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1、房地产信托相关模式介绍房地产信托相关模式介绍金融1301第8小组朱磊 朱海霞 郑霞 楼小波 Contents01房地产信托业务的概念和分类02房地产信托业务的两种模式介绍03房地产信托业务的风险和在中国的发展01房地产信托业务的概念和分类概念概念CONCEPT房地产信托，就是信托投资公司发挥专业房地产信托，就是信托投资公司发挥专业理财优势，通过实施信托计划筹集资金。理财优势，通过实施信托计划筹集资金。用于房地产开发项目，为委托人获取一定用于房地产开发项目，为委托人获取一定的收益。的收益。“Real Estate Investment Trust”REITSREITS财产信托就是不动产所有权人（

2、委托人就是不动产所有权人（委托人) )，为受益人的，为受益人的利益或特定目的，将房地产通过委托代理关利益或特定目的，将房地产通过委托代理关系委托给受托人，使其依照信托合同来管理系委托给受托人，使其依照信托合同来管理运用的一种法律关系；运用的一种法律关系；REITS资金信托委托人基于对信托投资公司的信任，将自己委托人基于对信托投资公司的信任，将自己合法拥有的资金委托给信托投资公司，由信合法拥有的资金委托给信托投资公司，由信托投资公司按委托人的意愿以自己的名义，托投资公司按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或特定目的，将资金投向房为受益人的利益或特定目的，将资金投向房地产业并对其进行管理和处

3、分的行为。地产业并对其进行管理和处分的行为。ONE AND THE OTHER房地产资金信托是房地产资金信托是中国目前大量采用中国目前大量采用的房地产融资方式的房地产融资方式GAME RULES委托人应为合格投资者委托人应为合格投资者在中华人民共和国境内设立集合资金信托计划（以下简在中华人民共和国境内设立集合资金信托计划（以下简称信托计划），由信托公司担任受托人，按照委托人意称信托计划），由信托公司担任受托人，按照委托人意愿，为受益人的利益，将两个以上（含两个）委托人交愿，为受益人的利益，将两个以上（含两个）委托人交付的资金进行集中管理、运用或处分的资金信托业务活付的资金进行集中管理、运用或处

4、分的资金信托业务活动动 信托公司集合资金信托计划管理办法信托公司集合资金信托计划管理办法-第二条第二条合格的信托计划投资者是能够识别、判断和承担信托计划相应风险的人：合格的信托计划投资者是能够识别、判断和承担信托计划相应风险的人：(一一)投资一个信托计划的最低金额不少于投资一个信托计划的最低金额不少于100万元人民币的自然人、法人或万元人民币的自然人、法人或者依法成立的其他组织者依法成立的其他组织;(二二)个人或家庭金融资产总计在其认购时超过个人或家庭金融资产总计在其认购时超过100万元人民币，且能提供相万元人民币，且能提供相关财产证明的自然人关财产证明的自然人;(三三)个人收入在最近个人收入

5、在最近3年内每年收入超过年内每年收入超过20万元人民币或者夫妻双方合计收万元人民币或者夫妻双方合计收入在最近入在最近3年内每年收入超过年内每年收入超过30万元人民币，且能提供相关收入证明的自然万元人民币，且能提供相关收入证明的自然人。人。02房地产信托业务的模式介绍债权型房地产信托债权型房地产信托REITS贷款型信托贷款型信托主要表现为信托贷款融资模式，是目前我国信主要表现为信托贷款融资模式，是目前我国信托公司开展最为普遍的一种房地产信托融资模托公司开展最为普遍的一种房地产信托融资模式。式。该模式是由信托公司以房地产企业开发项目为载体，该模式是由信托公司以房地产企业开发项目为载体，向投资人发行

6、信托产品募集资金，提供给房地产公向投资人发行信托产品募集资金，提供给房地产公司使用，并以房地产项目销售回款作为还款来源，司使用，并以房地产项目销售回款作为还款来源，以保证投资人本金及收益的融资方式。以保证投资人本金及收益的融资方式。其保证方式可以采取抵其保证方式可以采取抵( (质质) )押房地产公司财产或股押房地产公司财产或股权为基本保证措施，也可采取第三方提供担保的方权为基本保证措施，也可采取第三方提供担保的方式进行。式进行。 此种融资模式类似于银行贷款，信托业务的各当事方均较容易认可，具有操作简便易行、运行成本较低等优势。但由于监管部门对发行集合信托计划有着严格的规定，认购 100万300

7、 万的自然人投资人不能超过 50个，机构投资者和认购 300 万以上的自然人投资人不受限制。受该政策影响，许多投资人资金无法达到其规定的投资下限，因而无法参与信托计划。受此投资人购买份数的影响，此受此投资人购买份数的影响，此种融资模式的融资规模存在一定的局限性，较适种融资模式的融资规模存在一定的局限性，较适合项目规模体量不大，融资金额不多的房地产开合项目规模体量不大，融资金额不多的房地产开发项目使用。发项目使用。国有土地使用证国有土地使用证建设用土地规划许可证建设用土地规划许可证建设工程规划许可证建设工程规划许可证建设工程开工许可证建设工程开工许可证土地、房产等不动产土地、房产等不动产抵押率一

8、般在抵押率一般在50%左右左右房地产贷款型信托操作模式房地产贷款型信托操作模式信托公司与房地产企业就融资事宜达成一致后，信托公司为房地产企信托公司与房地产企业就融资事宜达成一致后，信托公司为房地产企业融资发起集合资金信托计划业融资发起集合资金信托计划；信托计划视情况会需要向主管银监局备案或审批，然后信托公司通过信托计划视情况会需要向主管银监局备案或审批，然后信托公司通过商业银行或第三方信托理财机构向社会投资人发行信托产品，投资人商业银行或第三方信托理财机构向社会投资人发行信托产品，投资人与信托公司签订与信托公司签订信托合同信托合同，并将自己合法拥有的资金划付至信托，并将自己合法拥有的资金划付至

9、信托财产专用账户，信托公司再与房地产融资企业签署财产专用账户，信托公司再与房地产融资企业签署贷款合同贷款合同，将，将信托计划募集的资金贷给房地产企业，同时此笔贷款会显示在房地产信托计划募集的资金贷给房地产企业，同时此笔贷款会显示在房地产企业的中国人民银行信贷系统中。企业的中国人民银行信贷系统中。为确保信托资金及预期收益的顺利退出，信托公司会要求房为确保信托资金及预期收益的顺利退出，信托公司会要求房地产企业提供包含土地抵押担保、关联企业保证担保在内的地产企业提供包含土地抵押担保、关联企业保证担保在内的信托计划信托计划外部增级措施外部增级措施。同时，信托资金在监管的情况下指。同时，信托资金在监管的

10、情况下指定用于房地产项目，用于项目的后续开发。项目开发完成后，定用于房地产项目，用于项目的后续开发。项目开发完成后，房地产企业归还信托公司的信托贷款并支付相应的利息，信房地产企业归还信托公司的信托贷款并支付相应的利息，信托公司按信托文件约定向投资人返还本金并分配信托收益，托公司按信托文件约定向投资人返还本金并分配信托收益，信托计划清算。信托计划清算。从现实情况来看，相比于银行贷款，信托贷款的融资成本稍高，但从现实情况来看，相比于银行贷款，信托贷款的融资成本稍高，但这并不影响房地产企业选择信托贷款融资。一方面，银监会这并不影响房地产企业选择信托贷款融资。一方面，银监会121121号号文件明确规定

11、房地产项目申请银行开发贷款必须满足文件明确规定房地产项目申请银行开发贷款必须满足“四证四证”的条的条件，而件，而信托公司资金信托业务管理暂行办法信托公司资金信托业务管理暂行办法则允许信托公司对则允许信托公司对未满足未满足“四证四证”条件的房地产项目发放信托贷款条件的房地产项目发放信托贷款; ;另一方面，房地另一方面，房地产项目动辄达到产项目动辄达到50%50%的整体收益的整体收益，而且先期进入的信托贷款能推动，而且先期进入的信托贷款能推动整个项目的启动，能大幅提高房地产企业的自有资金回报率，而信整个项目的启动，能大幅提高房地产企业的自有资金回报率，而信托贷款的托贷款的年利率在年利率在15%15

12、%左右左右，成本并不算高。，成本并不算高。REITS债权型信托近年来的一种演进方式为债权型信托近年来的一种演进方式为信托集合理财融资信托集合理财融资模式模式，是由房地产企业与信托公司签订协议，由，是由房地产企业与信托公司签订协议，由商业银商业银行行向广大投资者发行理财产品筹集资金，并委托信托公向广大投资者发行理财产品筹集资金，并委托信托公司设立单一资金信托，由信托公司向房地产企业发放信司设立单一资金信托，由信托公司向房地产企业发放信托贷款以用于房地产项目的开发建设，其保证方式与传托贷款以用于房地产项目的开发建设，其保证方式与传统信托贷款融资模式相同，仍然采取抵押、质押、担保统信托贷款融资模式相

13、同，仍然采取抵押、质押、担保的方式进行。的方式进行。 此种融资模式由于采取此种融资模式由于采取单一资金信托方式单一资金信托方式发行，由银行发行理财发行，由银行发行理财产品募集资金，产品募集资金，单笔认购金额较低单笔认购金额较低，因此不但，因此不但突破了信托计划投突破了信托计划投资人购买份数的限制，提高了融资规模，缩短了资金募集时间，资人购买份数的限制，提高了融资规模，缩短了资金募集时间，还增强了投资人对于房地产企业的市场认可度，还增强了投资人对于房地产企业的市场认可度，但但采取保证担保采取保证担保的融资模式对房地产企业自身要求较高。的融资模式对房地产企业自身要求较高。债权型房地产信托模式的优劣

14、势债权型房地产信托模式的优劣势受到投资人购买份数的限制，融资受到投资人购买份数的限制，融资规模受影响。适合符合监管机构要规模受影响。适合符合监管机构要求、项目规模体量不大，融资金额求、项目规模体量不大，融资金额不多的房地产开发项目使用。不多的房地产开发项目使用。融资期限比较灵活融资期限比较灵活 融资方融资方式简便易行式简便易行交易模式成熟，交易模式成熟，利息可计入开发成本利息可计入开发成本房地产债权信托的应用房地产债权信托的应用l 房地产债权信托常用于l 在这项业务中，房地产贷款机构为委托人兼最初受益人，委托人将其持有的以个人为对象的住房贷款债权委托给房地产信托机构，由房地产信托机构以受托人的

15、身份发给委托人受益权证书，委托人将受益权证书转让给第三者收回资金之后仍然由委托人收取贷款本息，并将其转给房地产信托机构，再由房地产信托机构按规定交付给购买受益权证书的受益者。个人住房贷款债权信托有利于房地产金融机构的资金周转，对搞活个人住房贷款市场，满足购房者的贷款需求有着重要的意义。个人住房贷款债权信托个人住房贷款债权信托完整的完整的债债权权型房地产信托的融资计划包括型房地产信托的融资计划包括1 1、信托计划名称、信托计划名称2 2、信托计划规模、信托计划规模3 3、信托计划期限、信托计划期限4 4、加入信托计划的条件和方式（委托人、受托、加入信托计划的条件和方式（委托人、受托 人、受益人、

16、资金要求等）人、受益人、资金要求等）5 5、信托计划的成立、信托计划的成立6 6、信托计划资金运用规定（用途、期限、利率、信托计划资金运用规定（用途、期限、利率、 偿还、利息支付、担保等）偿还、利息支付、担保等） 7 7、信托利益分配、信托利益分配8 8、企业资信状况（信托贷款资金使用方）、企业资信状况（信托贷款资金使用方）9 9、信托计划资金管理（专款专用、信托计划资金管理（专款专用- -信托账户）信托账户）1010、信托风险的防控措施、信托风险的防控措施1111、信托计划的终止和清算、信托计划的终止和清算1212、信托计划的税务处理、信托计划的税务处理1313、其他、其他信托受益权的转让等

17、信托受益权的转让等股权投资信托在房地产股权投资信托中，信托投资公司将信托资金以股权的方式投资，派在房地产股权投资信托中，信托投资公司将信托资金以股权的方式投资，派出董事或财务人员参与项目管理，成为房地产企业股东或房地产项目所有者，出董事或财务人员参与项目管理，成为房地产企业股东或房地产项目所有者，直接经营房地产企业或房地产项目，并根据在房地产企业中所占的股权比例直接经营房地产企业或房地产项目，并根据在房地产企业中所占的股权比例或房地产项目所有情况，获得经营所得，作为信托投资收益的来源。或房地产项目所有情况，获得经营所得，作为信托投资收益的来源。一般来说，信托投资公司购买并经营的房地产物业，都是

18、一般来说，信托投资公司购买并经营的房地产物业，都是写字楼、商场、仓写字楼、商场、仓库、住宅等有稳定现金流的收益性房地产库、住宅等有稳定现金流的收益性房地产。由物业管理和经营能力的信托投。由物业管理和经营能力的信托投资公司自行管理，或者聘请专业的物业管理机构进行管理，通过获取租金收资公司自行管理，或者聘请专业的物业管理机构进行管理，通过获取租金收入或变卖房地产获得增值收入。这种方式相当于入或变卖房地产获得增值收入。这种方式相当于房地产金融租赁房地产金融租赁的形式，一的形式，一些实力雄厚的外资商业企业，比如些实力雄厚的外资商业企业，比如沃尔玛、家乐福沃尔玛、家乐福等，其经营理念一般是只等，其经营理

19、念一般是只租不买且租期较长，是潜在合作对象。租不买且租期较长，是潜在合作对象。 股权投资信托的创新模式股权投资信托的创新模式股权回购信托模式股权回购信托模式股权回购型股权回购型房地产信托房地产信托REITS信托投资公司成为房地产企业股东或房地产项目所有信托投资公司成为房地产企业股东或房地产项目所有者后者后, ,并不直接经营房地产企业或房地产项目并不直接经营房地产企业或房地产项目, ,而是与相而是与相关当事人签订协议关当事人签订协议,约定在一定时间约定在一定时间, ,相关当事人按约定相关当事人按约定价格（溢价部分为信托投资收益）回购信托投资公司的价格（溢价部分为信托投资收益）回购信托投资公司的股

20、权或所有权股权或所有权. .融资期限融资期限1212年年, ,收益率收益率5%8% 5%8% 股权回购型信托的股权回购型信托的目的目的不是长期控制某家房地产不是长期控制某家房地产开发企业，而是通过资金运作达到预期的理财效果，为开发企业，而是通过资金运作达到预期的理财效果，为委托人谋取收益，获取信托报酬。信托期限结束后，股委托人谋取收益，获取信托报酬。信托期限结束后，股份或者由开发商或公司回购，或者到期拍卖。份或者由开发商或公司回购，或者到期拍卖。股权回购信托股权回购信托的出现，的出现，一方面一方面使得信托投资公司绕开使得信托投资公司绕开的单一债权信托的政策敏感区域，得到了新的生存空间；的单一债

21、权信托的政策敏感区域，得到了新的生存空间；另一方面另一方面又使回报周期短的债权投资模式得以保留。在又使回报周期短的债权投资模式得以保留。在银行信贷、信托两个融资渠道相继受到限制之后，此类银行信贷、信托两个融资渠道相继受到限制之后，此类投资信托的无疑为他们提供了新的融资渠道。投资信托的无疑为他们提供了新的融资渠道。房地产股权回购信托模式也被房地产股权回购信托模式也被看成是最低层次的夹层融资看成是最低层次的夹层融资股权回购型房地产信托模式的优势和劣势股权回购型房地产信托模式的优势和劣势优势：优势：（1 1）能够增加房地产公司的资本金，起到过桥融资的作用使房地产公司达到银）能够增加房地产公司的资本金

22、，起到过桥融资的作用使房地产公司达到银行融资的条件；行融资的条件；（2 2）其股权类似优先股性质，只要求在阶段时间内取得合理回报，并不要求参）其股权类似优先股性质，只要求在阶段时间内取得合理回报，并不要求参与项目的经营管理、和开发商分享最终利润。与项目的经营管理、和开发商分享最终利润。劣势：劣势：一般均要求附加回购，在会计处理上仍视为债权；如不附加回购则投资者一般均要求附加回购，在会计处理上仍视为债权；如不附加回购则投资者会要求浮云超额回报，影响开发商利润。会要求浮云超额回报，影响开发商利润。房地产信托业务的相关风险房地产信托业务的相关风险REITS房地产信托面临的风险房地产信托面临的风险1.

23、国家宏观政策影响国家宏观政策影响2.房地产自身行业风险房地产自身行业风险3.项目自身及市场风险项目自身及市场风险4.产品设计上的缺陷产品设计上的缺陷5.信息不对称信息不对称6.财产流动性风险财产流动性风险7.财产所有权风险财产所有权风险8.信托公司管理不善风险信托公司管理不善风险房地产信托风险的成因分析房地产信托风险的成因分析1.房地产信托体系的内在脆弱性房地产信托体系的内在脆弱性2.房地产信托机构的内在脆弱性房地产信托机构的内在脆弱性3.房地产信托产品市场主体行为的有限房地产信托产品市场主体行为的有限4.房地产信托产品价格的内在波动性房地产信托产品价格的内在波动性房地产信托业务风险控制措施建

24、议房地产信托业务风险控制措施建议1.完善相关法律法规完善相关法律法规2.加强信托投资公司内控制度加强信托投资公司内控制度3.建立信息披露制度建立信息披露制度4.大力加强房地产信托的创新大力加强房地产信托的创新5.加强投资风险的普及教育和机构投资者的培育加强投资风险的普及教育和机构投资者的培育6.培养房地产信托产品风险管理的专业人才培养房地产信托产品风险管理的专业人才HOW？REITS房地产信托在中国房地产信托在中国冯焱东：债券融资将重塑房地产金融格局冯焱东：债券融资将重塑房地产金融格局( (20152015年年) ) 一直以来我国房地产金融一直以来我国房地产金融( (不含按揭贷款不含按揭贷款)

25、 )的总体格局是的总体格局是银行开发贷款、信托、民银行开发贷款、信托、民间融资占主导，债市、股市、资管计划、私募基金、典当、间融资占主导，债市、股市、资管计划、私募基金、典当、PEPE投资投资等方式为补充。等方式为补充。近几年我国债券市场发展迅速，今年近几年我国债券市场发展迅速，今年6 6月底，债券市场总托管余额已达到月底，债券市场总托管余额已达到39.539.5万亿元万亿元，是，是20082008年底的近年底的近4 4倍，倍，债券融资余额达到贷款余额的债券融资余额达到贷款余额的44.5%44.5%，债券已然成，债券已然成为我国第二大融资方式。为我国第二大融资方式。随着债市的高速发展和去年债市

26、对房企的开闸，债券融资正在改变房地产金随着债市的高速发展和去年债市对房企的开闸，债券融资正在改变房地产金融格局。融格局。今年今年1717月，房企在国内债券市场的融资规模出现月，房企在国内债券市场的融资规模出现井喷井喷，据中信证券研究部统，据中信证券研究部统计，今年上半年有计，今年上半年有5454家房企发布国内债券融资预案家房企发布国内债券融资预案, ,再加上再加上7 7月份万达、龙湖等公月份万达、龙湖等公司债的发行，司债的发行，1717月房企债券拟融资规模将超过月房企债券拟融资规模将超过20002000亿元亿元。另据联合资讯评估公司。另据联合资讯评估公司统计，统计，20152015年上半年，房

27、地产企业中期票据发行规模同比、环比增幅均超过年上半年，房地产企业中期票据发行规模同比、环比增幅均超过50%50%。尽管去年房地产金融尽管去年房地产金融9 9万亿元万亿元左右的总体规模中，国内债券融资占比不到左右的总体规模中，国内债券融资占比不到1%1%，但未来几年各种房地产债券融资余额有望达到数千亿元规模，占比将明显上升。但未来几年各种房地产债券融资余额有望达到数千亿元规模，占比将明显上升。不过，债券融资门槛较高，外部评级达到一定标准的大型上市房企将受益，中小不过，债券融资门槛较高，外部评级达到一定标准的大型上市房企将受益，中小房企难以分享债券融资盛宴。房企难以分享债券融资盛宴。当前债券融资发

28、展迅速，虽然规模还不是很大，但却给房地产金当前债券融资发展迅速，虽然规模还不是很大，但却给房地产金融带来各种优势。融带来各种优势。一是债券融资将进一步降低房企融资利率水平。一是债券融资将进一步降低房企融资利率水平。二是债券融资更加灵活。二是债券融资更加灵活。三是债券融资加快房企的金融脱媒进程。三是债券融资加快房企的金融脱媒进程。对于开发商来说，债券融资：对于开发商来说，债券融资：首先，将进一步加快大型房企和中小房企的分化。近年来房企利润一直在不断下首先，将进一步加快大型房企和中小房企的分化。近年来房企利润一直在不断下滑，融资成本高低对开发商利润的影响越来越大，能发债的大型开发商优势将更滑，融资

29、成本高低对开发商利润的影响越来越大，能发债的大型开发商优势将更加明显，房地产集中度将进一步提升。加明显，房地产集中度将进一步提升。其次，债券融资将优化房企债务结构，其次，债券融资将优化房企债务结构，5年以上期限债券可以使房企负债长期化，年以上期限债券可以使房企负债长期化，减轻短期偿债压力。减轻短期偿债压力。最后，债券融资可促使房企更加重视财务结构的稳健性。只有评级得到较高级别最后，债券融资可促使房企更加重视财务结构的稳健性。只有评级得到较高级别的公司才能发债，且评级越高发债成本越低，所以发展与风险平衡的公司特别是的公司才能发债，且评级越高发债成本越低，所以发展与风险平衡的公司特别是低杠杆公司将更受债市青睐。在大型房企融资呈现债券化的趋势下，高杠杆公司低杠杆公司将更受债市青睐。在大型房企融资呈现债券化的趋势下，高杠杆公司必须重新审视自己的发展模式。必须重新审视自己的发展模式。房地