证工本费 临时供电安装费（如需要） 租用/购置灭火器费用（装饰公司可自行购置）垃圾清运费11 五、装饰管理程序五、装饰管理程序 8 8、管理处发放、管理处发放 装饰许可证(开工证) 要求：管理处存根进入业主装饰资料袋，发放给业主副联张贴在户内明显部位。 施工人员出入证 要求：每人一证、凭证出入12 五、装饰管理程序五、装饰管理程序9 9、装饰现场的监管、装饰现场的监管货物进出的管理装饰人员的管理电梯使用的管理车辆的管理1010、装饰完工、装饰完工前提条件：已向消防、质监部门报竣工验收并取得批复。业主和施工队负责人共同向管理处申请验

6、收。 工程部进行现场验收(填写验收表双方签字确认)。 施工单位提交竣工图纸。业主提交工程合同及装饰工程质量保证书复印件。注意事项（资料）。13 五、装饰管理程序五、装饰管理程序1111、验收合格后、验收合格后 凭相关收据退还工人出入证押金(待施工单位交回许可证及出入证)。相关表格支持二次装饰竣工验收单1212、装饰完毕及管理公司验收合格之日起计三个、装饰完毕及管理公司验收合格之日起计三个月后月后如无违反本规定及物业辖区其他管理规定的行为；没有对他人财产和公共场地、设施、设备等造成损害的；没有在公共区域遗留装饰杂物；装饰工程符合有关条例及管理处事前所认可的审批图纸退还装饰押金退还装饰押金相关表格

7、支持二次装饰工程结算确认单14 六、办理装饰物业公司的准备工作六、办理装饰物业公司的准备工作对装饰监管人员进行培训（含人员思想素质）。对装饰监管人员进行培训（含人员思想素质）。户内水电施工图纸及房屋设计图纸户内水电施工图纸及房屋设计图纸; ;通过现场设施的基本情况制定装饰房屋的禁止行为和通过现场设施的基本情况制定装饰房屋的禁止行为和注意事项以及建筑垃圾堆放位置、清运方式和时间注意事项以及建筑垃圾堆放位置、清运方式和时间; ;装饰进场时需签定的资料装饰进场时需签定的资料; ;对厕所和厨房的防水层进行检验（特殊要求）对厕所和厨房的防水层进行检验（特殊要求）; ;明确各部门在装饰期间的岗位职责明确各

8、部门在装饰期间的岗位职责; ;15 六、办理装饰物业公司的准备工作六、办理装饰物业公司的准备工作加强法律法规、装饰细则的宣传（含自用部位、设施加强法律法规、装饰细则的宣传（含自用部位、设施 和公共部位的宣传）和公共部位的宣传）; ;规范空调安装位置、阳台封闭方案、代管装饰剩余材规范空调安装位置、阳台封闭方案、代管装饰剩余材料地点；料地点；工程设施设备说明资料的准备。工程设施设备说明资料的准备。16 七、装饰现场管理七、装饰现场管理7.1 7.1 装饰监管员的素质要求装饰监管员的素质要求 了解,掌握房屋建筑的基本构造的知识 。熟悉相关的法律法规，明确相关责任人员的职责范围做到知法守法。熟悉装饰管

9、理的程序 。有丰富的监管经验（如管理、组织能力）。具备与业主沟通的一些基本技巧.（协调、沟通能力）。17 七、装饰现场管理七、装饰现场管理7.2 7.2 装饰巡查内容装饰巡查内容主体结构及公共配套设施；主体结构及公共配套设施；重新敷设的水管和电气线路；重新敷设的水管和电气线路；卫生间、厨房的防水层；卫生间、厨房的防水层；用电荷载情况；用电荷载情况；空调位置安装情况；空调位置安装情况；灭火器配备情况；灭火器配备情况；下水道的管理；下水道的管理；水、电、气表的安装情况；水、电、气表的安装情况；18 七、装饰现场管理七、装饰现场管理7.2 7.2 装饰巡查内容装饰巡查内容 装饰垃圾；装饰垃圾；阳台装

10、饰情况；阳台装饰情况；装饰内容及进度；装饰内容及进度；施工时间；施工时间；违章处理及整改跟踪情况；违章处理及整改跟踪情况；出入证检查；出入证检查；楼板施工情况；楼板施工情况；装饰审批的办理情况及审批内容的监管。装饰审批的办理情况及审批内容的监管。19 七、装饰现场管理七、装饰现场管理7.3 7.3 巡查要求巡查要求管理员每天不少于管理员每天不少于1 1次对装饰现场进行巡查，主要核实次对装饰现场进行巡查，主要核实装饰许可证装饰范围及违章违规行为。装饰许可证装饰范围及违章违规行为。 管理员装管理员装饰巡视记录表饰巡视记录表维修班巡查人员每天不少于维修班巡查人员每天不少于1 1次对装饰现场进行用电、

11、次对装饰现场进行用电、用水的巡查。用水的巡查。 维修员装饰巡视记录表维修员装饰巡视记录表巡逻安管员每天不少于巡逻安管员每天不少于1 1次对装饰现场进行消防、治安次对装饰现场进行消防、治安巡查。巡查。 安管员装饰巡视记录表安管员装饰巡视记录表维修员、安管员在进行施工巡逻时，发现有违反规定维修员、安管员在进行施工巡逻时，发现有违反规定现象应制止并通知管理员联系相关人员处理，同时将现象应制止并通知管理员联系相关人员处理，同时将情况并记录在情况并记录在二装不合格事项整改通知单二装不合格事项整改通知单中中 。20 七、装饰现场管理七、装饰现场管理7.4 7.4 常见的几种违章现象常见的几种违章现象擅自改

12、变房屋建筑结构（含外墙、外门窗、阳台等部擅自改变房屋建筑结构（含外墙、外门窗、阳台等部位设施的颜色、形状和规格）的功能或布局。位设施的颜色、形状和规格）的功能或布局。在房屋的内外承重墙、柱、梁、板进行违章钻、凿、在房屋的内外承重墙、柱、梁、板进行违章钻、凿、拆、搭建。拆、搭建。擅自拆除、改造供电、供水、供气、通讯、排水、排擅自拆除、改造供电、供水、供气、通讯、排水、排污、消防等公用设施。污、消防等公用设施。擅自在门窗安装网、罩、牌破坏房屋整体外观。擅自在门窗安装网、罩、牌破坏房屋整体外观。21 七、装饰现场管理七、装饰现场管理7.4 7.4 常见的几种违章现象常见的几种违章现象擅自拆除地漏盖和

13、向地漏倾倒杂物。擅自拆除地漏盖和向地漏倾倒杂物。违反消防管理规定如：堵塞消防通道、私自动用灭火违反消防管理规定如：堵塞消防通道、私自动用灭火器（应急灯、消火栓、喷淋、指示灯等）及损坏消防器（应急灯、消火栓、喷淋、指示灯等）及损坏消防设备或器材的行为。设备或器材的行为。超负荷使用电器、乱拉乱接电线、存放易燃、易爆、超负荷使用电器、乱拉乱接电线、存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品造成火灾隐患等。剧毒、放射性等物品造成火灾隐患等。在公共场地烧香火、纸张、织物、纤维、塑料制品、在公共场地烧香火、纸张、织物、纤维、塑料制品、木制品及其它废弃物。木制品及其它废弃物。施工现场不按规定配置灭火器材。施工现场不

14、按规定配置灭火器材。聚众赌博、打架斗殴或其它违反治安管理的行为。聚众赌博、打架斗殴或其它违反治安管理的行为。22 七、装饰现场管理七、装饰现场管理7.4 7.4 常见的几种违章现象常见的几种违章现象乱丢垃圾、果皮、纸屑、烟头等杂物，随地吐痰或大乱丢垃圾、果皮、纸屑、烟头等杂物，随地吐痰或大小便等不文明行为。小便等不文明行为。破坏卫生、绿化设施设备的行为。破坏卫生、绿化设施设备的行为。在公共场地私自堆放、吊挂杂物、乱张贴或乱涂写等。在公共场地私自堆放、吊挂杂物、乱张贴或乱涂写等。高空抛物、倒污水等对公共安全造成威胁的行为。高空抛物、倒污水等对公共安全造成威胁的行为。制造超量噪音（大厦正常办公时间

15、内不得进行大噪音制造超量噪音（大厦正常办公时间内不得进行大噪音的作业）等影响大厦正常办公的行为。的作业）等影响大厦正常办公的行为。违章停车、违反交通管理秩序或对停车场、道路造成违章停车、违反交通管理秩序或对停车场、道路造成污染的行为。污染的行为。有可能损害其他业户利益或影响大厦正常办公或安全有可能损害其他业户利益或影响大厦正常办公或安全的行为。的行为。23 七、装饰现场管理七、装饰现场管理7.5 7.5 处理违章的原则处理违章的原则以劝导、教育为主的原则。以劝导、教育为主的原则。 慎用处罚的原则。慎用处罚的原则。 批评规劝从重，处罚从轻的原则。批评规劝从重，处罚从轻的原则。 24 七、装饰现场

16、管理七、装饰现场管理7.6 7.6 违章处理流程违章处理流程 管理处各岗位人员发现装饰人员有违章行为时，应立即采取规劝、教育的方式进行处理，当事人如置之不理，应及时将情况反馈到管理处。管理员接到装饰违章信息后，应立即通知相关人员进行处理，并开具二装不合格事项整改通知单。属重大违章行为的应报管理处主任处理。 管理处主任接到重大违章信息后，应根据实际情况及造成经济损失的大小，给予赔偿经济损失或其它合法的处理意见。25 七、装饰现场管理七、装饰现场管理 7.6 7.6 违章处理流程违章处理流程对于业户漠视管理处给予的处理意见，不配合物业公司正常管理工作的，可与甲方物业管理监管部门协调解决。装饰违章处

17、理费，可在装饰保证金中扣除，如装饰保证金不足以补偿扣款的，可要求施工单位给予现金赔偿。 26 七、装饰现场管理七、装饰现场管理7.7 7.7 装饰中的禁区与敏感区装饰中的禁区与敏感区禁区：禁区：1.承重墙；在“砖混”结构的建筑物中，凡是预制板墙一律不能拆除或开门开窗；超过24厘米以上的砖墙。2.墙体中的钢筋 ；3.房间中的梁柱；4.阳台边的矮墙； 5.卫生间和厨房的防水层； 27 七、装饰现场管理七、装饰现场管理7.7 7.7 装饰中的禁区与敏感区装饰中的禁区与敏感区敏感区敏感区卫生间的蹲便器（更换成坐便器的下水问题）；暖气和煤气管道； 原有的钢窗；28 七、装饰现场管理七、装饰现场管理7.8

18、 7.8 装饰验收装饰验收隐蔽工程验收水管给水是否通畅；照明和插座是否正常；电视、电话信号是否正常；网络线路是否正常及地面防水情况等。杂项的验收按照合同项目的限定，逐条审核工程项目是否全部完成；灯具是否全部亮着；29 七、装饰现场管理七、装饰现场管理7.8 7.8 装饰验收装饰验收洁具及其他安装品是否安装准确；地漏有没有堵塞等。 非隐蔽工程装饰后墙、地、窗、门、卫生间防水等的验收。防水是房屋的一个主要验收问题。物业公司验收内容：卫生间、共用设施设备、消防功能、承重结构、外墙、空调室外机位置等方面。 30 八、做好装饰的几点心得装饰进场：装饰进场：档案资料铅印成册防止资料丢失；将垃圾清运费、出入证工本费、成本费、公共能源费、租用/购置灭火器费用复费 、装饰押金表格登记；分清哪些是业主付费，哪些为装饰公司付费；加强装饰细则培训；做好闭水试验；